每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝   ; 

在經歷了“金三”的成(cheng)交量高(gao)位后，多(duo)城二手房市場在“銀(yin)四”出現大幅回落。

公開數(shu)據顯示，4月份，上海二(er)手住(zhu)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)17334套(tao)，環(huan)比(bi)下降(jiang)26.71%；北(bei)京二(er)手房(fang)(fang)(fang)住(zhu)宅(zhai)網簽13997套(tao)，環(huan)比(bi)下跌(die)37.3%；杭州二(er)手住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)5883套(tao)，環(huan)比(bi)下降(jiang)32.7%；南京二(er)手房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)11318套(tao)，環(huan)比(bi)下跌(die)13%；合肥二(er)手房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量2127套(tao)，環(huan)比(bi)暴跌(die)40%……

價(jia)格方(fang)面，據(ju)(ju)諸(zhu)葛數(shu)據(ju)(ju)研究中心監(jian)測數(shu)據(ju)(ju)，4月(yue)100個重點(dian)城市(shi)(shi)二手住(zhu)宅市(shi)(shi)場均(jun)價(jia)為15662元/平方(fang)米(mi)，環比下(xia)降0.15%，較(jiao)上月(yue)擴大0.05個百分點(dian)；同比下(xia)降0.4%，較(jiao)上月(yue)擴大0.13個百分點(dian)。

“一(yi)季度(du)，前期(qi)積壓需求集(ji)中(zhong)釋(shi)放疊加部分入學購房(fang)需求釋(shi)放，熱點城市(shi)二手房(fang)市(shi)場成(cheng)交(jiao)快速上升(sheng)，成(cheng)交(jiao)量處在2019年以來同期(qi)高位。而4月份受掛牌量持(chi)續走高影(ying)響(xiang)，二手房(fang)價格承(cheng)壓，多數城市(shi)價格環比(bi)下跌。”

5月(yue)10日(ri)，中指(zhi)研(yan)究院市場(chang)研(yan)究總監陳文靜在接受《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)微信采訪時表(biao)示(shi)，二手(shou)房(fang)市場(chang)的(de)城市分化較為明顯(xian)，4個一線(xian)城市二手(shou)房(fang)價格(ge)環比(bi)(bi)均上漲，表(biao)現相對穩健；二線(xian)城市和三(san)四線(xian)代表(biao)城市的(de)二手(shou)房(fang)價格(ge)環比(bi)(bi)分別(bie)下跌0.18%和0.22%，價格(ge)表(biao)現走弱。”

陳(chen)文(wen)靜指出，伴(ban)隨著前期積壓需求(qiu)的快速(su)釋放(fang)后，4月(yue)(yue)份購房者入(ru)市(shi)動能不足，各城市(shi)二手(shou)房活(huo)躍度(du)普遍(bian)回(hui)落(luo)。整體來看，4月(yue)(yue)二手(shou)房成交(jiao)量(liang)的回(hui)落(luo)，一方(fang)面受季節性因素(su)影(ying)響，另一方(fang)面也(ye)是積壓需求(qiu)帶(dai)動的高基數下的正常(chang)回(hui)落(luo)。

與此(ci)同(tong)時，購(gou)房(fang)者的(de)熱(re)(re)情在數據表(biao)現(xian)上(shang)同(tong)樣直觀。58安居(ju)客(ke)統計(ji)顯示，4月全(quan)國40城二手房(fang)購(gou)房(fang)需求(qiu)熱(re)(re)度(du)(du)出(chu)現(xian)較大(da)幅度(du)(du)的(de)回落(luo)，看(kan)房(fang)需求(qiu)熱(re)(re)度(du)(du)指數為0.65，環比上(shang)月下(xia)跌了16.7%。

“在持續保交(jiao)樓(lou)、舊改房(fang)票只能(neng)購買(mai)新房(fang)等一系(xi)列利好(hao)新房(fang)市(shi)場的政策加持之下，二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場相(xiang)對就冷清了不(bu)少。”58安居客研究院(yuan)研究總監陸騎麟表示(shi)，二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場景氣(qi)度指數在4月出現明顯拐頭向下走勢，并且已跌(die)至偏冷和(he)冰(bing)封的臨界值，主要(yao)也是需求(qiu)不(bu)足導致。”

