每經(jing)記(ji)者(zhe)｜甄素靜  王佳飛    每經(jing)編輯｜程鵬 陳(chen)夢(meng)妤    

“身邊的(de)人，不是提(ti)前還(huan)貸了，就是在提(ti)前還(huan)貸的(de)路上(shang)。”

這幾天，來勢洶洶的“提前(qian)還貸(dai)潮”一波又(you)一波霸占熱搜，甚(shen)至(zhi)演變成(cheng)一場銀行與購房者之間(jian)斗智斗勇的較量(liang)。

對于還貸(dai)難的問(wen)題(ti)，2月6日，《每日經濟新聞》記者電(dian)話咨(zi)詢了中國銀行(xing)廣東省分行(xing)，工(gong)作人(ren)員表示，一般銀行客服、銀行網點或者部門對外提供的電話都可以反映，而他們一般在接到熱線后會根據客戶情況向部門反饋。

而(er)提(ti)前(qian)還貸(dai)潮壓力之下(xia)存量(liang)房貸(dai)是否有機會降低，工作人員回應稱利率不好說，要根據國家公布的（政策）執行。

預約爆(bao)了(le)，銀行(xing)慌忙開會討論(lun)……這波“提前(qian)還貸潮(chao)”太(tai)恐怖(bu)了(le)！還錢為啥這么難？

2月6日，記者分別致電中(zhong)國銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)會、廣州(zhou)銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)局(ju)(ju)、深(shen)圳銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)局(ju)(ju)、北京(jing)銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)局(ju)(ju)、河南銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)局(ju)(ju)、佛山(shan)銀(yin)保(bao)(bao)(bao)監(jian)(jian)分局(ju)(ju)等公(gong)開電話，均未能接通或未得到有(you)效回(hui)復。

而對(dui)于這個熱門(men)話題(ti)，我(wo)們也問了問現在的大網紅ChatGPT?

線上預(yu)約(yue)關閉，線下(xia)預(yu)約(yue)等(deng)等(deng)等(deng)

2月3日，周(zhou)五(wu)，廣州天河區。

林松特(te)意(yi)向公(gong)司(si)請了一天假，早上6點(dian)起床，他要輾轉(zhuan)去銀(yin)行營業(ye)廳(ting)線下申請預(yu)約提前還房貸。

“我6點起(qi)床(chuang)坐廣州地(di)鐵再轉佛(fo)山地(di)鐵，現在轉公交車，沒有線上申(shen)請渠(qu)道，跑線下超(chao)級麻煩。”

林松所購的房產在佛山市(shi)，2018年，林松向(xiang)中國銀行貸款52萬元，期限30年，利率5.13%。

林松說這(zhe)已經(jing)不是自(zi)己首次(ci)提前申請(qing)還銀行房貸(dai)了(le)。去年(nian)8月，他曾在中(zhong)行APP申請(qing)，一周后(hou)通過各方反饋銀行通過了(le)審核，“一共(gong)還掉了(le)30萬元(yuan)，目前還剩(sheng)下18萬元(yuan)貸(dai)款(kuan)余額，貸(dai)款(kuan)期限30年(nian)，每月還款(kuan)金額1088元(yuan)。”

這(zhe)幾(ji)天，當林松想要再次(ci)通過中行APP申請提前還(huan)(huan)房貸(dai)時發現，APP已提示“暫不支持提前還(huan)(huan)款操作(zuo)”。

同樣的案(an)例(li)也發生(sheng)在上海(hai)。

趙兆說(shuo)，自(zi)己2019年(nian)(nian)初在上海購買了一套(tao)房產，彼時共支付首付500萬(wan)元(yuan)，向(xiang)工商銀行(xing)貸(dai)(dai)款了180萬(wan)元(yuan)，其中有80萬(wan)元(yuan)是商貸(dai)(dai)，期限(xian)30年(nian)(nian)，利率(lv)5.19%，另有100萬(wan)元(yuan)公積金貸(dai)(dai)款，期限(xian)15年(nian)(nian)，利率(lv)3.57%。

