每經記者｜吳澤鵬    每經編輯｜魏(wei)官紅     

歷經(jing)先增(zeng)資再轉讓，宇(yu)(yu)信(xin)科技（300674，SZ）正一步(bu)步(bu)把即將落成的珠(zhu)海宇(yu)(yu)信(xin)大廈，交(jiao)到(dao)控股股東(dong)珠(zhu)海宇(yu)(yu)琴鴻泰信(xin)息咨(zi)詢(xun)有限公司（以(yi)下簡稱宇(yu)(yu)琴鴻泰）手中。

這座大廈原(yuan)計劃建成后用作宇(yu)信科(ke)(ke)技(ji)(ji)未來的研發(fa)(fa)中心(xin)(xin)和南部運營(ying)中心(xin)(xin)，宇(yu)信科(ke)(ke)技(ji)(ji)在2014年(nian)設立了珠海宇(yu)誠信科(ke)(ke)技(ji)(ji)有限公司（以下簡稱珠海宇(yu)誠信），以承擔(dan)大廈開發(fa)(fa)建設。

3月(yue)23日，記者實(shi)地走訪了(le)宇信大廈 圖片(pian)來(lai)源：每經(jing)記者 吳澤(ze)鵬 攝(she)

誰曾(ceng)想，大廈快建(jian)好(hao)了，宇(yu)信科技(ji)卻以“盡早(zao)實現公司(si)做出的(de)(de)不再從事房(fang)地產(chan)業務的(de)(de)相關承諾”為由，決定將珠海宇(yu)誠(cheng)信轉讓給控股股東。

實際上，對于上述承(cheng)諾，宇(yu)信科技曾給(gei)出過更便捷的方案——注銷房地產資(zi)質。如今，且不(bu)說舍(she)近求遠(yuan)式的“去房地產”舉措讓(rang)人捉摸(mo)不(bu)透，關于珠海(hai)宇(yu)誠信的交易定價，也讓(rang)人一(yi)頭霧(wu)水。

去年至今，珠海宇(yu)(yu)(yu)信大(da)廈附(fu)近(jin)的住(zhu)宅房(fang)價(jia)在(zai)6萬(wan)元/㎡以上，商(shang)辦(ban)物(wu)業銷售價(jia)格(ge)多(duo)在(zai)4萬(wan)元/㎡以上。宇(yu)(yu)(yu)信大(da)廈規劃(hua)辦(ban)公面(mian)積4.8萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，商(shang)業面(mian)積1.2萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，若按市場(chang)價(jia)計算(suan)，珠海宇(yu)(yu)(yu)誠信體內資產市場(chang)價(jia)值或達20億元。且記(ji)者(zhe)走訪發現，宇(yu)(yu)(yu)信大(da)廈計劃(hua)將于今年5月(yue)對外銷售，據(ju)工作人員透露，商(shang)住(zhu)兩用(yong)房(fang)子售價(jia)約為(wei)每平(ping)方米(mi)(mi)6萬(wan)元。

而據披(pi)露，珠海(hai)宇(yu)誠信(xin)截至評估(gu)日(ri)的負(fu)債總額7.5億元，宇(yu)琴鴻泰擬受讓珠海(hai)宇(yu)誠信(xin)47.22%股權的價格是(shi)1.4億元。也就是(shi)說，在此次交易中，珠海(hai)宇(yu)誠信(xin)整體估(gu)值不(bu)足3億元。

交易定價：每1元出資額對應2元

1月22日，宇信(xin)科技與宇琴鴻泰(tai)協議約(yue)定，將(jiang)其(qi)持有的(de)珠海(hai)宇誠(cheng)信(xin)47.22%的(de)股權、對(dui)應(ying)注冊資(zi)本(ben)7000萬元(yuan)，以1.4億(yi)元(yuan)的(de)價格(ge)轉讓(rang)給(gei)宇琴鴻泰(tai)。交易后，宇信(xin)科技將(jiang)不再持有珠海(hai)宇誠(cheng)信(xin)，宇琴鴻泰(tai)對(dui)珠海(hai)宇誠(cheng)信(xin)的(de)持股比例將(jiang)上升(sheng)至74.20%。交易對(dui)價為1元(yuan)出資(zi)額對(dui)應(ying)2元(yuan)。

