“當前行(xing)業還(huan)沒有觸底，預計還(huan)需要半年到一(yi)年的時間。在(zai)各級(ji)政府(fu)調控下，將來(lai)的房地產(chan)市場會更規(gui)范，發展會更穩(wen)定，不能再用(yong)以往野蠻式(shi)高速增長(chang)的觀點看待房地產(chan)。要穩(wen)字(zi)當頭活下來(lai)。”面(mian)對行(xing)業深度調整，中(zhong)南建設董事長(chang)陳錦石如是(shi)說。

2022年8月30日下午(wu)，中南建設（000961，SZ）舉辦2022年半年度業(ye)績交流(liu)會(hui)，中南建設董事(shi)長(chang)陳(chen)錦石、董事(shi)兼(jian)總(zong)經理陳(chen)昱含(han)、副(fu)總(zong)經理兼(jian)財(cai)務總(zong)監辛琦(qi)以及董事(shi)會(hui)秘書梁(liang)潔出席。

報告期(qi)(qi)內(nei)(nei)，中南建(jian)設實現(xian)(xian)營(ying)業收(shou)入241.3億(yi)元，歸(gui)屬上(shang)(shang)市公司(si)(si)股東的(de)凈虧損16.2億(yi)元。實現(xian)(xian)合同銷售金(jin)額(e)330.1億(yi)元，銷售面積267.6萬平方(fang)米；建(jian)筑(zhu)業務實現(xian)(xian)營(ying)業收(shou)入42億(yi)元，新(xin)增項(xiang)目(mu)合同總金(jin)額(e)25億(yi)元。憑借多年(nian)(nian)的(de)穩健經(jing)(jing)營(ying)及嚴(yan)格的(de)財務紀律，公司(si)(si)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)在降(jiang)杠(gang)桿(gan)、保現(xian)(xian)金(jin)流(liu)方(fang)面依(yi)然取得了不錯(cuo)的(de)表現(xian)(xian)。截(jie)至2022年(nian)(nian)6月(yue)30日(ri)，公司(si)(si)有息負債(zhai)余額(e)降(jiang)至511.7億(yi)元，較(jiao)年(nian)(nian)初下降(jiang)17.6%，2022年(nian)(nian)內(nei)(nei)到期(qi)(qi)公開債(zhai)務僅(jin)2億(yi)元；經(jing)(jing)營(ying)活(huo)動產生的(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)量凈額(e)48.1億(yi)元，連續5年(nian)(nian)保持(chi)正值。

“三道紅線”指標持續改善

在(zai)銷售持續(xu)低迷、融資(zi)渠道不暢的(de)背景下，中(zhong)南(nan)建設(she)憑借(jie)清(qing)晰的(de)現金流(liu)管理思路，平衡資(zi)金壓力(li)及運營風(feng)險，上(shang)半(ban)年仍然保持了良好的(de)經營性(xing)現金流(liu)狀況。中(zhong)報顯(xian)示，2022年上(shang)半(ban)年公(gong)司經營性(xing)現金流(liu)入467.7億(yi)元，經營活動(dong)產生的(de)現金流(liu)量(liang)凈額48.1億(yi)元，同(tong)比增加99.4%，連續(xu)5年為(wei)正，顯(xian)現出難得的(de)韌性(xing)。

與此同時(shi)，“三道紅線(xian)”指標(biao)也持(chi)續(xu)改(gai)善。截至2022年6月底，公(gong)司(si)凈負債(zhai)率85.19%，比上年末下降7.58個百(bai)分點；扣除預收賬款后(hou)(hou)的負債(zhai)率為79.10%，比上年末降低1.42個百(bai)分點；扣除受限(xian)資金后(hou)(hou)的現金短債(zhai)比0.61倍，比年初增(zeng)加1個百(bai)分點。盡管“三道紅線(xian)”仍處(chu)“黃檔”，但(dan)處(chu)于行業最為艱難的發(fa)展階段，指標(biao)的不斷(duan)改(gai)善已凸顯出中南(nan)建設的巨大決心與努(nu)力(li)。

得益于長(chang)期(qi)堅持不依賴(lai)有(you)息(xi)負債(zhai)(zhai)的發展(zhan)模式，中(zhong)南上半年(nian)(nian)進一步壓(ya)降(jiang)有(you)息(xi)負債(zhai)(zhai)至109.4億(yi)(yi)元，下降(jiang)幅度17.6%，超(chao)行(xing)業平(ping)均(jun)水平(ping)，公司有(you)息(xi)負債(zhai)(zhai)余(yu)額511.7億(yi)(yi)元，與經營規模比值繼續保持行(xing)業較低水平(ping)。值得注意(yi)的是，其中(zhong)短期(qi)借款及一年(nian)(nian)以內的有(you)息(xi)負債(zhai)(zhai)合(he)計(ji)194.9億(yi)(yi)元，比2021年(nian)(nian)末減少45.8億(yi)(yi)元。

