每經記(ji)者(zhe)｜陳(chen)利    每經編輯｜魏文藝     

“這兩年(nian)受(shou)疫情影響(xiang)，外地(di)購房者銳(rui)減(jian)，新房、二手房銷售很難了，尤其(qi)是從去年(nian)下半年(nian)開始，成(cheng)交(jiao)量下滑尤為(wei)明顯。”在防城(cheng)港(gang)有著多年(nian)房地(di)產中介(jie)從業經歷的經紀人張(zhang)欣告訴《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者。

作為北部(bu)灣沿海地(di)區(qu)的(de)(de)重要城(cheng)市，防城(cheng)港(gang)曾(ceng)憑(ping)借(jie)優良的(de)(de)生態環境和相對低廉的(de)(de)房價(jia)吸引了大(da)量外地(di)人前來置業。然而(er)，嚴重依賴“候(hou)鳥”跨省購房、本地(di)居(ju)民改善型住(zhu)房以(yi)及炒房團(tuan)的(de)(de)防城(cheng)港(gang)，如今的(de)(de)商品房庫存去化周期卻高居(ju)全(quan)國百(bai)城(cheng)榜首。

“受嚴格管控與疫情傳播的(de)(de)雙重影響，防(fang)城港地區本就十分脆弱(ruo)的(de)(de)樓市變得更(geng)加岌(ji)岌(ji)可危，樓市投資下(xia)降和庫(ku)存攀升已經是一個必然的(de)(de)結果。”廣西金融職業學(xue)院(yuan)副教授、碩(shuo)導嚴偉(wei)向記者表示。

2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月） 來源：克而瑞

成交量不斷下跌

北部灣(wan)大道(dao)是防城港市最(zui)為(wei)重要(yao)的(de)交通要(yao)道(dao)，而道(dao)路兩側也早已成為(wei)地產廣告的(de)“聚(ju)集地”，不(bu)過當地的(de)房地產行業目前(qian)正經(jing)受著巨大的(de)銷售(shou)壓力。

“防(fang)城(cheng)港目前的房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場主要(yao)還(huan)是以投資(zi)客為主，外(wai)地購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)比例在60%以上。”張欣告訴記(ji)者(zhe)(zhe)，但由(you)于近兩(liang)年來疫情(qing)的反復(fu)，“外(wai)地購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)越來越少(shao)了，今年銷(xiao)售情(qing)況還(huan)不如去年。”

廣(guang)西壯族自(zi)治區統計(ji)局數(shu)據顯示(shi)，2021年防(fang)城港市（含東興、上思）商品房(fang)銷(xiao)售(shou)共18606套，累計(ji)實(shi)現(xian)銷(xiao)售(shou)面積159.26萬平(ping)米，位(wei)列(lie)廣(guang)西14市倒數(shu)第(di)二位(wei)，同比下(xia)降21.3%；銷(xiao)售(shou)額(e)80.68億元(yuan)，位(wei)列(lie)全省第(di)十二位(wei)，同比下(xia)降23.3%。無(wu)論是(shi)成交(jiao)面積還(huan)是(shi)成交(jiao)金額(e)的(de)增長幅(fu)度，防(fang)城港均(jun)位(wei)列(lie)全省最后一位(wei)。

來源：廣西壯族自治區統計局 

雪上加霜的(de)(de)是，克爾瑞(rui)數據顯示，截至(zhi)今年2月(yue)末，防城港商品房庫存去(qu)化周(zhou)期已達(da)到(dao)90個(ge)月(yue)以上，成為全國商品房去(qu)化周(zhou)期最長的(de)(de)城市。

90個(ge)月意味著什么？即(ji)便(bian)防城港從當下起不再建設新房(fang)，按照目前的(de)銷售速(su)度，需(xu)要(yao)近8年(nian)的(de)時間才能賣完現(xian)在(zai)的(de)庫存房(fang)源(yuan)。

事實上(shang)，為(wei)吸引購房者促進項(xiang)目(mu)銷售(shou)，防城港的樓(lou)盤(pan)項(xiang)目(mu)去年也曾(ceng)紛紛拿出特(te)惠房政策，無論是(shi)線上(shang)還是(shi)線下(xia)，都隨處可見各個樓(lou)盤(pan)項(xiang)目(mu)的特(te)價廣告。

