每經(jing)記者｜李(li)娜    每經(jing)編輯｜趙云 ;   

2022年的權益市場有點(dian)難。新股破(po)發、核(he)心資(zi)產遭拋售(shou)、新基(ji)金(jin)發行遇冷；權益類(lei)基(ji)金(jin)更是出現大(da)面積(ji)（年內）虧損(sun)。在(zai)這樣的狀況下，有一類(lei)公募產品REITs卻異(yi)常火爆，網下認購(gou)頻(pin)頻(pin)破(po)百倍(bei)、公眾配(pei)售(shou)屢創(chuang)新低(di)！

由于兼具打(da)新及二(er)級市場(chang)交易屬性，在2022年新股不敗神話破滅背景下，REITs儼然(ran)成了無風險打(da)新的代名(ming)詞，整(zheng)體的平均(jun)溢(yi)價率(lv)仍接近30%；二(er)級市場(chang)交易方面，當前已上市20只REITs產品，2022年更(geng)是遠遠跑贏同期(qi)的寬基指(zhi)數。

更(geng)為火爆的(de)是，最(zui)近接連上市(shi)的(de)6只(zhi)REITs都是漲停(ting)板(ban)開盤，最(zui)終5只(zhi)奔向(xiang)頂格的(de)“30cm”漲停(ting)，還有1只(zhi)漲幅也是逼近上限(xian)。

公募REITs，一個還未被大眾熟知的良好收(shou)益(yi)率產品，后續擴(kuo)容還在(zai)路(lu)上，產品申購(gou)、打新、上市交易，無不充滿吸引；如果您(nin)錯過了2021年(nian)的固收(shou)+、2022年(nian)的可轉債，當前不能再錯過它！

投(tou)資(zi)者如何(he)認購公(gong)募REITs呢(ni)？目前可(ke)以在(zai)基金公(gong)司官網、第三方平臺(tai)上(shang)購買。還可(ke)以通過(guo)交易股票的證券(quan)賬戶在(zai)券(quan)商APP上(shang)買賣。

數據來(lai)源(yuan)：記者整理 視(shi)覺中國圖(tu) 楊(yang)靖(jing)制圖(tu)

網下認購倍數常常破百

在(zai)10月(yue)14日(ri)(ri)的陽線之前(qian)，近期（滬(hu)指(zhi)）3000點關(guan)口(kou)的A股市(shi)(shi)場，是誰在(zai)上(shang)演(yan)漲停秀？上(shang)周（10月(yue)10日(ri)(ri)至14日(ri)(ri)），公募REITs有3只(zhi)新品上(shang)市(shi)(shi)。10月(yue)10日(ri)(ri)，華夏合(he)肥高新產(chan)園REIT上(shang)市(shi)(shi)，首(shou)日(ri)(ri)漲幅奔向30%的頂格(ge)，收(shou)于2.847元(yuan)。10月(yue)13日(ri)(ri)，國泰君(jun)安(an)臨港創新產(chan)業園REIT上(shang)市(shi)(shi)，同樣(yang)再現(xian)30%漲幅，當日(ri)(ri)收(shou)于5.356元(yuan)。10月(yue)14日(ri)(ri)，國泰君(jun)安(an)東(dong)久新經濟REIT上(shang)市(shi)(shi)，開盤瞬間沖向30%漲跌幅，最(zui)終全天(tian)上(shang)漲27.15%，收(shou)于3.859元(yuan)。

回到8月(yue)31日，你會發現最(zui)近接連上市的6只公募REIT，上市首日漲幅(fu)中(zhong)，5只都是瞬間站上30%的頂格(ge)漲幅(fu)，還有1只是接近30%。

8月(yue)，公募REITs明(ming)顯進(jin)入擴容階段。

自8月16日中金廈門安居(ju)等3只(zhi)(zhi)REITs齊發以(yi)來，已有6只(zhi)(zhi)產品完成募(mu)集，3只(zhi)(zhi)產品完成上(shang)市。公(gong)(gong)募(mu)REITs的數量短期達到(dao)20只(zhi)(zhi)。隨著華泰資金江(jiang)蘇交(jiao)控高(gao)速(su)公(gong)(gong)路和(he)中金安徽交(jiao)控高(gao)速(su)公(gong)(gong)路2只(zhi)(zhi)REIT新品獲得通過、華夏和(he)達高(gao)科產業園REITs正處(chu)于(yu)審核中，公(gong)(gong)募(mu)REITs的隊伍(wu)或將增(zeng)至(zhi)24只(zhi)(zhi)。

與二級市場上(shang)的(de)(de)火爆(bao)表現相同(tong)的(de)(de)是(shi)，一級市場上(shang)，REITs網下認購倍(bei)數也開始(shi)頻頻破百倍(bei)，且(qie)變(bian)為(wei)常態(tai)。

7月(yue)7日，鵬華基(ji)(ji)金(jin)發布公告(gao)稱，截(jie)至(zhi)2022年7月(yue)6日，《發售(shou)公告(gao)》中披露80家網下(xia)投資者(zhe)管理的(de)275個有(you)效報(bao)價配售(shou)對象已按要求進行了(le)網下(xia)認購(gou)并全額(e)繳納認購(gou)款(kuan)，對應的(de)有(you)效認購(gou)基(ji)(ji)金(jin)份(fen)(fen)額(e)數(shu)量(liang)為135.65億份(fen)(fen)，而其網下(xia)投資者(zhe)發售(shou)的(de)基(ji)(ji)金(jin)份(fen)(fen)額(e)數(shu)量(liang)為1.26億份(fen)(fen)。該(gai)基(ji)(ji)金(jin)的(de)網下(xia)認購(gou)達(da)到(dao)了(le)107.66倍。

