每經記者(zhe)｜姚亞楠    每經編輯｜彭水萍

證(zheng)監(jian)會2月20日晚間消息，近日，為進(jin)一步(bu)發揮私募基金多元(yuan)化(hua)資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

記者梳理發現，證監會指導(dao)基(ji)金業協會在私募(mu)股權投資(zi)基(ji)金框架下，新設“不(bu)動產私募(mu)投資(zi)基(ji)金”類別(bie)，并采取差異化(hua)的監管政策。其投資(zi)范圍主要包括特(te)定居住用(yong)房（包括存量商(shang)品(pin)住宅、保障性住房、市場化(hua)租賃住房）、商(shang)業經營用(yong)房、基(ji)礎設施(shi)項目等。

圖(tu)片來源：視(shi)覺中國-VCG41N1082507108

關于(yu)投(tou)資(zi)者的要求(qiu)(qiu)，證監會表(biao)示，試點基金產(chan)品的投(tou)資(zi)者首輪實繳出(chu)(chu)資(zi)不(bu)低于(yu)1000萬元人(ren)民(min)(min)幣，且以機構投(tou)資(zi)者為主。有自(zi)然(ran)人(ren)投(tou)資(zi)者的，自(zi)然(ran)人(ren)投(tou)資(zi)者合(he)計(ji)出(chu)(chu)資(zi)金額不(bu)得超過(guo)基金實繳金額的20%。不(bu)動產(chan)私募投(tou)資(zi)基金首輪實繳募集(ji)資(zi)金規(gui)模不(bu)得低于(yu)3000萬元人(ren)民(min)(min)幣，在符(fu)合(he)一定要求(qiu)(qiu)前提下可以擴募。

新設“不動產私募投資基金(jin)”類別

不(bu)動(dong)(dong)產私(si)募投資(zi)基金(jin)在境外成(cheng)熟市場已(yi)(yi)發展(zhan)成(cheng)為(wei)一個重要的投資(zi)品(pin)類。近(jin)年來，我(wo)國(guo)已(yi)(yi)有一些(xie)私(si)募機構陸續(xu)設立投向商業地(di)產、基礎設施(shi)的私(si)募基金(jin)并(bing)在基金(jin)業協會備案(an)，探(tan)索(suo)積累(lei)不(bu)動(dong)(dong)產投資(zi)運(yun)作經(jing)驗(yan)。如證監會支持建設銀行住房租賃(lin)基金(jin)于2022年10月在基金(jin)業協會完成(cheng)備案(an)。

由于(yu)不動產(chan)私(si)募投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)范圍、投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)方式(shi)、資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)收益特(te)征等與傳統(tong)股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)存在(zai)較大差(cha)異，證監會(hui)指導基(ji)金(jin)業協會(hui)在(zai)私(si)募股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)框(kuang)架下，新(xin)設“不動產(chan)私(si)募投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)”類別，并采(cai)取(qu)差(cha)異化的(de)監管政策。

參與(yu)試(shi)(shi)點工作的私募股權投(tou)資(zi)(zi)基金管理(li)人(ren)(ren)須股權結構穩定、公(gong)司治理(li)健全(quan)，實繳資(zi)(zi)本(ben)符合要(yao)求，主(zhu)要(yao)出(chu)資(zi)(zi)人(ren)(ren)及(ji)實際控制人(ren)(ren)不(bu)得為房地產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)及(ji)其關聯方(fang)，具有不(bu)動產(chan)投(tou)資(zi)(zi)管理(li)經驗和不(bu)動產(chan)投(tou)資(zi)(zi)專業(ye)人(ren)(ren)員(yuan)，最近(jin)三年(nian)未發(fa)生(sheng)重大違(wei)法違(wei)規行(xing)為等。符合一定條件的私募股權投(tou)資(zi)(zi)基金管理(li)人(ren)(ren)可(ke)以(yi)按照試(shi)(shi)點要(yao)求募集(ji)設立(li)不(bu)動產(chan)私募投(tou)資(zi)(zi)基金，進行(xing)不(bu)動產(chan)投(tou)資(zi)(zi)試(shi)(shi)點。

