每經記者｜黃婉銀    每經編(bian)輯｜魏(wei)文藝(yi)     

近日，經廣(guang)(guang)州市(shi)人(ren)民(min)政府(fu)批(pi)準，廣(guang)(guang)州市(shi)南沙新(xin)區(qu)明珠(zhu)灣開發建設管理局(ju)(ju)（以(yi)下簡稱(cheng)明珠(zhu)灣管理局(ju)(ju)）履(lv)職(zhi)區(qu)域優化調整(zheng)。根據最新(xin)調整(zheng)，明珠(zhu)灣管理局(ju)(ju)履(lv)職(zhi)范圍為廣(guang)(guang)州南沙新(xin)區(qu)明珠(zhu)灣區(qu)起(qi)步(bu)區(qu)，及新(xin)增的(de)梅(mei)糖及亭角區(qu)塊(kuai)(kuai)、靈(ling)山島尖(jian)以(yi)西區(qu)塊(kuai)(kuai)、橫瀝(li)島尖(jian)以(yi)西區(qu)塊(kuai)(kuai)、珠(zhu)江東(dong)部分區(qu)塊(kuai)(kuai)4個區(qu)塊(kuai)(kuai)。

而此次(ci)明珠灣(wan)區起步(bu)區的擴(kuo)容，將正在銷售(shou)的新盤保利(li)南沙天匯也(ye)納入其(qi)中(zhong)，為這個(ge)“食(shi)之無味、棄(qi)之可惜”的項目增(zeng)添(tian)了一(yi)層區位(wei)光(guang)環。

之(zhi)所(suo)以說“食之(zhi)無(wu)味、棄之(zhi)可惜”，是因為(wei)作為(wei)一個新區舊改項目大盤(pan)，保利南沙(sha)天(tian)匯在優(you)劣勢上面(mian)的(de)表現(xian)都十分明顯(xian)。廣州市住建局數據顯(xian)示，保利南沙(sha)天(tian)匯從(cong)2020年取得(de)首(shou)批預售(shou)(shou)證至今(jin)，網簽已售(shou)(shou)套(tao)數為(wei)1399套(tao)，未售(shou)(shou)房源1735套(tao)，網簽去化比率約44.64%，不足一半(ban)。

10月7日，《每日經濟新聞》記(ji)者實地走訪保利(li)南沙天匯項目(mu)(mu)了解到，該項目(mu)(mu)目(mu)(mu)前在(zai)售(shou)均(jun)價(jia)(jia)在(zai)2.2萬-2.5萬元/平(ping)方米(mi)。而明珠灣起步(bu)區的在(zai)售(shou)樓盤主要(yao)集中(zhong)在(zai)橫瀝島，在(zai)售(shou)均(jun)價(jia)(jia)在(zai)3.2萬-3.8萬元/平(ping)方米(mi)。

保利南沙天匯項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

手握灣區門戶，公共交通便利性較低

保利南(nan)(nan)沙(sha)(sha)天匯位(wei)于廣(guang)州南(nan)(nan)沙(sha)(sha)黃閣南(nan)(nan)路與進港大道交界處，緊鄰蕉門(men)河水道，屬于黃閣亭角(jiao)片區(qu)，與靈山島尖隔(ge)江相(xiang)望(wang)。亭角(jiao)片區(qu)一(yi)直被稱為是(shi)南(nan)(nan)沙(sha)(sha)“門(men)戶(hu)”，但相(xiang)較于南(nan)(nan)沙(sha)(sha)其(qi)他(ta)片區(qu)定位(wei)規(gui)劃等級處于中下(xia)水平。

而(er)保(bao)利南沙天(tian)匯新進入的(de)明(ming)(ming)珠灣(wan)起步(bu)區(qu)是大灣(wan)區(qu)環(huan)內灣(wan)都市圈的(de)重(zhong)要核(he)心，是南沙新區(qu)重(zhong)點打(da)造(zao)的(de)粵港澳全面合(he)作的(de)核(he)心區(qu)和區(qu)域性(xing)綜合(he)服務中心，無(wu)疑拔高了項目的(de)區(qu)位價值(zhi)。但從(cong)地(di)理位置看，保(bao)利南沙天(tian)匯處(chu)于(yu)明(ming)(ming)珠灣(wan)起步(bu)區(qu)邊緣區(qu)域，區(qu)別從(cong)價格(ge)上(shang)就可見一斑。