REITs破(po)百倍(bei)(bei)的(de)序(xu)幕由此(ci)拉(la)開。隨后，中(zhong)金廈門安居REIT和(he)華夏北京保障房REIT網(wang)下(xia)(xia)(xia)認(ren)購(gou)(gou)倍(bei)(bei)數(shu)(shu)則(ze)分(fen)別為108倍(bei)(bei)、113倍(bei)(bei)。當市場還在為紅(hong)土深(shen)圳安居REIT創下(xia)(xia)(xia)133倍(bei)(bei)的(de)網(wang)下(xia)(xia)(xia)認(ren)購(gou)(gou)倍(bei)(bei)數(shu)(shu)的(de)紀錄感嘆時(shi)，轉瞬間，9月(yue)14日正式發售(shou)的(de)華夏合肥高新REIT，91家網(wang)下(xia)(xia)(xia)投資(zi)者管理(li)的(de)285個配(pei)售(shou)對象的(de)詢價(jia)報價(jia)信息顯(xian)示，全部配(pei)售(shou)對象擬(ni)認(ren)購(gou)(gou)數(shu)(shu)量總(zong)和(he)為269.07億份，為初始(shi)網(wang)下(xia)(xia)(xia)發售(shou)份額數(shu)(shu)量的(de)156.89倍(bei)(bei)，刷新已(yi)有(you)公募(mu)REITs網(wang)下(xia)(xia)(xia)詢價(jia)紀錄。最近發布的(de)公告顯(xian)示，國(guo)君(jun)臨港和(he)國(guo)君(jun)東久2只REITs的(de)網(wang)下(xia)(xia)(xia)認(ren)購(gou)(gou)也同樣破(po)百倍(bei)(bei)。至(zhi)此(ci)，已(yi)有(you)7只公募(mu)REITs網(wang)下(xia)(xia)(xia)認(ren)購(gou)(gou)破(po)百倍(bei)(bei)。

單只REIT的吸(xi)金能力也不容小覷。國君東久(jiu)REIT募(mu)集份(fen)(fen)額(e)(e)為(wei)5億(yi)份(fen)(fen)，認(ren)購總金額(e)(e)超(chao)(chao)855億(yi)元(yuan)。國君臨(lin)港REIT首發，其(qi)(qi)戰(zhan)(zhan)略投(tou)(tou)資者、網下(xia)投(tou)(tou)資者和(he)公(gong)眾(zhong)投(tou)(tou)資者比(bi)例(li)配(pei)售前認(ren)購總金額(e)(e)超(chao)(chao)727億(yi)元(yuan)。而創造網下(xia)認(ren)購新低紀(ji)錄的華夏合肥高新REIT，在戰(zhan)(zhan)略投(tou)(tou)資者、網下(xia)投(tou)(tou)資者和(he)公(gong)眾(zhong)投(tou)(tou)資者比(bi)例(li)配(pei)售前認(ren)購總金額(e)(e)突破(po)千億(yi)大關，高達1294億(yi)元(yuan)。其(qi)(qi)中，公(gong)眾(zhong)發售部分的配(pei)售比(bi)例(li)低至0.23%，刷新了公(gong)眾(zhong)配(pei)售比(bi)例(li)新紀(ji)錄。

而值得注意的是，2021年(nian)5月，首批9只公募REITs發(fa)行，首日便獲得超額認購，平(ping)均網下認購倍(bei)數僅在8倍(bei)左右。

REITs究竟是什么產品？

新股(gu)棄購率(lv)不(bu)斷走(zou)高，與其形成(cheng)鮮明(ming)對比的是REITs在(zai)一(yi)級市場上(shang)持續火熱(re)，成(cheng)為打新資金追(zhui)逐的目標。

眾所周(zhou)知(zhi)，公募(mu)REITs投資于成熟(shu)運(yun)營的基(ji)礎設(she)施(shi)資產(chan)，以(yi)獲取(qu)基(ji)礎設(she)施(shi)項目租(zu)金(jin)、收費等穩定現金(jin)流為主要目的，并(bing)不是(shi)傳統公募(mu)基(ji)金(jin)買(mai)賣股票(piao)、債券等品種(zhong)。公募(mu)REITs收益分派比(bi)例不低于合并(bing)后基(ji)金(jin)年度可供分配金(jin)額的90%。

申(shen)萬(wan)宏源金融工程團(tuan)隊宋施(shi)怡曾研究發現(xian)，根據Bloomberg提供的(de)數(shu)據，截至2022年(nian)9月7日，全球(qiu)市(shi)場(chang)上已上市(shi)的(de)REITs產品超過900只，分(fen)布于(yu)45個國家(jia)和地區。其中美國REITs產品共237只，總(zong)市(shi)值合計(ji)超過1.42萬(wan)億美元。歐洲與(yu)亞洲分(fen)別(bie)有REITs產品258只與(yu)235只。

華夏(xia)基(ji)(ji)(ji)金認為，美(mei)國(guo)是(shi)目(mu)前(qian)REITs 最大的市場，以美(mei)國(guo)市場為例，從交易(yi)結構(gou)(gou)來看，美(mei)國(guo)主要(yao)采用“公司型(xing)”架構(gou)(gou)，由SPV直接持有并運營不動產及基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)。而(er)國(guo)內公募REITs采用“公募基(ji)(ji)(ji)金+ ABS”的模式，屬于“契約型(xing)”架構(gou)(gou)，是(shi)基(ji)(ji)(ji)于現行(xing)法(fa)律法(fa)規框架下的重大創新設(she)計。從底層資(zi)產行(xing)業(ye)(ye)看，美(mei)國(guo)REITs不僅投(tou)資(zi)于基(ji)(ji)(ji)建(jian)、工(gong)業(ye)(ye)、倉儲等(deng)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)，也投(tou)資(zi)于住(zhu)宅、辦公和零(ling)售物業(ye)(ye)等(deng)地產項(xiang)目(mu)。而(er)國(guo)內公募REITs專注(zhu)高速(su)公路、產業(ye)(ye)園區(qu)、倉儲物流(liu)、污水處理、保障性住(zhu)房等(deng)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)領域(yu)，同時(shi)也明確(que)了酒(jiu)店、商場、寫字樓等(deng)地產項(xiang)目(mu)不在試點范圍之內。

