每經(jing)記者｜陳(chen)榮浩(hao)    每經(jing)編(bian)輯(ji)｜陳(chen)夢妤    

總(zong)價1.07億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，單價達38.4萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米。近日，京東法拍(pai)上架了一套超級(ji)豪宅，位于深圳市南(nan)山區(qu)蛇口街道恒(heng)裕濱城花(hua)園二期的5座(zuo)A單元(yuan)(yuan)40B房源，起拍(pai)價1.07億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，總(zong)面積為278.58平方(fang)米，將于5月9日起拍(pai)。

此次法拍(pai)要是成交，將刷新深(shen)圳住宅(zhai)市場法拍(pai)總價紀(ji)錄。

起拍價太高了？

恒(heng)裕(yu)濱城二(er)(er)期(qi)在深圳素有最牛(niu)豪宅之稱(cheng)。目(mu)前(qian)，恒(heng)裕(yu)濱城二(er)(er)期(qi)業主實(shi)際掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)普遍在26.5萬(wan)(wan)~32.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。如一套(tao)(tao)4室2廳(ting)88平方(fang)(fang)米(mi)東(dong)南(nan)朝(chao)向(xiang)房源掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)2900萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，折合(he)(he)單(dan)價(jia)(jia)32.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)；一套(tao)(tao)3室2廳(ting)84平方(fang)(fang)米(mi)東(dong)南(nan)朝(chao)向(xiang)房源業主掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)2590萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，折合(he)(he)單(dan)價(jia)(jia)30.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。而此次總價(jia)(jia)1.07億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)的這套(tao)(tao)豪宅，單(dan)價(jia)(jia)達38.4萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。

4月17日，深圳南(nan)山(shan)區房產中(zhong)介許銳達（化名）向記者(zhe)(zhe)介紹，“恒(heng)裕濱城二期作為(wei)深圳的頂級豪宅，被拍賣的房源很少(shao)是(shi)(shi)因(yin)為(wei)缺錢或者(zhe)(zhe)破(po)產拍賣的，一(yi)般是(shi)(shi)（持有人）收了(le)不該收的錢，或者(zhe)(zhe)自己進去了(le)。”

同(tong)日下午(wu)，在(zai)深圳(zhen)從事法(fa)拍(pai)房盡調工作的謝先生向記者介(jie)紹(shao)，“我們(men)也關注到(dao)了這套(tao)房子被(bei)法(fa)拍(pai)，起拍(pai)價(jia)要比小區多(duo)數業主掛牌價(jia)高，一(yi)拍(pai)大概率流(liu)拍(pai)。”

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)注意到，2021年6月22日(ri)，該小區3棟A單元40A房源，建面228平方米，起拍(pai)價(jia)5617萬(wan)元，最終以(yi)6317萬(wan)元成交，折合單價(jia)27.62萬(wan)元/平方米。

4月17日(ri)下午，易居研究(jiu)院研究(jiu)總(zong)(zong)監(jian)嚴(yan)躍(yue)進通過微信(xin)向《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)表(biao)(biao)示，“法拍(pai)(pai)豪(hao)宅屬于深圳豪(hao)宅市(shi)場中一種非常特殊的(de)物(wu)業，在深圳市(shi)場表(biao)(biao)現總(zong)(zong)體不(bu)錯，從(cong)實際交易的(de)溢價率來說，基(ji)本上(shang)會是(shi)起(qi)拍(pai)(pai)價50%以上(shang)水平。”

能否高溢價成交？

深(shen)圳(zhen)豪宅法拍(pai)市場一直保持著(zhu)較高(gao)熱(re)度，部分優質房(fang)源還(huan)能保持著(zhu)高(gao)溢(yi)價成交。《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)梳理發現，在阿里法拍(pai)和京東(dong)法拍(pai)，過往深(shen)圳(zhen)市場上(shang)總(zong)價5000萬元以上(shang)的整體(ti)成交比例并不(bu)算(suan)高(gao)。

在(zai)阿里(li)法(fa)拍，截至4月17日，總價在(zai)5000萬元以上(shang)的房源總計88套，累計拍賣成(cheng)交(jiao)29套，成(cheng)交(jiao)占比約(yue)33%。

在(zai)深圳法(fa)拍市場，總價5000萬元以(yi)上的(de)房(fang)源雖整體成交比例并不(bu)算(suan)大，但仍有不(bu)少房(fang)源被“哄搶”。

