每經(jing)記者｜陳夢妤    每經(jing)編輯｜魏文藝    

4月(yue)18日，中國(guo)建(jian)筑(zhu)（SH601668，股(gu)價6.5元(yuan)(yuan)，市(shi)值2726億元(yuan)(yuan)）發(fa)布2022年度報(bao)告并舉行業績說明會，中國(guo)建(jian)筑(zhu)董事長鄭學選(xuan)，副總裁(cai)、財務總監、總法律顧問王(wang)云(yun)林(lin)，獨立董事李平和董事會秘書(shu)薛克慶出席。

報告(gao)期內(nei)，中國建筑的(de)地(di)產(chan)業務(wu)實現合(he)約銷(xiao)售額(e)4016億元，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)4.9%；合(he)約銷(xiao)售面積1722萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)19.7%；營業收入2820億元，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)14.8%；毛利(li)535億元，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)23.3%。

在分析利(li)潤(run)下(xia)降(jiang)的原因(yin)時(shi)，王云林把主要原因(yin)歸結為地(di)產業務(wu)效益下(xia)滑。

去年1847.2億元拿地

中國(guo)建(jian)筑目前的(de)地(di)產(chan)業務(wu)包括中海地(di)產(chan)和中建(jian)地(di)產(chan)兩大系列，根據年報(bao)的(de)解(jie)釋(shi)，中建(jian)地(di)產(chan)是指(zhi)中國(guo)建(jian)筑所從事的(de)除“中海地(di)產(chan)”以(yi)外的(de)房地(di)產(chan)品牌及業務(wu)。

報告(gao)期(qi)內(nei)，中國建(jian)筑地產業務實(shi)現合約(yue)銷售額4016億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)4.9%；合約(yue)銷售面(mian)(mian)(mian)積1722萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)19.7%；營業收入2820億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)14.8%；毛利535億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)23.3%；實(shi)現房地產項目新開工(gong)面(mian)(mian)(mian)積2236萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)降(jiang)低(di)(di)(di)20.6%；竣工(gong)面(mian)(mian)(mian)積2571萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)降(jiang)低(di)(di)(di)19.7%；在建(jian)面(mian)(mian)(mian)積7470萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)降(jiang)低(di)(di)(di)15.4%。

2022年中國(guo)建(jian)筑的地產業(ye)務表(biao)現(xian)來源(yuan)：企業(ye)年報

值得留(liu)意的(de)是，2022年中國建(jian)筑(zhu)新購(gou)置(zhi)土(tu)(tu)地(di)100宗，期(qi)末(mo)土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備達9303萬(wan)平(ping)方米，新增土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備1489萬(wan)平(ping)方米，總(zong)購(gou)地(di)金額1847.2億元。新增土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備超九成位于一二線城市，其中位于北京市、上海市、廣州市等一線城市、直(zhi)轄市及(ji)省會城市的(de)新增土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備占(zhan)比超85%，土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備結構(gou)進一步優化。

目前，中(zhong)國建筑擁有(you)寫字樓、酒(jiu)店、公寓、商業地(di)產(chan)等(deng)持有(you)型物業1352萬平方米(mi)，賬面凈值1477億元，占公司(si)總(zong)資(zi)產(chan)的5.6%，持有(you)型物業實現收入(ru)60.7億元。

中國建筑(zhu)在年(nian)報中評價了(le)兩大房(fang)地產(chan)業務板塊在2022年(nian)的表現。

中(zhong)海地產實現合約銷售額2544億元(yuan)，理性把(ba)控(kong)投(tou)資(zi)節奏，科學研判(pan)投(tou)資(zi)時序，主要(yao)獲取低(di)溢價優質(zhi)土(tu)(tu)地，致力(li)于(yu)保持(chi)確定的(de)增長(chang)趨勢(shi)，新(xin)(xin)增土(tu)(tu)地40宗，新(xin)(xin)增土(tu)(tu)地儲(chu)備739萬平方米，購(gou)地金額1107.2億元(yuan)，北(bei)上廣深四個一(yi)線城市的(de)新(xin)(xin)增貨值占比48.1%；牢牢把(ba)握(wo)“三道紅線”調控(kong)下處于(yu)綠(lv)檔的(de)優勢(shi)。