全國40城二手房看房需求熱度走勢 數據來源：安居客

上海：成交量跌近3成，價格連漲14個月

原本(ben)3月份就著(zhu)急(ji)看房(fang)的宋女(nv)士(shi)，如今(jin)也(ye)有些(xie)“篤悠悠”了——每個(ge)周末(mo)看一兩套房(fang)，如果樓層朝向不(bu)符合(he)自己(ji)要求(qiu)，也(ye)就不(bu)看了。“幫父母(mu)置換房(fang)子，既然市場比(bi)較(jiao)穩定(ding)，那就慢(man)慢(man)選。”

“小陽春”熱(re)情(qing)過后(hou)，成交量開(kai)始顯出疲態。來自同策研究院的數據(ju)顯示(shi)，4月份上海(hai)二手(shou)房(fang)成交1.72萬套(tao)，環比下跌(die)28%。

價格方面，據諸葛找(zhao)房統計，4月上(shang)(shang)海二(er)手(shou)住宅市場均價為73998元/平方米，環(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)漲0.45%，環(huan)比(bi)(bi)漲幅較上(shang)(shang)月擴大0.06個(ge)(ge)百分點。至此，上(shang)(shang)海二(er)手(shou)住宅市場均價已連續平穩上(shang)(shang)漲14個(ge)(ge)月。

上(shang)海(hai)中原地產市場分析師(shi)盧文曦認為，“4月份二手房(fang)成(cheng)交量(liang)雖(sui)然(ran)比3月下降了約7000套，但還是(shi)符合(he)(he)上(shang)海(hai)二手房(fang)交易穩健的基(ji)調(diao)。盡管沒有(you)達到(dao)2萬套的水平，但還算是(shi)在合(he)(he)理的區間(jian)內運行。如(ru)果低于15000套，那就意味著(zhu)整個市場真的比較‘冷’了。”

工作(zuo)在一線的房(fang)(fang)產中介(jie)們，對于上海二手房(fang)(fang)市場的感受更為直觀。

“門店(dian)成交(jiao)量比(bi)2月、3月差一點，但也還(huan)(huan)可以，只比(bi)3月份(fen)減(jian)少(shao)(shao)了10%左右(you)。帶看比(bi)較多，很多客戶該(gai)買還(huan)(huan)是(shi)在買。主要是(shi)剛需和置換改善等需求(qiu)，投資客少(shao)(shao)。”21世紀不動(dong)產上海(hai)某門店(dian)的李小憶告(gao)訴記者。

數據來源：同策研究院

相比成交量，4月份上(shang)海二(er)手房(fang)掛牌量繼續高位盤整。據盧(lu)文曦介紹(shao)，上(shang)海每周新增的二(er)手房(fang)掛牌量在1.3萬套左右，從絕對值來(lai)看，依舊處于高位。

“實際上(shang)(shang)，房(fang)(fang)東(dong)賣(mai)了都(dou)是要買的(de)，掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)大只(zhi)能(neng)說明置換需求大，不能(neng)說明供過于(yu)求或市場(chang)下滑。對于(yu)房(fang)(fang)東(dong)來說，掛(gua)(gua)牌(pai)價格都(dou)定(ding)得比較高，但如果(guo)掛(gua)(gua)了很(hen)久賣(mai)不出(chu)，看著同類房(fang)(fang)源掛(gua)(gua)牌(pai)多也會降(jiang)價。目前(qian)市場(chang)，要樓(lou)層好、房(fang)(fang)型好、沒(mei)有硬(ying)傷(shang)的(de)房(fang)(fang)子，加上(shang)(shang)定(ding)價合(he)理，才(cai)具備賣(mai)出(chu)去的(de)可(ke)能(neng)。”李小憶告訴記者(zhe)，“買房(fang)(fang)人心態(tai)很(hen)穩，因為價格穩定(ding)，一定(ding)要挑到自己(ji)喜(xi)歡的(de)、滿(man)意的(de)、性價比高的(de)房(fang)(fang)子，才(cai)會下手。”