本次股權轉讓(rang)前，珠海宇(yu)誠(cheng)信(xin)股東(dong)構成為宇(yu)信(xin)科(ke)技(ji)(ji)、劉敬東(dong)、張昱(yu)、宇(yu)琴鴻泰，持(chi)股比例分別是47.21%、17.20%、8.6%以及(ji)26.98%。此(ci)次交易對方宇(yu)琴鴻泰由洪衛(wei)東(dong)持(chi)股99.99%，是宇(yu)信(xin)科(ke)技(ji)(ji)控股股東(dong)，持(chi)有宇(yu)信(xin)科(ke)技(ji)(ji)30.08%股份，因(yin)此(ci)，洪衛(wei)東(dong)是宇(yu)信(xin)科(ke)技(ji)(ji)實控人，其同時(shi)擔(dan)任(ren)公司董事(shi)長、總經理職(zhi)務。

圖片來源：公司公告(gao)截(jie)圖

有(you)了這(zhe)層緊密的關系，即使宇琴(qin)鴻泰(tai)(tai)遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)未(wei)將(jiang)股(gu)(gu)權轉讓(rang)款轉至賬上，宇信(xin)科技(ji)仍給予對方(fang)充分信(xin)任。3月(yue)12日，宇信(xin)科技(ji)發布公告稱，宇琴(qin)鴻泰(tai)(tai)未(wei)按約定在(zai)股(gu)(gu)權協(xie)(xie)議簽署(shu)后的三十日之內支(zhi)付股(gu)(gu)權轉讓(rang)價款，故雙方(fang)簽署(shu)補充協(xie)(xie)議，將(jiang)付款時間(jian)延(yan)遲(chi)(chi)至4月(yue)30日。

宇(yu)琴鴻泰原本(ben)持有(you)的珠海(hai)宇(yu)誠信(xin)26.98%股份，來(lai)源于去年5月(yue)的增資(zi)(zi)(zi)。當時，宇(yu)琴鴻泰以自(zi)有(you)資(zi)(zi)(zi)金(jin)8001萬元(yuan)(yuan)認購新增注冊資(zi)(zi)(zi)本(ben)4000.50萬元(yuan)(yuan)，增資(zi)(zi)(zi)后(hou)取(qu)得26.98%的持股比例(li)。增資(zi)(zi)(zi)價(jia)格同樣是每1元(yuan)(yuan)出資(zi)(zi)(zi)額(e)對應2元(yuan)(yuan)。

記者注(zhu)意到，去(qu)年(nian)5月(yue)(yue)的增(zeng)資(zi)事(shi)項與今年(nian)1月(yue)(yue)的股權轉讓事(shi)項，均采用的是由(you)北京中天(tian)華(hua)(hua)資(zi)產評估(gu)有限(xian)責任公司以2020年(nian)4月(yue)(yue)30日為基準(zhun)日出具的資(zi)產評估(gu)報告（中天(tian)華(hua)(hua)資(zi)評報字[2020]第10439號）。

宇信(xin)科技稱，自(zi)評估基(ji)準日至2020年12月31日，珠海(hai)宇誠(cheng)信(xin)經營狀(zhuang)況未發(fa)生重(zhong)大變化，宇信(xin)大廈仍處(chu)于建設階段，亦未發(fa)生重(zhong)大變化。

圖片來源：公司公告截圖

根據以上可以推算出，去年4月至今，珠海宇誠信(xin)總估(gu)值在3億元左右。

若增(zeng)資及股(gu)權轉讓順利完成，宇(yu)琴鴻(hong)泰(tai)便合(he)計(ji)掏(tao)了2.2億元，取得珠(zhu)海(hai)宇(yu)誠(cheng)信(xin)控制權，且隨著取得控制權，其中約8000萬元增(zeng)資款又將回到(dao)宇(yu)琴鴻(hong)泰(tai)手中。

