每經(jing)記者(zhe)｜劉(liu)明濤    每經(jing)編輯(ji)｜肖芮冬    

2022年(nian)12月(yue)，TOP50房企實現銷售4552億元，同(tong)比(bi)下降26.9%，較11月(yue)回(hui)落(luo)4.4pcts，出現疲(pi)軟。其(qi)中(zhong)，民(min)企銷售增速(su)(su)(su)較11月(yue)回(hui)落(luo)3.4pcts達到-49.1%。國(guo)企增速(su)(su)(su)較11月(yue)回(hui)落(luo)2.2pcts達到-7.8%。央企增速(su)(su)(su)較11月(yue)回(hui)落(luo)19.5pcts達到-2.3%。值(zhi)得注(zhu)意的(de)是(shi)，2022年(nian)12月(yue)，TOP50房企中(zhong)，TOP10房企還是(shi)出現了銷售的(de)改善，同(tong)比(bi)增速(su)(su)(su)較10月(yue)回(hui)升4.7pcts達到-7.4%。

當前市場下行(xing)(xing)的根本(ben)原(yuan)因在(zai)于居民購房意愿與需(xu)求端均較弱，行(xing)(xing)業政策(ce)仍有(you)進一步放松(song)的空間，現階段供(gong)需(xu)兩側政策(ce)將(jiang)維持(chi)放松(song)態勢；等待整體經濟修復(fu)后，銷售或有(you)真正的持(chi)續(xu)性回(hui)暖。

另一方面，近期(qi)央行貨幣政策委例會及銀保(bao)(bao)監會再提扎實做好“保(bao)(bao)交樓、保(bao)(bao)民生、保(bao)(bao)穩(wen)定(ding)”，滿足房地(di)(di)產(chan)行業合理融資需求(qiu)，改(gai)善(shan)優質頭部(bu)房企資產(chan)負(fu)債狀況，因城施(shi)策支持剛性(xing)(xing)和(he)改(gai)善(shan)性(xing)(xing)需求(qiu)等。住建(jian)部(bu)原副部(bu)長仇保(bao)(bao)興表示，近期(qi)房地(di)(di)產(chan)脆弱性(xing)(xing)明顯增加，要增強市場韌性(xing)(xing)，防止對市場直接或間(jian)接不(bu)利的政策出臺。

隨著(zhu)多項房企融資(zi)政策(ce)(ce)出(chu)臺和防疫(yi)政策(ce)(ce)優化后，房企供給(gei)端的風險(xian)(xian)已基本消散，市(shi)(shi)場的關注重點已經轉(zhuan)移(yi)到需(xu)求端的復蘇節奏和刺激政策(ce)(ce)的出(chu)臺節奏上。當前(qian)市(shi)(shi)場銷售(shou)依然處于疲(pi)軟(ruan)狀態(tai)，因此，市(shi)(shi)場對(dui)于需(xu)求端的利(li)好政策(ce)(ce)存在較強烈預期。去年(nian)12月中(zhong)央經濟(ji)工作會議對(dui)于地(di)產的描述也(ye)將支持改善性住房需(xu)求放到擴大內(nei)需(xu)層面(mian)，預計在當前(qian)防范風險(xian)(xian)保交付的同(tong)時，刺激政策(ce)(ce)將逐漸出(chu)臺和落地(di)。

國泰(tai)君安分析指出(chu)(chu)，當前二(er)線城市(shi)(shi)的(de)調(diao)控依(yi)然較2016年初(chu)的(de)狀況更(geng)緊，盡(jin)管12月以(yi)來多(duo)個城市(shi)(shi)出(chu)(chu)臺寬松(song)政策，二(er)線城市(shi)(shi)行政調(diao)控依(yi)然有較大(da)的(de)放松(song)空(kong)間(jian)。隨(sui)(sui)著保交付和融資環境改(gai)善，目前市(shi)(shi)場(chang)關注點回到需求(qiu)端。在“房(fang)住不炒”的(de)框架下(xia)，市(shi)(shi)場(chang)預期更(geng)大(da)范圍(wei)的(de)寬松(song)政策。而(er)從房(fang)企(qi)基本面看，隨(sui)(sui)著市(shi)(shi)場(chang)出(chu)(chu)清告一段落，并(bing)在2022年調(diao)整拿地布(bu)局(ju)，2023年的(de)核心競爭(zheng)力，在于信用和產品(pin)力同時具備。

點評：高層政(zheng)策定調將繼(ji)續托底，核心(xin)目(mu)標在于全面落實保交(jiao)樓，逐步引導房(fang)地(di)產市場底部修復。穩信用下隨著融資(zi)渠道逐漸恢復，企(qi)業整體融資(zi)環(huan)境或將實質性改善(shan)，央國企(qi)及優質民(min)企(qi)將顯(xian)著受益。