完成房地產業務3.3萬套交付

在堅守公開(kai)市場承諾(nuo)的同(tong)時(shi)，中南也盡(jin)全力(li)完成對客戶的承諾(nuo)，緊抓疫(yi)情(qing)緩解、市場復蘇等契機，加快推動工程項目(mu)建設，以實際行動落實“保(bao)交(jiao)樓、穩民生”。

截至6月底(di)，中南(nan)建設房(fang)地產板塊已累計交付57個項目，共計32849套品質(zhi)住宅。此(ci)外，建筑板塊多個重大工(gong)程(cheng)穩(wen)步推進(jin)，如北京豐臺站周邊(bian)配套路網(wang)工(gong)程(cheng)順利完成建設，杭州(zhou)西站樞紐站站東疏解通道全面(mian)貫通，南(nan)京地鐵11號(hao)線商務東街站開始主體結構(gou)施(shi)工(gong)等。

為(wei)確(que)保施(shi)工質量(liang)和交付(fu)(fu)效果，中南建設從前期(qi)開發到后期(qi)服務，通過對產品定位、施(shi)工建造，到產品銷售、交付(fu)(fu)等(deng)8大階段59個(ge)管(guan)控(kong)點的(de)全開發周期(qi)梳理(li)，項目(mu)工程全流(liu)程管(guan)理(li)行為(wei)共有110個(ge)管(guan)理(li)動作。

中南建設加(jia)強對(dui)項目工程全流程管(guan)理行(xing)為的管(guan)控，通過(guo)標準化管(guan)理輸出，實現對(dui)項目管(guan)理水(shui)平(ping)的提(ti)高，從而不斷(duan)提(ti)升工程質(zhi)量和(he)產品(pin)(pin)品(pin)(pin)質(zhi)，提(ti)升交付(fu)業主工程滿意度(du)。截至(zhi)8月20日，第一輪過(guo)程評估(gu)中，已完成140個標段，53000項檢查，內容涉(she)及施(shi)工工序、材料出廠到加(jia)工、制(zhi)作、安(an)裝等環節(jie)，確保出品(pin)(pin)質(zhi)量。

如南充(chong)原山項目(mu)，在過程(cheng)中動態管控，實現景觀落地(di)效(xiao)果和(he)設計高度還原，交(jiao)付評(ping)估檢查項目(mu)批次59個(ge)，其中毛坯(pi)交(jiao)付項目(mu)32個(ge)、精(jing)裝交(jiao)付項目(mu)27個(ge)第三方(fang)按雙方(fang)合同(tong)約定，對交(jiao)付項目(mu)戶(hu)內(nei)、公區、園林(lin)、外立(li)面(mian)、防滲漏實驗(yan)等，科學(xue)選取(qu)項目(mu)樣(yang)本點進(jin)行風險評(ping)估，形成項目(mu)問(wen)(wen)題(ti)清(qing)單(dan)，并在交(jiao)付前進(jin)行復驗(yan)，確保交(jiao)付后無(wu)重大功能性問(wen)(wen)題(ti)，無(wu)業主敏感的普遍性問(wen)(wen)題(ti)。

為了進一步提高材料(liao)質量管(guan)理，中南建設“鷹眼行(xing)(xing)動”對8個(ge)(ge)戰區(qu)136個(ge)(ge)標(biao)段進行(xing)(xing)了材料(liao)飛(fei)檢，抽查材料(liao)52個(ge)(ge)品類(lei)604組材料(liao)三萬多個(ge)(ge)指標(biao)，嚴(yan)格按照高標(biao)準(zhun)進行(xing)(xing)檢查，在現(xian)場隨機抽取(qu)材料(liao)樣(yang)品進行(xing)(xing)全方位(wei)測量檢測，項目交付時，現(xian)場實景獲得業主高度(du)肯定。

項目的順利交(jiao)(jiao)(jiao)付正是房企核心(xin)(xin)競爭力和(he)經(jing)營能(neng)力的體現。作(zuo)為(wei)民營房企，在當前環(huan)境下努力保交(jiao)(jiao)(jiao)樓頗(po)為(wei)不易，其現金流安(an)全、如約交(jiao)(jiao)(jiao)付、償還(huan)債務等積極表現，不僅為(wei)業主帶來信(xin)(xin)心(xin)(xin)，更能(neng)提振行(xing)業信(xin)(xin)心(xin)(xin)，顯示出房企的擔(dan)當與責任。

