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10月(yue)9日，阿里資產拍賣(mai)平臺顯示，由盛京銀行股份有(you)限公(gong)司朝陽分行持有(you)的北京王府世紀發展有(you)限公(gong)司債權拍賣(mai)，雖有(you)4690人(ren)圍觀(guan)，但卻無(wu)人(ren)出價(jia)。

 

圖片來源：視覺中國

阿里(li)拍(pai)(pai)賣平臺(tai)數據顯(xian)示，北京王(wang)(wang)府世紀發(fa)展有限公司主要資產為(wei)王(wang)(wang)府世紀大(da)廈，市場估值約15.39億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，起拍(pai)(pai)價為(wei)11.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，對應(ying)債(zhai)權本金7.5億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、債(zhai)權利息3.7億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。

北京王(wang)府世(shi)紀發展有限(xian)公(gong)(gong)司成立(li)于1993年，是一(yi)家專營房地(di)產(chan)開(kai)發和(he)物業(ye)管理(li)的中外(wai)合資企(qi)業(ye)。這家公(gong)(gong)司債權涉及的抵押物為(wei)王(wang)府世(shi)紀大廈，位于北京市東城區東安門大街(jie)，地(di)理(li)位置極佳，能(neng)北上平(ping)安大道(dao)，南下長安街(jie)，西去故宮，東往金寶大道(dao)上二(er)環。項目土地(di)面(mian)積(ji)4839.59平(ping)方米(mi)，建(jian)筑面(mian)積(ji)5.21萬平(ping)方米(mi)，匯集商業(ye)、餐飲、寫字樓、停車為(wei)一(yi)體。

這次(ci)拍賣之所(suo)以引發關注，除了項目(mu)本身較為知名以外(wai)，還在于其背后的地產(chan)大亨王(wang)(wang)志才及(ji)其妻子——知名演員王(wang)(wang)艷。

據傳身家百億

如今已被限制高消費

北京王(wang)府世紀發展有限(xian)公(gong)司法人是王(wang)志才。除了王(wang)府世紀大廈，他早(zao)期開(kai)發的(de)(de)項(xiang)目還有長安街上(shang)標(biao)志性(xing)的(de)(de)項(xiang)目“長安8號”，也就是現在的(de)(de)佳(jia)兆業廣場。

公開資料顯示，王志才是知名演員王艷的老公，澳大利亞籍華人，是一位成功的房地產商，在澳大利亞也有房產，據傳有百(bai)億身家。

 

王(wang)志(zhi)才 圖片來源：百度

據上(shang)游新聞，王(wang)(wang)志才出生于北(bei)(bei)京，曾是(shi)國營手(shou)表廠的(de)(de)(de)一名職工，后(hou)(hou)(hou)通(tong)過前妻(qi)資產(chan)支持(chi)去澳洲投資房(fang)產(chan)，而后(hou)(hou)(hou)回到(dao)北(bei)(bei)京購置故宮長(chang)安(an)街附(fu)近(jin)房(fang)產(chan)，是(shi)北(bei)(bei)京最(zui)早一批(pi)搞房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)人，現已入籍澳洲。1993年(nian)，王(wang)(wang)志才以(yi)協議方(fang)式(shi)拿到(dao)王(wang)(wang)府世(shi)紀地(di)(di)塊，2004年(nian)又拿到(dao)長(chang)安(an)街的(de)(de)(de)最(zui)后(hou)(hou)(hou)一塊70年(nian)產(chan)權宅地(di)(di)。后(hou)(hou)(hou)者幾經轉手(shou)，成了北(bei)(bei)京著名爛尾樓“長(chang)安(an)8號”，直到(dao)2013年(nian)佳兆(zhao)業斥資130億(yi)元將(jiang)其收購，才逆襲成如(ru)今爆火的(de)(de)(de)購物廣場。