“4”字(zi)頭(tou)、“5字(zi)”頭(tou)、“低(di)首(shou)付3萬”、“一(yi)(yi)口價房源”……有些項(xiang)目還推出“低(di)首(shou)付+分期”等優(you)惠政策(ce)，其(qi)中不乏一(yi)(yi)些關注度很高的熱(re)點樓盤項(xiang)目，如商貿中心清盤價甚至只(zhi)需3680元(yuan)/平方(fang)米。

盡管如此，防(fang)城港(gang)各樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)銷售中心卻難回昔日門庭(ting)若市的風光(guang)景(jing)象。位于港(gang)口區核心地段某項(xiang)目置業顧問李玉告(gao)訴《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者(zhe)：“從去年(nian)6月至今(jin)，整個樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)銷量下(xia)降(jiang)了(le)差不多(duo)四成。”而李玉在(zai)一年(nian)內已(yi)經(jing)換(huan)了(le)三份工作（三個項(xiang)目樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)），幾乎每個樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)都一樣(yang)，“銷量不斷下(xia)跌”。

“防城港本身并不(bu)是一(yi)個(ge)經(jing)濟發達的(de)城市，與北海(hai)相(xiang)比，在(zai)旅游業(ye)方面也沒有優勢(shi)可(ke)言。”嚴偉表示(shi)，加(jia)之缺乏足夠(gou)的(de)人口與經(jing)濟增(zeng)長支持，本地人對城市新房的(de)剛(gang)需始終處于一(yi)個(ge)相(xiang)對較低的(de)水平，一(yi)旦(dan)庫存過高以及出(chu)現房價(jia)下跌(die)的(de)情況，就可(ke)能導致(zhi)樓市長期處于低迷(mi)狀態(tai)。

也曾“跳躍式”增長

事(shi)實上(shang)，防(fang)城港(gang)新(xin)房庫存(cun)問題早已有之。

早在2016年2月，防城港商品房待售(shou)面積就已約358萬(wan)平方米，按照月均銷售(shou)14萬(wan)平方米計(ji)算，預計(ji)去化周(zhou)期為26個月，去庫存壓力比較大。

為(wei)此，2016年11月底(di)，防城(cheng)港市政(zheng)協(xie)就曾為(wei)此專門召開(kai)了(le)名為(wei)“化解(jie)我市房地(di)產(chan)(chan)庫存”專題協(xie)商會(hui)，并(bing)提出了(le)“防城(cheng)港13條”：即精(jing)準(zhun)政(zheng)策和研究落實；完善(shan)棚戶區改造貨幣化安置房源信息平(ping)臺；支持農民工(gong)等新(xin)市民購(gou)房需求；鼓(gu)勵機關、事業單(dan)位和大(da)(da)型國企(qi)等穩(wen)定就業的工(gong)作人(ren)員團(tuan)購(gou)存量房；上項目聚人(ren)氣(qi)，促進(jin)(jin)房地(di)產(chan)(chan)剛需；加快完善(shan)城(cheng)市配套設施，進(jin)(jin)一步改善(shan)宜居條件；加大(da)(da)金融稅務部門支持力(li)度；大(da)(da)力(li)發展新(xin)產(chan)(chan)業新(xin)業態；積極培育房產(chan)(chan)租賃市場；嚴格控制新(xin)增供地(di)；繼續實行“生態移民”政(zheng)策；加大(da)(da)宣傳力(li)度，組織企(qi)業抱團(tuan)走出去；加強房地(di)產(chan)(chan)市場監管。

到了(le)2018年(nian)4月，國務院批準成立廣西(xi)防城港(gang)邊(bian)境(jing)旅(lv)游(you)試驗區。同月，海南全(quan)島(dao)施(shi)行樓市限(xian)購，大批投資(zi)客(ke)以(yi)及海南中介公司轉移(yi)目標至跟海南島(dao)氣候、旅(lv)游(you)資(zi)源相(xiang)對比(bi)較接近(jin)的防城港(gang)、欽州等地(di)。在兩大因素助推下(xia)，防城港(gang)的樓市以(yi)及土地(di)實現了(le)量價齊漲。