關(guan)于不動(dong)產私募投(tou)資基(ji)金的投(tou)資范圍，其(qi)主要包括特定居住用房（包括存量商(shang)品(pin)住宅(zhai)、保障性住房、市(shi)場化租賃(lin)住房）、商(shang)業經營(ying)用房、基(ji)礎(chu)設施項目等(deng)。

投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

證(zheng)監會指出，由(you)于(yu)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)私募(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)具有規(gui)模較大、期限(xian)較長(chang)等特(te)點，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)需要(yao)有更(geng)高的風險(xian)識別能力(li)和(he)風險(xian)承(cheng)擔能力(li)，試點基(ji)(ji)金(jin)產(chan)(chan)品的投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)首輪實(shi)(shi)繳出資(zi)(zi)(zi)(zi)不(bu)低(di)(di)于(yu)1000萬元人(ren)民幣，且以(yi)(yi)機構(gou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)為主。有自然人(ren)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)的，自然人(ren)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)合計出資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)額不(bu)得超過(guo)基(ji)(ji)金(jin)實(shi)(shi)繳金(jin)額的20%，基(ji)(ji)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)方式(shi)也將(jiang)有一定(ding)限(xian)制。不(bu)動(dong)產(chan)(chan)私募(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)首輪實(shi)(shi)繳募(mu)集資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)規(gui)模不(bu)得低(di)(di)于(yu)3000萬元人(ren)民幣，在符合一定(ding)要(yao)求(qiu)前提下可(ke)以(yi)(yi)擴募(mu)。鼓勵境外投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)以(yi)(yi)QFLP方式(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)私募(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)。

為(wei)適應(ying)不(bu)動產(chan)私募投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)策略，不(bu)動產(chan)私募投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)按照試(shi)(shi)點要求為(wei)被(bei)投(tou)(tou)(tou)企業(ye)(ye)提(ti)供借款或(huo)者擔保的，在涉及(ji)《關于加(jia)強私募投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)監管的若干(gan)規(gui)定(ding)》第八(ba)條(tiao)關于股債比(bi)的限(xian)制(zhi)方面進行(xing)差異化安(an)排，但不(bu)動產(chan)私募投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)須(xu)持有被(bei)投(tou)(tou)(tou)企業(ye)(ye)75%以上股權(quan)，或(huo)者持有被(bei)投(tou)(tou)(tou)企業(ye)(ye)51%以上股權(quan)且(qie)被(bei)投(tou)(tou)(tou)企業(ye)(ye)提(ti)供擔保，可實(shi)現資(zi)(zi)產(chan)控制(zhi)和(he)隔離。試(shi)(shi)點備案產(chan)品及(ji)其(qi)底層資(zi)(zi)產(chan)應(ying)實(shi)現與(yu)原始權(quan)益(yi)人的主體(ti)信(xin)用風(feng)險隔離。同(tong)時，為(wei)促進不(bu)動產(chan)私募投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)試(shi)(shi)點工(gong)作穩(wen)妥推(tui)進，本(ben)次試(shi)(shi)點對基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)托(tuo)管、基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)合(he)同(tong)必備條(tiao)款、關聯交(jiao)易(yi)、基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)杠(gang)桿(gan)、禁止行(xing)為(wei)、特殊(shu)風(feng)險揭示、基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)備案、信(xin)息披露和(he)報送(song)提(ti)出(chu)了規(gui)范(fan)要求。

符合試點(dian)要求的(de)私募股權投資(zi)基金管(guan)理(li)人可(ke)在開展基金募集、管(guan)理(li)等業務(wu)活動前，向基金業協會(hui)報(bao)送相關材料，開展不動產私募投資(zi)基金試點(dian)，并依照規定進行產品(pin)備案。

封(feng)面圖片來源：視覺中國-VCG41N1082507108