中(zhong)建(jian)地(di)(di)(di)(di)產積(ji)極應對市場變化，加快銷(xiao)售(shou)去化力度，北京(jing)學府(fu)公館、上海寶山熙江岳等(deng)(deng)項目實現首開即售(shou)罄，全(quan)年(nian)實現合約銷(xiao)售(shou)額1472億元(yuan)，新增(zeng)土地(di)(di)(di)(di)60宗，新增(zeng)土地(di)(di)(di)(di)儲備750萬平(ping)方(fang)米，購地(di)(di)(di)(di)金額740億元(yuan)。中(zhong)建(jian)地(di)(di)(di)(di)產先(xian)后打造(zao)的中(zhong)建(jian)東孚、中(zhong)建(jian)壹品(pin)、中(zhong)建(jian)信和、中(zhong)建(jian)玖合、中(zhong)建(jian)智(zhi)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng)品(pin)牌(pai)，均躋(ji)身2022年(nian)中(zhong)國(guo)房地(di)(di)(di)(di)產企業權益(yi)銷(xiao)售(shou)業績排(pai)名百強(qiang)。

房地產業務效益下滑

據王云(yun)林介(jie)紹，2022年中國(guo)建(jian)筑實現凈利潤(run)692億(yi)元、歸(gui)母凈利潤(run)509億(yi)元的業績規模(mo)，特別是房建(jian)、基(ji)建(jian)業務(wu)利潤(run)總額增長均超(chao)過20%。

但(dan)與此(ci)同時(shi)，2022年(nian)中國(guo)建筑凈利潤(run)同比下降(jiang)11.1%，歸母凈利潤(run)同比下降(jiang)1.2%。

“在去年那樣(yang)復(fu)雜嚴峻的(de)形勢下(xia)，能夠取得這樣(yang)的(de)成績實屬不易。”在分析(xi)利潤下(xia)降的(de)原(yuan)因時，王云林(lin)把主要原(yuan)因歸結為地(di)產業務(wu)效益下(xia)滑(hua)。

一是(shi)地產(chan)業(ye)務(wu)效益下滑，這是(shi)影響公司利潤下降的主要原(yuan)因。近兩年，地產(chan)業(ye)務(wu)進入深度調整和(he)轉型時期，利潤和(he)毛利率(lv)均(jun)有所回落。

二是特殊時期的疫情(qing)一定程(cheng)度上影響(xiang)了公司(si)項(xiang)目(mu)進度。過去一年主要城市的疫情(qing)頻發對公司(si)各項(xiang)業(ye)務(wu)所有影響(xiang)，特別是對公司(si)地產業(ye)務(wu)，銷(xiao)售計劃、工期鋪排及(ji)交付辦理都產生了明(ming)顯影響(xiang)，原計劃銷(xiao)售或竣(jun)工結(jie)利的項(xiang)目(mu)被迫延遲(chi)，預計的項(xiang)目(mu)結(jie)利未能如(ru)期實現。

三是受美(mei)元(yuan)持續加息(xi)、人民幣(bi)匯(hui)率下(xia)行影響(xiang)，2022年發生匯(hui)兌(dui)損(sun)失33.4億元(yuan)，較去年同期匯(hui)兌(dui)收益20.2億元(yuan)減少(shao)公司(si)利潤53.6億元(yuan)。

四是公司(si)內部管控方(fang)(fang)面還存在(zai)(zai)一些需要改進提升(sheng)的(de)(de)地方(fang)(fang)。內部子企業發展(zhan)不(bu)充分(fen)、不(bu)均衡的(de)(de)問題比較突出，存在(zai)(zai)一部分(fen)低效虧損機構(gou)長期占用(yong)資源，拉低了公司(si)整體效益，制約了公司(si)高(gao)質量發展(zhan)步伐(fa)。

