記者 黃婉銀

2022年，房地(di)產(chan)業(ye)經歷(li)了極不(bu)平凡的(de)趨勢變化(hua)，多(duo)地(di)疫情反復(fu)、多(duo)個期(qi)房項目停工等超預期(qi)因素頻出，疊加中長(chang)期(qi)住房需求動能釋(shi)放減弱，房地(di)產(chan)行業(ye)面臨的(de)挑戰前所(suo)未(wei)有(you)，年初以(yi)來調控政策(ce)及(ji)信貸環(huan)境(jing)不(bu)斷優(you)化(hua)，但政策(ce)效(xiao)果并不(bu)明顯，房地(di)產(chan)市場深度調整態勢未(wei)改(gai)。

下半年以來全國各地逐(zhu)步優化放松疫情(qing)管控(kong)，多(duo)(duo)地不(bu)斷持續松綁(bang)限(xian)購限(xian)貸，同時多(duo)(duo)部門持續出臺利好(hao)政(zheng)策，從支(zhi)(zhi)持需(xu)求端(duan)到支(zhi)(zhi)持企(qi)業(ye)端(duan)，政(zheng)策力度(du)不(bu)斷加(jia)大。11月(yue)開始，先后出臺金融(rong)16條、進行(xing)(xing)國有大行(xing)(xing)授信(xin)房企(qi)、允許符(fu)合條件(jian)房企(qi)重組上(shang)市與恢復融(rong)資(zi)，“三支(zhi)(zhi)箭(jian)”齊發(fa)帶(dai)動房地產行(xing)(xing)業(ye)形成銀行(xing)(xing)貸款、企(qi)業(ye)發(fa)債(zhai)、信(xin)托(tuo)、預(yu)售資(zi)金、股權融(rong)資(zi)等多(duo)(duo)維度(du)的融(rong)資(zi)支(zhi)(zhi)持政(zheng)策體系，行(xing)(xing)業(ye)迎(ying)重大利好(hao)。

政策支持的(de)(de)(de)核心一(yi)方面(mian)是為(wei)房(fang)企(qi)提(ti)供(gong)相應的(de)(de)(de)融資支持，緩(huan)解資金壓力(li)，穩(wen)定市(shi)場主體預期；另(ling)一(yi)方面(mian)，亦(yi)是帶動市(shi)場銷售恢(hui)復，提(ti)振市(shi)場情緒，穩(wen)住購房(fang)者信心。對房(fang)企(qi)而言，當下正是依據(ju)新時期、新市(shi)場坐標建立房(fang)地(di)產(chan)新發展模(mo)式的(de)(de)(de)時機，用好(hao)產(chan)品、好(hao)服(fu)務(wu)、可持續性的(de)(de)(de)業務(wu)服(fu)務(wu)消(xiao)費者、服(fu)務(wu)市(shi)場成為(wei)當前房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)主要(yao)共識(shi)。

行業長期穩定前提 明晰地產新發展模式

“三(san)支(zhi)箭”政策(ce)可以(yi)說是瞄準了當前地(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)主要矛(mao)盾，意在解決核心問(wen)題(ti)，有(you)望帶動地(di)產(chan)行業向(xiang)常態回歸。但僅憑這“三(san)支(zhi)箭”，恐怕還是難以(yi)保證地(di)產(chan)行業的(de)(de)長期(qi)穩定發展(zhan)(zhan)。地(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)長期(qi)穩定發展(zhan)(zhan)有(you)賴于預期(qi)的(de)(de)穩定，其中關鍵在于明(ming)晰地(di)產(chan)行業發展(zhan)(zhan)的(de)(de)新模式。

房地產各業(ye)態(tai)有(you)各自(zi)特(te)點和規律，如果僅(jin)沿(yan)用，或復制傳統住宅開(kai)發模式、政策、金融支持(chi)等去發展新業(ye)態(tai)，必(bi)然出現(xian)種(zhong)種(zhong)問題和困(kun)難，無法有(you)效支撐(cheng)國民經(jing)濟發展對(dui)空間場所和服(fu)務(wu)的(de)需(xu)求。

房(fang)企(qi)(qi)要(yao)以服務(wu)國(guo)家產(chan)(chan)業(ye)轉型升(sheng)級為導向，為工、農業(ye)、第三產(chan)(chan)業(ye)提供(gong)新的優(you)質空間和場景，為房(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品力、運營力、服務(wu)力的提升(sheng)提供(gong)有力支撐，從產(chan)(chan)品和企(qi)(qi)業(ye)行為上(shang)實現(xian)可持續發展、實現(xian)企(qi)(qi)業(ye)和行業(ye)的發展升(sheng)級……唯(wei)此才能(neng)構建和推動房(fang)地(di)產(chan)(chan)新模式發展。