縱(zong)觀國內目前已發行的(de)(de)REITs項目，華夏(xia)基(ji)金表(biao)示，其主要聚(ju)焦(jiao)重點區域、重點行業及(ji)優質項目。要求試點項目權屬清晰(xi)、具有成熟的(de)(de)經(jing)營(ying)模式及(ji)市(shi)場化運(yun)營(ying)能力(li)(li)(li)，已產生持續、穩(wen)定的(de)(de)收益及(ji)現金流，投資回報良好，并具有持續經(jing)營(ying)能力(li)(li)(li)、較好的(de)(de)增長潛力(li)(li)(li)。

此外，日前，華(hua)安張江光大、博時(shi)蛇口產園、中金普洛(luo)斯、紅土(tu)鹽田港和富國(guo)首創水(shui)務，合計4只產權(quan)類REITs和1只經營(ying)權(quan)類REITs，相繼發布擴(kuo)募公告。5只REITs擬擴(kuo)募的標的資產屬于同品類乃至區域相近的資產，與現有(you)資產具有(you)良好的協同性。

普通(tong)投資者投資公(gong)募REITs的收益，除了分紅(hong)派息之(zhi)外，資本市(shi)場利得也同(tong)樣是其收益來源(yuan)的一部分。

多種原因導致行情火爆

有投資(zi)(zi)者(zhe)認為，2022年的(de)資(zi)(zi)產荒以及市(shi)(shi)場(chang)濃重(zhong)的(de)避險(xian)情緒，成(cheng)就了公募REITs的(de)火(huo)爆，畢(bi)竟首批REITs上市(shi)(shi)雖受追(zhui)捧(peng)，但并沒有當下(xia)如此火(huo)熱。與此同時，也有不少投資(zi)(zi)者(zhe)認為，REITs的(de)火(huo)爆是其(qi)投資(zi)(zi)價值逐步被發現的(de)過程。

華夏基(ji)金(jin)也向記(ji)者表示(shi)，根據《指引》要求，公(gong)募REITs收(shou)(shou)益分派比例不(bu)低于(yu)合并(bing)后基(ji)金(jin)年度可(ke)供分配金(jin)額的90%。因此，公(gong)募REITs具有底(di)層資產優質成熟、現金(jin)流預期(qi)相對(dui)明(ming)確、強制(zhi)分紅等特性，預期(qi)風險和收(shou)(shou)益高于(yu)債券型(xing)(xing)基(ji)金(jin)和貨幣型(xing)(xing)基(ji)金(jin)，低于(yu)股票型(xing)(xing)基(ji)金(jin)，能夠提供長期(qi)穩定(ding)的現金(jin)流。

從資(zi)產(chan)配(pei)置(zhi)角(jiao)度看，公募REITs與其他大類資(zi)產(chan)相關(guan)性低，是分散風險、優化投(tou)資(zi)組合的(de)(de)配(pei)置(zhi)類資(zi)產(chan)。在權益市場波動較(jiao)大、“資(zi)產(chan)荒”的(de)(de)背景下，公募REITs能滿足投(tou)資(zi)者的(de)(de)配(pei)置(zhi)需求。

從(cong)市(shi)場(chang)供(gong)(gong)求角度看，我國公募REITs尚(shang)處于(yu)上市(shi)初(chu)期的成長階段，已上市(shi)公募REITs產(chan)品均通過監管嚴格審(shen)核，資(zi)產(chan)質量(liang)優(you)良(liang)，各類資(zi)金配置意愿較(jiao)強。且目前已上市(shi)項目存量(liang)規模較(jiao)小，且流通盤比(bi)例不(bu)高，產(chan)品供(gong)(gong)給(gei)有限進(jin)一步(bu)加劇了各類資(zi)金對公募REITs的追捧(peng)。

某券商資(zi)深ABS人士接受電話采訪時表(biao)示，REITs的(de)(de)火熱原因是(shi)多方面(mian)的(de)(de)，首先，跟這個(ge)產品的(de)(de)屬(shu)性(xing)相(xiang)關，雖(sui)然REITs是(shi)權益(yi)類封閉(bi)式基(ji)(ji)金，但它本身的(de)(de)特性(xing)是(shi)權益(yi)里的(de)(de)異類，更偏向于固收+的(de)(de)色彩；其次，（穿(chuan)透一個(ge)經濟周期來(lai)看(kan)）在宏觀經濟環境并不(bu)(bu)穩(wen)定(ding)的(de)(de)情況下，不(bu)(bu)管(guan)是(shi)交通、能源(yuan)、保障(zhang)房也(ye)好，或者說新能源(yuan)，包括未來(lai)還要(yao)(yao)再(zai)(zai)拓展的(de)(de)一些新基(ji)(ji)建(jian)，數(shu)據中(zhong)心等(deng)，這幾類資(zi)產基(ji)(ji)本上還是(shi)能獲(huo)得一個(ge)相(xiang)對(dui)比(bi)較穩(wen)定(ding)的(de)(de)收益(yi)。REITs跟股(gu)市(shi)不(bu)(bu)相(xiang)關，甚至(zhi)是(shi)完全(quan)相(xiang)反，其避險的(de)(de)作用就(jiu)顯現出來(lai)了(le)；再(zai)(zai)者，公募REITs還處于試(shi)點階段，本身還是(shi)嚴(yan)格(ge)的(de)(de)審批制(zhi)不(bu)(bu)是(shi)備案(an)制(zhi)，合規方面(mian)的(de)(de)要(yao)(yao)求比(bi)傳(chuan)統的(de)(de)IPO還要(yao)(yao)嚴(yan)格(ge)，對(dui)試(shi)點項(xiang)目(mu)試(shi)點資(zi)產的(de)(de)選擇也(ye)是(shi)優中(zhong)選優，從而形成了(le)目(mu)前供不(bu)(bu)應求的(de)(de)局面(mian)；最后就(jiu)是(shi)REITs本身是(shi)個(ge)公共產品，參與門檻(jian)比(bi)較低，每(mei)年4%的(de)(de)保底收益(yi)對(dui)于機構和個(ge)人投資(zi)者都有很強的(de)(de)吸引(yin)力。