值得注意的是，珠(zhu)海宇(yu)誠信(xin)(xin)主要承擔(dan)了珠(zhu)海宇(yu)信(xin)(xin)大廈(sha)(sha)的建設，宇(yu)信(xin)(xin)科技曾多次(ci)提(ti)到，宇(yu)信(xin)(xin)大廈(sha)(sha)將建成(cheng)自用(yong)(yong)寫字樓，“宇(yu)信(xin)(xin)大廈(sha)(sha)建成(cheng)后由發行人及(ji)其控制的子公司全(quan)部(bu)自用(yong)(yong)，發行人擬(ni)將研發中(zhong)心、南(nan)部(bu)大區(qu)銷售部(bu)門(men)、云服(fu)務運營中(zhong)心、集中(zhong)交付中(zhong)心等部(bu)門(men)設置在宇(yu)信(xin)(xin)大廈(sha)(sha)。”宇(yu)信(xin)(xin)科技在招股意向書中(zhong)表示。

珠海宇信大廈地(di)處珠海橫琴(qin)新(xin)區(qu)，位(wei)于素有“橫琴(qin)母親河”之稱的天沐河北岸，位(wei)置(zhi)極佳(jia)，其附近的商業地(di)產(chan)項目如(ru)是介紹板塊位(wei)置(zhi)：輻射(she)口岸服(fu)務(wu)區(qu)、休閑度假區(qu)、十字門商務(wu)區(qu)及科(ke)研區(qu)，堪比藍(lan)籌。

3月23日(ri)(ri)，《每日(ri)(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)實(shi)地走訪了宇信大(da)廈(sha)項(xiang)目，其周(zhou)邊人流量很(hen)少，但有多(duo)個(ge)項(xiang)目正在開(kai)發(fa)，包括住宅、商業等。此外，已有購物廣場、學校、運動中心等投入使用。

宇(yu)信大廈一樓(lou)對(dui)外商鋪，目前(qian)有一間商鋪掛牌(pai)為天(tian)沐河(he)賽艇(ting)會(hui)，其余未(wei)掛牌(pai)

圖片(pian)來源(yuan)：每經(jing)記者(zhe) 吳澤鵬 攝

實際上，兩次交易定價方(fang)(fang)式，對比宇(yu)信科(ke)技曾給小股東(dong)提(ti)出的回(hui)購(gou)方(fang)(fang)案，存(cun)在較大不同。

珠海宇誠信(xin)原系(xi)宇信(xin)科技100%持(chi)股(gu)，后引入小(xiao)股(gu)東(dong)劉敬東(dong)和(he)張昱(yu)，二人分別(bie)以2000萬元、1000萬元對價受讓珠海宇誠信(xin)20%、10%股(gu)權(quan)。彼時，宇信(xin)科技解釋稱，劉敬東(dong)和(he)張昱(yu)作(zuo)為(wei)珠海宇誠信(xin)的專(zhuan)家團隊，二人是房地產和(he)科技領域的專(zhuan)家，能夠(gou)從專(zhuan)業角度對宇信(xin)大廈項目提供(gong)建議和(he)幫助。

當時(shi)，宇信(xin)科技承諾，在宇信(xin)大(da)廈完工后，宇信(xin)科技有權(quan)選擇適當時(shi)機受讓(rang)(rang)劉敬東、張昱所持有的珠海宇誠(cheng)信(xin)股權(quan)，受讓(rang)(rang)價格將按照屆(jie)時(shi)宇信(xin)大(da)廈的可比同類物業市場公允價格為基(ji)礎，扣減各項(xiang)負債后計算。

