每經(jing)記(ji)者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

貴陽(yang)樓(lou)市已(yi)然進入整修期。

盡(jin)管在今年(nian)“五(wu)一”前，貴陽發布(bu)“4·28”樓(lou)市新政，通(tong)過(guo)五(wu)個(ge)大類(lei)、17條新規，持續優化(hua)提升房(fang)地(di)產(chan)領(ling)域營(ying)商環境，更好滿足群眾合理購房(fang)需求，導致成交與(yu)供應兩端在短期都(dou)有不同程(cheng)度的上(shang)漲，成交均價(jia)穩中(zhong)有升。

但多方數(shu)(shu)據(ju)顯示，今年上半年貴陽商品(pin)住宅供、銷同比(bi)出(chu)現(xian)“雙降(jiang)”。據(ju)國(guo)家統計局數(shu)(shu)據(ju)，今年3、4月(yue)貴陽新建(jian)商品(pin)房價格(ge)環(huan)比(bi)短暫出(chu)現(xian)了上漲，但此(ci)后(hou)在5、6月(yue)份又回歸下(xia)跌態勢。

“貴陽(yang)屬于人口(kou)流動力偏弱的(de)城市，支撐樓(lou)市發(fa)展的(de)購房需求(qiu)偏低，產(chan)業覆蓋面與多元性較低，人口(kou)有(you)外流傾向，或(huo)在一定程度上導致(zhi)房價(jia)漲勢底氣不足。”諸葛找房數據(ju)研究中心分析(xi)師關榮(rong)雪7月(yue)27日(ri)通過(guo)微信告訴《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)。

核心區域房價穩定

“和(he)前兩年(nian)相比，貴(gui)陽房價確實(shi)有所下(xia)降(jiang)(jiang)了，金陽、南明、云巖這些地方平均每平米降(jiang)(jiang)了約1000-2000元，其他更偏的地方降(jiang)(jiang)價幅(fu)度更大(da)。”7月27日(ri)，貴(gui)陽某中介(jie)門店經紀人張平（化名）在電(dian)話(hua)中告訴《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者。

以(yi)位于金陽的保(bao)利•大(da)國璟(jing)為例，2019年項目(mu)高層成交均價維持(chi)在11000元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)左右，但(dan)目(mu)前項目(mu)還(huan)剩(sheng)少量(liang)尾盤(pan)房(fang)源，準現(xian)房(fang)均價9500元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)。

“降價(jia)情(qing)況具體還要看樓盤位置和樓層。”張平表(biao)示，每平方(fang)米1500元的降價(jia)幅(fu)(fu)度并不大，“這些地(di)方(fang)房價(jia)基本都在20000元/平方(fang)米左右，降價(jia)幅(fu)(fu)度差不多在10%以內(nei)，但相較(jiao)于貴安、花溪等地(di)方(fang)40%-50%的降價(jia)幅(fu)(fu)度而言(yan)，核心區域房價(jia)還算是(shi)比較(jiao)穩定的。”

事實上，今年以(yi)來貴陽(yang)樓市(shi)依舊存在(zai)“以(yi)價(jia)換量(liang)”的情(qing)況，樓盤促銷內容涵(han)蓋首付分期 、總價(jia)折(zhe)扣(kou)、送車位、送物業費(fei)等，而如(ru)萬達生態城、云巖(yan)賦、華潤九悅等項目均在(zai)今年上半年選(xuan)擇折(zhe)銷售(shou)走量(liang)。

“受疫情影響， 一(yi)(yi)些(xie)房(fang)企為了拉動銷售，盡快(kuai)回款，還出(chu)現低(di)首付(fu)現象。”張平舉(ju)例道(dao)，位于花溪、經開區、烏(wu)當(dang)等區域的(de)部分(fen)項目，若(ruo)總價100萬(wan)元，按貴陽今年4月新(xin)政(zheng)，最低(di)首付(fu)兩成來算，購房(fang)者應首付(fu)20萬(wan)元，但一(yi)(yi)些(xie)項目就會以“幫購房(fang)者支付(fu)首付(fu)款的(de)方(fang)式”變相(xiang)降價。