還(huan)款(kuan)4年后，趙兆(zhao)商(shang)貸還(huan)剩75萬(wan)元，公積(ji)金還(huan)剩79萬(wan)元，現在每月(yue)合(he)計還(huan)房貸約1.1萬(wan)元。

這幾天，趙(zhao)兆在工商(shang)銀行APP上申(shen)請了提前還貸(dai)，但還需等待2個月。

從“貸款走后門(men)”到“還款走后門(men)”

 

近期“還貸難”的(de)經(jing)歷，讓(rang)林松再次想起當時辦理房貸時的(de)“委屈”。

林松說，購(gou)房貸款(kuan)時(shi)被(bei)銀行搭售人壽保險(xian)，花幾(ji)千(qian)塊買的保險(xian)，還被(bei)暗(an)示不(bu)買不(bu)給貸款(kuan)。

不同于幾年前(qian)的貸(dai)款難(nan)，當提前(qian)“還貸(dai)難(nan)”逐漸成為一種現(xian)象(xiang)之(zhi)后，有人調侃稱，十年河東，十年河西(xi)，之(zhi)前(qian)是貸(dai)款要走后門，現(xian)在(zai)是還款要走后門。

在廣州的(de)楊森則向記(ji)者講述了(le)其成功提(ti)前(qian)還(huan)房(fang)貸的(de)經(jing)歷(li)。

“提前(qian)還款確實困難的，我們（去年）9月(yue)(yue)預約的9月(yue)(yue)底，后面拖到10月(yue)(yue)，10月(yue)(yue)說(shuo)11月(yue)(yue)，11月(yue)(yue)了說(shuo)12月(yue)(yue)。”

在記(ji)者調研采訪的微信群里，有人分享(xiang)了身邊提前還款預約新(xin)案例(li)：我朋友是(shi)跟銀(yin)行(xing)說，自身債(zhai)務(wu)危機，愿意(yi)先將銀(yin)行(xing)的貸款(kuan)還了，如果(guo)銀(yin)行(xing)不允許，那就先還給其他債(zhai)權人，本人已提前告(gao)知(zhi)銀(yin)行(xing)并愿意(yi)償還，事后銀(yin)行(xing)如果(guo)出現(xian)要不回的情況，銀(yin)行(xing)需要承擔一定責任！結果(guo)是(shi)“兩(liang)天搞(gao)定”。

還(huan)有(you)群友表示，跟銀行打交道，就要知己知彼。要貸款(kuan)就要知道他的喜(xi)好(hao)，把自(zi)己努力打扮成他喜(xi)歡(huan)的模樣。

實際上，自1月5日央行、銀保監會宣布建立首(shou)套(tao)住房(fang)貸款(kuan)利(li)率政策(ce)動(dong)態調整機(ji)制后，已有(you)多(duo)地下調首(shou)套(tao)房(fang)貸款(kuan)利(li)率。據諸葛找房(fang)數據研(yan)究中(zhong)心不完全統計，截至目(mu)前，已有(you)包括鄭州、天(tian)津(jin)、廈(sha)門、福州、珠(zhu)海、長春、沈陽在(zai)內的約(yue)30城下調首(shou)套(tao)房(fang)貸款(kuan)利(li)率。

據中指研究(jiu)院監測，目前(qian)已有20余城下調(diao)首套(tao)房貸(dai)利率至(zhi)4%以下。

珠海市工商銀行某支行個貸中心陳(chen)經理1月31日(ri)在(zai)(zai)接受《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者電話采訪時表示，首套房(fang)最低利率可(ke)以做到3.7%。現在(zai)(zai)辦(ban)理房(fang)貸的速(su)度很快，新房(fang)和(he)二手房(fang)3個工作(zuo)日(ri)左右就能(neng)放(fang)款。