中銀證(zheng)券研(yan)報指出，要構建地(di)產(chan)行業新(xin)發(fa)展模(mo)式，不能(neng)只盯著(zhu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)這(zhe)個數(shu)字，而(er)應該以提(ti)升(sheng)居(ju)民的(de)獲得感為目(mu)標。不從造成高房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)供需矛(mao)盾入手，而(er)只盯著(zhu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)做(zuo)文章，很(hen)難提(ti)升(sheng)居(ju)民的(de)獲得感，也容(rong)易在地(di)產(chan)市(shi)場中造成新(xin)的(de)扭曲，降低市(shi)場運轉效率，甚至反而(er)降低居(ju)民的(de)獲得感。

因此(ci)，房企也應該順勢(shi)而(er)為(wei)，把(ba)握行(xing)業發展的新階段，明晰地產(chan)新發展模(mo)式。正如萬科董事會(hui)主(zhu)席郁亮所說(shuo)，“當你具備了(le)好(hao)的能力，具備了(le)做(zuo)(zuo)好(hao)產(chan)品的能力，才可以活(huo)下去(qu)，見(jian)到微光(guang)。只要我們(men)種(zhong)好(hao)地，一定會(hui)渡(du)過難關。”萬科在住宅項目的裝修(xiu)、社區(qu)綠化、商業配套等方面都花了(le)很多功夫去(qu)打造(zao)，做(zuo)(zuo)成出(chu)色的產(chan)品。

華南(nan)的另外一家低調的房企(qi)方直集(ji)團也是如(ru)此(ci)，其(qi)于1998年(nian)誕生(sheng)于粵港澳大灣區，從成(cheng)立開始就(jiu)確(que)立了以(yi)品(pin)質驅動發展的戰(zhan)略，將產品(pin)和(he)品(pin)牌作為企(qi)業的安身立命之本(ben)，將品(pin)質視(shi)為生(sheng)命。

以產品服務為導向 房企轉向可持續發展

隨(sui)著房(fang)(fang)地產長效調控(kong)機制愈(yu)加深化，行業(ye)(ye)穩健(jian)發(fa)(fa)展之(zhi)勢愈(yu)加明晰，房(fang)(fang)企到了硬(ying)實力(li)和軟實力(li)皆需(xu)比拼的(de)(de)階(jie)段。于市場端、消費者也(ye)是如此，在(zai)“保交樓”成為行業(ye)(ye)核(he)心(xin)關注點的(de)(de)當下(xia)，房(fang)(fang)企的(de)(de)產品(pin)力(li)、服務(wu)力(li)、交付力(li)變得(de)愈(yu)發(fa)(fa)重(zhong)要，不僅(jin)成為企業(ye)(ye)未(wei)來能(neng)夠贏得(de)購房(fang)(fang)者、金(jin)融機構、政府等各(ge)方(fang)信任的(de)(de)核(he)心(xin)能(neng)力(li)，也(ye)是房(fang)(fang)企穿越新周期最(zui)重(zhong)要的(de)(de)砝碼。

方(fang)直(zhi)(zhi)集(ji)(ji)團發展至今，其并未追求(qiu)快速的規模增(zeng)長，而是(shi)匠心研究打磨(mo)產品，行業對其冠以“小(xiao)綠城”之稱。2004年，方(fang)直(zhi)(zhi)集(ji)(ji)團在打造山水(shui)華府(fu)項目，因初期(qi)樣板房(fang)未達到(dao)預期(qi)的高(gao)品質要求(qiu)，創始人直(zhi)(zhi)接(jie)將樣板房(fang)砸(za)掉重建。

憑借對(dui)高品(pin)質(zhi)項目的(de)追求，方直集團依(yi)靠惠州“山水華(hua)府”項目一炮而(er)紅。隨后(hou)歷經二(er)十余載的(de)沉淀，逐步(bu)形(xing)成了“4+ X ”產品(pin)系，分別為：“灣墅系列”“天頌系列”“鉑雅系列”“樂風系列”“X 系列”，致力(li)于為全生命周期人群，構筑理想的(de)人居環(huan)境。