顯(xian)然(ran)，2022年的(de)資(zi)產荒背景下，REITs本身穩定的(de)資(zi)產性質(zhi)，與權(quan)益(yi)資(zi)產無(wu)關的(de)屬性，供(gong)不應求的(de)格(ge)局，以及公共產品的(de)屬性，成就了其當下市場的(de)火爆。

高比例分紅是一大亮點

當(dang)權益資(zi)產風(feng)險(xian)來(lai)臨時，蹺蹺板的另(ling)一端固(gu)收(shou)類資(zi)產往往成(cheng)為資(zi)金(jin)的避風(feng)港。其實，在不少投(tou)資(zi)人士眼中，公募REITs同樣具有(you)固(gu)收(shou)+的色彩。

“這種(zhong)色彩，與傳統(tong)的(de)固(gu)(gu)收(shou)+明顯不同(tong)。傳統(tong)固(gu)(gu)收(shou)+是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)投(tou)資策略(lve)，是(shi)(shi)資產配(pei)置(zhi)方式(shi)的(de)一(yi)種(zhong)。公(gong)(gong)募(mu)REITs產品(pin)本身(shen)不是(shi)(shi)分散投(tou)資的(de)概(gai)念(nian)，它(ta)實(shi)際(ji)上是(shi)(shi)募(mu)集資金對應的(de)基礎(chu)設施的(de)項目公(gong)(gong)司的(de)股權，只是(shi)(shi)項目公(gong)(gong)司或(huo)(huo)者(zhe)底(di)層資產。它(ta)運營的(de)特(te)點就是(shi)(shi)帶有(you)(you)固(gu)(gu)收(shou)的(de)性質在里面。比如，自來水或(huo)(huo)者(zhe)污水處理(li)，沒有(you)(you)特(te)殊(shu)情(qing)況，只要在這個城市的(de)居民沒有(you)(you)特(te)別大(da)的(de)變(bian)化情(qing)況下(xia)，它(ta)的(de)水費或(huo)(huo)者(zhe)處理(li)能(neng)力(li)都是(shi)(shi)相對比較穩定的(de)，所以(yi)這是(shi)(shi)一(yi)個類(lei)似于固(gu)(gu)定收(shou)益(yi)的(de)成(cheng)分。高速公(gong)(gong)路、交通(tong)，包括新能(neng)源也同(tong)樣，它(ta)每年發(fa)電量(liang)上網，資產本身(shen)帶有(you)(you)這種(zhong)比較穩定的(de)特(te)點。”某(mou)資深ABS人士在電話中(zhong)向記(ji)者(zhe)表示。

“那么(me)+的(de)(de)部(bu)分在哪里體現呢？公(gong)募REITs畢(bi)竟還(huan)是(shi)有(you)(you)一(yi)(yi)定的(de)(de)想象空間，比如說(shuo)隨著經濟(ji)(ji)發展，它的(de)(de)通行量、車流量、高鐵(tie)的(de)(de)客(ke)座(zuo)率是(shi)上(shang)升(sheng)的(de)(de)，具有(you)(you)一(yi)(yi)定的(de)(de)生產(chan)空間。另外，二級市場(chang)價格(ge)漲跌之(zhi)間，也可能會享受(shou)超額收(shou)益。如果投資(zi)者(zhe)堅定地認為，若我們(men)走出目前的(de)(de)經濟(ji)(ji)環境，基(ji)金的(de)(de)凈(jing)值會有(you)(you)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)的(de)(de)提升(sheng)，二級市場(chang)的(de)(de)價格(ge)也會有(you)(you)所反映。所以從(cong)這個角度來說(shuo)，我們(men)稱之(zhi)為股性產(chan)品(pin)，但又(you)具有(you)(you)固收(shou)+的(de)(de)收(shou)益特(te)征。”該資(zi)深ABS人士進(jin)一(yi)(yi)步(bu)解(jie)釋道。

現有的(de)(de)公(gong)募(mu)REITs，可分(fen)(fen)為特許經營權REITs和(he)產權類(lei)REITs。值得注意的(de)(de)是(shi)，盡管都是(shi)REITs，但兩者的(de)(de)投資(zi)邏輯并(bing)不完全(quan)相(xiang)同，前者分(fen)(fen)紅(hong)收益率(lv)偏高但價格彈性(xing)(xing)較(jiao)小，債性(xing)(xing)更為明顯(xian)；產權類(lei)REITs的(de)(de)分(fen)(fen)紅(hong)收益率(lv)相(xiang)對偏低但未來增(zeng)值空間大(da)，則是(shi)更偏向股性(xing)(xing)。

提起固收+，市場很容易想(xiang)到債券(quan)型基金和貨幣型基金。

從收(shou)益(yi)上(shang)(shang)(shang)來(lai)看，Wind數據(ju)顯示，自2022年(nian)初至10月14日，表現最好的中長期純債(zhai)類基(ji)(ji)金(jin)(jin)的平均收(shou)益(yi)為2.58%，傳統貨幣(bi)(bi)類基(ji)(ji)金(jin)(jin)的平均收(shou)益(yi)為1.363%。相比之下，高比例分紅是基(ji)(ji)礎設施公(gong)募REITs 一大亮點。按照要求，在符合(he)有關基(ji)(ji)金(jin)(jin)分配條件的前提下，公(gong)募REITs每年(nian)至少分配1次收(shou)益(yi)，不低于(yu)合(he)并后基(ji)(ji)金(jin)(jin)年(nian)度可供分配金(jin)(jin)額的90%，凈現金(jin)(jin)流(liu)分派(pai)率原則上(shang)(shang)(shang)不低于(yu)4%。從年(nian)度來(lai)看，公(gong)募REITs的收(shou)益(yi)極有可能高于(yu)貨幣(bi)(bi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)和純債(zhai)類基(ji)(ji)金(jin)(jin)。同時，從流(liu)動(dong)性上(shang)(shang)(shang)看，公(gong)募REITs可在二(er)級(ji)市場上(shang)(shang)(shang)市，又具(ju)備更(geng)多(duo)的交易屬性。