據陳經理介紹，“我們1月(yue)(yue)19日接到(dao)通(tong)知，首套房貸利率可以(yi)下(xia)(xia)調20個基點；1月(yue)(yue)29日，通(tong)知可以(yi)下(xia)(xia)調40個基點；到(dao)1月(yue)(yue)31日通(tong)知可以(yi)減60個基點。

“所(suo)以(yi)說現在(zai)是（買房）最合適(shi)的時候，3.7%利率基本(ben)上已經是2004年的水平了。”

這(zhe)與(yu)幾(ji)年(nian)前，行業內普遍存在(zai)的需要搭售保險、理(li)財等產品，才能順利辦下房(fang)貸的現象(xiang)已是天壤之別。

在長春(chun)，某大型連(lian)鎖中介經(jing)紀人(ren)蘇經(jing)理1月31日在接受記者微信(xin)采訪時表示，春(chun)節復(fu)工(gong)后首套房貸利率(lv)還是4.1%，到1月30日晚上通知降(jiang)到了(le)3.8%，售樓處現在也已經(jing)接件了(le)。

記(ji)者在(zai)采(cai)訪中獲悉，目前申請提前還(huan)房(fang)貸的購(gou)房(fang)者年(nian)化利率普遍在(zai)5%以上，甚至有不少人利率在(zai)6%以上。

部(bu)分銀行(xing)還有(you)

專門(men)針(zhen)對提前還貸的金融產品(pin)

對(dui)于近期出現的提前還貸潮，深圳招商工(gong)作人員王恩在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)微信采(cai)訪時表(biao)示，銀行(xing)沒有(you)什(shen)么通知，因為(wei)這(zhe)本(ben)身不是一個硬(ying)性規定，貸款就是銀行(xing)的(de)資產(chan)，銀行(xing)靠存貸差賺錢。

王(wang)恩觀察總結(jie)道，一般(ban)一季(ji)度都多多少(shao)少(shao)會卡(ka)一點，因為一季(ji)度銀行會沖規模(mo)，不過也沒有(you)那么夸(kua)張，可(ke)能就(jiu)是最近還(huan)款的人太多了(le)。

秦乾是(shi)一(yi)名北(bei)方四線(xian)城(cheng)市銀行的(de)信貸人員(yuan)，近期他注意到(dao)，申請提前還款的客戶越來越多了。

“從(cong)2022年初開始，陸續有(you)人開始申請提前(qian)還房貸，這個勢(shi)頭在年前(qian)達到了頂(ding)峰，可能是客戶們過年前(qian)都(dou)有(you)資金到賬吧(ba)。現在幾乎(hu)每天都(dou)能接觸(chu)到這樣(yang)的客戶，我們部(bu)門目前(qian)還有(you)十(shi)幾宗這樣(yang)的業務要處(chu)理。”

不過也并非所有銀(yin)行(xing)都需要等待，有網友在(zai)(zai)社交平臺分享(xiang)，其此前在(zai)(zai)徽(hui)商銀(yin)行(xing)的房貸，近期申請之后很快就辦理(li)完成(cheng)了。

有購房者(zhe)向(xiang)記(ji)者(zhe)表示，小銀行(xing)感覺沒(mei)受影響(xiang)，其2月初在中信(xin)銀行(xing)申(shen)請了提前還房貸，下(xia)個月還。

山東德州某銀(yin)(yin)行工作人員在接受記(ji)者(zhe)采訪時(shi)表(biao)示，去年四季度至今，提前(qian)還款的(de)（客戶）量有(you)所增加(jia)，我(wo)們(men)銀(yin)(yin)行手機APP無此項功能，只能來銀(yin)(yin)行辦理，不需要任何預約(yue)，來了直接給(gei)辦。

