上海嘉定，2014年，京東第一座“亞洲一號”運轉了起來。從概念提出、落實到設計圖紙再到“一磚一瓦”的建造，最終進行調試、運行，一共花了四年時間。

一(yi)(yi)起誕生的，還有一(yi)(yi)本凝練(lian)了(le)整個項目組(zu)(zu)心(xin)血的設計標準化手冊。當(dang)時(shi)在中國乃至(zhi)亞洲能夠(gou)提供智(zhi)能化倉庫建設的公(gong)司有很(hen)多，但是當(dang)時(shi)京東正處于全品類(lei)拓展的時(shi)期，業務對設計的需求(qiu)更多，對于項目組(zu)(zu)來說，每一(yi)(yi)步都是摸索著前進(jin)，難度可(ke)想而知。

嘉定亞一設(she)計之初，項(xiang)目組“放(fang)開(kai)了想”——也就是每小時(shi)1.6萬件的處(chu)理(li)能力，很多人沒想到(dao)，僅僅幾年(nian)之后(hou)建造的東(dong)莞亞一，訂單日處(chu)理(li)能力是160萬單。

幕后臺前，十年為期(qi)。

2023年(nian)，設計和承(cheng)載這份復(fu)雜秩序運轉的“項目組(zu)”站(zhan)在聚(ju)光燈(deng)下，露出“真容”。3月30日，京東產發向港交所遞交A1招股(gu)書，啟動IPO征程(cheng)。

靜水流深。背靠京東巨大的商流、物流模型，和背后產業側的沉淀，截至2022年，京東產發積累的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省份以及海外4個國家，總資產管理規模937億元，總建筑面積約2330萬平方米。

劉(liu)強東在《創(chuang)京東》中曾說：“收(shou)益是(shi)波浪(lang)曲線(xian)，但(dan)價值一定是(shi)這條(tiao)波浪(lang)曲線(xian)的(de)基準線(xian)，是(shi)恒定的(de)。”

京東產發也遵循(xun)京東基(ji)于創(chuang)造價(jia)值的商業理念和邏輯(ji)：始終與產業趨勢同頻共振(zhen)，以(yi)為(wei)客戶、行業和社會創造價值為(wei)基準線。

只要這條基(ji)準線不偏(pian)移，重資(zi)產投資(zi)，長周(zhou)期回(hui)報的(de)現代基(ji)礎設施開發與管理，短期“不理解”之音就無法掩蓋(gai)周(zhou)期拉長后價(jia)值的(de)聲浪。畢竟做“慢功(gong)夫”，是京(jing)東的(de)強項(xiang)。

時(shi)至(zhi)今日，京東的“后(hou)五(wu)節甘蔗”圍繞交易效率已經達到了全球領先(xian)水平，以供應鏈為主(zhu)線，要開始(shi)向“前五(wu)節甘蔗”探索和反哺。于無聲(sheng)處(chu)聽驚雷。

產發成長史

京東基建“編年史”

京東第一座“亞(ya)洲(zhou)一號”的籌備(bei)，其實早在2010年(nian)就已(yi)經開始。當時(shi)京東的辦公室掛著(zhu)四個大字“只做(zuo)第一”。“要做(zuo)出全國乃至亞(ya)洲(zhou)自動化(hua)程度最高的智能物(wu)流園區，要有超(chao)前的思路(lu)，超(chao)越所有傳(chuan)統(tong)倉(cang)儲形態”。“亞(ya)洲(zhou)一號”由此得(de)名(ming)。

僅耗時四年，在沒有外部成功經驗可以借鑒的前提下，京東在上海嘉定真就立起了一個“大家伙”。從一張圖紙變一座建筑，背后輸出思路，制定標準，“摸著石頭過河”的正是京東產發。

伴隨著(zhu)第一(yi)座(zuo)“亞洲一(yi)號(hao)(hao)”落地，凝(ning)結而來的《京東“亞洲一(yi)號(hao)(hao)”智能(neng)產(chan)業(ye)園》設計標(biao)準化手冊，即(ji)便(bian)10年后的今天(tian)來看(kan)，也依舊(jiu)領先。