來源：防城港住建局官網

這一年，防城港(gang)房地(di)產市場商(shang)品房銷量、成交價(jia)、土地(di)出讓價(jia)格都實現了(le)“跳躍式”增長。

據(ju)防(fang)城港房(fang)產網(wang)統計(ji)數據(ju)，2018年(nian)防(fang)城港市（含港口區、防(fang)城區、東興市）共(gong)計(ji)銷售(shou)商品(pin)房(fang)48486套，相比2017年(nian)增長(chang)85.46%；銷售(shou)面積(ji)為423.61萬平方米，相比2017年(nian)增長(chang)71.64%；銷售(shou)總額232.33億元。無論(lun)是銷售(shou)套數、銷售(shou)面積(ji)、銷售(shou)總額都(dou)遠超2017年(nian)。

而在價(jia)格(ge)(ge)方面，2018年防(fang)城(cheng)港商品房成交均價(jia)在4、5月(yue)份一(yi)度飆升至(zhi)7000-9500元/平(ping)方米。“主要(yao)原因在于5月(yue)份大批海南(nan)中介機構以(yi)及(ji)意向(xiang)客戶轉(zhuan)移(yi)到防(fang)城(cheng)港，而土地出讓(rang)價(jia)格(ge)(ge)以(yi)及(ji)樓面價(jia)多次破紀(ji)錄，購(gou)房者對(dui)樓市(shi)前(qian)景十分看好，購(gou)買意向(xiang)極高。”防(fang)城(cheng)港市(shi)房協(xie)方面表示，盡管此后成交價(jia)格(ge)(ge)有(you)所下滑，但(dan)基(ji)本備案數(shu)量(liang)仍保持(chi)在每月(yue)3000-3500套之間。

此后，防(fang)城(cheng)港(gang)(gang)(gang)商品房成(cheng)交一(yi)路下滑，庫存進一(yi)步拉(la)大(da)。《每(mei)日經濟新聞》記者梳理防(fang)城(cheng)港(gang)(gang)(gang)住建(jian)局(ju)數(shu)據發現，2019-2021年，防(fang)城(cheng)港(gang)(gang)(gang)全市分(fen)(fen)別(bie)成(cheng)交新建(jian)商品房39477套(tao)、21444套(tao)、18606套(tao)，同比分(fen)(fen)別(bie)下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的套(tao)數(shu)，甚至(zhi)已(yi)經達到自從(cong)2015年至(zhi)今7年來的新低。

“2018至(zhi)2019年(nian)，防城港房價(jia)達到(dao)最高點，均價(jia)接近(jin)7000元(yuan)/平(ping)方米，目前已經(jing)下降至(zhi)5500元(yuan)/平(ping)方米左右。”

嚴偉表示，防城港作(zuo)為一(yi)個邊(bian)境小城，自(zi)身(shen)體量并不足以支撐(cheng)這(zhe)一(yi)房(fang)(fang)價(jia)，在(zai)(zai)海南出臺限購(gou)令(ling)后，許多北方(fang)人選擇(ze)將(jiang)防城港一(yi)類城市作(zuo)為購(gou)房(fang)(fang)替(ti)代(dai)城市。也就是說，防城港并無(wu)特殊優(you)勢(shi)。“其銷(xiao)售方(fang)法也采用(yong)旅游(you)購(gou)房(fang)(fang)、外地包銷(xiao)等方(fang)式(shi)，當房(fang)(fang)價(jia)上(shang)升至一(yi)定程度后，外來購(gou)房(fang)(fang)熱情將(jiang)迅速減退，形成現在(zai)(zai)的高(gao)庫(ku)存態勢(shi)。”

去化難度增大

需(xu)(xu)要注意的是，防(fang)城港屬于典型的外部需(xu)(xu)求驅(qu)動(dong)型市場(chang)，樓市銷售主(zhu)要以外地人群為主(zhu)。但受疫情影響(xiang)，外地人的購房占比(bi)明顯下降。

“這兩(liang)年疫情隨時都有(you)，外地購房者少了(le)很多(duo)。2022年防城港房價(jia)應該是已經到底了(le)， 不會(hui)有(you)太大的(de)波(bo)動了(le)。”張(zhang)欣(xin)告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，經歷了(le)兩(liang)年的(de)“跌(die)跌(die)不休”，目前防城港房價(jia)已降(jiang)至(zhi)五年前，房企保利潤之下(xia)，后期房價(jia)下(xia)跌(die)空間(jian)已明顯收窄(zhai)。