“但(dan)目前(qian)申請提(ti)前(qian)還房貸的大部分都是(shi)余額20萬元以下的。”秦乾表(biao)示(shi)。

對(dui)于金額來源，秦(qin)乾說：“客(ke)戶還(huan)款(kuan)的(de)時候我也問過，有的(de)說是生意資(zi)金，有的(de)說是存款(kuan)，還(huan)有的(de)直接就(jiu)說，這是在別(bie)的(de)銀(yin)行(xing)(xing)貸的(de)款(kuan)，別(bie)的(de)銀(yin)行(xing)(xing)專門(men)有針對提前還(huan)貸的(de)產品。”

聽(ting)到客(ke)戶這樣(yang)說，秦乾自(zi)己也去了解了一下，“我們這里有銀行專門推(tui)出了這方面(mian)的(de)(de)貸款，表面(mian)上是給企(qi)業的(de)(de)經營(ying)(ying)貸，其實(shi)就是專門讓客(ke)戶提前還貸的(de)(de)。這些(xie)經營(ying)(ying)貸利(li)率大概3厘多(duo)，10年等額本息，比(bi)當(dang)時的(de)(de)房(fang)貸利(li)率要低很多(duo)。”

“有(you)這些業務的(de)銀行還找(zhao)了很多金融(rong)中介去推這些產品，現在(zai)滿大(da)街都是這樣的(de)廣告。”

北(bei)京金(jin)訴(su)律(lv)師(shi)事務所主(zhu)任(ren)王玉臣在接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》記者書面采訪時表示，銀(yin)行(xing)掙錢的一(yi)個主(zhu)要(yao)渠(qu)道就是(shi)貸(dai)款利息(xi)，而(er)房貸(dai)又是(shi)其中(zhong)一(yi)個很重要(yao)的渠(qu)道。當提(ti)前還款出現時，對于一(yi)些貸(dai)款客(ke)戶，銀(yin)行(xing)收回的本(ben)息(xi)會(hui)受到影響(xiang)，銀(yin)行(xing)收入會(hui)有所降低(di)，這是(shi)一(yi)些銀(yin)行(xing)不愿(yuan)意(yi)看到的。所以有的銀行就會通過收取違約金或補償金、預約排隊等方式給提前還貸的購房人設置障礙。

必要時(shi)可視情況向(xiang)銀監(jian)會投訴(su)

對于春節前(qian)后(hou)出現(xian)的(de)提前(qian)還(huan)貸潮，廣東省(sheng)住房政策研(yan)究中心副(fu)主任、首(shou)席研(yan)究員李(li)宇嘉在接受(shou)記者微信采訪時表示，春節前(qian)很(hen)多人發(fa)了年終獎，手上(shang)資金相對充裕(yu)；且(qie)之前(qian)理財破凈之后(hou)，很(hen)多人將之轉回存款；現(xian)在房價對未來(lai)整個(ge)樓市的(de)影響等，均是購(gou)房者考慮的(de)重要因素。

“只要(yao)房貸(dai)利率高于理財(cai)利率，只要(yao)房價(jia)還(huan)在下跌(die)，且居民預(yu)期(qi)房價(jia)下跌(die)，提前還(huan)貸(dai)的動機，就一直會存在。”

李宇嘉分析(xi)認為，盡(jin)管房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)(lv)下降了(le)1個百(bai)分點(dian)左(zuo)右(you)，但對老百(bai)姓(xing)而(er)言，利(li)率(lv)(lv)(lv)還(huan)是很高。已經發放的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)貸，利(li)率(lv)(lv)(lv)大部(bu)分在5%左(zuo)右(you)，而(er)現(xian)在存款和(he)保本理(li)財(cai)的(de)(de)利(li)率(lv)(lv)(lv)，普遍低于(yu)3%。理(li)財(cai)收益走低了(le)，自然就會發生從“盡(jin)量多申請房(fang)(fang)(fang)貸”到“爭著提前還(huan)貸”的(de)(de)逆轉。