公開數據顯示，已(yi)上(shang)市的(de)20只(zhi)公募REITs，12只(zhi)完(wan)成了(le)分(fen)(fen)紅。中(zhong)(zhong)金普洛斯REIT和平安廣(guang)(guang)州廣(guang)(guang)河(he)REIT均應完(wan)成了(le)3次(ci)分(fen)(fen)紅，博(bo)時蛇口產園REIT等6只(zhi)REITs均已(yi)完(wan)成了(le)2次(ci)分(fen)(fen)紅。從單位(wei)(wei)累計分(fen)(fen)紅金額來看，中(zhong)(zhong)航首鋼生(sheng)物質REIT、浙商滬杭甬REIT和平安廣(guang)(guang)州廣(guang)(guang)河(he)REIT均超過了(le)1元(yuan)，其(qi)中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)航首鋼生(sheng)物質REIT單位(wei)(wei)累計分(fen)(fen)紅最高，達到(dao)了(le)1.6758元(yuan)。2022年(nian)(nian)4月(yue)28日(ri)(ri)上(shang)市的(de)華(hua)夏中(zhong)(zhong)國交建高速REIT也(ye)推出了(le)分(fen)(fen)紅方案，單位(wei)(wei)分(fen)(fen)紅0.0829元(yuan)，權益登記日(ri)(ri)為(wei)2022年(nian)(nian)10月(yue)11日(ri)(ri)，派息日(ri)(ri)（場外）為(wei)2022年(nian)(nian)10月(yue)13日(ri)(ri)。

當然，2022年(nian)上半年(nian)發行(xing)火(huo)熱的(de)還有(you)同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)基(ji)(ji)金(jin)。同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)基(ji)(ji)金(jin)，顧(gu)名思(si)義是主要投資于(yu)同業存單(dan)（比例不低(di)于(yu)基(ji)(ji)金(jin)資產的(de)80%）、跟蹤同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)的(de)指(zhi)數(shu)(shu)型(xing)基(ji)(ji)金(jin)。與其他指(zhi)數(shu)(shu)基(ji)(ji)金(jin)類(lei)似(si)，也分為(wei)被動(dong)指(zhi)數(shu)(shu)型(xing)和主動(dong)指(zhi)數(shu)(shu)型(xing)基(ji)(ji)金(jin)兩類(lei)。一般(ban)而言，同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)基(ji)(ji)金(jin)的(de)管(guan)理費(fei)、托管(guan)費(fei)、銷(xiao)售(shou)服務費(fei)分別僅有(you)0.2%、0.05%和0.2%，總費(fei)率僅0.45%，同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)基(ji)(ji)金(jin)往往不收(shou)取申(shen)購(gou)贖(shu)回費(fei)，其自身的(de)風險很低(di)，是一種(zhong)現金(jin)類(lei)管(guan)理工具。截至2022年(nian)10月14日，市場上存續的(de)34只同業存單(dan)基(ji)(ji)金(jin)，規模已超過2200億元，前三季度平均收(shou)益為(wei)0.907%，最高的(de)鵬(peng)華(hua)同業存單(dan)指(zhi)數(shu)(shu)7天(tian)持有(you)基(ji)(ji)金(jin)，同期收(shou)益達到了2.1147%。

“我認(ren)為(wei)，公(gong)(gong)募REITs會對貨(huo)幣(bi)基(ji)金(jin)有一定的(de)替代(dai)，只(zhi)是現在(zai)數量(liang)還(huan)比(bi)較少。從長(chang)遠來看，公(gong)(gong)募REITs也要面對底層優質資產的(de)稀缺。相比(bi)之下，貨(huo)幣(bi)基(ji)金(jin)本(ben)身具有靈(ling)活性(xing)以及充分供應。公(gong)(gong)募REITs交(jiao)易量(liang)肯定還(huan)沒有貨(huo)幣(bi)基(ji)金(jin)那么充分，因為(wei)雖然可在(zai)二級市場隨時進行賣出(chu)，但不能(neng)向管理人要求(qiu)贖(shu)回，自身有很強的(de)交(jiao)易特(te)點就(jiu)在(zai)于很多大的(de)機構都(dou)是作為(wei)配(pei)置用的(de)。”前述券(quan)商人士表示(shi)。

直接參與存在一定風險

盡(jin)管頭(tou)頂(ding)基金的(de)稱(cheng)號，無論是(shi)機構還(huan)是(shi)投資(zi)者都更愿意(yi)將(jiang)當(dang)下公募REITs作為(wei)當(dang)下無風險打新代言人。

2022年的(de)(de)公募REITs很是(shi)(shi)火(huo)熱，上市首(shou)日幾乎(hu)無破發(fa)的(de)(de)表現(xian)。其實，打(da)新(xin)這(zhe)種(zhong)說(shuo)法并不準(zhun)確，更(geng)準(zhun)確的(de)(de)應該(gai)叫(jiao)認(ren)購，本質上和(he)新(xin)基(ji)金(jin)(jin)募集類似。與此同(tong)時，基(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)認(ren)購和(he)股票打(da)新(xin)完全不一樣。如果說(shuo)打(da)新(xin)股是(shi)(shi)“搖號制”，碰的(de)(de)是(shi)(shi)運氣(qi)，那么公募REITs的(de)(de)認(ren)購更(geng)多(duo)看的(de)(de)是(shi)(shi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)實力。公募REITs打(da)新(xin)是(shi)(shi)按認(ren)購資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)金(jin)(jin)額(e)大小按比(bi)例配售的(de)(de)。

舉個(ge)例(li)子，某REIT面向公(gong)眾(zhong)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)一共(gong)發行(xing)2萬份，發行(xing)價(jia)是8元/份，市場上所有公(gong)眾(zhong)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)總認(ren)購(gou)資(zi)(zi)金是800萬元，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)共(gong)認(ren)購(gou)5萬元，那么實際取得的金額近似為2*8*5/800=0.1萬元。

某大型私(si)募基金人士在微(wei)信上向記者表示：“我們REITs的頭(tou)寸并不多，如果(guo)配售上了，主要(yao)是上市首日賣(mai)出。”