據(ju)中國房價(jia)行情平(ping)臺最新數據(ju)，今(jin)年2月，防城港新房均價(jia)為5335元/平(ping)方米，環比上漲(zhang)1.24%，同比下跌6.86%。

盡(jin)管如此，防(fang)城港(gang)近年來的土地(di)供應(ying)量仍保(bao)持平穩增長(chang)態勢。《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者根據(ju)防(fang)城港(gang)市(shi)房地(di)產交(jiao)易中心、防(fang)城港(gang)市(shi)住(zhu)建局數據(ju)不完全整理發現，2016-2020年防(fang)城港(gang)住(zhu)宅用地(di)供應(ying)面積連續增長(chang)，合計共成功(gong)出讓了2155畝住(zhu)宅用地(di)。

數據來源：防城港統計局

“防城(cheng)港(gang)目前在售項目很多(duo)是在2015年(nian)前就拿地(di)了，新拿地(di)項目大多(duo)都(dou)還未推向市場(chang)。”廣西一(yi)業內人士告訴(su)記者，隨著這幾(ji)年(nian)防城(cheng)港(gang)新建商品(pin)房(fang)成(cheng)交價(jia)格逐漸(jian)回落，疊加住宅用地(di)出讓增加，新建商品(pin)房(fang)庫存增加，開發商購置(zhi)土(tu)地(di)欲望相對2018年(nian)有所降低(di)。

不過另一(yi)方面(mian)，3月20日晚，廣(guang)西(xi)壯族自治區市(shi)場(chang)利(li)率定價自律機制召開會議，商定下調(diao)部分城市(shi)房貸(dai)首付比例：其(qi)中在(zai)北海、防城港首次購(gou)買普通商品住(zhu)房的(de)商貸(dai)最低首付款比例由25%調(diao)整為(wei)20%，進一(yi)步降低居民購(gou)房門(men)檻，支持商品房市(shi)場(chang)更好滿足(zu)購(gou)房者(zhe)的(de)合理住(zhu)房需求。

“無論(lun)是首付比例為30%還(huan)是20%，客(ke)觀上都(dou)有(you)助于降低首付成(cheng)本，對于激(ji)活第二套購(gou)房(fang)需求、保障改善型需求等(deng)都(dou)有(you)積極的作用。”易居研究院(yuan)智庫中心(xin)研究總監嚴躍進向《每日(ri)經濟新聞》記者表示(shi)，類似放松的做法，也說明近(jin)期(qi)一(yi)些(xie)沿海(hai)城市(shi)或文旅資源(yuan)城市(shi)面(mian)臨的壓力，即(ji)外來購(gou)房(fang)需求萎(wei)縮，房(fang)屋庫存消化難(nan)度(du)增大。

不過，在嚴偉看來，去庫存的(de)長期辦法仍是加強城(cheng)(cheng)防城(cheng)(cheng)港市的(de)經濟發展與基礎設(she)施(shi)建設(she)，打造沿邊沿海(hai)城(cheng)(cheng)市名片，從外貿、港口、旅游和養(yang)生等方面提(ti)高城(cheng)(cheng)市吸引(yin)力(li)，增(zeng)加城(cheng)(cheng)市居民收入(ru)，使群眾能夠買得起房，也愿意買房。

“短期來看(kan)，要(yao)(yao)促進房(fang)(fang)價(jia)回歸正(zheng)常水平并(bing)保持穩定，避(bi)免(mian)出現房(fang)(fang)價(jia)長期下降的情況，一要(yao)(yao)規范購地行為，二要(yao)(yao)統籌(chou)新房(fang)(fang)銷售價(jia)格。此(ci)外，不應該(gai)過度干預市場正(zheng)常的交易活動，而是要(yao)(yao)從供(gong)給側進行調整，爭取用五年左右的時間降低(di)新房(fang)(fang)庫存，使樓市重返健康狀態。”嚴偉續稱。

（應受訪(fang)者要求，文中張(zhang)欣、李玉(yu)為化名）

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