2018年(nian)，京東(dong)產發(fa)獨立運(yun)營(ying)；2020年(nian)，京東(dong)產發(fa)出征海外，扎根東(dong)南亞，此后又(you)(you)拓展至歐洲；2022年(nian)，隨著(zhu)京東(dong)產發(fa)對中國(guo)物流資(zi)產（CNLP）的收購及私(si)有(you)化完成(cheng)，其全國(guo)化網絡布局的密度與質量又(you)(you)一次大(da)(da)大(da)(da)提升(sheng)。

從2007年(nian)成立到(dao)2023年(nian)港股(gu)IPO，幕后臺前，是(shi)京(jing)(jing)東產發十余年(nian)的成長史，同(tong)時，也是(shi)京(jing)(jing)東自建物(wu)流戰略體系和供應鏈基礎(chu)設施生(sheng)態，從無到(dao)有再(zai)到(dao)強的側記。

過去十年(nian)，也是中國電商高速增長(chang)的(de)十年(nian)，創新高效(xiao)的(de)零售模(mo)式帶動了上游倉(cang)儲物流設(she)施的(de)變革。而(er)以此(ci)為契機，經過數年(nian)的(de)成(cheng)長(chang)和沉(chen)淀(dian)，京東產(chan)發迅(xun)速成(cheng)長(chang)為一家(jia)具備獨立運營能力，可以為全行業提供基(ji)礎設(she)施建設(she)、資產(chan)管(guan)理和綜合服務的(de)新型(xing)實體企(qi)業。

京東產發以“亞洲一號”智能物流園為始，截至2022年12月31日，開發出的多樣化、現代化基礎設施園區組合，園區總數量已達236個。成長為在新經濟領域的現代化基礎設施供應商中，總建筑面積規模亞洲第三大，中國第二大的綜合資產管理與產業發展服務商。

此外，根據仲量(liang)聯行(xing)報告，自(zi)2018年初(chu)至2022年底，京東產發總建筑面積擴(kuo)大的年平均(jun)復合(he)增長率超過40%，在同業中實現最快增長。

用“超(chao)能力(li)”

服(fu)務產業(ye)“打怪升級”

產發(fa)，就(jiu)是智能產業(ye)發(fa)展的(de)(de)意思(si)，做服務(wu)產業(ye)發(fa)展的(de)(de)載體(ti)，推(tui)動區域經濟的(de)(de)繁榮(rong)，是京東(dong)產發(fa)成立的(de)(de)初(chu)衷。

脫胎于(yu)完(wan)整的京(jing)(jing)(jing)東(dong)體(ti)(ti)系(xi)，京(jing)(jing)(jing)東(dong)產發(fa)(fa)以(yi)早期伴(ban)隨京(jing)(jing)(jing)東(dong)自(zi)建(jian)物流體(ti)(ti)系(xi)戰略與供(gong)應鏈(lian)生(sheng)態體(ti)(ti)系(xi)一同成(cheng)長，從作為(wei)京(jing)(jing)(jing)東(dong)零售與京(jing)(jing)(jing)東(dong)物流的服(fu)務(wu)(wu)商，修煉(lian)內功，得(de)以(yi)最終積淀(dian)出(chu)從項目策(ce)劃、規(gui)劃設計(ji)、開發(fa)(fa)建(jian)設管理到招商租賃、物業服(fu)務(wu)(wu)、資(zi)本運(yun)作的全生(sheng)命周(zhou)期服(fu)務(wu)(wu)。

截至2022年(nian)底，京(jing)東產(chan)發的(de)(de)服務范圍，從第(di)三方物流拓(tuo)展至制造業以及(ji)線(xian)上線(xian)下零售企業等更(geng)廣泛的(de)(de)外(wai)部客戶。

客(ke)群和覆(fu)蓋產(chan)業范圍的外(wai)拓，京(jing)東產(chan)發如(ru)何從內生規模擴張，來到了服務社(she)會(hui)一體化開放(fang)的高點？