成(cheng)長(chang)至今(jin)，方直集(ji)團始(shi)終以客(ke)戶為(wei)(wei)導(dao)向，形成(cheng)多元化的(de)產品(pin)(pin)結構(gou)和(he)創(chuang)新的(de)產品(pin)(pin)，以提供高(gao)質量住宅為(wei)(wei)己任。為(wei)(wei)使產品(pin)(pin)滿足(zu)不(bu)同消費人群的(de)需求，方直通過對(dui)客(ke)戶的(de)要求及喜好(hao)進(jin)行(xing)深入(ru)研究，并(bing)針(zhen)對(dui)不(bu)同客(ke)群研發(fa)了(le)(le)豐(feng)富(fu)的(de)產品(pin)(pin)線(xian)，構(gou)筑(zhu)理(li)想(xiang)的(de)人居，推出(chu)了(le)(le)覆蓋從質量剛需到頂(ding)級物業且已成(cheng)熟的(de)「4+X」的(de)產品(pin)(pin)線(xian)，樹(shu)立了(le)(le)現(xian)代城(cheng)市高(gao)品(pin)(pin)位人居生活典范。

同時，方(fang)直旗(qi)下物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)集團(tuan)方(fang)直心生活(huo)，基(ji)(ji)于對過(guo)去十余(yu)年標準化(hua)基(ji)(ji)礎服(fu)務(wu)(wu)的探索，正式發布“方(fang)直生活(huo)六(liu)心服(fu)務(wu)(wu)體系(xi)”，以更細(xi)致和細(xi)分的服(fu)務(wu)(wu)，提升生活(huo)品質。

又(you)如(ru)時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)在(zai)當前的行(xing)業環境下，不(bu)僅做好住宅交付，2022年(nian)已交付超25000戶住宅，甚至(zhi)還提升產品配套(tao)，不(bu)斷(duan)在(zai)項(xiang)(xiang)目的教育、商業上不(bu)斷(duan)加大(da)力(li)度。截至(zhi)近期(qi)，時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)大(da)灣區在(zai)售(shou)項(xiang)(xiang)目中(zhong)自營幼兒園(yuan)已開園(yuan)的有7個(ge)，中(zhong)小學(xue)方面，有8個(ge)項(xiang)(xiang)目已完成引(yin)進(jin)優質學(xue)校。在(zai)社區配套(tao)方面，時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)積極(ji)引(yin)進(jin)麥當勞、肯德(de)基、華潤萬家等知名品牌企業；引(yin)進(jin)樊登(deng)讀書會等品質服務組織，建設以業主生活(huo)需求為中(zhong)心的多元化生活(huo)圈。

據不(bu)完全統計(ji)，時(shi)代中國大灣(wan)區旗下已簽約引進肯德基的(de)項目(mu)近年達(da)到6個(ge)，分別(bie)是南沙天(tian)逸(yi)、中新傾城、增(zeng)城名著、廣(guang)州(zhou)云來、佛(fo)山創客(ke)、佛(fo)山愛車(che)小鎮；簽約引進麥當(dang)勞的(de)項目(mu)達(da)5個(ge)，分別(bie)是從化(hua)印象、東(dong)莞香海(hai)、肇慶星湖(hu)印記、佛(fo)岡(gang)著作、清遠香海(hai)二期；此外還有10余(yu)個(ge)項目(mu)的(de)社(she)區商業在大力推進招商中。

除了優質學校、社(she)區(qu)商業(ye)這種大(da)類資(zi)源的引進，時(shi)代中國在(zai)交付(fu)(fu)細節上(shang)，做得也(ye)盡心盡力，執(zhi)著(zhu)力十(shi)足，按時(shi)、按質、按量地將最好的產品交付(fu)(fu)給業(ye)主(zhu)。

在住宅產(chan)品上(shang)，時(shi)代中國(guo)就(jiu)悄(qiao)悄(qiao)改(gai)進了(le)廚(chu)房內窗扶手的(de)位置，比普通樓盤矮20公分，切實解決(jue)業主日(ri)常難越過(guo)臺(tai)面夠到窗把手的(de)痛(tong)點。還有為了(le)安全，特地(di)(di)將(jiang)兒童區地(di)(di)墊的(de)厚度(du)翻倍(bei)；為了(le)雙胞胎(tai)推車(che)可以暢通無阻(zu)，特地(di)(di)加寬門(men)口道(dao)閘；為匹配(pei)“大朋(peng)友”的(de)身材，兒童器械滑(hua)梯寬度(du)增(zeng)加了(le)13公分……這些產(chan)品細(xi)節的(de)改(gai)進足(zu)見(jian)用(yong)心與打磨。

