每經(jing)記者(zhe)｜黃婉銀    每經(jing)編(bian)輯｜魏文藝    

在信托機構陸續接盤出(chu)險(xian)(xian)房(fang)企股權后，在“解困”出(chu)險(xian)(xian)房(fang)企項目(mu)上(shang)如今有了(le)新的突(tu)破(po)。

8月(yue)8日，信達(da)地產官微顯示(shi)，公司以(yi)“聯合建設+資金支持”新(xin)協同方式(shi)，成功助(zhu)力(li)WT集團擺脫(tuo)流動性危機，并(bing)幫助(zhu)該集團旗(qi)下的杭州GL項(xiang)目順利渡過難(nan)關，項(xiang)目提(ti)前收官，較(jiao)協議(yi)約定提(ti)前3個月(yue)達(da)到目標。

此(ci)前(qian)，信達地(di)產官(guan)微就披露，今年上半年，其以創(chuang)新(xin)可復(fu)制的模式參與風險房企(qi)紓困(kun)項目(mu)，新(xin)增落地(di)廣州增城海石(shi)洲悅、廣州南沙悅伴灣2個操盤代建項目(mu)，這兩(liang)個項目(mu)此(ci)前(qian)分別屬于出險房企(qi)新(xin)力控股、佳兆業旗下，經過更名后目(mu)前(qian)已(yi)復(fu)工并正常銷售。

除了信(xin)達地產之外，中信(xin)城(cheng)開在佳兆(zhao)業多個(ge)(ge)項目的“解困”上(shang)也采用了類(lei)似模式。目前，中信(xin)城(cheng)開已接手(shou)佳兆(zhao)業旗下(xia)4個(ge)(ge)停(ting)工項目，其中3個(ge)(ge)項目已經(jing)復工，并陸續(xu)開盤銷(xiao)售。

值(zhi)得注意(yi)的是(shi)，在項目后臺的股權(quan)上(shang)進行風險隔(ge)離(li)后，為了(le)促進項目銷售、恢復市場信(xin)心，信(xin)達地產(chan)、中信(xin)城開這(zhe)次站到了(le)臺前，以操盤(pan)代(dai)建的方式盤(pan)活出險房企的停工項目。

多位業內(nei)人士在接受《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者(zhe)采訪(fang)時表示，類似信達地產(chan)、中信城(cheng)開上述(shu)“解困”出險房企(qi)停(ting)工(gong)項(xiang)目(mu)的(de)(de)處理方式，其(qi)實是(shi)國內(nei)標準的(de)(de)爛尾樓盤活清理模(mo)式，對于金融機構而言也屬于自救(jiu)。不過這(zhe)一(yi)模(mo)式可以復(fu)制的(de)(de)前提(ti)是(shi)，操盤方有像信達這(zhe)樣自己的(de)(de)代建公司或很熟悉的(de)(de)代建方。

操盤代建“盤活”新力、佳兆業停工項目

2020年底，新(xin)力控股聯(lian)合(he)海(hai)石集團(tuan)開始將海(hai)石洲悅項(xiang)目推出市(shi)場銷(xiao)售，該項(xiang)目也是來自江西(xi)的(de)新(xin)力控股在(zai)粵港澳大灣(wan)區(qu)為數不多的(de)項(xiang)目之一，當(dang)時被視為新(xin)力在(zai)大灣(wan)區(qu)的(de)旗艦(jian)樓盤。

根據該項(xiang)目(mu)此(ci)前披露的(de)數據，新力(li)海石洲(zhou)悅(yue)項(xiang)目(mu)首次開盤(pan)的(de)79套(tao)聯排別院，銷售額達到5億元。不過在新力(li)出(chu)現流動性危機后，該項(xiang)目(mu)也(ye)進入了停工階段。

信達如今的(de)“接盤”并非無(wu)緣無(wu)故地(di)。啟(qi)信寶數據顯示，海石洲悅的(de)項目公(gong)司(si)廣州(zhou)榮(rong)和房地(di)產(chan)有限公(gong)司(si)（以下簡(jian)稱榮(rong)和房地(di)產(chan)）的(de)股(gu)份股(gu)權在2019年(nian)就(jiu)被出(chu)質給中國信達資(zi)產(chan)管(guan)理股(gu)份有限公(gong)司(si)江西省(sheng)分公(gong)司(si)，信達投資(zi)旗下一家(jia)公(gong)司(si)也成為榮(rong)和房地(di)產(chan)的(de)股(gu)東方(fang)之一。

增城山水•合悅復工儀式現場 來源：山水•合悅官微

今年(nian)1月25日，信達地產簽訂海石洲悅(yue)項目代建(jian)協(xie)議，其華(hua)南區(qu)域公(gong)司隨即組建(jian)團隊進駐接管，并高效復(fu)工(gong)、提速供貨，3月即實現全面復(fu)工(gong)復(fu)產，4月完成一期二期施工(gong)單位清退，5月實現項目再次(ci)開盤銷售。

