每經編輯｜李(li)宇(yu)嘉     

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

十九大報告再次明確(que)住房(fang)要回歸居(ju)住屬性，并(bing)提出了(le)“加快建立多主體供給、多渠(qu)道保障、租(zu)購并(bing)舉的(de)(de)住房(fang)制(zhi)度，讓全體人(ren)民住有所居(ju)”，這(zhe)將成為未來我國房(fang)地(di)產(chan)和住房(fang)制(zhi)度的(de)(de)頂(ding)層架構。

強調住房的(de)公(gong)共(gong)產品屬性，強調多(duo)(duo)主體供給、多(duo)(duo)渠道保障，不(bu)能撇開金融(rong)制度(du)的(de)創新和跟進(jin)。

近期，建行、中行等國有大銀行開(kai)(kai)始介入(ru)租賃(lin)行業，信托投(tou)資基金(jin)(jin)（REITs）也開(kai)(kai)始“落地”。進一步講，切入(ru)社會保障體(ti)系的住房(fang)(fang)(fang)新制度(du)中，住房(fang)(fang)(fang)金(jin)(jin)融是(shi)應有之義，是(shi)不可(ke)或缺的組成部分。具體(ti)來說，就是(shi)要壯大和發展(zhan)住房(fang)(fang)(fang)普(pu)惠(hui)金(jin)(jin)融，讓普(pu)惠(hui)金(jin)(jin)融成為住房(fang)(fang)(fang)新制度(du)的配套。

現實(shi)中(zhong)(zhong)，由于金(jin)融(rong)(rong)機構的各(ge)種條件或金(jin)融(rong)(rong)知(zhi)識匱乏，很多(duo)普(pu)通人群(qun)、創業(ye)群(qun)體，特別是低收入、弱勢群(qun)體、中(zhong)(zhong)小(xiao)微(wei)企業(ye)等，被排斥在金(jin)融(rong)(rong)服務之外。

如(ru)果普(pu)惠金(jin)(jin)融(rong)缺失，對經濟金(jin)(jin)融(rong)、生產生活(huo)的(de)影(ying)響是全(quan)方位的(de)。首先，融(rong)資(zi)被迫轉向高利率(lv)，超高利率(lv)助(zhu)長食利氛圍(wei)和(he)高風(feng)險投機，影(ying)響金(jin)(jin)融(rong)穩定(ding)；其次，普(pu)通(tong)民(min)眾(zhong)、中小企業無法通(tong)過金(jin)(jin)融(rong)手段解決合理融(rong)資(zi)需求，生產和(he)生活(huo)受到影(ying)響。

目前(qian)，我國個人(ren)金(jin)融準入門檻不(bu)算(suan)很高，但有無抵(di)押物(wu)直接決定(ding)融資規模(mo)和(he)利率水平。以住房為(wei)例，對(dui)廣大已經在(zai)城市(shi)(shi)長(chang)期居住的(de)新市(shi)(shi)民來說，由于不(bu)具備合格抵(di)押物(wu)，導致金(jin)融排斥(chi)。

根據(ju)國(guo)(guo)家衛(wei)計委發布的(de)(de)(de)《中(zhong)國(guo)(guo)流動人口發展報(bao)告2016》，2015年(nian)務工經商勞動年(nian)齡的(de)(de)(de)流動人口中(zhong)，1980年(nian)及以后出生的(de)(de)(de)新(xin)生代的(de)(de)(de)比例達到51.1%。青年(nian)人的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)問題是(shi)全(quan)球問題，我(wo)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)問題更嚴重，即(ji)高(gao)(gao)房(fang)價疊加社會(hui)保(bao)障制(zhi)度不(bu)健全(quan)，年(nian)輕人住(zhu)房(fang)門檻高(gao)(gao)，租賃(lin)也不(bu)易。

首先，自2011年(nian)(nian)(nian)(nian)以來(lai)，大(da)城市住房租金已經連續(xu)上漲了5~6年(nian)(nian)(nian)(nian)。2010年(nian)(nian)(nian)(nian)，深(shen)(shen)圳商品住房租金為40.3元(yuan)/平米(mi)/月(yue)，2016年(nian)(nian)(nian)(nian)上升至68.3元(yuan)/平米(mi)/月(yue)。據筆者調研(yan)，即(ji)便(bian)在(zai)深(shen)(shen)圳城中(zhong)村(cun)租住，一(yi)室(shi)一(yi)廳住房每月(yue)租金也高達2000~3000元(yuan)。但是，2016年(nian)(nian)(nian)(nian)，深(shen)(shen)圳常住人口人均月(yue)可支配收入(ru)僅4057元(yuan)。據易(yi)居研(yan)究院統計，全國50大(da)城市租金收入(ru)比超過30%（租金收入(ru)警戒線）的(de)有26個(ge)，京滬深(shen)(shen)在(zai)50%左右。