10月7日，《每日經(jing)濟新聞》記者以購房者身份(fen)實地(di)走(zou)訪了保(bao)利(li)南沙天匯項(xiang)目了解到，保(bao)利(li)南沙天匯目前(qian)在(zai)售(shou)均價在(zai)2.2萬(wan)(wan)(wan)-2.5萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米，部(bu)分望江區域均價可以達2.8萬(wan)(wan)(wan)-3.2萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米。記者注意到，明珠灣(wan)起步區的在(zai)售(shou)樓盤目前(qian)主要集中(zhong)在(zai)橫瀝(li)島，在(zai)售(shou)均價在(zai)3.2萬(wan)(wan)(wan)-3.8萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米。

在交通配(pei)套上，保利南沙天匯靠(kao)(kao)近(jin)(jin)萬洲大橋、進港大道、廣(guang)澳高(gao)(gao)速，去(qu)往廣(guang)州城區(qu)、中山(shan)、珠海等都非(fei)常方(fang)便，因此自(zi)駕(jia)便利性較高(gao)(gao)。而(er)硬(ying)幣的另一面(mian)就(jiu)是，靠(kao)(kao)近(jin)(jin)高(gao)(gao)速的部分(fen)樓棟會有一定噪音影響。

與此同時，公(gong)(gong)共軌道交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)的劣勢較(jiao)為(wei)明顯(xian)。項(xiang)目(mu)距離(li)(li)(li)目(mu)前已開通(tong)的地(di)鐵站(zhan)黃閣、蕉(jiao)門站(zhan)有(you)幾(ji)公(gong)(gong)里距離(li)(li)(li)，公(gong)(gong)交(jiao)(jiao)(jiao)接駁需(xu)要(yao)走4-5個站(zhan)點的距離(li)(li)(li)，公(gong)(gong)共交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)大多只能依(yi)賴(lai)公(gong)(gong)交(jiao)(jiao)(jiao)出行。項(xiang)目(mu)附近有(you)規劃廣州地(di)鐵15號線站(zhan)點，但該(gai)條地(di)鐵線路還未有(you)明確落地(di)時間點。

保利南沙天匯項目現場的展示牌 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

每經品房小(xiao)程序顯(xian)示，保利南沙(sha)天匯通勤車速(su)得分(fen)為(wei)8.7分(fen)（最(zui)高10分(fen)），優于南沙(sha)區87%的住(zhu)宅項目(mu)；公交(jiao)配置得分(fen) 為(wei)5.5分(fen)。

記者在(zai)現場看到(dao)，保(bao)利南(nan)沙天匯項目在(zai)景(jing)觀資源上可(ke)(ke)圈(quan)可(ke)(ke)點。北向(xiang)是大山乸森林公(gong)園，南(nan)向(xiang)則是蕉門(men)水道，江(jiang)(jiang)景(jing)房(fang)亦是其今年新(xin)推主(zhu)打組團，價(jia)格也是項目最高的(de)(de)。不過以望江(jiang)(jiang)區(qu)域2.8萬-3.2萬元/平方(fang)米(mi)的(de)(de)均價(jia)，在(zai)附(fu)近亦有不少(shao)或交(jiao)通(tong)更便利，或配套更完善的(de)(de)樓盤選擇，就看購(gou)房(fang)者更愿(yuan)意(yi)為(wei)哪(na)種(zhong)資源買(mai)單。

雖然是保(bao)利的“天字系”產(chan)品，不(bu)過(guo)保(bao)利南(nan)沙天匯是實打實的剛需大盤。據克而瑞數據顯示，其1-8月銷售金額為9.1億元，成交套數為402套，成交均價為25178元/平方米，據南(nan)沙區第(di)一。

來源：每經品房小程序

戶型設計亮眼，配套兌現期較長

2020年(nian)5月6日，保(bao)(bao)利發展控(kong)股(gu)與(yu)南沙亭(ting)角村更(geng)新(xin)改(gai)造項目正式簽署(shu)合作協(xie)議。最終，亭(ting)角村村民以100%的通(tong)過率，攜手保(bao)(bao)利發展控(kong)股(gu)開啟舊(jiu)村更(geng)新(xin)改(gai)造的征(zheng)程，保(bao)(bao)利南沙天(tian)匯(hui)正是誕(dan)生于亭(ting)角村更(geng)新(xin)改(gai)造項目。