標的：計劃對外銷售價格為每平方米6萬元

那么，圍(wei)繞(rao)珠海宇誠信(xin)的(de)股(gu)權轉讓(rang)事項，交易定價是否合理？

若按照宇(yu)信科技給出的(de)數據來看(kan)，這似乎(hu)是一筆上市公司(si)賺(zhuan)錢的(de)買賣：根據前述北京中天華(hua)資評估報告，截(jie)至評估基準(zhun)日，珠海宇(yu)誠信資產總(zong)額8.18億元，負債總(zong)額7.5億元，凈資產6884.98萬元，凈資產評估值為(wei)1.92億元，增值額為(wei)1.23億元，增值率(lv)179.24%。

除了給出評(ping)估(gu)增(zeng)值(zhi)的結果，宇(yu)信科(ke)技并未在公告(gao)中明確評(ping)估(gu)公司是以何種方式(shi)進行評(ping)估(gu)的。

由于(yu)珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)宇誠信(xin)的(de)資(zi)產(chan)(chan)主要是土地及珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)宇信(xin)大廈，因此，其資(zi)產(chan)(chan)與負債很(hen)大程(cheng)度上不能“相提并論”。換句(ju)話說(shuo)，珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)宇誠信(xin)的(de)凈資(zi)產(chan)(chan)或許不能反映其公(gong)允(yun)價值。根據宇信(xin)科技(ji)招(zhao)股(gu)意向書，2015年1月，珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)宇誠信(xin)向珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)市國土資(zi)源局購(gou)買國有(you)土地使用(yong)(yong)權，宗地編號(hao)為(wei)(wei)珠(zhu)(zhu)(zhu)橫國土儲2014-25號(hao)，宗地總面(mian)積(ji)為(wei)(wei)2.21萬平(ping)方米，宗地用(yong)(yong)途為(wei)(wei)商業性辦公(gong)用(yong)(yong)地。彼時(shi)，珠(zhu)(zhu)(zhu)海(hai)宇誠信(xin)拿地價格為(wei)(wei)2.28億元。

土地之上，便是(shi)珠海宇信大(da)廈，這也是(shi)目前珠海宇誠信旗下看(kan)得見、摸得著的(de)、更為明確的(de)資產。

宇(yu)信科技(ji)在(zai)2020年(nian)半年(nian)報中(zhong)(zhong)披露，“宇(yu)信大廈在(zai)建(jian)(jian)工程(cheng)”截至報告(gao)期末累(lei)(lei)計實際(ji)投入(ru)5.67億(yi)元，項(xiang)目進度95%。其中(zhong)(zhong)，2020年(nian)上半年(nian)投入(ru)2840.22萬元，因此，截至2020年(nian)4月(yue)底，宇(yu)信大廈在(zai)建(jian)(jian)工程(cheng)累(lei)(lei)計投入(ru)金(jin)額應在(zai)5.39億(yi)元~5.67億(yi)元。

《每日經濟新聞》記者在橫琴政府官網查詢到的(de)“宇(yu)信(xin)(xin)大(da)廈建(jian)(jian)設(she)工(gong)程規劃(hua)(hua)許可(ke)(ke)批后(hou)公(gong)示(shi)”顯示(shi)，宇(yu)信(xin)(xin)大(da)廈項目總建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)9.08萬平方(fang)米。此外，宇(yu)信(xin)(xin)科技上市時(shi)也披露，根據《建(jian)(jian)設(she)工(gong)程規劃(hua)(hua)許可(ke)(ke)證》及其附件的(de)記載，珠海(hai)宇(yu)信(xin)(xin)大(da)廈計算(suan)容積(ji)(ji)率建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)共6萬平方(fang)米，其中辦公(gong)4.8萬平方(fang)米、商(shang)業(ye)1.2萬平方(fang)米。

3月23日，記(ji)者(zhe)實地走訪(fang)了宇信大(da)廈 圖片來源：每經(jing)記(ji)者(zhe) 吳澤(ze)鵬 攝

截至2020年(nian)上半年(nian)末(mo)，宇信(xin)大廈的(de)工程進度是95%，已接(jie)近(jin)落(luo)成。如此大面(mian)積的(de)商辦綜合體，若以市場可比物(wu)業價(jia)格測算，會(hui)得(de)到(dao)什(shen)么樣的(de)結果？