信達地(di)產方(fang)面(mian)表示，海(hai)石(shi)洲悅項(xiang)目是華南區域公司(si)成立(li)以來首個落(luo)地(di)的操盤代(dai)建項(xiang)目，為(wei)分、子公司(si)存量債權重組和風險化解提供專業支持，是拓(tuo)展業務(wu)的新突破。

億翰智(zhi)庫首席(xi)研究(jiu)員張(zhang)化東7月29日下午通過(guo)微信向《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)指出(chu)，對于(yu)金(jin)融機構來說，（這樣的解(jie)困方式(shi)）屬于(yu)自救。前期的債務(wu)可(ke)能形成壞賬，所以(yi)介(jie)入(ru)解(jie)決。

海(hai)石洲悅項目如今已經去掉了(le)“新力”的印記(ji)，項目名(ming)(ming)也改為增(zeng)城山水•合悅。無論是(shi)(shi)股權(quan)轉(zhuan)讓還(huan)是(shi)(shi)項目換牌更名(ming)(ming)，本質(zhi)都是(shi)(shi)為隔離(li)信用(yong)風險，為項目新增(zeng)信用(yong)背書，以保(bao)證(zheng)項目正常推(tui)進、交付。

8月(yue)5日，增城山水(shui)(shui)•合悅官微披露(lu)的最新工程進度顯示，多個別墅樓(lou)棟已(yi)主體封(feng)頂，并砌(qi)體完(wan)成；高層(ceng)(ceng)7號樓(lou)梁板(ban)鋼筋綁扎，高層(ceng)(ceng)8號樓(lou)9層(ceng)(ceng)梁板(ban)混凝土澆筑完(wan)成。在8月(yue)8日信(xin)達地產華南區(qu)域公(gong)司官微展(zhan)示“信(xin)達地產現房節”活動中，增城山水(shui)(shui)•合悅也是(shi)參與項(xiang)目之(zhi)一。

2020年(nian)下半年(nian)，廣州南(nan)沙(sha)土拍市(shi)場競價十分(fen)激烈，樓(lou)面(mian)價屢次(ci)被刷(shua)新(xin)。當年(nian)11月，佳(jia)兆業以(yi)總(zong)價20.182億元(yuan)競得(de)南(nan)沙(sha)灣(wan)2020NJY-16地塊，扣除(chu)配建后樓(lou)面(mian)價達到22700元(yuan)/平方米(mi)，再度刷(shua)新(xin)了南(nan)沙(sha)的樓(lou)面(mian)價紀錄(lu)，這個“地王”項目就是佳(jia)兆業南(nan)沙(sha)悅伴灣(wan)項目。

在(zai)拿地剛(gang)好約一年后，佳(jia)(jia)兆(zhao)業還(huan)將廣州(zhou)南沙佳(jia)(jia)兆(zhao)業悅(yue)伴灣項(xiang)(xiang)目公司股權(quan)全部轉讓(rang)給平安信托有限責(ze)(ze)任公司。今年5月11日，接近(jin)佳(jia)(jia)兆(zhao)業方(fang)面(mian)的(de)人士接受《每日經(jing)濟新聞》記者微信采訪時表示(shi)，佳(jia)(jia)兆(zhao)業仍然(ran)是該項(xiang)(xiang)目的(de)操盤方(fang)，相關責(ze)(ze)權(quan)沒(mei)有變(bian)化，工(gong)作(zuo)按流(liu)程正常推進，平安信托方(fang)面(mian)只是落實風控措施。

今年6月26日，信達地產(chan)完成南沙悅伴灣項目操盤代建協議簽訂(ding)后，當月僅用兩天(tian)便(bian)完成了項目關鍵資料(liao)及證照的移交及共管，復工復產(chan)工作(zuo)全面推進。

信達地產指出，廣州南沙悅伴灣項(xiang)(xiang)目(mu)是華南區域(yu)公(gong)司緊(jin)跟國家政策導向，在(zai)參與化解爆(bao)雷房企(qi)風險項(xiang)(xiang)目(mu)方面主動作為(wei)，充(chong)分發(fa)揮公(gong)司在(zai)代建管控、輸出不良資產盤活經(jing)驗(yan)、爛尾(wei)樓(lou)開發(fa)經(jing)驗(yan)，積極(ji)創新業務拓展模(mo)式的一次積極(ji)探索。通過深化內外部機構合作，共(gong)同盤活出險房企(qi)項(xiang)(xiang)目(mu)，打造地產項(xiang)(xiang)目(mu)紓困新模(mo)式。

記者注(zhu)意到，廣州(zhou)南(nan)(nan)沙悅伴灣項目目前已更名為南(nan)(nan)沙山水(shui)·合悅，并出現在8月8日(ri)“信達地產(chan)現房節”活動(dong)中。