58安居客(ke)研(yan)究院院長張波分析認為(wei)，提前還房貸現象本質上(shang)還是民(min)眾對于未(wei)來不確性作(zuo)出(chu)的防御性反應。

張波(bo)表(biao)示，部分(fen)(fen)提前還房貸(dai)需求，本身也有著降低利率的訴求，通過提前償(chang)還房貸(dai)，并(bing)(bing)重新(xin)通過經營貸(dai)等方式降低利率水平(ping)。當(dang)然這一(yi)操作本身并(bing)(bing)不適合大部分(fen)(fen)人群，市場(chang)上(shang)存在著“打擦邊球”情形。

但(dan)對于(yu)各大銀行關閉線上(shang)申請渠道的(de)作法，張波(bo)指出，本(ben)身(shen)并不值(zhi)得提(ti)倡(chang)，是否可以提(ti)前償還貸款本(ben)身(shen)需要(yao)看合同約定。

張波表示，提前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)難的解決核心(xin)(xin)并(bing)不在銀(yin)行側調(diao)整，而(er)在于(yu)經濟面(mian)復蘇，包括房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)本身穩定性(xing)增(zeng)強(qiang)，市(shi)場(chang)(chang)預期(qi)不斷增(zeng)強(qiang)來提升(sheng)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)信心(xin)(xin)。一(yi)方(fang)面(mian)，一(yi)二手房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)量(liang)(liang)提升(sheng)，從(cong)而(er)加大(da)增(zeng)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)規(gui)模，弱化(hua)提前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)的影響(xiang)；另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)，市(shi)場(chang)(chang)復蘇也會(hui)導(dao)致銀(yin)行在房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)層面(mian)的操作風向(xiang)轉(zhuan)變，一(yi)旦增(zeng)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)需求快速增(zeng)多，提前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)需求就會(hui)被快速通(tong)過并(bing)消化(hua)。

對于提(ti)前還(huan)房(fang)貸需要(yao)注意(yi)的事項(xiang)，王(wang)玉臣表(biao)示，首先需(xu)要(yao)(yao)看(kan)按揭貸款合同有沒有“提前(qian)還貸”這方面約(yue)定(ding)，對相關條款要(yao)(yao)充分了(le)解。

其次一(yi)定(ding)要(yao)和貸款銀行充分溝通，了解清(qing)楚，而(er)且(qie)一(yi)定(ding)要(yao)核算清(qing)楚。再次，如果(guo)因(yin)為銀行原(yuan)因(yin)導致需要(yao)等待(dai)數(shu)月，一(yi)定(ding)注意做(zuo)好相關(guan)取證。最后，如果(guo)實在不成，可以視(shi)情況向銀監會投(tou)訴。

對于提(ti)前(qian)還(huan)(huan)房貸銀行方(fang)面是否可以(yi)收(shou)取(qu)補償(chang)金，王玉臣表示，提(ti)前(qian)還(huan)(huan)貸可以(yi)收(shou)取(qu)補償(chang)金，當沒(mei)有(you)(you)法(fa)律依(yi)據支持的(de)時候，就需要看(kan)雙(shuang)方(fang)的(de)協(xie)(xie)議(yi)約(yue)定(ding)(ding)(ding)，以(yi)協(xie)(xie)議(yi)約(yue)定(ding)(ding)(ding)為準。如果(guo)既(ji)沒(mei)有(you)(you)法(fa)律規定(ding)(ding)(ding)，又沒(mei)有(you)(you)相關協(xie)(xie)議(yi)約(yue)定(ding)(ding)(ding)，則(ze)銀行就無權單方(fang)要求收(shou)取(qu)補償(chang)金。

記者|甄素靜 王佳飛

編輯|程鵬 陳夢妤 杜波

校對|張(zhang)益銘(ming)

封面圖片來源：視(shi)覺中國

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