每經記者｜王佳飛    每經編輯(ji)｜陳(chen)夢妤    

2022年12月23日，北京(jing)市朝陽(yang)區繡菊園21號樓1層(ceng)106室(shi)的一套房(fang)源完(wan)成了司法拍賣，根據(ju)成交確認(ren)書，陸(lu)某以(yi)375萬元拍得。

這本(ben)是一(yi)樁再(zai)正常不(bu)過的法拍(pai)房交易(yi)，但幾(ji)則微信(xin)公眾號的推送暴(bao)露了背后(hou)并不(bu)簡單(dan)的故事。

5人眾籌375萬買房

2022年12月19日，一(yi)個(ge)名(ming)為(wei)“康老(lao)(lao)師**”的(de)賬號在(zai)網上發布了一(yi)條消息，表(biao)示有(you)一(yi)個(ge)名(ming)為(wei)“0元置業平臺”的(de)機構(gou)，組織(zhi)報(bao)名(ming)競拍上述朝陽區繡(xiu)菊園房產(chan)，“共有(you)十(shi)多人(ren)報(bao)名(ming)，最終5名(ming)資金審(shen)核通過的(de)投(tou)資者聯合組團拍下該套房產(chan)”，“本次眾籌(chou)的(de)5名(ming)投(tou)資者是(shi)康老(lao)(lao)師、丁(ding)老(lao)(lao)師、葉老(lao)(lao)師、安老(lao)(lao)師、苗(miao)老(lao)(lao)師”。

根據(ju)京東法(fa)拍，該房源建筑面積(ji)為(wei)(wei)111.21平方米，規劃用途(tu)為(wei)(wei)商業(ye)，評估總價(jia)421.47萬元，起拍價(jia)為(wei)(wei)295萬元。

最終(zhong)(zhong)(zhong)的結(jie)果是(shi)，“經(jing)過(guo)三人報名81輪競(jing)價(jia)，最終(zhong)(zhong)(zhong)以(yi)375萬(wan)元被眾籌合(he)伙代持人陸(lu)老師競(jing)價(jia)獲得”。記者從(cong)京(jing)東(dong)法(fa)拍的成交(jiao)確認書(shu)看到，最終(zhong)(zhong)(zhong)競(jing)買人確實是(shi)陸(lu)某(mou)，最終(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)易金額也和該(gai)推(tui)送(song)消息一致。

如果真的如“康老(lao)師(shi)(shi)(shi)**”所言，“陸(lu)老(lao)師(shi)(shi)(shi)”是合伙代持，“康老(lao)師(shi)(shi)(shi)、丁老(lao)師(shi)(shi)(shi)、葉老(lao)師(shi)(shi)(shi)、安老(lao)師(shi)(shi)(shi)，苗老(lao)師(shi)(shi)(shi)”眾籌投資，那么(me)這樣(yang)有沒(mei)有問(wen)題呢？

上海易居房(fang)地產研究院智(zhi)庫總監(jian)嚴躍進2022年12月28日(ri)通(tong)過微信告(gao)訴(su)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者：“如果是普通(tong)住(zhu)宅(zhai)，這種眾籌(chou)模式是有(you)比較(jiao)大風(feng)險的(de)。但法(fa)拍房(fang)不(bu)是一(yi)種主流的(de)房(fang)屋買賣模式，從他們的(de)行(xing)為本(ben)身看還不(bu)至于有(you)太多問(wen)題。”

但(dan)嚴躍進(jin)同時(shi)表示：“這種(zhong)行(xing)為明顯(xian)具有投(tou)(tou)資(zi)屬性，涉(she)及(ji)(ji)資(zi)金眾籌，也涉(she)及(ji)(ji)投(tou)(tou)資(zi)回報率(lv)問題，普通自住房(fang)屋(wu)很少采(cai)取這種(zhong)方式。具體到這套(tao)房(fang)源，375萬元(yuan)并不(bu)能算絕對價格很高，這5人利用了(le)杠桿，客觀(guan)上降低(di)了(le)交易成(cheng)本。但(dan)這么操作背(bei)后的(de)風險點還是(shi)很大(da)的(de)，5人中如果出現(xian)了(le)投(tou)(tou)資(zi)理念分歧，也會影響(xiang)后續(xu)的(de)房(fang)屋(wu)分割，處理起(qi)來也會特別麻煩，很容易出現(xian)糾紛。”

“總之(zhi)，不建議去這樣操作。”

在“康老師**”的介紹中，這一房源的“年化租金回報率5%以上”，很明顯是引導(dao)大家沖著投(tou)資房地產(chan)盈利(li)的角度去的。

兜售所謂“看漲期權”

《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者查詢“0元置業平(ping)臺”發(fa)現(xian)，這件(jian)事的(de)背后推手并不是“康(kang)(kang)老師**”一人，還有一個名為“樓市投資**”的(de)公眾號在發(fa)布一模一樣(yang)的(de)內(nei)容，作者叫康(kang)(kang)輝。