盧文曦表示，“從(cong)整個二(er)手房(fang)市場來看(kan)，上半年剩下的(de)時(shi)間更(geng)多的(de)是(shi)(shi)需(xu)要繼續夯實底部，強化(hua)交易價格。我(wo)個人判斷二(er)手房(fang)價格還會(hui)有一定(ding)的(de)回調空間。并不是(shi)(shi)說一下子會(hui)有比較大的(de)折扣，更(geng)多的(de)可(ke)能(neng)是(shi)(shi)有3%到5%的(de)議(yi)價空間，比較穩定(ding)的(de)運行。”

北京：成交量跌超3成，短期仍存下降壓力

在3月二(er)手房(fang)市場大規模釋放下，4月北(bei)京二(er)手房(fang)成交(jiao)活(huo)躍度下降，同環比(bi)雙(shuang)雙(shuang)轉降。

據(ju)(ju)(ju)諸葛數據(ju)(ju)(ju)研究(jiu)中心監測數據(ju)(ju)(ju)顯示(shi)，4月北京二手住(zhu)宅成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)13928套，環(huan)比下降(jiang)34.65%，同(tong)比下降(jiang)1.2%。不過，從月均成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)水平來看，2023年前(qian)4月北京二手住(zhu)宅平均成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)14716套，較2022年同(tong)期上升15.46%。

在(zai)鏈家購(gou)房平臺(tai)上，海淀區新(xin)外大(da)街的(de)一套(tao)三(san)居室掛牌價900萬元(yuan)，單價近11萬元(yuan)/平方米。“這套(tao)房剛剛登記第4天(tian)，大(da)概有(you)12組(zu)客人(ren)看過(guo)。”北京(jing)當地中介趙凌峰5月10日對(dui)記者說，“這是比較(jiao)熱門的(de)房源，業主置(zhi)換時已經預(yu)定了(le)房子，所以(yi)交易(yi)周期給不了(le)很長，價格還有(you)空間(jian)。”

5月11日，記者再次打開(kai)鏈(lian)家APP，發現上述房源價格已經(jing)下(xia)調至885萬元。

“北京現(xian)在80%-90%的人(ren)買賣房子，都是換房，手里(li)拿(na)著五六百萬現(xian)金買房的客戶群體(ti)特別少(shao)，所以現(xian)在市場上(shang)沒有太大的價(jia)格(ge)波動余地，屬于(yu)一個穩定期。”

3月份，北京二(er)手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交量22192套，2月份也有15315套，4月成(cheng)交量快(kuai)速萎縮，但掛牌量卻仍在(zai)上升。陳文靜分析(xi)認為，購房(fang)(fang)者議價空間變(bian)大，二(er)手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交節奏出(chu)現(xian)一(yi)定(ding)放緩趨(qu)勢，北京“一(yi)區(qu)一(yi)策”試點尚未真正落(luo)地，短期存(cun)在(zai)一(yi)定(ding)政策優化預期，或對二(er)手(shou)房(fang)(fang)市場活躍度起到(dao)帶動效果。

另一(yi)方(fang)面，前4月北京(jing)新(xin)房市場熱火朝天，新(xin)建商品住宅成(cheng)交(jiao)17931套，同(tong)比上(shang)漲39.8%。不過，供應(ying)卻同(tong)比下(xia)跌33.6%，房山(shan)、順義(yi)的多個高性價比剛需盤熱銷，也搶走(zou)了(le)一(yi)部(bu)分剛需。

“整(zheng)體(ti)來(lai)看，短期(qi)內北京二手房成(cheng)交規(gui)模存在下(xia)降壓力，但(dan)隨著政策(ce)優(you)化預期(qi)的增強，二手房市場(chang)仍有望保持一定活躍(yue)度。”陳文靜表示。

南京：學區房降溫，新增掛牌量降超4成

據我愛我家研究院數據顯示，4月南京全(quan)市二手房成(cheng)交(jiao)11318套（含高(gao)淳(chun)、溧水(shui)），環(huan)比下跌13%。