近(jin)年(nian)來，王(wang)志才曾(ceng)多次陷(xian)入麻煩，據中(zhong)(zhong)新(xin)網(wang)此前報(bao)道，2019年(nian)1月30日，有(you)媒(mei)體爆料稱(cheng)(cheng)王(wang)艷(yan)的丈夫(fu)、澳大利(li)亞籍地(di)產大商王(wang)志才被澳門(men)金(jin)沙(sha)賭場(chang)索要賭債，本息(xi)共計近(jin)1400萬新(xin)元（約合人民幣(bi)7000萬元）。王(wang)志才堅稱(cheng)(cheng)自己沒拖欠賭債，所有(you)涉及賭博的財務(wu)都由一位中(zhong)(zhong)國籍中(zhong)(zhong)介(jie)處理，而金(jin)沙(sha)賭場(chang)方稱(cheng)(cheng)金(jin)沙(sha)從不(bu)允許(xu)中(zhong)(zhong)介(jie)在金(jin)沙(sha)賭場(chang)活(huo)動(dong)，金(jin)沙(sha)也(ye)從沒向中(zhong)(zhong)介(jie)收取賭客拖欠的貸款額(e)。

啟信寶顯示(shi)，目前，王志才已經被限制高消費。

與(yu)此同時，其旗下的北京王府世紀發展有限公司也已被限制高消費。

此外，該公司還有大量股權被凍結。

工商(shang)信息(xi)顯示，北京王(wang)府世(shi)紀發(fa)展有限公(gong)司成立于(yu)1993年(nian)，注冊資(zi)本(ben)為1326.7萬美元，經營范圍(wei)包括出租、出售(shou)(shou)、在公(gong)司房產(chan)規劃范圍(wei)內的(de)批(pi)(pi)發(fa)、零(ling)售(shou)(shou)商(shang)業用、餐飲用、停(ting)車(che)用、綜(zong)合服務設(she)施及(ji)寫字間(jian)；物業管理。珠寶、手表、眼鏡的(de)批(pi)(pi)發(fa)及(ji)零(ling)售(shou)(shou)。

妻子是知名演員

住上億豪宅，俯瞰故宮

王志才(cai)的(de)(de)妻子是(shi)知名演員王艷，曾因飾演《還珠格格》中(zhong)的(de)(de)晴格格以及(ji)《武林(lin)外史》中(zhong)的(de)(de)白飛(fei)飛(fei)紅極一時(shi)，是(shi)不少90后的(de)(de)童(tong)年(nian)女神。

 

《還珠格(ge)格(ge)2》晴格(ge)格(ge) 圖片(pian)來(lai)源：豆瓣電影

據新黃河(he)，他們家居住的王府世紀大廈頂層豪宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。還(huan)自帶一個空中花園(yuan)，樓(lou)層(ceng)高場地寬(kuan)闊，風景視野(ye)好，可(ke)以看(kan)到不(bu)少建筑的(de)頂端。

花(hua)園(yuan)中有(you)許(xu)多(duo)綠植作為點(dian)綴，地面上還鋪著黑(hei)灰(hui)色相見的大理石地板、裝飾用(yong)的地燈，與可以(yi)供人游玩的公園(yuan)的裝修相似(si)。

 

圖片(pian)來源(yuan)：王艷社交媒體(ti) （新(xin)黃河）

其實，此前王艷就曾經(jing)因(yin)為這(zhe)所豪(hao)宅上過(guo)一次熱(re)搜，倒不是因(yin)為房價高(gao)，而是因為從王艷的臥室向外看去，能夠俯瞰知名景點“故宮”。

當時王艷(yan)拍視頻是想(xiang)要秀(xiu)一下自家(jia)的貓咪，沒成(cheng)想(xiang)就把(ba)故(gu)宮也拍了上(shang)去，引得不(bu)少(shao)網友熱議(yi)。而(er)據周邊的居民(min)透露，王艷(yan)家(jia)距離故(gu)宮直線距離就500米，一旁還有王府井，地理(li)位置(zhi)絕佳(jia)。

