每(mei)(mei)經記者｜甄素靜    每(mei)(mei)經編(bian)輯｜段煉 陳夢妤 易啟江(jiang)    

14宗(zong)成交，4宗(zong)流拍(pai)，收金74.45億元。

12月23日，隨著合肥第四輪(lun)集中供(gong)地落幕，今年(nian)22城集中供(gong)地基本進(jin)入尾聲(sheng)。

在房地(di)產(chan)市(shi)場持續筑底，政策不斷釋放暖意的(de)大環境(jing)下(xia)，年末與年初的(de)土地(di)市(shi)場呈現出了微(wei)妙變化。

據中指研究院統計(ji)，除長春(chun)、沈陽外，截至目前(qian)，2022年集(ji)中供(gong)地(di)的22個城(cheng)市(shi)均完(wan)成了三批(pi)次(ci)供(gong)地(di)，其中14城(cheng)完(wan)成了四批(pi)次(ci)供(gong)地(di)，尚有濟南、長沙的四批(pi)次(ci)將于本月底前(qian)完(wan)成，3城(cheng)完(wan)成了五批(pi)次(ci)供(gong)地(di)，1城(cheng)（武漢）發布了六(liu)批(pi)次(ci)土拍(pai)公告，累計(ji)攬金約1.9萬(wan)億元。相較于2021全年22城累計土地出讓金收入2.8萬億元而言，同比下降超3成。

12月23日，中(zhong)指(zhi)研究院土(tu)地事業部(bu)負責人張凱在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示(shi)，今(jin)年土(tu)地市(shi)場呈現出城市(shi)分化加劇、高開低走、地方國(guo)資托底，但總(zong)體利潤空(kong)間充(chong)足等特征。

圖(tu)(tu)片來源：攝圖(tu)(tu)網(wang)_501545661（圖(tu)(tu)文無關）

五批次、六批次相繼出現

相(xiang)比去(qu)年22城嚴格執行土地(di)的兩集中供(gong)(gong)應，今(jin)年土地(di)市(shi)(shi)場一個顯著變化是，各大城市(shi)(shi)調整了(le)(le)(le)供(gong)(gong)地(di)節奏，出現(xian)了(le)(le)(le)第四、第五(wu)批供(gong)(gong)地(di)排期(qi)。某(mou)種程度上意(yi)味著，實施了(le)(le)(le)兩年的土地(di)兩集中供(gong)(gong)應制度雖未明令退(tui)出，但城市(shi)(shi)在供(gong)(gong)地(di)規劃方面有了(le)(le)(le)更大主(zhu)動權。

如從(cong)長沙的“常(chang)態化”到南昌的“力爭退(tui)出”，甚至是武漢宣稱的“第(di)六批”，都(dou)意味著土地供應方式正在(zai)逐漸變得靈活(huo)，轉向常(chang)態化趨勢(shi)明顯(xian)。

實際上，據(ju)機構不完全統計，12月以來(lai)，已(yi)有多個城(cheng)市發布第五批次(ci)集中供地(di)(di)，包括北京、南京、蘇(su)(su)州(zhou)(zhou)、徐州(zhou)(zhou)、武漢(han)、無錫、長沙(sha)等(deng)城(cheng)市，其中無錫、蘇(su)(su)州(zhou)(zhou)、徐州(zhou)(zhou)等(deng)地(di)(di)已(yi)完成了第五批次(ci)集中供地(di)(di)。

而這一(yi)變化的背景是(shi)，今年(nian)第一(yi)、二批次(ci)的市場主力(li)仍是(shi)央國(guo)企，而自三批次(ci)起，地(di)(di)方國(guo)資(zi)再次(ci)進場托(tuo)底，拿地(di)(di)金額占比持續提升。全(quan)(quan)年(nian)來看，地(di)(di)方國(guo)資(zi)、城(cheng)投罕見地(di)(di)成(cheng)為全(quan)(quan)年(nian)22城(cheng)拿地(di)(di)主力(li)。

