每經編輯｜李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

2017年，全國樓(lou)市(shi)(shi)交易(yi)量(liang)在一二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)出現(xian)下(xia)滑的(de)(de)情況下(xia)能(neng)夠再創歷(li)史新高，600多個三四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)異軍突起作(zuo)出了最大的(de)(de)貢獻(xian)，其占(zhan)全國樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)比重從(cong)2016年的(de)(de)60%上升(sheng)到(dao)67.4%。從(cong)這個角(jiao)度上說，2017年可謂三四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)“樓(lou)市(shi)(shi)年”，當筆者去年春節(jie)期間回到(dao)老(lao)家（西(xi)北某三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)）之時，親眼見識了返鄉置(zhi)業空前的(de)(de)盛況。

2018年，由于棚改貨幣化(hua)比例有所下(xia)降(jiang)、國家嚴格限制居民加杠桿(gan)等因素(su)的(de)影響，加上需求部分透(tou)支、租賃(lin)分流，業內普遍(bian)不是(shi)特(te)別看好(hao)三四(si)線(xian)(xian)樓(lou)市(shi)。在熱點樓(lou)市(shi)調控(kong)“不放松”的(de)背景下(xia)，假如(ru)三四(si)線(xian)(xian)樓(lou)市(shi)也出現下(xia)滑，2018年全(quan)國樓(lou)市(shi)將明(ming)顯回(hui)調。

對于(yu)三四線城市來說，由于(yu)帶(dai)著(zhu)一(yi)年(nian)積(ji)蓄的人口大規(gui)模返鄉(xiang)(xiang)，春(chun)節(jie)無疑成(cheng)為本地(di)樓市的一(yi)個重要契機(ji)。今年(nian)春(chun)節(jie)，盡管筆者并未(wei)返鄉(xiang)(xiang)，但從與父(fu)母(mu)親朋的交流以及(ji)朋友圈所反(fan)映(ying)的情況來看(kan)，三四線樓市返鄉(xiang)(xiang)置業潮(chao)并未(wei)迅速退(tui)去。

過(guo)去，每當筆者問起(qi)故(gu)鄉(xiang)的大(da)變化，親朋(peng)經常談(tan)起(qi)的是誰家(jia)小孩考上大(da)學、誰家(jia)在外做生意賺了(le)錢等等，但(dan)現在談(tan)得最(zui)多的往(wang)往(wang)是誰家(jia)在“市里(li)”買了(le)房子。

過(guo)去，農村人賺了錢，常常是(shi)在(zai)(zai)村里起上3層樓(lou)的房(fang)(fang)子(zi)，再購(gou)(gou)置耐用消費品比如(ru)皮卡汽車等，這是(shi)彰顯生活(huo)水平的配(pei)置，很少(shao)人到城(cheng)(cheng)里買(mai)房(fang)(fang)。近些年，隨著道路、有線、通訊(xun)和物流(liu)等網絡將(jiang)城(cheng)(cheng)鄉高效地(di)連在(zai)(zai)一起，農村居民進城(cheng)(cheng)看病也能獲得“新(xin)農合(he)”、“新(xin)農保”的支持，作為消費升級(ji)的進城(cheng)(cheng)購(gou)(gou)房(fang)(fang)，也開始迅(xun)速崛起。到大城(cheng)(cheng)市(shi)周邊的三四線城(cheng)(cheng)市(shi)或者在(zai)(zai)老家(jia)的三四線城(cheng)(cheng)市(shi)購(gou)(gou)房(fang)(fang)，就成了一種選擇。

春節前(qian)，安居(ju)客發布的《2017~2018返鄉置(zhi)業(ye)報(bao)告》顯(xian)示，59%的大城(cheng)市受訪人群有返鄉置(zhi)業(ye)的意愿。其中(zhong)，34%的受訪者是因在工(gong)作城(cheng)市買不起房(fang)或(huo)限(xian)購而作出返鄉置(zhi)業(ye)選(xuan)擇，33%希(xi)望改善長輩和(he)孩子的居(ju)住條件，23%希(xi)望日后回鄉發展有個落腳點，只(zhi)有10%的人是為自(zi)己手(shou)中(zhong)的閑錢找出路，也就是投資。

這(zhe)意味著(zhu)，返鄉置業的主(zhu)流并非投資需求，而(er)是(shi)以首(shou)套(tao)房(fang)購(gou)置為主(zhu)的剛需或自(zi)住需求。2017年，艾普大數據(ju)與移動(dong)運營商合(he)作，對(dui)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)群篩選后發(fa)現(xian)，三四線城(cheng)(cheng)市買房(fang)人(ren)(ren)群中，54.1%來(lai)自(zi)三四線本地人(ren)(ren)口，15.7%和(he)28.3%分別來(lai)自(zi)一線和(he)二線城(cheng)(cheng)市；購(gou)房(fang)年齡主(zhu)要(yao)(yao)在36~45歲、46~55歲兩個階段，占比分別為31.2%和(he)38.5%。這(zhe)意味著(zhu)，在進城(cheng)(cheng)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)群中，大城(cheng)(cheng)市就業人(ren)(ren)群返鄉是(shi)主(zhu)流，而(er)成家生育、父母為城(cheng)(cheng)里就業子女購(gou)房(fang)是(shi)主(zhu)要(yao)(yao)驅(qu)動(dong)。