業內：投資價值有限

外行人看(kan)熱鬧，對于投資人來說(shuo)更關注的是(shi)王府(fu)世紀大廈的商業價值。這(zhe)(zhe)也是(shi)決(jue)定(ding)這(zhe)(zhe)個項目(mu)后續(xu)能(neng)以(yi)什么(me)價格拍(pai)賣的關鍵因素。

據界面新聞，“綜合樓(lou)齡、債務和區位這(zhe)三個因素來看(kan)，個人判斷王府世紀大廈這個項目的投資價值有限。”一位不(bu)具名的北京(jing)寫字樓市場專業人士對界面新(xin)聞表(biao)示。

上述人士認為，第一，王府世紀(ji)大廈(sha)是(shi)1993年(nian)的(de)(de)老樓，按照商辦(ban)用地50年(nian)土地使(shi)用年(nian)限(xian)，剩余土地使(shi)用年(nian)限(xian)是(shi)21年(nian)。這(zhe)在機構(gou)投(tou)資者(zhe)(zhe)眼中是(shi)一個非常尷(gan)尬的(de)(de)期(qi)(qi)限(xian)。根據《民法(fa)典》第359條規定，住宅建設用地使(shi)用權(quan)期(qi)(qi)限(xian)屆滿，應(ying)當自(zi)動續(xu)期(qi)(qi)。續(xu)期(qi)(qi)費的(de)(de)繳納或者(zhe)(zhe)減免，依(yi)照法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規的(de)(de)規定辦(ban)理。但是(shi)，非住宅建設用地使(shi)用權(quan)期(qi)(qi)滿續(xu)期(qi)(qi)的(de)(de)，則是(shi)依(yi)法(fa)辦(ban)理。

機構投(tou)(tou)資者(zhe)在購(gou)買商(shang)辦資產時會謹(jin)慎計(ji)算投(tou)(tou)入成本與未來收益，如果土(tu)地(di)使用年限快(kuai)到期(qi)了，是否(fou)要補交(jiao)一系列費用、如補交(jiao)土(tu)地(di)出讓金(jin)等額外成本。在這方面，目前相應的法(fa)律法(fa)規還不(bu)是特別清晰，因此對于這類樓齡(ling)較長的資產，多數機構投(tou)(tou)資者(zhe)都較為謹(jin)慎。

第二，王(wang)府(fu)世紀(ji)大(da)廈(sha)背后的(de)(de)債務(wu)壓力(li)很大(da)。從王(wang)府(fu)世紀(ji)的(de)(de)區位和體量來看，11.2億(yi)元(yuan)的(de)(de)起拍價對應的(de)(de)是(shi)王(wang)府(fu)世紀(ji)的(de)(de)債權本息，即接收(shou)(shou)本金7.5億(yi)元(yuan)、接收(shou)(shou)利(li)息及其他(ta)費用3.7億(yi)元(yuan)。目前大(da)宗交易和商辦市場(chang)處于下行周期，除非(fei)是(shi)非(fei)常優質(zhi)的(de)(de)資產，否則考慮到項目所背債務(wu)與投(tou)(tou)資價值(zhi)的(de)(de)差異，機構投(tou)(tou)資者一定會慎之(zhi)又(you)慎。

第(di)三，王府(fu)世(shi)紀大廈的(de)區(qu)位非常(chang)微(wei)妙(miao)，雖然緊(jin)鄰故宮，區(qu)位非常(chang)好，但優質(zhi)的(de)區(qu)位也衍(yan)生出一個不確定的(de)問題，即老樓(lou)做改(gai)造升級，在如此核心(xin)的(de)區(qu)位能否獲批(pi)面臨不確定性。

王府世紀大(da)廈的起拍(pai)價相(xiang)較(jiao)15.39億元(yuan)的市(shi)場估值已經(jing)有所(suo)折扣(kou)，但(dan)還是流拍(pai)了。

