每(mei)經記(ji)者(zhe)｜包晶(jing)(jing)晶(jing)(jing)    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

每(mei)平方米單價12萬(wan)元、13萬(wan)元、17萬(wan)元……是什(shen)么(me)樣的(de)神仙地塊，周圍云集了這么(me)多超(chao)級豪宅？

2023年，上海土(tu)地市場開(kai)局不一般。

幾(ji)天前，上(shang)海悄悄甩出了一(yi)張“王炸”：北外灘核心(xin)地塊一(yi)組風貌項目(mu)遴選結果公布，重量級(ji)住宅地塊，底價(jia)51.57億元，附帶(dai)極為苛刻的開(kai)發(fa)條件，但(dan)價(jia)值(zhi)同樣充(chong)滿想(xiang)象(xiang)。

地塊現(xian)狀 每(mei)經記者(zhe) 包晶晶 攝

去年年中，就有(you)不少行業(ye)人士預測，2023年上海內環內可能(neng)會(hui)以各種形(xing)式出(chu)現豪宅項目，而外灘(tan)、北外灘(tan)、東外灘(tan)，將是最容(rong)易出(chu)爆款(kuan)的核心地(di)塊(kuai)。這一風貌項目，會(hui)不會(hui)成為今(jin)年的“王炸(zha)級”高端住宅？

周邊超級豪宅云集

1月30日，《每日經濟新聞》記(ji)者實探發現，該地塊位于周家嘴路舟(zhou)山路，緊(jin)鄰地鐵4號線，步行(xing)可至北外灘商務區，也(ye)是內環內不可多得(de)的(de)核心地塊。

距離該地塊2個路口，就是知名的(de)瑞虹(hong)新(xin)城(cheng)(cheng)悅(yue)庭(ting)、瑞虹(hong)新(xin)城(cheng)(cheng)怡庭(ting)、中糧瑞虹(hong)海景壹(yi)號(hao)等知名高端住宅(zhai)。根(gen)據鏈家(jia)平臺顯示(shi)，瑞虹(hong)新(xin)城(cheng)(cheng)怡庭(ting)最(zui)新(xin)一(yi)套住宅(zhai)成交(jiao)價格為3250萬元，單(dan)價超過17萬元/平方米。

地塊西(xi)面則是網紅盤“招(zhao)商外灘璽(xi)”，2022年3月開盤價格為122500元/平(ping)方米(mi)。

此(ci)次遴選的兩幅土地(di)(di)并非緊(jin)密相(xiang)連，而是間隔一座正在(zai)建設的中垠商業(ye)廣(guang)場。土地(di)(di)也不(bu)規則，hk356B-01地(di)(di)塊(kuai)（138街坊）為梯形地(di)(di)塊(kuai)，而hk311-01地(di)(di)塊(kuai)則類似三角形。

hk311-01的(de)開發指標要求已經達到了超高(gao)難度，除了僅1.35的(de)低(di)容積率外，“限高(gao)”要求更是(shi)苛刻：沿周家(jia)嘴路建(jian)(jian)筑(zhu)檐口高(gao)度不超過(guo)(guo)15米，沿岳州(zhou)路建(jian)(jian)筑(zhu)檐口高(gao)度不超過(guo)(guo)9米。局部(bu)需(xu)有提高(gao)的(de)，應經過(guo)(guo)歷史風貌區(qu)和優秀歷史建(jian)(jian)筑(zhu)保護專家(jia)委員會(hui)論證，具體以(yi)建(jian)(jian)設項目規(gui)劃管(guan)理階(jie)段審定的(de)方案為準。

同時(shi)，根(gen)據規(gui)劃(hua)建設要(yao)求，該地塊為(wei)成片(pian)風貌保(bao)護街(jie)(jie)坊，規(gui)劃(hua)范(fan)圍內均需進行(xing)肌理保(bao)護。街(jie)(jie)坊內部延續以(yi)主弄為(wei)核心的(de)魚(yu)骨狀人行(xing)交(jiao)通體系。總弄寬(kuan)度(du)宜為(wei)4-8米，支弄寬(kuan)度(du)宜為(wei)3-4米，局部可適當放寬(kuan)，具體弄巷布(bu)局以(yi)建設項目規(gui)劃(hua)管理階段審定的(de)方案為(wei)準。

上海中原地產市場分析師盧(lu)文曦1月30日(ri)上午接受記者(zhe)微(wei)信采訪時(shi)表示：“難度(du)太大了(le)，限高意味著這一地塊(kuai)還是(shi)以(yi)聯排產品為(wei)主，一小部(bu)分四(si)層到五(wu)層的(de)花園洋房產品，極(ji)少量獨(du)棟，全部(bu)做(zuo)成獨(du)棟項目還是(shi)很困難的(de)。”

除了(le)高度(du)限制，hk311-01地塊還“包著”一(yi)(yi)座加(jia)油站，并且需要“讓開”一(yi)(yi)座商務樓。

根據遴選公告的答疑紀要，加(jia)油站將按控規要求拆(chai)除并在控規加(jia)油站范圍內新建一座加(jia)油站，目前正在辦理規劃(hua)手續(xu)，該(gai)新建加(jia)油站為二級加(jia)油站。