這里，通過整合(he)天風、安信(xin)、國信(xin)等(deng)10余家(jia)券商最新研報(bao)信(xin)息，為粉絲朋(peng)友帶來(lai)4家(jia)公(gong)司簡介，僅供參考。

1、金地集團

金(jin)(jin)地(di)(di)集(ji)團堅(jian)持科學投資(zi)策略，深耕高能級城市，基(ji)本(ben)(ben)面和利潤率有一(yi)定(ding)保(bao)障(zhang)。受(shou)益供給端政策支(zhi)持，公(gong)(gong)司融資(zi)渠(qu)道暢通。“三(san)支(zhi)箭”接連落地(di)(di)大幅改(gai)善(shan)行(xing)業資(zi)金(jin)(jin)環境，金(jin)(jin)地(di)(di)集(ji)團也受(shou)益融資(zi)現金(jin)(jin)流改(gai)善(shan)。11月(yue)22日(ri)，公(gong)(gong)司向(xiang)交易(yi)商協會遞交150億儲架(jia)式發行(xing)注(zhu)冊申請(qing)；公(gong)(gong)司與農行(xing)、工行(xing)、中行(xing)簽(qian)訂(ding)合作協議，累計授(shou)信規模超1000億。此前受(shou)行(xing)業整體(ti)下行(xing)影(ying)響，公(gong)(gong)司拿地(di)(di)相對謹(jin)慎，但隨11月(yue)地(di)(di)產(chan)供給端政策大幅改(gai)善(shan)，公(gong)(gong)司投拓有望提升。且從布局上看，公(gong)(gong)司主要布局北京、上海、廈門(men)、長沙(sha)、成都(dou)等一(yi)二(er)線核心城市，基(ji)本(ben)(ben)面和利潤率有一(yi)定(ding)保(bao)障(zhang)。

——興(xing)業證券

2、華發股份

公司2022年全年實現銷售(shou)金額1202億元，同比下(xia)降1%，增速(su)在主(zhu)流房企中排名第三(san)，表現持續超越行業(ye)(ye)，得益(yi)于公司主(zhu)要布局核心一二線城市的(de)策(ce)略(lve)。深圳融創文旅作(zuo)為全球最(zui)大室內冰雪運(yun)營(ying)商，已積(ji)累冰雪世界開發、運(yun)營(ying)的(de)成熟(shu)經驗，融創退(tui)出股權但不(bu)退(tui)出輕(qing)資產建管運(yun)營(ying)端(duan)的(de)合作(zuo)，有助于公司汲取文旅地(di)產運(yun)營(ying)經驗，增厚持有型物業(ye)(ye)收(shou)入及運(yun)營(ying)實力(li)。

——中信建投

3、招商蛇口

招商蛇(she)口(kou)在2015年重組后(hou)多維度積極變(bian)革(ge)，管理改革(ge)、提升周轉、加(jia)(jia)速(su)整合；公司(si)(si)坐擁一二線優質(zhi)土儲(chu)，尤其(qi)粵港澳大(da)灣(wan)區資源儲(chu)備(bei)含金量(liang)極高。目(mu)前房地產行業(ye)(ye)正(zheng)處于(yu)政策放松和格局優化(hua)雙重背景(jing)疊加(jia)(jia)階段(duan)，正(zheng)有利于(yu)如招商蛇(she)口(kou)等優質(zhi)房企的(de)發(fa)展，本次發(fa)行股份購(gou)買資產及募集(ji)配(pei)套融資將快速(su)擴充公司(si)(si)資本實力，推動公司(si)(si)做大(da)做強，助力公司(si)(si)更大(da)程度受益于(yu)行業(ye)(ye)格局優化(hua)下集(ji)中度進一步提升。

——申萬宏源

4、濱江集團

濱江集團深耕杭州(zhou)30載，公(gong)司(si)自(zi)2015年(nian)(nian)開(kai)始銷(xiao)售(shou)換擋(dang)加速，2022年(nian)(nian)公(gong)司(si)銷(xiao)售(shou)排名已(yi)提(ti)升至行業第13名。近年(nian)(nian)來公(gong)司(si)積極(ji)拿(na)地擴張，2015-21年(nian)(nian)拿(na)地/銷(xiao)售(shou)金額比均值(zhi)達(da)60%，2022年(nian)(nian)達(da)48%，公(gong)司(si)拿(na)地聚(ju)焦于大杭州(zhou)區(qu)域，目(mu)前可售(shou)貨值(zhi)中杭州(zhou)占比62%，將賦予公(gong)司(si)后續(xu)更強的銷(xiao)售(shou)彈性和毛利(li)率(lv)彈性。公(gong)司(si)也是(shi)近期民企中唯一積極(ji)并購的房企，彰顯資金實力，也有(you)利(li)于后續(xu)市占率(lv)和權益(yi)比的提(ti)升。

——申(shen)萬宏源

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