Wind數據顯示(shi)，截至(zhi)2022年10月14日(ri)(ri)(ri)，20只(zhi)已(yi)上(shang)(shang)市(shi)的公募(mu)REITs在(zai)上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)價格無一下(xia)跌(die)(die)，全部上(shang)(shang)漲(zhang)，平均漲(zhang)幅(fu)(fu)為(wei)15.03%。上(shang)(shang)周，3只(zhi)REITs上(shang)(shang)市(shi)，華夏合肥REIT和國(guo)君(jun)臨(lin)港(gang)REIT都(dou)是直(zhi)接(jie)封在(zai)了(le)30%的最(zui)高漲(zhang)幅(fu)(fu)榜。國(guo)君(jun)臨(lin)港(gang)REIT開盤(pan)直(zhi)奔“30cm”之后，上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)漲(zhang)幅(fu)(fu)達到(dao)了(le)27.15%。此(ci)外，數據顯示(shi)，在(zai)20只(zhi)公募(mu)REITs上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)表(biao)現中(zhong)，共有中(zhong)金廈門安居(ju)REIT、建信中(zhong)關村REIT、華夏北京保障(zhang)房REIT和紅(hong)土深圳安居(ju)REIT，上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)都(dou)是30%的頂格漲(zhang)幅(fu)(fu)。 這和近期新(xin)股(gu)(gu)上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)破發(fa)(fa)(fa)形成(cheng)了(le)鮮明(ming)對(dui)比(bi)。9月19日(ri)(ri)(ri)，萬(wan)(wan)潤新(xin)能啟動(dong)網(wang)上(shang)(shang)打新(xin)，發(fa)(fa)(fa)行(xing)價高達299.88元(yuan)(yuan)/股(gu)(gu)，投資者中(zhong)一簽需繳款約14.99萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。萬(wan)(wan)潤新(xin)能也成(cheng)為(wei)目(mu)前A股(gu)(gu)年內最(zui)高價新(xin)股(gu)(gu)，同時也是歷史第二高價新(xin)股(gu)(gu)，其(qi)發(fa)(fa)(fa)行(xing)結果顯示(shi)，網(wang)上(shang)(shang)投資者棄購占比(bi)超(chao)20%。而在(zai)9月29日(ri)(ri)(ri)，這只(zhi)新(xin)股(gu)(gu)上(shang)(shang)市(shi)首(shou)日(ri)(ri)(ri)就跌(die)(die)破發(fa)(fa)(fa)行(xing)價，收(shou)于217.14元(yuan)(yuan)/股(gu)(gu)，跌(die)(die)幅(fu)(fu)達到(dao)了(le)27.59%。10月12日(ri)(ri)(ri)，該股(gu)(gu)一度險些跌(die)(die)破190元(yuan)(yuan)/股(gu)(gu)的關口，盤(pan)中(zhong)最(zui)低達到(dao)190.11元(yuan)(yuan)/股(gu)(gu)。10月14日(ri)(ri)(ri)，該股(gu)(gu)二級市(shi)場價格重(zhong)返200元(yuan)(yuan)之上(shang)(shang)，但與發(fa)(fa)(fa)行(xing)價仍相去甚(shen)遠。

有觀(guan)點認(ren)為，“閉眼打新”“一中就是大肉簽”的時(shi)代已經過去。

再看上(shang)市(shi)(shi)以來的表(biao)現(xian)，二級市(shi)(shi)場曾遭(zao)遇(yu)波(bo)折的公(gong)募(mu)REITs，仍(reng)有(you)不錯的漲(zhang)幅(fu)(fu)。Wind數據(ju)顯示(shi)，截(jie)至(zhi)2022年10月14日，20只公(gong)募(mu)REITs上(shang)市(shi)(shi)至(zhi)今(jin)（含上(shang)市(shi)(shi)首(shou)日），二級市(shi)(shi)場價(jia)格(ge)同期整體平均漲(zhang)幅(fu)(fu)為29.78%。華安張江光大 REIT上(shang)市(shi)(shi)以來的價(jia)格(ge)漲(zhang)幅(fu)(fu)超(chao)過(guo)50%。中金普(pu)洛斯倉(cang)儲物流REIT、博時(shi)招(zhao)商(shang)蛇口產(chan)業園REIT等另外5只REITs漲(zhang)幅(fu)(fu)也在40%~50%。

華夏基金認為，在利率下行及(ji)“資產荒”的(de)大背(bei)景下，公募REITs產品供不應求，并(bing)且公募REITs一二級市場存(cun)在價(jia)差(cha)，即(ji)發行定價(jia)對應的(de)分派率仍高于已上市同類型(xing)項目二級市場價(jia)格對應的(de)分派率，預(yu)計短期內(nei)破發的(de)可能性不大，對于純打新策略的(de)交易性資金，高價(jia)獲配短期能兌現離場，虧損風險較小(xiao)。

對于公(gong)募REITs而(er)言，除了分(fen)(fen)紅派息(xi)之外，資(zi)本(ben)市場(chang)利得也是投資(zi)公(gong)募REITs收(shou)益來(lai)源的一部分(fen)(fen)。那么，二(er)級市場(chang)上(shang)直接(jie)買賣(mai)公(gong)募REITs的收(shou)益又會如何(he)？

數據進一(yi)步顯示(shi)，從升(sheng)貼(tie)水(shui)來看(kan)，截至10月14日，公募REITs中(zhong)只有平安廣(guang)州交投REIT和華夏(xia)中(zhong)國交建高速REIT處于貼(tie)水(shui)，前(qian)者的收盤價(jia)為11.947元，單位凈(jing)值為12.614元，貼(tie)水(shui)率(lv)為5.29%。20只公募REITs的平均(jun)溢價(jia)率(lv)為29.45%。中(zhong)航首鋼生物質REIT和華安張江光大園REIT的升(sheng)水(shui)率(lv)均(jun)超過(guo)50%。