在項目現(xian)場，置業顧問向《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)介紹，保(bao)利(li)南沙天匯(hui)占地約(yue)19.2萬平(ping)方米(mi)，總建面約(yue)85萬平(ping)方米(mi)。項目分兩(liang)期(qi)開發，一期(qi)銷售戶(hu)(hu)數約(yue)3356戶(hu)(hu)，兩(liang)期(qi)合計總戶(hu)(hu)數約(yue)7000戶(hu)(hu)。

作為一個大型舊改項目(mu)，意味著(zhu)保利(li)南沙天匯(hui)的配套也需要自身一手打造。項目(mu)規(gui)劃有4棟超150米地標，業(ye)態包(bao)括(kuo)寫字樓、公(gong)寓、商(shang)業(ye)街(jie)、保利(li)商(shang)業(ye)自營(ying)17萬(wan)平方米商(shang)辦配套。教育配置(zhi)上，項目(mu)自帶36班小學、12班幼兒(er)(er)園(yuan)(yuan)和15班幼兒(er)(er)園(yuan)(yuan)各1所(suo)。

南沙的(de)(de)名校(xiao)(xiao)資源較(jiao)為(wei)稀缺，市場對“名校(xiao)(xiao)”也更愿(yuan)意(yi)買單(dan)。而上述的(de)(de)36班小學(xue)一直傳言將會(hui)是(shi)名校(xiao)(xiao)，但截至目前還(huan)沒有(you)具體落地的(de)(de)官宣信息，置業顧(gu)問告訴記者，“預(yu)計年(nian)底前可(ke)能會(hui)有(you)相關(guan)確定信息。”

可供對比的(de)是(shi)，保利南沙天匯附近的(de)另(ling)一新盤(pan)十(shi)(shi)里方(fang)圓簽約了廣鐵一中，還(huan)是(shi)九年一貫制公辦(ban)學校，十(shi)(shi)里方(fang)圓目前(qian)在售均價(jia)為2.8萬元/平方(fang)米。

保利南沙天匯項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

從產品來(lai)看(kan)，保(bao)利南(nan)沙天匯(hui)的(de)戶(hu)型(xing)設計多樣，主(zhu)推78-135平(ping)方米的(de)3-4房。其中，78平(ping)方米的(de)2+1房動靜分區、干濕(shi)分離，南(nan)北通透，陽臺(tai)約3.1米，是保(bao)利近年的(de)經典戶(hu)型(xing)設計之一，亦是剛需上車戶(hu)型(xing)。98平(ping)方米的(de)3房2廳2衛戶(hu)型(xing)設計方正(zheng)通透，客餐廳寬敞，兩個次臥(wo)空間劃(hua)分合理。

但同(tong)時(shi)，項(xiang)目(mu)的(de)梯(ti)戶(hu)比和(he)樓(lou)層(ceng)(ceng)的(de)較高(gao)，項(xiang)目(mu)大多數(shu)樓(lou)棟(dong)的(de)梯(ti)戶(hu)比都是(shi)三(san)梯(ti)八戶(hu)，望江(jiang)部(bu)分(fen)樓(lou)棟(dong)稍寬敞一點，為兩梯(ti)四(si)戶(hu)。在梯(ti)戶(hu)比較高(gao)的(de)同(tong)時(shi)，部(bu)分(fen)樓(lou)層(ceng)(ceng)還達到45層(ceng)(ceng)，矮(ai)一些(xie)的(de)也要到32層(ceng)(ceng)，僅有(you)個別樓(lou)棟(dong)為24層(ceng)(ceng)。也因此，項(xiang)目(mu)的(de)容積率(lv)達到4.3左右。

整體(ti)來看，保利南沙天匯主打剛需(xu)群體(ti)，總價低易(yi)上(shang)車(che)，對(dui)于自住群體(ti)來說，一(yi)方面(mian)要考慮(lv)通勤的便利性(xing)，另一(yi)方面(mian)則需(xu)要一(yi)定時間等待(dai)周邊配(pei)套、教育(yu)資源的兌現。

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封(feng)面圖片來源(yuan)：每經記(ji)者 黃婉銀 攝