沉下心來、俯下身子去傾聽購(gou)房(fang)者的(de)(de)聲音，解決美好(hao)生活(huo)的(de)(de)痛點，為業(ye)主們引進最(zui)優(you)質(zhi)最(zui)適(shi)宜的(de)(de)生活(huo)配套、做好(hao)細致的(de)(de)服務(wu)，不僅是當下購(gou)房(fang)者所需(xu)要的(de)(de)，更是房(fang)企轉型可(ke)持續發展的(de)(de)利(li)器(qi)。

房企擺脫住宅桎梏 多元融合助力城(cheng)市經濟(ji)

構建新發展(zhan)模式，企業應(ying)當全面深刻理(li)解房(fang)地產業內(nei)涵，打破“住(zhu)宅(zhai)等(deng)同于房(fang)地產”，“房(fang)地產就是指住(zhu)宅(zhai)”的思(si)想桎梏(gu)、制度桎梏(gu)，克服(fu)短平快、急功近利。

在住宅(zhai)(zhai)開發(fa)之外，絕(jue)大(da)多(duo)數房企多(duo)年來都在持續探索、布局經(jing)營(ying)性業(ye)(ye)務，如商(shang)業(ye)(ye)地產、產業(ye)(ye)地產、長租公寓、物流、代建等等。過去幾年由于住宅(zhai)(zhai)市場風頭正(zheng)盛，這(zhe)些(xie)經(jing)營(ying)性業(ye)(ye)務多(duo)數都被市場忽視。但行至如今，這(zhe)些(xie)業(ye)(ye)務反(fan)而成為(wei)房企新階段(duan)的發(fa)展基(ji)石之一。

本輪中債增在為企業(ye)擔保(bao)時，通常(chang)要求相應(ying)的(de)反擔保(bao)。銀行機構也(ye)需(xu)要看這(zhe)種企業(ye)的(de)勾兌能力和抵質押(ya)物(wu)(wu)是否優質，目前來(lai)看并不(bu)會放開敞口，所以(yi)抵押(ya)物(wu)(wu)充(chong)足是必要條件之一。

克而(er)瑞指(zhi)出(chu)，無論(lun)是(shi)中債(zhai)增還(huan)是(shi)“第二支箭”融資，基本面銷售(shou)情況較(jiao)好或擁(yong)有優質抵(di)押物(wu)的(de)(de)民營房(fang)(fang)企(qi)獲(huo)支持(chi)的(de)(de)概(gai)率更大(da)。此前(qian)(qian)由(you)于投資性房(fang)(fang)地(di)產(chan)估值下行、疫情常態化(hua)等影響下，商業地(di)產(chan)成(cheng)為房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業擴張的(de)(de)掣肘(zhou)，但目(mu)前(qian)(qian)來(lai)看(kan)，這部分資產(chan)也(ye)成(cheng)為房(fang)(fang)企(qi)融資的(de)(de)重要(yao)加持(chi)。

另外，商(shang)業地產、產業地產等更是服(fu)務城(cheng)市(shi)(shi)的業務，也是房企與城(cheng)市(shi)(shi)發展(zhan)共生共長的抓(zhua)手。商(shang)務寫字(zi)樓作為城(cheng)市(shi)(shi)經濟(ji)發展(zhan)的重(zhong)要載體，對(dui)推動社會經濟(ji)高質量(liang)發展(zhan)有(you)著(zhu)重(zhong)要的意義(yi)。

不久(jiu)前，廣(guang)州(zhou)(zhou)市商務局(ju)正式發(fa)布《廣(guang)州(zhou)(zhou)市2022年超(chao)甲(jia)級(ji)、甲(jia)級(ji)商務寫字樓評定(ding)結果名單(dan)》，經綜合評定(ding)，時代商業集團旗下：「時代地產中心(xin)、時代·芳華里(li)（廣(guang)州(zhou)(zhou)）A3 棟(dong)」兩座寫字樓均(jun)獲(huo)評“甲(jia)級(ji)商務寫字樓”，未來將承擔(dan)更多城(cheng)市建設職責，推動城(cheng)市發(fa)展。

時(shi)(shi)代(dai)地產中心為時(shi)(shi)代(dai)中國總部大樓(lou)，于2018年完成煥新升(sheng)級，2019年獲(huo)得(de)“越(yue)秀(xiu)區主題(ti)商務(wu)樓(lou)宇”的(de)榮譽(yu)稱號，是政商一體金融核心。時(shi)(shi)代(dai)·芳華里（廣(guang)州）是番(fan)禺(yu)漢溪商圈的(de)智慧綜(zong)合體，本次獲(huo)評實現番(fan)禺(yu)區甲(jia)級寫字樓(lou)零突(tu)破，開啟番(fan)禺(yu)萬博(bo)CBD高質量商務(wu)時(shi)(shi)代(dai)。