安(an)居客的(de)報告(gao)還顯示，返鄉置業(ye)人(ren)群(qun)中(zhong)，一半以上年齡超(chao)過30歲，單身人(ren)群(qun)的(de)比例僅(jin)為19%。打工一族中(zhong)，80%來(lai)(lai)自三四線城(cheng)市(shi)及周邊(bian)城(cheng)鎮，但(dan)近(jin)七成分布在(zai)一、二線城(cheng)市(shi)工作。這也(ye)說(shuo)明，外來(lai)(lai)務工人(ren)群(qun)也(ye)好(hao)，大城(cheng)市(shi)就(jiu)業(ye)人(ren)群(qun)也(ye)好(hao)，一旦步入結婚生育期后，就(jiu)有了買房并在(zai)城(cheng)市(shi)“扎(zha)根”的(de)強烈訴(su)求。

目前，全國(guo)(guo)1.7億外出農(nong)民工中，70%集中在(zai)前30大城市(shi)，60%的(de)舉家遷徙，70%的(de)在(zai)就(jiu)業(ye)地城市(shi)工作2~3年(nian)；大城市(shi)就(jiu)業(ye)人群多為年(nian)輕群體(ti)的(de)大學生。近(jin)年(nian)來，由于大城市(shi)房價上漲(zhang)造成置業(ye)困(kun)境，在(zai)國(guo)(guo)家鼓勵(li)回(hui)鄉創業(ye)、鄉村振興，傳統產業(ye)從沿海轉向內地的(de)大背景下，借助返鄉置業(ye)在(zai)城市(shi)站穩，或(huo)(huo)為下一(yi)步工作或(huo)(huo)退休做準(zhun)備，這已成為普(pu)遍(bian)趨勢(shi)。

據國(guo)家統計局發布的(de)(de)(de)(de)《2016年(nian)農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)監測調查(cha)報(bao)告》，由于城(cheng)鄉均(jun)衡發展，傳(chuan)統產(chan)業(ye)(ye)內(nei)遷，國(guo)家加大(da)(da)扶(fu)貧開(kai)發、轉移支付、基礎設(she)施(shi)建(jian)設(she)，而(er)大(da)(da)城(cheng)市日漸成為(wei)(wei)主導產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)服務(wu)業(ye)(ye)對(dui)大(da)(da)齡(ling)農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)就業(ye)(ye)吸納彈(dan)性較低，農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)傾向在本地就業(ye)(ye)。2010~2016年(nian)，外出農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)規模增(zeng)速(su)分別為(wei)(wei)5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)占農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)總數的(de)(de)(de)(de)比例也從2011年(nian)的(de)(de)(de)(de)62.8%下降至2016年(nian)的(de)(de)(de)(de)60.1%。從農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)流入(ru)地看，2016年(nian)東部(bu)地區務(wu)工(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)農(nong)(nong)民工(gong)(gong)(gong)（15960萬(wan)）比上年(nian)減少48萬(wan)，而(er)中部(bu)、西部(bu)、東北(bei)則分別增(zeng)長147萬(wan)、275萬(wan)和45萬(wan)。

因此，考慮到農(nong)民(min)工(gong)回流趨勢，加(jia)上其長期適應(ying)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)生(sheng)活，并有(you)一(yi)定積蓄，這將(jiang)(jiang)成(cheng)為(wei)三四線樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)維(wei)持(chi)熱度的(de)(de)重要力量(liang)。同(tong)時，防(fang)(fang)風險、防(fang)(fang)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)大(da)起大(da)落以及泡沫“軟(ruan)著陸”的(de)(de)宏(hong)觀(guan)主題(ti)下，大(da)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)高房(fang)價依舊將(jiang)(jiang)維(wei)持(chi)一(yi)段時間(jian)。基于成(cheng)家生(sheng)育(yu)、成(cheng)為(wei)有(you)產(chan)者、彰(zhang)顯(xian)自己(ji)在城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)站穩腳跟、防(fang)(fang)范貨幣貶值等(deng)多方面的(de)(de)訴求，大(da)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)就業人(ren)群選擇在三四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)購(gou)房(fang)，也將(jiang)(jiang)保持(chi)一(yi)定規模。

今年1月份(fen)(fen)，盡(jin)管調控政策偏緊、房(fang)貸收緊，但三(san)四線樓(lou)市(shi)繼(ji)續保持在高(gao)位，三(san)四線項目(mu)占(zhan)比大的龍(long)頭房(fang)企業(ye)績更火爆，或(huo)顯示新一輪返鄉置業(ye)已開啟(qi)，預(yu)計2月份(fen)(fen)的數據也(ye)會比較(jiao)樂觀(guan)。

筆(bi)者(zhe)認為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那(nei)般火熱，也仍將維(wei)持(chi)高位。更(geng)重要的是，三四線城市房價上漲固然(ran)對返(fan)鄉(xiang)置業(ye)(ye)有(you)(you)推動(dong)，但(dan)更(geng)大(da)的力量來(lai)自于農民工、下轄(xia)縣鄉(xiang)鎮村居民或村民、大(da)城市就(jiu)業(ye)(ye)人群等(deng)，他們通過購房分(fen)享城市化(hua)紅利、結(jie)束漂(piao)浮的訴求(qiu)越來(lai)越強烈，這種(zhong)趨勢一(yi)旦崛起將很難阻擋，與房價漲跌有(you)(you)一(yi)定關系但(dan)并不算特(te)別大(da)。

另(ling)外，國家強(qiang)調“租(zu)購并舉”，意在讓(rang)新市民（務工(gong)人員、大(da)學畢(bi)業生）體面地租(zu)賃，在城(cheng)市穩(wen)定下來，但并不排(pai)斥他們買(mai)(mai)房的訴求，而(er)是量力而(er)行的“先租(zu)后(hou)買(mai)(mai)”、梯度(du)消費，這也將成為三(san)四(si)線樓市健(jian)康發(fa)展的保障。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）