對此，上(shang)述人士認為(wei)，目前(qian)通過法(fa)(fa)拍途徑實現資產(chan)變(bian)現的(de)案(an)例越來(lai)越多。從(cong)前(qian)幾年的(de)世(shi)茂工三、樂視(shi)大(da)廈的(de)案(an)例來(lai)看(kan)，想要通過法(fa)(fa)拍途徑變(bian)現，最(zui)有(you)效的(de)方式就是降低起拍價(jia)。王府(fu)世(shi)紀大(da)廈未(wei)來(lai)也有(you)可能通過降價(jia)來(lai)尋找潛在的(de)買(mai)家。

王府世紀(ji)大廈流拍(pai)與當下大宗交易市場甚至租賃市場不景氣程度也有關(guan)系。

第一太平戴(dai)維斯華北區(qu)市(shi)場研究部負(fu)責人李(li)想對界面新聞表示，根據他們(men)的(de)研究成果展示，2022年前(qian)三季度，北京大宗投(tou)資市(shi)場累計(ji)成交(jiao)金額約(yue)為215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱，大宗交易投資(zi)市(shi)(shi)場(chang)不活躍源于(yu)兩方面(mian)市(shi)(shi)場(chang)行情。首先，投資(zi)市(shi)(shi)場(chang)目前(qian)處(chu)于(yu)供過(guo)于(yu)求(qiu)(qiu)狀態，無(wu)論開發商(shang)還是持有眾多(duo)資(zi)產的機構(gou)，甚至通過(guo)法拍途徑(jing)變(bian)現的債權人，都(dou)在(zai)加速出售資(zi)產以求(qiu)(qiu)變(bian)現。

但是潛在買家對于目前(qian)的待(dai)售(shou)資產保持高度警覺，會對項(xiang)目進行(xing)細致嚴格(ge)的甄別，并(bing)期待(dai)能夠以“抄底”般的價格(ge)進行(xing)收購(gou)，買賣(mai)雙方的博(bo)弈仍在繼續。此外目前(qian)商辦市(shi)(shi)場暫時處于調(diao)整周期，這也影響到(dao)投(tou)資市(shi)(shi)場的前(qian)景與行(xing)情。

高(gao)力國際華北(bei)區資(zi)本市(shi)(shi)場(chang)及(ji)投資(zi)服(fu)務副董事閆寒(han)也(ye)表達了相似看法(fa)。根據北(bei)京(jing)大宗交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)記錄，最近成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)金(jin)額最高(gao)的(de)一年(nian)是2019年(nian)，超過750億元；2020年(nian)，受疫(yi)情影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，大宗交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)活(huo)躍(yue)度(du)有所(suo)(suo)降低(di)；2021年(nian)北(bei)京(jing)大宗交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)活(huo)躍(yue)度(du)有所(suo)(suo)恢復，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)金(jin)額達到650億元；今年(nian)以來(lai)，北(bei)京(jing)大宗交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)市(shi)(shi)場(chang)活(huo)躍(yue)度(du)再(zai)次降低(di)，這(zhe)主要是受到疫(yi)情、在線教育調整等因素影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，導(dao)致大宗交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)投資(zi)人對未來(lai)租賃(lin)市(shi)(shi)場(chang)判斷不夠(gou)明朗。

盡管部分資產(chan)標的(de)通過法拍途徑變現前，債權(quan)(quan)人會提前接觸有(you)意向摘牌對象，以(yi)提高法拍的(de)成功率。但在這(zhe)樣(yang)的(de)市場行情下，債權(quan)(quan)人往往沒法以(yi)理想價格和速(su)度處(chu)置資產(chan)。

一(yi)位不具名的(de)投資市場人(ren)士(shi)稱，目(mu)前市場上(shang)債權人(ren)以銀行(xing)、信托及專注于投資不良(liang)資產的(de)基(ji)金為(wei)主。為(wei)了回籠資金，債權人(ren)希望通過合(he)適的(de)價格處(chu)置資產。

編輯|段煉 杜(du)波(bo) 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|程鵬(peng)

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