不過(guo)，4月南京二手房新增掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)7514套，環比減少(shao)42.2%。我愛我家南京研究院(yuan)認(ren)為(wei)，一方(fang)面是(shi)因為(wei)部分業主趁年初(chu)高峰期(qi)已將房源掛(gua)(gua)出(chu)；另一方(fang)面也(ye)是(shi)因為(wei)市場預冷，不少(shao)業主在觀望樓市走(zou)勢，謹慎(shen)掛(gua)(gua)牌(pai)。

位于南(nan)京(jing)市主城區(qu)的(de)(de)云錦美地(di)，目前掛牌(pai)量大約90套(tao)。“這算(suan)是比較正常的(de)(de)量，即使是2018年(nian)(nian)掛牌(pai)量最低谷(gu)的(de)(de)時候也有(you)七八十套(tao)。南(nan)京(jing)2月份這波成交(jiao)量上漲，主要(yao)是2022年(nian)(nian)年(nian)(nian)底(di)想買又沒買的(de)(de)客戶，過完年(nian)(nian)正好交(jiao)易，所(suo)以說2月份有(you)一個(ge)小井噴。還(huan)有(you)一個(ge)原因是很多需要(yao)學區(qu)房的(de)(de)人，在這個(ge)時間點必(bi)須要(yao)買了。”南(nan)京(jing)當(dang)地(di)房產中介(jie)潘莉娜告(gao)訴(su)記者。

價(jia)格方(fang)面，4月(yue)南(nan)京(jing)(jing)二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交均價(jia)達30628元/平(ping)方(fang)米，相較3月(yue)份環比(bi)下(xia)跌1.9%。我愛我家南(nan)京(jing)(jing)研(yan)究院認(ren)為，由于(yu)3月(yue)份處(chu)于(yu)學區(qu)房(fang)(fang)交易(yi)高(gao)峰期，學區(qu)房(fang)(fang)價(jia)格通(tong)常情(qing)況(kuang)下(xia)都會高(gao)于(yu)一般住宅價(jia)格，從(cong)而(er)使二(er)手房(fang)(fang)市場交易(yi)均價(jia)高(gao)于(yu)通(tong)常。4月(yue)份價(jia)格下(xia)降，與學區(qu)房(fang)(fang)交易(yi)高(gao)峰結束也有(you)著很(hen)大(da)關系。“4月(yue)新增掛牌房(fang)(fang)源均價(jia)為33637元/平(ping)方(fang)米，環比(bi)下(xia)滑5.3%，也是近一年來的絕對低谷值。”

在潘(pan)莉(li)娜看來，“正常情況(kuang)下，房東都不愿意(yi)降價很(hen)多，除非(fei)有特(te)殊需(xu)求急賣的情況(kuang)下才(cai)可能(neng)(neng)大(da)降，這也是有一種(zhong)互相間的博弈吧。業(ye)主也會參考上(shang)半年和(he)去年底(di)的成交價格，比如云錦(jin)美地這個103平方(fang)米的戶型，最(zui)高峰(feng)時可賣到520萬元，后來曾有過480萬元成交的情況(kuang)，大(da)部(bu)分業(ye)主都覺得太便(bian)宜(yi)不能(neng)(neng)接受。”

從成交(jiao)(jiao)周期走(zou)勢來看，4月南京(jing)二(er)手房客戶平均成交(jiao)(jiao)周期46.2天，環(huan)比(bi)減少8.9天；房源(yuan)平均成交(jiao)(jiao)周期188.4天，環(huan)比(bi)也縮短7.6天。這也說明(ming)，當前(qian)市(shi)場環(huan)境下，南京(jing)二(er)手房買(mai)賣雙方的成交(jiao)(jiao)意向度(du)都(dou)較高，整(zheng)體成交(jiao)(jiao)節奏(zou)明(ming)顯加快。

杭州：“小陽春”熄火，成交量跌破萬套

杭州市場新房、二手房的分化，比其(qi)他城市更為明顯。

據杭州貝殼研究院數(shu)據，包含臨安和自主成交數(shu)據，4月(yue)份杭州二(er)手房成交量為7635套，環比3月(yue)份破(po)萬套的成交量下跌約30%，不過(guo)同比去(qu)年4月(yue)份增長(chang)量達82%。