天慶粵凱廣場是與宇(yu)信(xin)大廈(sha)相鄰(lin)的項(xiang)目，二(er)者僅相隔一條(tiao)幾米寬(kuan)的小(xiao)河(he)，該項(xiang)目與宇(yu)信(xin)大廈(sha)類似，也是以商辦類為主、涵蓋商業的綜合體(ti)項(xiang)目。

3月23日，記者從該項目(mu)售(shou)樓處工作人員(yuan)了解(jie)到，天慶(qing)粵凱廣(guang)場目(mu)前(qian)銷售(shou)給(gei)客戶(hu)的(de)是毛坯(pi)物業，客戶(hu)可根據需要自行裝修。“我們目(mu)前(qian)在(zai)(zai)售(shou)的(de)主要戶(hu)型是4.9米(mi)(mi)層高，毛坯(pi)交房，均價在(zai)(zai)3.2萬(wan)至3.3萬(wan)元(yuan)(yuan)左右。南向的(de)貴一些，均價在(zai)(zai)3.8萬(wan)元(yuan)(yuan)（每(mei)平方(fang)米(mi)(mi)）。”該銷售(shou)還介紹稱，目(mu)前(qian)在(zai)(zai)售(shou)的(de)已經是“尾盤”小戶(hu)型（六十余(yu)平方(fang)米(mi)(mi)），大(da)戶(hu)型的(de)產品幾近售(shou)罄。“因為這個價格要比住宅便(bian)宜很多(duo)，現(xian)在(zai)(zai)住宅的(de)話，要到6萬(wan)元(yuan)(yuan)（每(mei)平方(fang)米(mi)(mi)）。”

天慶粵凱廣(guang)場的(de)(de)工(gong)作人(ren)員向記者介紹(shao)，該項目約在2018年開盤銷售(shou)，當時(shi)還(huan)有(you)精裝修的(de)(de)戶型銷售(shou)，“當時(shi)價格大(da)概(gai)是(shi)兩(liang)萬(wan)七、兩(liang)萬(wan)八(ba)。”

有媒體在2019年9月報(bao)道稱，當時(shi)天(tian)慶粵(yue)(yue)凱(kai)廣(guang)場的(de)銷售(shou)單價約4.1萬元/㎡，據該媒體當時(shi)統計，天(tian)沐河(he)兩岸(an)在售(shou)項目(mu)有龍光(guang)玖龍璽(xi)、天(tian)慶粵(yue)(yue)凱(kai)廣(guang)場、華(hua)融琴海(hai)灣等。其中(zhong)住宅(zhai)性質的(de)龍光(guang)玖龍璽(xi)均價為5.2萬元/㎡、華(hua)融琴海(hai)灣均價4.5萬元/㎡。

記者查詢(xun)到(dao)，2020年底，網易房產頻(pin)道有相(xiang)關報(bao)道提及，“天慶粵凱廣(guang)場最新單價(jia)約為33800元/㎡。”

梳理天(tian)慶粵凱廣場自2018年(nian)開(kai)(kai)盤以來的價(jia)格變動可(ke)以發現，該(gai)項(xiang)目開(kai)(kai)盤時即為最(zui)低價(jia)，約2.7萬(wan)元(yuan)/㎡，最(zui)高價(jia)一度(du)超(chao)過4萬(wan)元(yuan)/㎡，當前價(jia)格在(zai)3.3萬(wan)元(yuan)/㎡以上。而據(ju)房天(tian)下(xia)統計，天(tian)慶粵凱廣場周邊項(xiang)目價(jia)格均在(zai)4萬(wan)元(yuan)/㎡以上。