整體而(er)言，京東產發(fa)(fa)聚(ju)焦“基(ji)礎設(she)施+產業升級”的發(fa)(fa)展策(ce)略。這一思路也從一開始(shi)就(jiu)被注入其基(ji)因(yin)中。

京(jing)東產發從第(di)一(yi)個項目上(shang)海嘉定“亞(ya)洲一(yi)號”開始，便(bian)為行(xing)業高(gao)標倉開創(chuang)了創(chuang)新(xin)技術要(yao)求及更高(gao)一(yi)級的服務標準。依托(tuo)京(jing)東數智化社會供應鏈，打造了面向(xiang)未來的(de)新(xin)一代基礎設施。

產業一側，京東產發(fa)通過(guo)強大的(de)整合(he)業務(wu)資源及提(ti)供優質(zhi)服務(wu)的(de)能力，不(bu)斷拓(tuo)展至(zhi)產業園區(qu)和互(hu)聯網(wang)數據中心(xin)等(deng)相(xiang)鄰資產類型。

截(jie)至2022年12月31日，京東產發(fa)開發(fa)出的(de)多樣化、現代(dai)化基礎設施園區(qu)(qu)組合總共包括219個物流園區(qu)(qu)、13個產業園區(qu)(qu)及4個互聯網(wang)數據中心。

而(er)這張面(mian)積達2330萬平(ping)方米的(de)“大網”，在(zai)中國的(de)近(jin)90%的(de)現(xian)代化基礎設(she)施(shi)園(yuan)區位于一線城市(shi)及其衛星城市(shi)和二線城市(shi)，重(zhong)點(dian)覆蓋(gai)長三角(jiao)地區、大北京地區、粵港(gang)澳大灣區及成渝地區等重(zhong)點(dian)區域，并在(zai)海外(wai)4個(ge)國家擁有25個(ge)基礎設(she)施(shi)項目，京東產(chan)發因此(ci)得以快速(su)全面(mian)響(xiang)應客(ke)戶(hu)不斷變化的(de)需(xu)求，滿足其多元化需(xu)求，同時在(zai)遇到外(wai)界不確定因素(su)時，能(neng)夠充分發揮網絡協同能(neng)力，保障(zhang)客(ke)戶(hu)供(gong)應鏈的(de)穩定性。

密度與規模(mo)之外，數字化管理以及高科(ke)技系統，在(zai)質(zhi)量上加持。通(tong)(tong)過專有單獨數字化(hua)信息追蹤(zong)系統(tong)、智能管理中心（IMC），打(da)通(tong)(tong)開發建設到資(zi)(zi)產(chan)運(yun)營的全流(liu)程數字化(hua)遠程管控(kong)與服務，提(ti)升實時響應(ying)能力(li)、減少(shao)人工成本(ben)并提(ti)升資(zi)(zi)產(chan)價值(zhi)。

超級產(chan)(chan)(chan)品(pin)、超級區域(yu)優勢(shi)與超級協同效應，就是京東(dong)產(chan)(chan)(chan)發(fa)的(de)(de)“超能力”。而從物流單點(dian)突(tu)破，到進一步反(fan)哺上游零售、制(zhi)造(zao)業，用能力“生長”能力，用經驗(yan)(yan)“制(zhi)造(zao)”經驗(yan)(yan)，去(qu)實現“做(zuo)服務產(chan)(chan)(chan)業發(fa)展(zhan)載體”的(de)(de)初衷，最(zui)終讓(rang)京東(dong)產(chan)(chan)(chan)發(fa)得以成長至(zhi)此(ci)。

聚光(guang)燈(deng)下，是幕后十數(shu)年的進(jin)擊(ji)。

“創造價(jia)值”急(ji)不(bu)得

不偏移“基準(zhun)線”要做慢功夫

商業的規律(lv)很簡單(dan)：創造價值(zhi)，獲取(qu)收(shou)益。但在無數(shu)個大(da)大(da)小(xiao)小(xiao)的周期(qi)里(li)，內(nei)外(wai)因素會交織出無數(shu)變(bian)量，打(da)破循(xun)常的平衡。