此外，hk356B街坊內歷史建(jian)筑(zhu)保(bao)(bao)護(hu)保(bao)(bao)留(liu)規(gui)模不小于2.14萬平(ping)(ping)方米(mi)（含hk311街坊歷史建(jian)筑(zhu)保(bao)(bao)留(liu)保(bao)(bao)護(hu)規(gui)模0.34萬平(ping)(ping)方米(mi)），hk356B街坊內歷史建(jian)筑(zhu)保(bao)(bao)護(hu)更新規(gui)模不小于2.54萬平(ping)(ping)方米(mi)，真正是“瓷(ci)器店里捉老鼠”。

成本高！高！高！

“市中心做這種產品，最大的問題就是歷(li)史風貌(mao)保護，成本非常(chang)高。”盧文(wen)曦指(zhi)出。

經過遴選，本次談(tan)選項目(mu)最終實(shi)施主體為：上海金橋出(chu)口加工(gong)區房(fang)地產發展有(you)限公(gong)司(si)（下稱金橋）和上海北商(shang)發企(qi)業服務有(you)限公(gong)司(si)（下稱北商(shang)）聯合(he)體。

“類似的舊改，都是國資委平臺再聯合(he)一家央國企(qi)來承接(jie)，民營房企(qi)一般很難進(jin)行(xing)開(kai)發，畢(bi)竟里邊(bian)涉(she)及(ji)很多細節，哪怕在建造過(guo)程中涉(she)及(ji)一些文保方面的小技術問題，開(kai)發成(cheng)本也會(hui)大(da)大(da)增加(jia)甚至(zhi)翻倍(bei)，成(cheng)本風(feng)險非常大(da)。”

相比瑞安房地(di)產2022年獲(huo)得(de)的楊浦區舊改項(xiang)目開(kai)發權(quan)，盧文曦也坦言(yan)，像這類地(di)段更好(hao)、地(di)形更為(wei)完整的舊改項(xiang)目，對開(kai)發企業而(er)言(yan)更有價值。

2022年10月25日，“舊改(gai)大(da)戶”楊浦區(qu)用歷史風(feng)貌保護項目刷新了(le)上(shang)海(hai)房(fang)地(di)聯(lian)動價(jia)的最高紀錄。楊浦區(qu)平(ping)涼社(she)區(qu)03B3-01地(di)塊(kuai)（平(ping)涼街(jie)道6街(jie)坊）實施(shi)主(zhu)體(ti)被(bei)確定為瑞安房(fang)地(di)產（持(chi)股60%）和楊樹浦置業（持(chi)股40%）。當時21萬元/平(ping)方(fang)米的房(fang)地(di)聯(lian)動價(jia)，刷新了(le)市場對上(shang)海(hai)房(fang)價(jia)的預期。而此次虹口區(qu)嘉(jia)興路街(jie)道兩幅(fu)地(di)塊(kuai)出(chu)讓，選(xuan)擇了(le)不公開房(fang)地(di)聯(lian)動價(jia)。

“楊浦緊鄰虹口(kou)，瑞安在(zai)虹口(kou)區進行的城(cheng)市(shi)更新(xin)非常(chang)被認可，政府期望通(tong)過引進高(gao)端開(kai)(kai)發品牌來提升區域內的整體開(kai)(kai)發水(shui)平，同(tong)時(shi)這塊地(di)的開(kai)(kai)發價(jia)值和預期利(li)潤(run)也更高(gao)。相比之下，嘉(jia)興路街道這塊地(di)開(kai)(kai)發比較(jiao)傷腦筋，即使(shi)在(zai)公開(kai)(kai)土地(di)市(shi)場上，也未必有企業主動競拍。”

“考慮到開(kai)(kai)發(fa)(fa)成本(ben)、開(kai)(kai)發(fa)(fa)難度(du)，這個王炸地塊不(bu)見(jian)得給開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)帶來(lai)多高利潤，所以由國資平臺來(lai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)比較合適，利潤未必是他們首(shou)要(yao)考慮的，反而是把地標性產品(pin)做出來(lai)，為(wei)后續(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)產品(pin)奠(dian)定基礎(chu)更(geng)重要(yao)。”

如前(qian)所述(shu)，此次遴選并未公開(kai)房(fang)(fang)地聯(lian)動價，市場也無(wu)法判(pan)斷這兩家房(fang)(fang)企(qi)究(jiu)竟是(shi)撿到(dao)了(le)皮夾(jia)，還是(shi)啃了(le)塊“硬骨頭”。

事實上，從金橋和北商這兩家公司的(de)角度(du)(du)來看(kan)，未來如果想要(yao)深度(du)(du)參與上海城市更新(xin)，這一次(ci)超高難度(du)(du)的(de)舊改開發(fa)經(jing)驗就(jiu)顯(xian)得尤(you)為重要(yao)。

“上(shang)海內(nei)環內(nei)、中環甚至外環仍然有著大量城(cheng)市更新空間，而(er)城(cheng)市更新和普通商業(ye)住(zhu)宅開發(fa)的難度不可同日而(er)語，大型地標性舊改的操盤經(jing)驗是企業(ye)未(wei)來(lai)參(can)與競爭的絕對加分項。”盧文曦(xi)說。

封面圖片(pian)來源(yuan)：每經(jing)記者 包晶晶 攝