每經編輯｜李凈翰    

今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準轉換工作正式拉開帷幕。對于有房貸的人來說，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。

按央行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，定價基準只能轉換一次。

圖片來源：工商銀行電子銀行

你要轉LPR還是固定利率？時間還剩一個月，要抓緊時間了！

哪些人受影響？

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。

2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成；報價利率期限增加5年期以上；報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。

按規定，2020年1月1日前已經發放的，或者簽了合同但還沒有發放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。

一般來說，只要有個人住房貸款的都受此次轉換的影響，但有幾種情況除外：

公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；

固定利率貸款；

2020年底前到期的個人住房貸款。

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受轉換的影響。

不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至8月31日結束。若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標準不一。

在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機銀行進行辦理，這樣您就不用去柜臺，在電子銀行上選擇相關業務辦理即可。或者您也可以選擇挑個方便的時間到銀行柜臺辦理相應業務。

某銀行APP截圖

固定利率與LPR二選一，怎么選？

據每日經濟新聞此前報道，轉換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款；二是轉換為固定利率貸款。利率定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

轉換為LPR加點形成的浮動利率：

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

轉換為固定利率：

轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

對于購房族，最關心的就是到底是固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

據中國證券報，固定利率到合同到期都不變，所以如果您認為LPR會漲，那么固定利率肯定更合適；如果您認為LPR會跌，那么選擇錨定LPR您的房貸利率也就會走低。

廣發證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長周期維度看，選擇根據LPR浮動大概率會優于固定利率。短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決于房地產調控的思路。隨著房地產調控逐漸從側重需求端轉變為側重供給端，地產周期波動幅度大概率趨于收斂。

這里附上全國銀行間同業拆借中心公布的LPR走勢圖，給大家參考。

圖片來源：央行官網

房貸利率將進一步保持穩定

據《金融時報》，在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現躁動現象。與此形成對應，監管部門及時出臺調控政策，受到廣泛關注。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

4月，人行深圳中支要求轄內銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產情況。7月15日，深圳最嚴樓市調控政策出臺，深圳住建局等八部門聯合發布《關于進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及到限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認定、熱點樓盤銷售、網簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規現象處理等八個方面。

事實上，下半年以來，除了最受關注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經開始進行樓市調控。“此類做法反映出今年的政策導向。雖受疫情影響，房地產交易市場面臨很多壓力，但部分城市房價上漲較快，對于落實中央‘房住不炒’定位和穩地價、穩房價、穩預期的要求產生不利影響。”易居研究院認為，類似政策按照“因城施策”原則，進一步促進市場的穩定，防范市場炒作，預計后續其他房價上漲過快的城市，也會出臺調控政策。

在及時出臺政策對房地產進行調控背景下，下半年不會出現全國范圍內的房價普漲局面。“從目前貨幣環境和政策環境來看，與2012年四季度至2013年一季度時更為相似，樓市表現大概率也與2013年上半年的局部熱點城市行情相似，難以出現全國普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預計：“2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續低位震蕩盤整。”

后續的房貸利率也將進一步保持穩定。“近期監管部門頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴禁消費貸資金違規流入樓市’，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個基點，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數調降上更加謹慎，以避免刺激市場情緒，未來房貸利率可能會在穩定的基礎上小幅波動。” 融360簡普科技大數據研究院分析師李萬賦表示。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）

每日經濟新聞綜合中國證券報、央視財經、搜狐焦點網、金融時報、每經APP（記者：胡琳）