比(bi)如2020年4月成(cheng)交的新湖(hu)路壹方商業中心(xin)一期1棟(dong)3座1702房源，面積為199.91平方米，吸引了(le)3.2萬(wan)人(ren)圍觀，最終15人(ren)參與報名，經過88輪加價(jia)(jia)(jia)，最終以5012萬(wan)元(yuan)成(cheng)交，比(bi)起拍(pai)價(jia)(jia)(jia)3002萬(wan)元(yuan)高出(chu)2000多萬(wan)元(yuan)，溢價(jia)(jia)(jia)率達67%，折合單價(jia)(jia)(jia)25.07萬(wan)元(yuan)/平方米。

再如(ru)2020年9月成(cheng)交的福田(tian)區(qu)香(xiang)蜜湖(hu)香(xiang)梅路香(xiang)蜜湖(hu)第一生態苑2棟華日(ri)閣(ge)25A房源(yuan)，面積為241.81平方(fang)米，吸引了(le)1.75萬人圍觀，7人報名，最終經過106次出價(jia)(jia)，以(yi)4568萬元成(cheng)交，溢價(jia)(jia)率40.6%，折合單價(jia)(jia)18.89萬元/平方(fang)米。

就(jiu)在4月(yue)7日，一套位于(yu)香(xiang)蜜(mi)湖的豪宅水榭花都三(san)期(qi)（翠茗居）199平(ping)方米四房大(da)平(ping)層(ceng)，以(yi)總價(jia)4499.98萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)成(cheng)(cheng)交(jiao)，折(zhe)合單價(jia)22.5萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米。該房源吸引了3.07萬(wan)(wan)(wan)人圍(wei)觀，共計(ji)18人報名，經過107次出(chu)價(jia)后，以(yi)4500萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)成(cheng)(cheng)交(jiao)，比(bi)最開(kai)始(shi)的報價(jia)2376萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)高出(chu)了2124萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，溢(yi)價(jia)率高達89%。

記者(zhe)梳理(li)深圳(zhen)豪宅法拍(pai)(pai)市(shi)場房源(yuan)了(le)解到，近期還有不少法拍(pai)(pai)房源(yuan)上線待拍(pai)(pai)，比(bi)如市(shi)場比(bi)較熟知的(de)招商領璽、曦(xi)灣天馥(fu)、寶(bao)能城等代(dai)表(biao)性小區(qu)。

比如4月(yue)(yue)19日(ri)，寶能(neng)城14套房源(yuan)即將起(qi)拍(pai)，總價在1698萬(wan)(wan)~2320萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)不等(deng)；位于后海(hai)的天(tian)馥名(ming)苑(yuan)，4月(yue)(yue)18日(ri)2537萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)起(qi)拍(pai)，面積183.76平方米，折(zhe)合單價13.8萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米；招商領璽家(jia)園1446萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)起(qi)拍(pai)，面積120.53平方米，折(zhe)合單價11.99萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米。

嚴躍進提到，法拍市(shi)(shi)場的(de)成(cheng)交與大(da)(da)城(cheng)市(shi)(shi)豪宅(zhai)交易市(shi)(shi)場有關系(xi)。深圳的(de)豪宅(zhai)市(shi)(shi)場或者說此類地(di)段的(de)二手房投(tou)(tou)資優勢很大(da)(da)，所以(yi)其實也是投(tou)(tou)資者對(dui)于(yu)此類物業投(tou)(tou)資價值的(de)認(ren)可。鑒于(yu)過去兩年法拍房市(shi)(shi)場比(bi)較冷(leng)，預計(ji)今年一(yi)些重點城(cheng)市(shi)(shi)的(de)法拍豪宅(zhai)市(shi)(shi)場會有一(yi)波升溫(wen)。

“從(cong)交(jiao)易策略來看，不(bu)排(pai)除中(zhong)間有哄抬價格的(de)可(ke)能。畢(bi)竟(jing)今年普(pu)通(tong)的(de)二手房(fang)(fang)掛牌量也比(bi)較多(duo)，購房(fang)(fang)者(zhe)本身也不(bu)至于去搶法拍(pai)房(fang)(fang)項(xiang)目，但部分法拍(pai)房(fang)(fang)或存(cun)在故意抬價吸引投資者(zhe)入市(shi)的(de)可(ke)能。”