另一方面，為了緩(huan)解二手(shou)房去化壓力，杭州4月起連(lian)續多個(ge)區域實行(xing)“一區一策”的樓市精準化調控政策。

4月(yue)(yue)14日，錢塘(tang)區(qu)(qu)的下沙街道(dao)(dao)和河莊街道(dao)(dao)加(jia)入(ru)(ru)差異化限購(gou)的范圍，即(ji)外地(di)戶(hu)籍只(zhi)需(xu)(xu)1個(ge)月(yue)(yue)社保(bao)即(ji)可購(gou)買(mai)(mai)該區(qu)(qu)域內(nei)新房(fang)(fang)(fang)或二(er)手房(fang)(fang)(fang)，本地(di)戶(hu)籍無需(xu)(xu)社保(bao)，購(gou)買(mai)(mai)二(er)套房(fang)(fang)(fang)不受落戶(hu)5年限制。至此(ci)，杭州(zhou)錢塘(tang)區(qu)(qu)全域放松限購(gou)。4月(yue)(yue)23日,杭州(zhou)臨平區(qu)(qu)將臨平街道(dao)(dao)加(jia)入(ru)(ru)臨平區(qu)(qu)限購(gou)放寬區(qu)(qu)域，這意味著外地(di)戶(hu)籍只(zhi)需(xu)(xu)1個(ge)月(yue)(yue)社保(bao)即(ji)可購(gou)買(mai)(mai)該區(qu)(qu)新房(fang)(fang)(fang)或二(er)手房(fang)(fang)(fang)。

同時(shi)，4月份杭州(zhou)住房公(gong)(gong)積金(jin)優惠(hui)政策再次(ci)調整，多(duo)子女家(jia)庭購買首(shou)套普通(tong)自住住房且(qie)首(shou)次(ci)申(shen)請(qing)住房公(gong)(gong)積金(jin)貸款的，貸款額(e)度可按家(jia)庭當期最高(gao)貸款限額(e)上浮20%確定(ding)。

從(cong)成交結(jie)構上看，杭州(zhou)4月二手房市場熱銷樓(lou)盤(pan)仍以近(jin)郊剛需樓(lou)盤(pan)為主，成交均價多在(zai)30000元/平方米(mi)以內。這類樓(lou)盤(pan)普(pu)遍為次(ci)新(xin)房，周邊配套較成熟，距離核心區較近(jin)且有小戶型，總價可(ke)控(kong)制在(zai)300萬元以內。而4月杭州(zhou)新(xin)房成交套數(shu)TOP10項目(mu)，普(pu)遍為近(jin)郊板(ban)塊(kuai)，單(dan)價在(zai)25000元/平方米(mi)左(zuo)右，套均面積為110平方米(mi)左(zuo)右的剛改項目(mu)。

“當前杭州(zhou)二手房掛牌量處在歷史高位，二手房價(jia)格下行壓力加大，購房者持(chi)幣觀望情(qing)緒(xu)進一(yi)步加重(zhong)，短期來看(kan)杭州(zhou)二手房成交規模或繼續走低。”

陳文靜(jing)指出，進(jin)入二(er)季度，去年積(ji)壓需(xu)求已(yi)基本(ben)釋放(fang)結束(shu)，但居民收(shou)入及就(jiu)業預期尚未扭轉，市(shi)場仍面臨下行壓力。“未來，城市(shi)分化仍將是市(shi)場主要特征之一，熱(re)點城市(shi)在政策寬松和需(xu)求支撐下，市(shi)場有望持續平(ping)穩恢復，但多數城市(shi)的(de)樓市(shi)調(diao)整壓力仍然較(jiao)大(da)。”

合肥：限購松綁滿月，二手房反而難賣了

與一線城(cheng)市不(bu)同的是，合(he)肥二手房交易(yi)更(geng)容易(yi)被市場(chang)情緒影響。

貝殼數據顯示，4月(yue)合肥二(er)手房成(cheng)交(jiao)(jiao)量僅2127套，與2月(yue)份(fen)的3532套相比，暴跌40%。回看近4個月(yue)合肥的二(er)手房成(cheng)交(jiao)(jiao)量可以發現，自從2月(yue)份(fen)成(cheng)交(jiao)(jiao)量份(fen)飆(biao)升之(zhi)后，合肥的二(er)手房成(cheng)交(jiao)(jiao)量正在逐月(yue)下跌。