“不同的REITs上市(shi)首(shou)日(ri)(ri)賣出也有(you)所(suo)不同，因為有(you)些上市(shi)首(shou)日(ri)(ri)就是新高，有(you)些其實(shi)上市(shi)當天漲(zhang)停還(huan)可以(yi)，后面還(huan)要再漲(zhang)幾(ji)天。這是一(yi)個正常的過程，畢(bi)竟公募REITs還(huan)屬(shu)于試點階段。擴容加速(su)以(yi)后，產(chan)品供應(ying)多了，應(ying)該會相對(dui)緩解一(yi)些。”前述券(quan)商(shang)資深ABS人士表示。

“要想充分發揮(hui)公(gong)(gong)(gong)募REITs真(zhen)正(zheng)的作用，關鍵取(qu)決于底層(ceng)資(zi)產運營(ying)管理水平(ping)(ping)。投資(zi)者打新策略是最常見的，收益可觀且變現快，也就(jiu)是大家常說(shuo)的賺(zhuan)快錢(qian)，但問題在(zai)于公(gong)(gong)(gong)募REITs公(gong)(gong)(gong)開認購比例(li)極低(di)，打新份額(e)極少。二級市場，公(gong)(gong)(gong)募REITs的平(ping)(ping)均溢價率(lv)接近30%，直接參與存在(zai)一定的風(feng)險(xian)。”前述券商資(zi)深人士指出。

對于公(gong)募(mu)REITs，華夏基(ji)金建議，還(huan)是理性(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)，避免(mian)追(zhui)漲(zhang)(zhang)殺跌。如果(guo)二(er)級(ji)市場(chang)價(jia)格出(chu)現(xian)比較大的(de)回(hui)撤(che)，可能是逢低布(bu)局(ju)的(de)好機會；如果(guo)漲(zhang)(zhang)幅(fu)已經較高(gao)的(de)部分產(chan)品價(jia)格進(jin)一(yi)步上漲(zhang)(zhang)，顯(xian)著超出(chu)其內在價(jia)值，短(duan)期(qi)內不建議追(zhui)高(gao)。公(gong)募(mu)REITs的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)還(huan)是要結合(he)底層資(zi)產(chan)的(de)內在價(jia)值、隱含的(de)長期(qi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)回(hui)報率(lv)、二(er)級(ji)市場(chang)流動性(xing)，以及投(tou)(tou)(tou)資(zi)人自身(shen)的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)回(hui)報要求，進(jin)行綜(zong)合(he)考慮和投(tou)(tou)(tou)資(zi)判斷。

宏觀經濟景氣度是關鍵

與傳統基金(jin)經理(li)往(wang)往(wang)爬格子選股(gu)買(mai)賣(mai)個股(gu)不同，公(gong)(gong)募REITs的(de)(de)(de)基金(jin)經理(li)實(shi)際上干的(de)(de)(de)就是REITs底層資產項目公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)運營管理(li)的(de)(de)(de)活。這意味著(zhu)公(gong)(gong)募REITs面臨不同類(lei)型的(de)(de)(de)風險。

“毫無疑問(wen)的是(shi)(shi)，如(ru)果宏觀經濟不(bu)景(jing)氣，每(mei)個(ge)行業都會受到影響，即使是(shi)(shi)相對(dui)現(xian)行公(gong)募REITs的底層資產是(shi)(shi)比較穩健的基礎設施領域。”前述券商資深(shen)人士進一表示。

從2022年公募REITs披露(lu)的中報不難發現，由于二季度國內(nei)局部地區出現疫情擾動，高(gao)速公路和個別產業園區REITs整個上(shang)半(ban)年的收入(ru)受(shou)到(dao)拖(tuo)累(lei)。相(xiang)比之下，倉(cang)儲物流和生態環(huan)保(bao)類REITs的經營表現更具韌(ren)性。這也讓不同類型的公募REITs在(zai)二級市場上(shang)的表現有所分化。

在(zai)采訪中，公募(mu)REITs面(mian)臨(lin)的風(feng)險也達成(cheng)了一定的共識——局部(bu)(bu)疫(yi)情反復對REITs底層資產的運營造(zao)成(cheng)影(ying)(ying)響(xiang)；部(bu)(bu)分REITs實施租金減免可能影(ying)(ying)響(xiang)可分配金額的風(feng)險。

事實(shi)上，無法否認的是，公募(mu)REITs投(tou)資(zi)集中(zhong)度(du)高，80%以上基(ji)(ji)金資(zi)產投(tou)資(zi)于(yu)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)資(zi)產支持證(zheng)券（ABS）并最終投(tou)資(zi)于(yu)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)項目，因(yin)此(ci)公募(mu)REITs收(shou)益率(lv)很大(da)程度(du)依賴基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)項目運(yun)營(ying)情況，基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)項目可能因(yin)經(jing)濟(ji)環(huan)境變(bian)化或運(yun)營(ying)不善等(deng)因(yin)素(su)影響，導致實(shi)際現金流大(da)幅低于(yu)預測數據，存在基(ji)(ji)金收(shou)益率(lv)不達預期的風險。

此前，中信證券曾(ceng)撰文稱，REITs市場(chang)(chang)存在(zai)可(ke)投(tou)資(zi)標的(de)(de)(de)偏少，單個(ge)標的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)規(gui)(gui)模偏小的(de)(de)(de)缺陷。“我們認為，當前REITs市場(chang)(chang)的(de)(de)(de)主要矛(mao)(mao)盾，是規(gui)(gui)模龐(pang)大(da)的(de)(de)(de)底(di)層基(ji)礎(chu)資(zi)產(chan)，同樣規(gui)(gui)模龐(pang)大(da)的(de)(de)(de)希(xi)望入(ru)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)資(zi)金，和選擇有(you)限，容納資(zi)金能(neng)力不(bu)(bu)足的(de)(de)(de)掛牌上市產(chan)品之間的(de)(de)(de)矛(mao)(mao)盾。目前階段放開(kai)擴募，預計不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)會沖擊當前REITs產(chan)品的(de)(de)(de)價格，反(fan)而可(ke)以吸納更(geng)多資(zi)金真正進(jin)入(ru)REITs市場(chang)(chang)，給(gei)予(yu)這些資(zi)金以規(gui)(gui)模化配置(zhi)的(de)(de)(de)機遇。我們看好整個(ge)REITs市場(chang)(chang)，建議投(tou)資(zi)者從受疫情影(ying)響程(cheng)度(du)，運營資(zi)產(chan)后續資(zi)本化開(kai)支可(ke)能(neng)，底(di)層資(zi)產(chan)所處區域等(deng)不(bu)(bu)同維度(du)，區分不(bu)(bu)同REITs產(chan)品風險(xian)。”