其次，代理中介要(yao)收取(qu)1~2個月的租(zu)金作(zuo)為代理費，“押(ya)二付(fu)一”或“押(ya)一付(fu)二”是常規(gui)的押(ya)金或租(zu)金給付(fu)形式。對于85后(hou)和(he)90后(hou)等租(zu)賃主體來說(shuo)，壓(ya)力(li)很(hen)大。

近年(nian)來，針對青年(nian)人群(qun)、中等收入(ru)人群(qun)的(de)普惠(hui)金(jin)融創(chuang)新層出不窮，如(ru)公積(ji)金(jin)擴展到非戶籍、公積(ji)金(jin)用于(yu)租房(fang)，各種創(chuang)業融資等。

汽車貸、消(xiao)費(fei)和(he)信用貸、創業(ye)貸、“以(yi)房養(yang)老(lao)”等個人金(jin)(jin)融業(ye)務快速(su)崛起，成為金(jin)(jin)融機構業(ye)務的(de)重點。這些具有普惠金(jin)(jin)融特色的(de)產品，其作(zuo)用就是(shi)幫助我們(men)盡(jin)可能把(ba)一(yi)輩子(zi)的(de)收入在(zai)不同年齡(ling)段(duan)之間拉平(ping)，讓個人一(yi)生消(xiao)費(fei)更趨合理(li)、總(zong)福利水平(ping)最大化，以(yi)免錢(qian)少時(shi)(shi)抑制(zhi)消(xiao)費(fei)能力，錢(qian)多時(shi)(shi)消(xiao)費(fei)能力不足。這也是(shi)發揮(hui)消(xiao)費(fei)對(dui)經濟的(de)基礎性作(zuo)用，構建內需(xu)社會的(de)保障(zhang)。發達國家內需(xu)強大，消(xiao)費(fei)融資是(shi)最大支(zhi)撐。

基于(yu)住房租賃(lin)準入門檻高、租賃(lin)人(ren)群占比高的現狀，有必要將普惠金(jin)融(rong)(rong)延伸到住房租賃(lin)領域，應(ying)創新金(jin)融(rong)(rong)產品(pin)，特別是針對中(zhong)低(di)收入、年輕人(ren)的普惠金(jin)融(rong)(rong)產品(pin)。

未來，85后(hou)、90后(hou)相(xiang)繼成為社會消費的主體(ti)，消費金(jin)(jin)融將快(kuai)速崛起。隨著“3個一億人(ren)”新(xin)型(xing)城(cheng)鎮化落地(di)，加上國家鼓勵租賃市場發展、構建“租售并舉”住房(fang)新(xin)制度，讓全體(ti)人(ren)民包括(kuo)新(xin)市民住有所(suo)居，租賃消費金(jin)(jin)融將是(shi)各大金(jin)(jin)融機(ji)構不會缺席(xi)的領域，也是(shi)普惠(hui)金(jin)(jin)融必須介(jie)入的領域。

目(mu)前看，依靠BAT、京東、銀(yin)(yin)(yin)聯(lian)、商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)等覆蓋衣食住行(xing)(xing)(xing)日常生活大數據信(xin)用(yong)(yong)平(ping)臺，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)可以(yi)識別(bie)出“誰(shui)是(shi)守信(xin)用(yong)(yong)的人(ren)”，約(yue)束不守信(xin)用(yong)(yong)的人(ren)，并(bing)發放(fang)租(zu)賃(lin)消(xiao)費融資(zi)類貸款。這(zhe)類貸款降低了低收(shou)入、沒有合格(ge)抵押物人(ren)群(qun)的金(jin)融準入門檻(jian)，基于(yu)信(xin)用(yong)(yong)識別(bie)和保障(zhang)也降低了租(zu)賃(lin)成本，提高了租(zu)賃(lin)市場秩序，對租(zu)賃(lin)各方(fang)來說(shuo)是(shi)一(yi)個多贏的結局。而建設銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中國銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中信(xin)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)等大行(xing)(xing)(xing)已啟動租(zu)賃(lin)融資(zi)或按揭、信(xin)用(yong)(yong)評(ping)價等，這(zhe)是(shi)一(yi)個好的開始。

（作(zuo)者為深圳市房(fang)地產研究(jiu)中(zhong)心(xin)研究(jiu)員）