在另一(yi)篇(pian)文章《0元置業的(de)成交邏輯和(he)案例》（2022年12月22日更新(xin)）中(zhong)，康輝詳細(xi)地(di)講(jiang)述(shu)了自己(ji)設計的(de)另一(yi)套(tao)商業模式。此人認為，房(fang)屋(wu)的(de)所有(you)權由(you)占有(you)、使用、處(chu)分、收益構成，而占有(you)和(he)使用部(bu)分是(shi)房(fang)屋(wu)的(de)使用權，處(chu)分和(he)收益部(bu)分是(shi)房(fang)屋(wu)的(de)看漲期權，兩者應當分開討論。

然后此人(ren)舉(ju)了一個自(zi)己利用所謂“看漲期權(quan)”大筆獲利的故事：

“一套北(bei)京(jing)朝陽區青年(nian)(nian)路小區的70年(nian)(nian)住(zhu)宅一居室(shi)，業主著(zhu)急出售，同意210萬元，205萬元也可(ke)以(yi)，我(wo)出價(jia)210萬元。”

“我出資50萬元購(gou)買了看漲(zhang)(zhang)期(qi)(qi)權(quan)，以(yi)210萬元作(zuo)為(wei)成交最低價，跟業主簽委托出售協議，約定(ding)兩年(nian)內該(gai)房屋(wu)出售權(quan)屬于(yu)(yu)看漲(zhang)(zhang)期(qi)(qi)權(quan)人。觀察期(qi)(qi)內如果房價漲(zhang)(zhang)了，漲(zhang)(zhang)幅的80%屬于(yu)(yu)看漲(zhang)(zhang)期(qi)(qi)權(quan)人，20%屬于(yu)(yu)業主。”

“觀察期內(nei)，如果沒(mei)有(you)賣出去，那(nei)么看漲期權(quan)(quan)人放棄50萬(wan)元(yuan)(yuan)，業主獲利50萬(wan)元(yuan)(yuan)。當(dang)房(fang)(fang)價下跌(die)50萬(wan)元(yuan)(yuan)以內(nei)，損失由看漲期權(quan)(quan)人承擔；下跌(die)超過50萬(wan)元(yuan)(yuan)，業主開始(shi)受損，此(ci)時50萬(wan)元(yuan)(yuan)相(xiang)當(dang)于下跌(die)保(bao)險。觀察期內(nei)，房(fang)(fang)產出租中(zhong)租金(jin)收益屬于業主，抵押權(quan)(quan)屬于看漲期權(quan)(quan)人。”

“最終(zhong)，該套房(fang)在(zai)2017年初(chu)迎來大(da)風，以310萬(wan)元(yuan)成功出售(shou)，看漲期(qi)權(quan)人獲利(li)100萬(wan)元(yuan)的80%，共80萬(wan)元(yuan)，投資收益率160%！”

雖然這(zhe)個故(gu)事細節上還有模(mo)糊的(de)地方，但大致意思是(shi)明確的(de)，就(jiu)是(shi)說康(kang)(kang)輝(hui)拿出50萬(wan)元給想要賣房的(de)人，約(yue)定一定時(shi)間之后(hou)賣出，漲價(jia)的(de)部分雙方按比例分成，如果房價(jia)下跌，康(kang)(kang)輝(hui)承擔50萬(wan)元以內的(de)跌值。并(bing)且，房子的(de)抵(di)(di)押(ya)權(quan)是(shi)康(kang)(kang)輝(hui)的(de)，這(zhe)期間他會利用抵(di)(di)押(ya)權(quan)進(jin)行(xing)操作(zuo)，但怎么操作(zuo)，文中并(bing)沒有交(jiao)代。

就在2022年12月28日，“樓市投(tou)資**”再次發文《無需購房(fang)資格貸款和資格，可以0首付買海(hai)南住宅嗎？》，其中稱(cheng)：“我推出的看(kan)漲(zhang)期權方案(an)目(mu)前正在環京(jing)區域被廣(guang)泛采(cai)用，很(hen)多(duo)投(tou)資者(zhe)用看(kan)漲(zhang)期權收購了多(duo)套環京(jing)的房(fang)產。”現在，康輝想把“成交(jiao)方案(an)轉(zhuan)嫁到海(hai)南房(fang)產上”。

和上文青(qing)年路小區的操(cao)作一樣，此人表示，海南(nan)省萬寧市石梅灣(wan)(wan)旅游度假區華潤石梅灣(wan)(wan)九里一期某房源“可以(yi)總價220萬元整體購買(mai)，也可以(yi)單(dan)獨購買(mai)20年的看漲(zhang)期權(quan)(quan)，僅(jin)僅(jin)每月月供4000元，買(mai)斷(duan)房價上漲(zhang)收益的80%獲利權(quan)(quan)。”

當然，這些所有的(de)操(cao)作都建立(li)在(zai)房價(jia)上漲的(de)前提下(xia)，如果(guo)房價(jia)下(xia)跌，投(tou)資者的(de)損(sun)失就是必然。