直至10月(yue)8日，財(cai)政(zheng)部(bu)印發《關于加強“三公”經(jing)費管理嚴控(kong)一(yi)般性支出的通知》（財(cai)預〔2022〕126號(hao)，下(xia)稱126號(hao)文(wen)），嚴禁通過舉債(zhai)(zhai)儲備土地，不(bu)得通過國企(qi)購地等方式虛增土地出讓收入，不(bu)得巧(qiao)立名(ming)目虛增財(cai)政(zheng)收入，彌(mi)補財(cai)政(zheng)收入缺(que)口；規范地方事(shi)業(ye)(ye)單位(wei)(wei)債(zhai)(zhai)務管控(kong)，建立嚴格的舉債(zhai)(zhai)審批制度，禁止新增各類隱性債(zhai)(zhai)務，切實(shi)防范事(shi)業(ye)(ye)單位(wei)(wei)債(zhai)(zhai)務風(feng)險。

業內分析認為，這一波(bo)年(nian)末(mo)集中(zhong)供地(di)潮，是對集中(zhong)供地(di)政策(ce)的合理優化，也是因地(di)制宜促進房地(di)產市場平穩(wen)健康發(fa)展和良性循(xun)環的重要舉措。

12月23日，廣(guang)東省城規院住房政策研(yan)究中心首席(xi)研(yan)究員李宇嘉(jia)在接(jie)受記(ji)者微(wei)信采訪時表示，階段性調(diao)(diao)整(zheng)集中供地(di)(di)是必要的(de)(de)(de)，比如增加(jia)(jia)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)的(de)(de)(de)批次(ci)(ci)，每一(yi)批次(ci)(ci)地(di)(di)塊(kuai)盡量減少，增加(jia)(jia)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)的(de)(de)(de)優(you)質程度(du)，適當調(diao)(diao)整(zheng)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)的(de)(de)(de)底價和溢價率等，從而(er)降低拿地(di)(di)的(de)(de)(de)實際(ji)成本。同時，在需求端對(dui)開(kai)發商(shang)資金(jin)鏈進(jin)行紓(shu)困，對(dui)已經(jing)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)的(de)(de)(de)地(di)(di)塊(kuai)采取各種方(fang)式(shi)進(jin)行二次(ci)(ci)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)或盡快開(kai)發，以回(hui)補土(tu)地(di)(di)市(shi)場的(de)(de)(de)資金(jin)需求，促進(jin)樓市(shi)和地(di)(di)市(shi)的(de)(de)(de)良(liang)性循環(huan)。

不過在(zai)張凱觀(guan)察看來，今年北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥土拍熱度相對較高，反觀長(chang)春、沈(shen)陽等城(cheng)市，至今尚(shang)未(wei)能(neng)推出第三批次集中供地，全年(nian)宅地供地計(ji)劃(hua)完成率不足3成。

民企歸來

11月(yue)，多(duo)重(zhong)(zhong)利好(hao)政策出臺，股權、債券、信貸融(rong)資“三支(zhi)箭”齊發(fa)，讓房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業成為各方關注的(de)焦點。12月(yue)，2022年度中央經濟工(gong)作會(hui)議多(duo)次提到房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業及(ji)住(zhu)房(fang)消費，其(qi)中住(zhu)房(fang)改善還(huan)(huan)被列為擴(kuo)大國內需求的(de)“第一內需”。中央財辦(ban)再次強調(diao)了房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業的(de)重(zhong)(zhong)要(yao)地(di)位，還(huan)(huan)指(zhi)出著力擴(kuo)大國內需求，要(yao)把恢(hui)復和(he)擴(kuo)大消費擺在優先(xian)位置。

在(zai)得到政策(ce)和銀(yin)行實質性支持之后，土拍市場的另一個顯著(zhu)變(bian)化是，年(nian)末的供應中(zhong)，民(min)企開始(shi)重新活躍(yue)。

如12月(yue)15日(ri)的廣州第四(si)輪集(ji)中供地(di)，除一貫積極的國央企外(wai)，許久不見(jian)的民企終于“回(hui)來(lai)”了，如龍湖、方圓踴躍報名且積極競拍。