值得(de)注(zhu)意的是(shi)，最近首(shou)批上市中的5只REITs擴(kuo)募的啟動(dong)，標志著我(wo)國公募REITs發展又邁出重要的一步。REITs擴(kuo)募的啟動(dong)將為(wei)REITs市場注(zhu)入更多(duo)的活力(li)，有望提升底層(ceng)資產的營(ying)收能力(li)。

華泰(tai)證券固定(ding)收益團隊認為，公募REITs擴(kuo)募若購(gou)入(ru)更(geng)多(duo)資產(chan)質量(liang)較高(gao)(gao)的(de)項(xiang)目(mu)，將會給投(tou)資者(zhe)帶(dai)來更(geng)多(duo)的(de)分(fen)紅等(deng)，但分(fen)紅率是否提高(gao)(gao)也取(qu)決于擴(kuo)募項(xiang)目(mu)的(de)定(ding)價、運營等(deng)因素。對二(er)級市(shi)場(chang)價格(ge)的(de)影(ying)響需關注擬收購(gou)資產(chan)質量(liang)、新收購(gou)資產(chan)項(xiang)目(mu)估值(zhi)、基金是否有足(zu)夠債(zhai)融空間等(deng)要(yao)素。隨(sui)著更(geng)多(duo)同類資產(chan)入(ru)市(shi)，REITs中期估值(zhi)或走向(xiang)(xiang)分(fen)化。伴隨(sui)市(shi)場(chang)稀缺性(xing)降(jiang)低，有助(zhu)于資產(chan)估值(zhi)回歸內在(zai)價值(zhi)，推(tui)動二(er)級定(ding)價更(geng)為理性(xing)，存(cun)量(liang)公募REITs價格(ge)在(zai)這種背景下或走向(xiang)(xiang)分(fen)化。

除去底(di)層資(zi)(zi)(zi)產運營的(de)風(feng)險，華夏基(ji)金(jin)(jin)曾表示，公募(mu)REITs在證券交易(yi)所上市(shi)交易(yi)，二級市(shi)場(chang)的(de)價(jia)格波(bo)動將直接(jie)影響投資(zi)(zi)(zi)人的(de)投資(zi)(zi)(zi)收益(yi)。投資(zi)(zi)(zi)者需仔細研究REITs投向的(de)底(di)層資(zi)(zi)(zi)產質量，對(dui)于基(ji)礎資(zi)(zi)(zi)產的(de)區位、歷史(shi)經營情(qing)況(kuang)、現金(jin)(jin)流預(yu)測情(qing)況(kuang)、資(zi)(zi)(zi)產評估價(jia)值的(de)合(he)理性等(deng)因素有一個綜合(he)判斷，再根據二級市(shi)場(chang)的(de)價(jia)格是否(fou)偏離REITs基(ji)本(ben)面做出(chu)投資(zi)(zi)(zi)判斷。

投資者如何認購REITs

公募(mu)REITs基(ji)金跟(gen)投資(zi)者(zhe)以前接觸到的基(ji)金是完全不同的，比(bi)如公募(mu)REITs基(ji)金不能申(shen)購贖回——只能在發(fa)行時認(ren)購或(huo)上市以后買賣。

REITs的認購(gou)(gou)，分為場外和場內(nei)兩種方(fang)式。場外購(gou)(gou)買(mai)方(fang)式多種，比如在基(ji)金(jin)(jin)公司官網上購(gou)(gou)買(mai)，其優(you)(you)點(dian)是(shi)(shi)(shi)手續(xu)費相對較低；在第三(san)方(fang)平臺上購(gou)(gou)買(mai)基(ji)金(jin)(jin)，優(you)(you)點(dian)是(shi)(shi)(shi)操作比較簡單，但是(shi)(shi)(shi)交(jiao)易不方(fang)便。場內(nei)購(gou)(gou)買(mai)是(shi)(shi)(shi)指投資(zi)者可(ke)以通過交(jiao)易股(gu)票(piao)的證券賬(zhang)(zhang)戶(hu)購(gou)(gou)買(mai)。投資(zi)者需要(yao)擁有股(gu)票(piao)賬(zhang)(zhang)戶(hu)，并在APP上辦理(li)開(kai)通基(ji)礎設(she)置基(ji)金(jin)(jin)權限業務(wu)，就可(ke)選擇(ze)相應的REITs品(pin)種購(gou)(gou)買(mai)，當(dang)然相關(guan)權限最(zui)好提前(qian)開(kai)通。建議投資(zi)者直接去券商APP購(gou)(gou)買(mai)。

如(ru)果投(tou)資者使用場內(nei)證券賬戶認購(gou)基(ji)礎設(she)施REITS基(ji)金(jin)(jin)(jin)份額，可以直(zhi)接參與(yu)場內(nei)交(jiao)易(yi)，如(ru)果投(tou)資者是使用場外基(ji)金(jin)(jin)(jin)賬戶認購(gou)，需要先托(tuo)管場內(nei)的證券經營(ying)機構，才能進行交(jiao)易(yi)，基(ji)礎設(she)施REITS基(ji)金(jin)(jin)(jin)與(yu)其(qi)他的公募基(ji)金(jin)(jin)(jin)托(tuo)管的方式是一致的。

當然(ran)，投資(zi)者也可以(yi)選擇直接在(zai)二級市場(chang)上(shang)買賣，自然(ran)要承擔相應產品(pin)價格波動的(de)風險。

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