出險房企項目紓困迎來“新模式”？

除(chu)了信達(da)地產，近期，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)信城開一口氣接手(shou)了佳兆業(ye)(ye)南(nan)山東角(jiao)頭項目、金沙灣(wan)國際樂園(yuan)、佳兆業(ye)(ye)航運(yun)紅樹(shu)(shu)(shu)灣(wan)以及佳兆業(ye)(ye)科(ke)技(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)等4個(ge)項目的股權(quan)。在接手(shou)股權(quan)后不久(jiu)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)信城開也迅速(su)開啟了換牌動作，佳兆業(ye)(ye)航運(yun)紅樹(shu)(shu)(shu)灣(wan)更(geng)(geng)名(ming)為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)信城開紅樹(shu)(shu)(shu)灣(wan)，金沙灣(wan)國際樂園(yuan)更(geng)(geng)名(ming)為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)信金沙灣(wan)，佳兆業(ye)(ye)科(ke)技(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)更(geng)(geng)名(ming)為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)信城開大(da)廈(sha)。

7月8日，中信城開大廈舉行復工儀式；7月23日，中信城開紅樹灣入市銷售；7月30日，中信城開華南官微顯示，中信金沙灣(wan)即將入市。

中信城開紅樹灣開盤現場 來源：中信城開官微

知情人(ren)士7月28日通(tong)過微(wei)信(xin)告訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)，這是(shi)中(zhong)信(xin)銀行(xing)、佳兆業與中(zhong)信(xin)城開三方以(yi)服務信(xin)托模(mo)式(shi)進行(xing)的(de)合作(zuo)，非單(dan)純(chun)的(de)項(xiang)目(mu)轉讓和出售。在服務信(xin)托模(mo)式(shi)中(zhong)，中(zhong)信(xin)銀行(xing)仍然(ran)是(shi)以(yi)債權人(ren)身份存在；中(zhong)信(xin)城開則是(shi)融資代建的(de)角色提供(gong)一(yi)定盤活(huo)資金，用(yong)于(yu)后續項(xiang)目(mu)的(de)建設和開發經營；而項(xiang)目(mu)權益在中(zhong)信(xin)銀行(xing)和中(zhong)信(xin)城開收回對(dui)應收益后最終(zhong)仍歸屬于(yu)佳兆業所有。

事實上，信(xin)托(tuo)參與出(chu)(chu)險房企項目紓困正(zheng)在成為一(yi)種(zhong)行之有效的(de)(de)模式(shi)。某出(chu)(chu)險房企項目業主7月(yue)(yue)29日通過微信(xin)告訴記者，他所購項目5月(yue)(yue)被(bei)信(xin)托(tuo)機構收購股權后，6月(yue)(yue)就傳來復(fu)工(gong)的(de)(de)消息，施工(gong)現(xian)場已經(jing)除掉(diao)了此前(qian)出(chu)(chu)險房企的(de)(de)品牌標識(shi)。

協縱策略(lve)管理集團聯(lian)合創始人黃立(li)沖7月29日接受《每日經濟新(xin)聞》記者微信采訪(fang)時表示，上述模式其實是標準的(de)爛尾樓處理模式。等(deng)于是債權人引入(ru)一個墊(dian)資(zi)(zi)方(fang)和承(cheng)建方(fang)，把(ba)項(xiang)目(mu)做完以(yi)后，再支付承(cheng)建方(fang)、墊(dian)資(zi)(zi)方(fang)的(de)錢，銀行收回自己的(de)錢，然后再還(huan)給(gei)出(chu)險房企。

對于這類模式是否可以復制推廣(guang)，張(zhang)化(hua)東認為，“推進難度很大，要這個項目后期(qi)能有(you)利潤(run)，才會有(you)人(ren)參與。”

“模式是(shi)可以復制，但(dan)前(qian)提條件是(shi)有(you)(you)自(zi)(zi)己很熟悉(xi)的代建(jian)(jian)公(gong)(gong)司，或者是(shi)干(gan)脆有(you)(you)自(zi)(zi)己的代建(jian)(jian)公(gong)(gong)司，信達恰(qia)好有(you)(you)這樣(yang)的優勢(shi)。”黃立沖(chong)補(bu)充(chong)道。

信(xin)達地產也(ye)指出(chu)，華(hua)南區(qu)域公(gong)司(si)還另外(wai)取得(de)項目(mu)方(fang)案批復(fu)3個，落地后將新增權益計容(rong)面積(ji)62.22萬平(ping)方(fang)米；取得(de)項目(mu)立項批復(fu)4個，計容(rong)面積(ji)145.13萬平(ping)方(fang)米。其中(zhong)，龍華(hua)水斗項目(mu)是華(hua)南區(qu)域公(gong)司(si)聚焦主責(ze)主業，主動聯(lian)合(he)優質(zhi)房企(qi)參(can)與爆雷房企(qi)的風險項目(mu)。

“該項目的推進(jin)，有力地(di)踐行了人民銀行、銀保(bao)(bao)監會房(fang)地(di)產金融工作座談會關于對(dui)‘12家受(shou)困(kun)房(fang)企’風險處置(zhi)的工作要求，貫徹(che)落實(shi)了政府關于紓困(kun)房(fang)企‘保(bao)(bao)交(jiao)樓(lou)、保(bao)(bao)民生、保(bao)(bao)穩定(ding)’的工作精神(shen)，打開了以融資代(dai)建方式對(dui)風險房(fang)企進(jin)行紓困(kun)救(jiu)助的拓展局面。”

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖(tu)片(pian)來源：攝圖(tu)網-501535931