“穩”字當頭：如期償債逾20億元 傳遞市場信心

2022年，經濟放緩疊(die)加行業(ye)下行，房企(qi)面臨前所未有的償債壓(ya)力。“穩”字(zi)當頭的中南建設堅(jian)持完成了如期兌付，合(he)計金額超20億元。

3月(yue)，中南(nan)(nan)(nan)建設如期支付(fu)(fu)“20中南(nan)(nan)(nan)01”、“20中南(nan)(nan)(nan)02”的年度(du)利(li)息(xi)，兌(dui)付(fu)(fu)回售(shou)的“20中南(nan)(nan)(nan)01”，合計9.21億元(yuan)(yuan)；支付(fu)(fu)21中南(nan)(nan)(nan)01利(li)息(xi)7300萬元(yuan)(yuan)；4月(yue)，兌(dui)付(fu)(fu)建銀6優(you)A本(ben)(ben)息(xi)2.48億元(yuan)(yuan)；5月(yue)，兌(dui)付(fu)(fu)17中南(nan)(nan)(nan)01、19中南(nan)(nan)(nan)02、20中南(nan)(nan)(nan)01本(ben)(ben)息(xi)512萬元(yuan)(yuan)；6月(yue)，支付(fu)(fu)“20中南(nan)(nan)(nan)建設MTN001”年度(du)利(li)息(xi)和(he)回售(shou)本(ben)(ben)金3.55億元(yuan)(yuan)；7月(yue)，兌(dui)付(fu)(fu)建銀7優(you)A本(ben)(ben)息(xi)3.96億元(yuan)(yuan)，支付(fu)(fu)21中南(nan)(nan)(nan)建設MTN001年度(du)利(li)息(xi)6800萬元(yuan)(yuan)。

就在中(zhong)報發布前(qian)三天，中(zhong)南建設支付了1.83億元“20中(zhong)南建設MTN002”年度利息(xi)及回(hui)售(shou)資金。

在(zai)降負債效果顯著(zhu)的同時，中南進一(yi)步(bu)拓寬(kuan)了(le)融資(zi)渠道。陳昱(yu)含透露，除了(le)與華(hua)融資(zi)產和江蘇資(zi)產的合(he)作，公司(si)房地產項目的開(kai)發貸(dai)和建筑業務(wu)流動性貸(dai)款(kuan)也都會正常進行(xing)。公司(si)股東(dong)大會在(zai)年初通過了(le)100億元的融資(zi)工具授權額度，如果市場有機會，一(yi)定會努(nu)力(li)把握。

此外(wai)，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhan)略協議，預計可獲(huo)得70億元(yuan)的(de)支持，目前兩大AMC的(de)合作(zuo)都在穩步推進，有十余個應收款融(rong)資項目提交(jiao)了評(ping)審，后續將視審批情況落地(di)。

“AMC參與(yu)到房企(qi)紓困和(he)轉型升(sheng)級，是本次(ci)國(guo)家救市舉(ju)措中的(de)創新之舉(ju)，對相關各方(fang)而言都存在一些空白和(he)盲區，因而融資(zi)落地未必如(ru)想(xiang)象般迅速。接下(xia)來，公(gong)司(si)將在AMC機構及相關主體監管(guan)下(xia)共(gong)同決定(ding)資(zi)金(jin)的(de)具體用(yong)途，包括現有(you)項目復工復產、未來項目發展或用(yong)來償還債務等。這些增量資(zi)金(jin)將有(you)利于增加公(gong)司(si)流(liu)動性，助力公(gong)司(si)轉型升(sheng)級。”陳昱含說。

談及未來發展，陳昱含(han)坦言，管理(li)層要帶(dai)頭攻堅克(ke)難(nan)，回(hui)(hui)到創業之初吃苦、樸素(su)、務實、求真(zhen)的狀態(tai)，把(ba)存(cun)量項目快速賣出去，把(ba)現金拿回(hui)(hui)來，把(ba)房子交好。陳昱含(han)特別強調，在(zai)公司(si)在(zai)現金流進一步改善前，不(bu)會旁顧(gu)其他。

“展望未來，短期很煎熬，長期有信心，公司上下將臥薪嘗膽，向黎明錚行，專(zhuan)注(zhu)地產和(he)建筑主(zhu)業，挖(wa)掘存(cun)量(liang)盤，繼續(xu)保(bao)衛現金流安全。”陳昱(yu)含(han)強調(diao)。

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