記者以購房(fang)人的名義(yi)加入了“樓市(shi)投資**”提供(gong)的群(qun)，隨后(hou)添加了“康(kang)老師”的微信。“康(kang)老師”沒有(you)否認對眾籌法拍房(fang)的操(cao)(cao)作(zuo)，并表示群(qun)里和其朋友圈中都有(you)操(cao)(cao)作(zuo)明細，讓記者先行學習。

從此人(ren)的朋友圈(quan)看，“眾(zhong)籌競得朝陽區繡菊園”“杭州聯合收購(gou)”“0首(shou)付買海南住宅”等內容赫(he)然(ran)在(zai)列。

美房網牽涉其中

《每日經濟(ji)新聞》記者發現，從“樓市投資**”的(de)認證信息看，該賬號屬于北京美房(fang)網(wang)科技有(you)(you)限(xian)公司，是海(hai)南(nan)美房(fang)網(wang)科技股份(fen)有(you)(you)限(xian)公司的(de)子公司，該公司創建了“美房(fang)網(wang)”品牌。

據(ju)美(mei)房網官方(fang)介紹，海(hai)南美(mei)房網科技(ji)股(gu)份有(you)限(xian)公司(si)成立于2011年，經過11年多的發展(zhan)，建立了一(yi)支1000多人的專業人才隊伍，在北(bei)京、天津、上海(hai)、深圳等多地(di)均開設有(you)分公司(si)。2015年5月(yue)獲得北(bei)京松柏資本等多家(jia)風投基金數千萬元，是(shi)公司(si)注冊(ce)所在地(di)首家(jia)獲得風險投資的互聯(lian)網公司(si)。

據其(qi)披露，美(mei)房網年(nian)銷售額(e)從2015年(nian)的4000萬元(yuan)，增(zeng)至2022年(nian)的60億(yi)元(yuan)，代理業(ye)績實現百倍(bei)增(zeng)長(chang)。在美(mei)房網公示的合(he)作伙(huo)伴中(zhong)(zhong)，10余家(jia)頭部房企名列其(qi)中(zhong)(zhong)。

官網(wang)(wang)(wang)顯示，美房(fang)網(wang)(wang)(wang)創始人勞家博(bo)，海南省臨高縣人。1976年生(sheng)，“身為第(di)一代(dai)互聯網(wang)(wang)(wang)人，勞家博(bo)參與(yu)創始了多家互聯網(wang)(wang)(wang)企業，其中空(kong)中網(wang)(wang)(wang)與(yu)搜狐網(wang)(wang)(wang)均(jun)在美國納斯達克上市(shi)”。勞家博(bo)“從2011年起，沉淀(dian)房(fang)地(di)產行業，利用互聯網(wang)(wang)(wang)思維，顛(dian)覆售(shou)樓處(chu)，曾與(yu)北京萬科城市(shi)之光等多家地(di)產項目策劃(hua)實(shi)施包樓戰略，期間(jian)成功(gong)實(shi)現多個項目整棟售(shou)空(kong)”。

上文提及的(de)康輝為美房(fang)網(wang)投(tou)(tou)(tou)資俱樂部(bu)首席分析(xi)師，“是北京(jing)最早投(tou)(tou)(tou)資房(fang)產(chan)(chan)和進行房(fang)產(chan)(chan)抵押理(li)財(cai)(cai)的(de)資深投(tou)(tou)(tou)資人(ren)，擅長捕(bu)捉(zhuo)國家政(zheng)策變化和宏觀經濟周期給房(fang)產(chan)(chan)帶來的(de)財(cai)(cai)富性機會(hui)，始終堅持自己先(xian)投(tou)(tou)(tou)會(hui)員跟投(tou)(tou)(tou)的(de)投(tou)(tou)(tou)資理(li)念，在全國擁(yong)有(you)數(shu)十套(tao)不動產(chan)(chan)，擁(yong)有(you)多家上市房(fang)地(di)產(chan)(chan)公(gong)司股票(piao)”。

美(mei)房(fang)網在(zai)介紹康輝時還附上了他的(de)(de)一(yi)些言論，比如，“房(fang)產投(tou)資(zi)就(jiu)(jiu)是參(can)與國家(jia)建(jian)設并分享國家(jia)快速(su)發展帶(dai)來的(de)(de)紅利機(ji)會”，“投(tou)資(zi)房(fang)產就(jiu)(jiu)是對房(fang)產周邊確定性(xing)的(de)(de)國家(jia)配(pei)套資(zi)源(yuan)做提前介入的(de)(de)手段，就(jiu)(jiu)是捕捉未來城(cheng)市公共配(pei)套設施的(de)(de)增加帶(dai)來的(de)(de)財(cai)富性(xing)機(ji)會”。

不(bu)過(guo)，據(ju)企查查，2022年(nian)9月，北京美房網科技有限(xian)(xian)公司及法(fa)定(ding)代表人王建海因(yin)未履行法(fa)定(ding)義(yi)務被限(xian)(xian)制高(gao)消費，其中便包(bao)括不(bu)得“購買(mai)不(bu)動(dong)產或者新建、擴建、高(gao)檔(dang)裝修房屋”。