而所謂的“幫助支付首(shou)(shou)付款(kuan)”，就是購(gou)房者(zhe)(zhe)只需繳(jiao)納首(shou)(shou)付款(kuan)的一成(cheng)(cheng)或兩成(cheng)(cheng)，剩余部分由(you)開發(fa)商(shang)出資轉賬(zhang)給購(gou)房者(zhe)(zhe)后(hou)再(zai)回款(kuan)至(zhi)(zhi)開發(fa)商(shang)賬(zhang)戶，但后(hou)續這筆款(kuan)項(xiang)也不(bu)需要購(gou)房者(zhe)(zhe)返還(huan)。至(zhi)(zhi)于(yu)(yu)為何采取此種措施，張平表示(shi)“政府有(you)規定(ding)，銷(xiao)售價格不(bu)能低(di)于(yu)(yu)備(bei)案價的一定(ding)比例”。不(bu)過(guo)她也表示(shi)，這種方(fang)式也僅有(you)少數樓盤在操作，“而且一般來說，都是位置比較偏、項(xiang)目較小的樓盤。”

不(bu)過，今年以來的(de)優(you)惠(hui)幅度與去年出現的(de)“5折”“買一(yi)送一(yi)”等夸張促(cu)銷手段相比，要理性(xing)得多。

貴陽(yang)正合機構(gou)數(shu)據顯示，今年上(shang)半年觀山湖(hu)區(qu)(qu)新(xin)房供應(ying)、成(cheng)交(jiao)均(jun)超過(guo)30萬(wan)平方米，領(ling)跑貴陽(yang)樓市；而花溪、經開(kai)區(qu)(qu)、烏(wu)當等區(qu)(qu)域(yu)，區(qu)(qu)域(yu)銷(xiao)量環比(bi)跌幅(fu)擴張至30%-50%，烏(wu)當區(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)量更是跌至底(di)部。此(ci)外(wai)，清鎮、貴安(an)新(xin)區(qu)(qu)、龍里等區(qu)(qu)域(yu)，均(jun)呈現量價大(da)跌的(de)趨勢。

另據諸葛(ge)找房數據，上半(ban)年(nian)貴(gui)陽新房成交(jiao)套數22590平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比下跌29.1%；成交(jiao)面積279平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比下跌22.8%。

數據來源：諸葛找房

此(ci)外，國家(jia)統計局數(shu)據也顯示，同比(bi)2020年同期，貴(gui)陽(yang)房(fang)價(jia)下跌0.2%；而相比(bi)2019年6月，貴(gui)陽(yang)二手房(fang)價(jia)更是下跌了11%。

實際上(shang)，從2018年開(kai)(kai)始，貴陽樓市(shi)便因消化房價上(shang)漲(zhang)后，帶來與當(dang)前(qian)區域(yu)(yu)(yu)發展面不匹配(pei)的高(gao)價格，以及購房者回歸理性而(er)出現區域(yu)(yu)(yu)分化趨勢：熱點(dian)區域(yu)(yu)(yu)上(shang)漲(zhang)，部分板塊開(kai)(kai)始出現下(xia)跌。

特別(bie)是在(zai)2021年，受貴陽“三改”工作(zuo)啟動、房企爆雷、疫情等因素影響，云(yun)巖、南(nan)明、觀山湖成(cheng)為貴陽樓市中(zhong)抗跌、保價(jia)的支撐區域，與其他(ta)區域大(da)量地“以價(jia)換(huan)量”形成(cheng)鮮明對比。

樓市供求明顯萎縮

一個值得(de)注意的現象是，在西南四省（市）中，貴陽在成(cheng)交面(mian)(mian)積、房價等方面(mian)(mian)均落后于(yu)成(cheng)都、重慶和昆明。