而堅持創造(zao)價值，不計較短期的得失，是京東在(zai)充滿(man)不確定(ding)性的過往與當下，找到的最確定(ding)的秩序感(gan)。

因適配、響應快速生長的(de)業務(wu)規(gui)模和與之一同高速變(bian)化著的(de)行業，京東(dong)頂住壓力開(kai)啟自(zi)建物流體系與構建完整供應鏈基礎設施生態之路。京東(dong)產發則(ze)附著這條主線，也一路披荊斬棘，終于站在了(le)又(you)一個全新的(de)起(qi)點。

重資產投資，長周期回(hui)報的現代基(ji)礎設施開發(fa)與(yu)(yu)管理(li)，不僅(jin)需要前(qian)瞻、穩(wen)健、高質量的戰(zhan)略布(bu)局，更需要始終將(jiang)企(qi)業作(zuo)為時代的一分子(zi)，去(qu)做有價值(zhi)的事、長期的事，企(qi)業的發(fa)展(zhan)戰(zhan)略要始終與(yu)(yu)產業趨勢同頻共振。

當然，也要(yao)始終以為客(ke)戶(hu)、行(xing)業(ye)和社(she)會創(chuang)造價值為“基準線”，只要(yao)這條基準線不偏移，短期(qi)內可(ke)能會有一(yi)些不理解的聲音，但(dan)是長(chang)期(qi)來看(kan)，堅(jian)持做難而正確的事，一(yi)定會讓企業(ye)行(xing)穩致遠(yuan)。

如今嘈雜、趨利(li)且又快速(su)變化著的(de)世界(jie)，需要這樣的(de)“笨拙”。

多年(nian)前，劉強東提出“十(shi)節(jie)甘蔗”理論(lun)，當時針對(dui)的(de)是消費(fei)品(pin)行(xing)業(ye)。他將消費(fei)品(pin)行(xing)業(ye)的(de)價(jia)值鏈分為創意、設計、研發、制造、定價(jia)，以及營銷、交易、倉(cang)儲(chu)、配(pei)送(song)、售后十(shi)個環(huan)(huan)節(jie)，其中前5個環(huan)(huan)節(jie)歸品(pin)牌商，后5個環(huan)(huan)節(jie)歸零售商。

“只有承擔價值鏈上更(geng)多的(de)環節(jie)，才能創造更(geng)大的(de)價值。”外人(ren)眼里(li)看到的(de)是京(jing)東越做越重，其實背(bei)后是京(jing)東介入(ru)了價值鏈上的(de)更(geng)多痛點，并用自(zi)己的(de)方(fang)式，逐一(yi)擊破。

如今，京東圍繞交(jiao)易效(xiao)率的(de)“后五(wu)節(jie)甘蔗”已經(jing)達到了全球領先水平，而以(yi)供應鏈為主線，京東開始了向“前五(wu)節(jie)甘蔗”的(de)探索和反哺。

根(gen)植于(yu)實體(ti)經(jing)濟(ji)，向更廣的(de)場域(yu)出發，京東產發是(shi)和中國的(de)產業升(sheng)級一同成長(chang)起來(lai)的(de)。作為那把通(tong)向上游和更多環節的“鑰匙”。京東產發(fa)通(tong)過持續(xu)投入(ru)供(gong)應(ying)鏈(lian)基(ji)礎設施網(wang)絡，不(bu)(bu)忘服務產業發(fa)展(zhan)的初心(xin)，不(bu)(bu)僅有效地幫助(zhu)實體產業的結構轉型，也帶動了區域(yu)經濟的高質(zhi)量發(fa)展(zhan)。

從實體中(zhong)來(lai)，到實體中(zhong)去。這將是又一個(ge)長(chang)期(qi)主義者勝利的故事。

編輯|蒙錦濤(tao)