記者(zhe)梳理(li)中(zhong)國建筑(zhu)(zhu)相(xiang)關公告發(fa)現，由(you)于(yu)部分房地產項目銷售(shou)價格下降(jiang)、附(fu)近樓(lou)盤成交(jiao)價格不理(li)想等情況，2022年(nian)中(zhong)國建筑(zhu)(zhu)對存(cun)貨計提減值為22.2億(yi)元。

王(wang)云林對此解釋，一段時間(jian)以來，部分(fen)民(min)營(ying)地產(chan)商(shang)由于(yu)自身經(jing)營(ying)不(bu)善、盲目多(duo)元化擴張等因素導致信用風險(xian)暴露，疊加經(jing)濟(ji)下(xia)行周期影響，房地產(chan)行業呈低(di)迷(mi)動蕩調整態(tai)勢。

為促進(jin)房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)平穩(wen)發(fa)展，國家有關部門密(mi)集出臺相關政策(ce)，保(bao)障民營(ying)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)的合(he)理(li)融資需求，推(tui)動保(bao)交(jiao)付、保(bao)民生、保(bao)穩(wen)定各項舉措(cuo)取得(de)一(yi)定效果，行(xing)業(ye)發(fa)展信心有所(suo)穩(wen)定。與此同時，中(zhong)央經濟(ji)工作會議進(jin)一(yi)步明確了(le)未來房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)的發(fa)展方向(xiang)(xiang)，突(tu)出防范化解(jie)優質頭部房企(qi)風險，防止無(wu)序擴張，改善(shan)資產(chan)(chan)負債狀(zhuang)況，推(tui)動房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)向(xiang)(xiang)新(xin)發(fa)展模(mo)式平穩(wen)過(guo)渡。

中國(guo)建(jian)筑將從三個方面做(zuo)好民(min)營地產(chan)(chan)(chan)客戶(hu)的風險管(guan)理工(gong)作：一(yi)是(shi)抓住當前行業發(fa)展窗口期，加(jia)快(kuai)解(jie)決存量民(min)企地產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目問(wen)題，最大限度(du)維護公司權益(yi)。積(ji)極(ji)開展存量項(xiang)目化債工(gong)作，通過訴訟、財產(chan)(chan)(chan)保(bao)全等多種形式(shi)實現(xian)優(you)先受償權救濟(ji)，確保(bao)資產(chan)(chan)(chan)最大限度(du)安(an)全和有效回收(shou)。

二是(shi)嚴格項(xiang)目(mu)承接(jie)(jie)標準，恪守發(fa)展紅(hong)線和底線，從源頭保證經營質量。結合(he)行(xing)業(ye)形勢、客戶(hu)資信等多方面因素進行(xing)深入研究，在風險可控的前提下，穩健承接(jie)(jie)民營地產商開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)，減少(shao)資金(jin)墊(dian)付(fu)，確保能夠實現合(he)同約定收入效益。

三是動(dong)態跟(gen)蹤客戶資信(xin)狀況(kuang)和(he)行(xing)業(ye)形勢(shi)變(bian)化(hua)(hua)，加強風險管控(kong)和(he)防(fang)范化(hua)(hua)解，積極妥善應對，并按照《企業(ye)會計準則》和(he)公司(si)會計政策，基于謹慎(shen)性原則，持續做好(hao)減值(zhi)準備計提各項工作(zuo)，合理充(chong)分(fen)計提資產減值(zhi)準備，真實(shi)準確反(fan)映公司(si)財務狀況(kuang)和(he)經(jing)營成果。

值(zhi)得注意的是(shi)，今年(nian)一季度，中國(guo)建(jian)筑的地產業務(wu)表現出色。

據4月17日中(zhong)國建筑發布的(de)2023年1~3月經營(ying)情況(kuang)簡報(bao)，一(yi)季度(du)中(zhong)國建筑的(de)地產業務實現合約(yue)銷售額1124億元，同比增(zeng)長(chang)82.8%；合約(yue)銷售面積505萬(wan)平方(fang)米，同比增(zeng)長(chang)74.9%；期末土地儲備為9114萬(wan)平方(fang)米。