時代(dai)·芳華里（廣(guang)州(zhou)）位于廣(guang)州(zhou)南拓中軸(zhou)的(de)漢溪萬博商(shang)圈，地鐵3、7號線(xian)漢溪長隆站上蓋(gai)，總建(jian)筑面積約21萬平方米(mi)，包含寫字樓(lou)和購物中心兩部分，其中寫字樓(lou)是(shi)為新一代(dai)總部級企業創造(zao)的(de)集(ji)國際標準(zhun)辦公(gong)、綠色人文體驗(yan)、多元商(shang)業的(de)新商(shang)務生活創變產品(pin)。

開業(ye)(ye)以來，項目以近(jin)乎滿租(zu)的(de)成(cheng)績成(cheng)為番禺標(biao)桿商務空間，吸引虎牙(ya)科(ke)技、三菱電機(ji)、康師傅集團、百(bai)事可(ke)樂(le)等多家國際500強企(qi)(qi)業(ye)(ye)及產業(ye)(ye)龍頭總(zong)部入駐，形成(cheng)互聯網+總(zong)部經濟(ji)的(de)產業(ye)(ye)集群，并依托優質商務配套(tao)資源，匯聚(ju)區域(yu)文旅流量，助力入駐企(qi)(qi)業(ye)(ye)成(cheng)長。

本次雙(shuang)項(xiang)目(mu)獲得甲(jia)級(ji)寫字(zi)樓榮譽，除了項(xiang)目(mu)自身具備優質(zhi)(zhi)的(de)(de)基礎條(tiao)件(jian)，更得益于時代(dai)(dai)商業(ye)集團二(er)十年來的(de)(de)園區運(yun)營管理經驗。時代(dai)(dai)商業(ye)集團打造了高(gao)品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)產品(pin)(pin)，并(bing)前瞻性構建(jian)立體運(yun)營服務體系(xi)，實現更溫度、更高(gao)效(xiao)、更無界的(de)(de)運(yun)營管理，打造互動、成長、鏈接的(de)(de)產業(ye)發(fa)展新生態。

方(fang)直集(ji)團(tuan)旗下(xia)方(fang)直前(qian)海國(guo)際文化中心(xin)也在(zai)近期與(yu)深(shen)圳(zhen)曦茉文創有限(xian)公(gong)司(si)在(zai)深(shen)圳(zhen)前(qian)海隆重舉行入駐(zhu)簽約儀(yi)式(shi)，正式(shi)攜手打造集(ji)城市(shi)(shi)微度假、市(shi)(shi)集(ji)生活、戶外運動、音樂文化的一站式(shi)城市(shi)(shi)戶外商(shang)業綜合體(ti)。

方直(zhi)前海(hai)國際文化中(zhong)心(xin)是以深港新(xin)(xin)生(sheng)代(dai)創意工作與生(sheng)活休閑方式為(wei)第一視角的創意產業(ye)園項目(mu)，定位深圳新(xin)(xin)生(sheng)代(dai)泛文化頭號(hao)社(she)區(qu)和元宇宙數字經(jing)濟(ji)產業(ye)孵(fu)化器，搭建深港科技創新(xin)(xin)、文化交流(liu)的平臺，目(mu)前已吸引比亞(ya)迪、深圳頭部原創音樂HOU LIVE、無人(ren)駕駛環衛車獨角獸城市(shi)之光、世界500強旭化成(cheng)全資(zi)子公(gong)司研發(fa)中(zhong)心(xin)、深圳·長羲中(zhong)濟(ji)等(deng)數字經(jing)濟(ji)、文創、汽車等(deng)知名(ming)企業(ye)相繼入駐。

方(fang)直投資集(ji)團總裁謝昊(hao)狄表示(shi)：“在地產(chan)可持續(xu)化的(de)當(dang)下，專業、強勁的(de)資產(chan)運營管(guan)理能力是(shi)我(wo)們未來(lai)長遠(yuan)發展的(de)核心要義。方(fang)直前海國(guo)際(ji)文化中心未來(lai)不僅僅是(shi)文化園區、前海人辦(ban)公的(de)工作(zuo)‘場’，更是(shi)互動交流的(de)社交‘場’，是(shi)粵港澳大(da)灣(wan)區第一個(ge)永不落幕的(de)數字文創產(chan)業園區。”

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