近一年合肥二手房價格走勢 數據來源：安居客

記(ji)者從貝殼APP上(shang)看(kan)到，合肥(fei)4月份(fen)(fen)二(er)手房新增(zeng)供(gong)應保持平穩，但新增(zeng)帶看(kan)出現了(le)非常(chang)明顯的(de)沖高回(hui)落。在(zai)2月份(fen)(fen)，新增(zeng)帶看(kan)猛升至33.4萬次(ci)(ci)，到了(le)3月份(fen)(fen)增(zeng)速放緩，為36.7萬次(ci)(ci)；而4月份(fen)(fen)直接降到27.8萬次(ci)(ci)，降幅(fu)達24%。

值得注意(yi)的(de)是，4月初合肥已經調整了購(gou)房(fang)(fang)政策，對(dui)持有(you)安(an)徽(hui)省(sheng)(sheng)居住(zhu)證(zheng)（或電子(zi)居住(zhu)證(zheng)、安(an)徽(hui)省(sheng)(sheng)居住(zhu)證(zheng)確認單）且居住(zhu)地(di)址(zhi)在安(an)徽(hui)省(sheng)(sheng)合肥市的(de)非本市戶籍居民家庭，可在合肥市限購(gou)區域(yu)購(gou)買(mai)1套住(zhu)房(fang)(fang)。此外，有(you)60歲及以上(shang)成(cheng)員、或有(you)未(wei)成(cheng)年子(zi)女(nv)的(de)二孩(hai)及以上(shang)多子(zi)女(nv)戶籍居民家庭，可購(gou)買(mai)第(di)3套住(zhu)房(fang)(fang)。

5月10日，在(zai)合肥從事(shi)中介行業12年的張曉龍告訴記者(zhe)，“外(wai)地戶籍(ji)辦個(ge)居住證就能買房，現在(zai)只剩下限(xian)購兩個(ge)字沒拿掉了(le)。”

不(bu)過，在合肥頻頻加推(tui)新盤、一二手(shou)房價(jia)格倒掛的背(bei)景下，二手(shou)房對于剛需和改善型(xing)需求的吸引力進一步(bu)下降。據不(bu)完(wan)全統計(ji)，僅4月份(fen)，合肥就有5342套(tao)新房源入(ru)市。

據張曉龍介(jie)紹，在合肥4月份為(wei)數不多的二手房(fang)(fang)成(cheng)交中，約50%成(cheng)交房(fang)(fang)源(yuan)是學區(qu)(qu)房(fang)(fang)，30%是改善型住(zhu)房(fang)(fang)，剩下(xia)的20%是剛需(xu)。“二手房(fang)(fang)里(li)面成(cheng)交主(zhu)要還是學區(qu)(qu)房(fang)(fang)撐起來的。”

“其實(shi)政策都(dou)已都(dou)已經到底(di)，只(zhi)是傳導到市場還需(xu)要一定的時間。但房東現在(zai)心(xin)態很穩，反正房價已經是跌(die)無可跌(die)了。”張曉龍表示，“當你(ni)關(guan)注了一個月(yue)的房子還在(zai)賣；關(guan)注了兩個月(yue)、三(san)個月(yue)，這套房子還沒賣掉(diao)，你(ni)肯定覺得不(bu)能(neng)買(mai)，所以現在(zai)市場處(chu)于膠著(zhu)狀態。”

據安(an)居客(ke)統計，近(jin)半年合(he)肥(fei)二手房價格走勢(shi)平(ping)穩，4月份均價為16222元(yuan)/平(ping)方米，較(jiao)3月份的16158元(yuan)/平(ping)方米略(lve)有上(shang)漲；而去年12月，合(he)肥(fei)的二手房均價為16265元(yuan)/平(ping)方米。

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封(feng)面圖(tu)片來源：每經記(ji)者(zhe) 包晶晶 攝