每經記(ji)者｜包晶晶    每經編輯｜段煉 陳夢妤(yu) 蓋源源    

上一次上海二(er)手(shou)房單月成交突破2萬套，還是(shi)1年(nian)前。

隨著調(diao)控逐步收緊，上海二手房成交量(liang)逐月遞減，2022年1月份(fen)以后，各(ge)月份(fen)成交量(liang)始終在(zai)1.5萬(wan)套(tao)以下(xia)徘(pai)徊，在(zai)市(shi)場封凍(dong)了兩個月之后，終于在(zai)7月份(fen)重(zhong)新站上2萬(wan)套(tao)大關。

上海鏈家監控數據顯示，7月份(fen)全市二手房(fang)成交套數環比(bi)增長28%；成交金(jin)額(e)659億元，環比(bi)增長37%。但值(zhi)得(de)注意的是，7月份成交套數、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。

圖片來源：攝圖網(wang)_500323300

剛需成交仍是主流

豪宅占比僅4%左右

與(yu)市(shi)場熱(re)傳的(de)“豪(hao)宅大量成交”“老破小(xiao)賣不掉(diao)”不同，數據真實反(fan)映了當下的(de)上海市(shi)場：低總價剛需成為交易(yi)的(de)絕對主力(li)，千萬級二手豪宅成交僅占4%，并且(qie)這一比例(li)還低于2021年同期水平。

上海(hai)鏈家研究院首席分析師楊雨蕾8月9日在接受《每日經濟新聞(wen)》記者視頻采訪(fang)時(shi)表示：“成(cheng)交量(liang)突(tu)破2萬套，其(qi)實(shi)(shi)比較(jiao)符合大家對于(yu)(yu)7月份成(cheng)交修復(fu)的預期(qi)(qi)。進入7月，購(gou)房(fang)者如果有比較(jiao)積極的購(gou)房(fang)意愿，成(cheng)交周(zhou)期(qi)(qi)其(qi)實(shi)(shi)是比較(jiao)短(duan)的，也(ye)說明目前大家對于(yu)(yu)市(shi)場(chang)修復(fu)的意愿也(ye)比較(jiao)強(qiang)。”

由于(yu)當(dang)前購房(fang)貸款仍(reng)受(shou)到“三價就(jiu)低”指(zhi)導，低總價房(fang)源對于(yu)剛需(xu)上車(che)更為友好(hao)，同時上海的(de)落(luo)戶政策不(bu)斷寬松，也釋放了大量剛需(xu)房(fang)票。

從上海鏈家(jia)提供的數據來看，總價200萬-300萬元區間和低于200萬元的房源成為前7個月的成交主力，特別是總價低于200萬元的剛需房源，成交占比高達35.4%，較去年增加6.8個(ge)百分(fen)(fen)點。而(er)其(qi)余(yu)各個(ge)成交總價(jia)區間(jian)段均較2021年同期(qi)有(you)所下降(jiang)(jiang)，特別是400萬(wan)-600萬(wan)元區間(jian)，成交占比(bi)下降(jiang)(jiang)2個(ge)百分(fen)(fen)點，800萬(wan)元以上(shang)的占比(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)相(xiang)對較小。

事實上，兩個(ge)月的(de)(de)停擺(bai)對上海市場(chang)的(de)(de)影響仍然很大。2022年前7個月，全市二手房累計成交金額2426億元，同比下降64%；成交套數7.7萬套，同比下降62%。

2萬套成交

套均總價328萬元

盡(jin)管(guan)成交(jiao)量環比出現了較大幅(fu)度上升，但(dan)成交(jiao)價(jia)格在成交(jiao)結構的影響下(xia)同步下(xia)行。7月份成交的2萬套二手房，套均總價328萬元/套，同比下降4%；成交平均單價39429元/平方米，環比增長6%，同比下降5%。

根據國家統(tong)計(ji)局數據，今年(nian)前6個月(yue)，上海二手房價格(ge)指數從1月(yue)份以(yi)來(lai)持續環比(bi)微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而(er)同比(bi)增幅自7月(yue)份開始逐步(bu)收窄(zhai)。

雖然7月份成交單價環比有所增長，但從結構上觀察，增長比較明顯的主要是郊環以外，環比增長9%，其(qi)他(ta)環(huan)線的(de)價格增幅并(bing)不明(ming)顯，另一方(fang)面，從同比漲跌(die)幅來看，各(ge)環(huan)線成交均價都(dou)出現(xian)下(xia)跌(die)，下(xia)跌(die)幅度(du)達到7%-9%。2022年前7個月，各(ge)環(huan)線均價相(xiang)較去年出現(xian)下(xia)跌(die)，外環(huan)外的(de)跌(die)幅相(xiang)對更大。

“分環(huan)線來看，外(wai)環(huan)、郊環(huan)之間的(de)成(cheng)交占比(bi)較大，說明目(mu)前主要是剛需人群的(de)成(cheng)交在(zai)擴大，比(bi)較符合常理。鑒于四五月(yue)份(fen)成(cheng)交暫停，剛需購(gou)房者有比(bi)較緊迫購(gou)房意愿的(de)，可能選擇(ze)提(ti)前入場。此外(wai)，近幾(ji)年上海對于人才落戶等方(fang)面(mian)的(de)政策寬松，也(ye)支持了剛需購(gou)房。”楊(yang)雨(yu)蕾表(biao)示。

記者|包晶(jing)晶(jing)

編輯|段煉 陳夢妤 杜(du)(du)波 蓋源源 杜(du)(du)恒峰

校對|程(cheng)鵬(peng)

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