具體來看，價格方(fang)(fang)面(mian)，國家統(tong)計局數據顯(xian)示，同(tong)比2020年，重(zhong)(zhong)慶、成(cheng)都(dou)、昆明新房價格分別上(shang)漲(zhang)了12%、10.2%以及1.8%，而貴陽房價下跌0.2%；成(cheng)交面(mian)積上(shang)，銳理數據顯(xian)示，今年上(shang)半年貴陽商品住宅成(cheng)交158萬平(ping)方(fang)(fang)米，相比之下，重(zhong)(zhong)慶為649萬平(ping)方(fang)(fang)米，成(cheng)都(dou)為850萬平(ping)方(fang)(fang)米，昆明191.39萬平(ping)方(fang)(fang)米。

“西南四省市房地產市場分化愈(yu)加明(ming)顯，根據(ju)2022年6月中(zhong)指百城(cheng)(cheng)價格指數(shu)數(shu)據(ju)顯示(shi)，成渝雙城(cheng)(cheng)較(jiao)2020年6月均出現較(jiao)為明(ming)顯的(de)上(shang)漲，但雙城(cheng)(cheng)上(shang)漲原因各異。”

中指研究(jiu)院重(zhong)(zhong)慶公司研究(jiu)副總監戴小紅7月27日通過微信告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，成都市(shi)場韌性(xing)強(qiang)，市(shi)場量價表現相(xiang)對較(jiao)(jiao)好，重(zhong)(zhong)慶主要(yao)受(shou)(shou)產品結構調(diao)整(zheng)影響，帶動房價上漲。“貴(gui)陽和昆明表現相(xiang)對較(jiao)(jiao)差，其中貴(gui)陽房價較(jiao)(jiao)兩年前漲幅最小。一方面(mian)受(shou)(shou)疫情和房企爆雷影響，市(shi)場信心不足；另(ling)一方面(mian)城市(shi)購買力較(jiao)(jiao)其余三城相(xiang)對不足，需求端顯著萎縮。”

近一年貴陽房價走勢 來源：安居客

表(biao)現(xian)不佳的除了商品房成交(jiao)外，還有土(tu)地市(shi)場(chang)。正合數據顯示，上半年貴陽和貴安土(tu)地供應合計445.06萬平方(fang)米(mi)，相較于(yu)2020年同期(qi)的599.76萬平方(fang)米(mi)下降了25.79%，比(bi)起(qi)2021年同期(qi)的831.49萬平方(fang)米(mi)大幅下降46.47%。

然而盡管在(zai)這樣一個(ge)供應(ying)低位的(de)態(tai)勢下(xia)，上半(ban)年(nian)貴陽(yang)土(tu)地(di)(di)成(cheng)交量僅143.91萬平方米，占比(bi)32.33%；較2020年(nian)和2021年(nian)同期分(fen)別下(xia)降67.21%和71.45%。而27.83億元(yuan)的(de)土(tu)地(di)(di)成(cheng)交金額，僅占到2020年(nian)的(de)約(yue)五分(fen)之(zhi)(zhi)一，2021年(nian)的(de)十分(fen)之(zhi)(zhi)一。而在(zai)為數不(bu)多的(de)成(cheng)交地(di)(di)塊中，平臺公司依舊是拿地(di)(di)主力。

此外，上半年貴陽終止出(chu)讓的土地宗(zong)(zong)數(shu)為9宗(zong)(zong)，面積約87.19萬平方米，其中不乏觀山(shan)湖、白云等(deng)核心區(qu)域優質地塊。

“造成(cheng)這一現(xian)象主(zhu)要原因有兩點：一是前幾年(nian)貴陽(yang)土地高量供應(ying)，市(shi)(shi)場(chang)庫存較大(da)；二是受市(shi)(shi)場(chang)量價低位成(cheng)交影響，企(qi)業(ye)缺乏市(shi)(shi)場(chang)信心。”戴小紅分析指出，在房地產(chan)投資方面盡管貴陽(yang)房地產(chan)開(kai)發(fa)投資增長相對較快(kuai)，但2022年(nian)上(shang)半年(nian)增長幅度較去年(nian)其實已經出現(xian)明(ming)顯收窄。

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