若據上述價格計(ji)算宇信大廈(sha)價值，其辦公面積(ji)是4.8萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)，總價最低（以2018年天慶粵(yue)凱廣場開盤時價格計(ji)算）可達到12.96億元，若以單價4萬(wan)元/㎡計(ji)算，不包含1.2萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)的商業部分(fen)，宇信大廈(sha)僅(jin)辦公部分(fen)總價就近(jin)20億元。

3月23日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者走訪宇(yu)信(xin)大(da)廈(sha)項(xiang)目(mu)發現(xian)，宇(yu)信(xin)大(da)廈(sha)計劃在(zai)今年5月份開始正式對外（出售），據(ju)工(gong)(gong)作人員介紹，項(xiang)目(mu)商住(zhu)兩用的房子售價(jia)約每平方米(mi)6萬(wan)元，鋪面售價(jia)約每平方米(mi)5.5萬(wan)元。宇(yu)信(xin)大(da)廈(sha)工(gong)(gong)作人員表(biao)示，現(xian)在(zai)暫無詳細資料，都是口述一下具體信(xin)息。

3月(yue)23日，記者實地走訪了宇(yu)信大廈(sha) 圖(tu)片(pian)來源：每經記者 吳(wu)澤鵬 攝

珠海宇(yu)(yu)誠(cheng)信(xin)目前(qian)未(wei)實(shi)際(ji)運營，其主要功能便是承(cheng)擔宇(yu)(yu)信(xin)大廈(sha)建(jian)設(she)，根據股權轉讓(rang)公(gong)告披露，截至(zhi)2020年4月(yue)底，該公(gong)司(si)負債總額(e)為7.5億元，遠(yuan)(yuan)低(di)于宇(yu)(yu)信(xin)大廈(sha)的估(gu)算(suan)(suan)價格(ge)。因此，不論(lun)以上(shang)述市(shi)場(chang)價還是工作人員提供的估(gu)價進行計算(suan)(suan)，珠海宇(yu)(yu)誠(cheng)信(xin)整體估(gu)值應該遠(yuan)(yuan)超3億元。

記者在3月29日上(shang)午以(yi)電話及(ji)郵件方式聯系(xi)上(shang)了宇信科技董秘辦相(xiang)關人士，但截至(zhi)發稿未能(neng)收到回復。

另外，對于珠海宇(yu)誠(cheng)信的評估方式(shi)，《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)也與審計(ji)、會計(ji)從(cong)業人士進行過交流。

審(shen)計從業人士向記者介紹稱，從珠海(hai)宇誠信的評估(gu)報告來看，評估(gu)是對目(mu)標公(gong)司進行整(zheng)體評估(gu)，相對目(mu)標公(gong)司賬面(mian)凈資產評估(gu)增值率接近180%，評估(gu)值1.92億元(yuan)(yuan)，47.22%的股權比例(li)約占(zhan)9000萬元(yuan)(yuan)，但(dan)交易(yi)定價是1.4億元(yuan)(yuan)，大于評估(gu)價，從程序(xu)上(shang)來說這(zhe)些(xie)都(dou)具有合理性(xing)。

不(bu)過，該人士也表示，對比(bi)相同地段(duan)、相同類(lei)型的物(wu)業，評(ping)估價如果出現較大偏差，那么評(ping)估總價是否公(gong)允，則是另外需要(yao)考慮的問(wen)題。

一位有資(zi)產(chan)(chan)評(ping)估(gu)從業經(jing)驗的會計人士則更直接地(di)分析稱，“就房(fang)地(di)產(chan)(chan)而言(yan)，市場價值(zhi)和賬面價值(zhi)是有較大(da)差距的，如果涉及房(fang)地(di)產(chan)(chan)的股權轉讓，以我的經(jing)驗，拿(na)凈資(zi)產(chan)(chan)評(ping)估(gu)的報(bao)告去報(bao)稅(shui)，不論(lun)用的是什么評(ping)估(gu)方(fang)法，稅(shui)局能否(fou)認可(ke)都難(nan)以保證。”

 

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