其中，方(fang)(fang)圓聯(lian)手知識(shi)城集(ji)團，以(yi)37.9億元競得黃埔區外環路以(yi)東、長(chang)平路西(xi)延線以(yi)北CPPQ-A5-1地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)。該地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)用地(di)面積(ji)約9萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，建筑面積(ji)約22萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，成交樓面價(jia)約1.7萬(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)容(rong)積(ji)率3.55。據悉，該宗(zong)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)原為水(shui)西(xi)社(she)(she)區的留(liu)用地(di)，2019年(nian)11月11日，水(shui)西(xi)社(she)(she)區和(he)方(fang)(fang)圓集(ji)團曾共同簽署(shu)了《水(shui)西(xi)社(she)(she)區168畝(mu)留(liu)用地(di)合作意向協(xie)議》。

廣州市房協認為，盡管為“定向(xiang)出讓(rang)”，但方圓的(de)最(zui)終(zhong)露面，也算是打破了近期(qi)央國企唱獨(du)角戲的(de)局面，意義重(zhong)大(da)。

而深圳今年最后一輪土拍(pai)也出現民(min)企身影，且(qie)是首次進入(ru)(ru)深圳的外(wai)地(di)房企南通(tong)亞倫房地(di)產，其在激烈角逐中(zhong)(zhong)成功(gong)將寶中(zhong)(zhong)安居地(di)塊收(shou)入(ru)(ru)囊中(zhong)(zhong)。

在天(tian)津土(tu)拍中，山西(xi)鵬飛集團(tuan)拿下南(nan)開戰備樓兩宗地(di)(di)塊，同(tong)時出現的(de)新面孔還(huan)有萬恒置業，拿下海教園地(di)(di)塊。

對(dui)于(yu)2023年土拍市(shi)場預判，業內(nei)觀點不一，一線(xian)城市(shi)仍被寄有高期待，但從全(quan)國范圍觀察(cha)或難(nan)言(yan)樂觀。

廣州市房(fang)地產協會認為，近兩個月，樓市利好一個接一個大放送，相信隨著各項措施的落地，市場會有更進一步的體現。市場(chang)轉好，房企拿地信心(xin)也(ye)會(hui)進一步(bu)提(ti)振，將在(zai)明(ming)年的土(tu)拍中體(ti)現。供地節奏、規(gui)則在(zai)不斷優化，明(ming)年也(ye)大概率(lv)會(hui)進一步(bu)調整，既提(ti)高土(tu)地質(zhi)量，也(ye)提(ti)高成交率(lv)。總(zong)體(ti)來看，市場(chang)環境正(zheng)在(zai)向好，2023年依(yi)然可(ke)期。

張凱認為，盡(jin)管近期(qi)(qi)(qi)房(fang)地(di)產是(shi)支(zhi)柱產業(ye)再次(ci)被重申，市場(chang)(chang)也預(yu)(yu)期(qi)(qi)(qi)更多扶持政策即將來臨(lin)，但“期(qi)(qi)(qi)房(fang)爛尾擔憂(you)、居(ju)民收入預(yu)(yu)期(qi)(qi)(qi)悲觀(guan)、房(fang)價上漲預(yu)(yu)期(qi)(qi)(qi)轉弱(ruo)”三重房(fang)地(di)產市場(chang)(chang)壓(ya)力中，僅期(qi)(qi)(qi)房(fang)爛尾擔憂(you)可以在短(duan)期(qi)(qi)(qi)內得到(dao)根(gen)本性解(jie)決(jue)。加上居(ju)民收入預(yu)(yu)期(qi)(qi)(qi)的(de)轉變尚需(xu)時日(ri)，而房(fang)價上漲預(yu)(yu)期(qi)(qi)(qi)轉弱(ruo)無法從根(gen)本上得到(dao)改變。因此(ci)，明年的(de)土拍(pai)市場(chang)(chang)或將延續(xu)全(quan)國低(di)迷、城市分(fen)化的(de)走勢。

他認為，明年各地土(tu)拍規則將(jiang)保持寬(kuan)松，為完成土(tu)地出讓金收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。

記者|甄素(su)靜

編輯|段煉 陳夢妤 易啟江

校對|陳柯名

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