每經記者｜陳利  陳夢(meng)妤    每經編輯｜魏文(wen)藝 易啟江    

4634天，2010年9月(yue)(yue)30日(ri)(ri)-2023年6月(yue)(yue)8日(ri)(ri)。

昔日千億(yi)房企泰禾集團終究(jiu)還是要退(tui)市了(le)，股價(jia)從43.69元跌(die)至0.43元，讓人(ren)不勝唏噓。

今年5月19日，泰禾(he)(he)集團董事長黃其森(sen)在(zai)廈門考(kao)察廈門院子和(he)汀(ting)溪院子時(shi)說，泰禾(he)(he)的產品贏得(de)了(le)客(ke)戶的高度認可，泰禾(he)(he)的股票卻沒有得(de)到資(zi)本市(shi)場的認可。從(cong)2020年債務違約到現在(zai)，“其實泰禾(he)(he)已經(jing)從(cong)最艱難的時(shi)刻走出(chu)來了(le)”。

就在(zai)當日，泰禾(he)股票已經連(lian)續(xu)10個交(jiao)易日低于(yu)1元(yuan)(yuan)，總(zong)市值不到18億元(yuan)(yuan)。

黃其(qi)森不(bu)僅(jin)考察自己的項目，今年4、5月，他還帶隊在長三角參觀學習了藍城、綠城的項目，以及古北壹號(hao)、龍湖(hu)冠(guan)寓(yu)等項目，可謂馬(ma)不(bu)停(ting)蹄(ti)。

6月5日，《每日經濟新聞》每經頭條記者（以下簡稱每經頭條記者）與泰禾方面相關人士的采訪地點約在了西府大院的泰舍書局。采訪快結束時，黃其森突然現身，他正在地調研項目物業和客戶服務工作，行色(se)匆匆。

當天上午(wu)9時30分，泰禾股票正(zheng)式(shi)停牌。

6月8日晚(wan)，深交所向(xiang)泰禾下發(fa)《事先(xian)告知書》，“擬(ni)決定終止你公(gong)司股(gu)票上市(shi)交易”。

圖片來源：ST泰禾公告

泰禾方面向每經頭條記者表示，目前是根據規定走流程，希望順利進三板，退市對股票交易的影響比較直接，但對公司層面沒什么實質性影響。目前的經營情況已經比去年要好，主要是解決債務和復工復產等問題，也在繼續尋找戰略合作方。

不同于泰禾還有最后(hou)的(de)等待，另一家昔(xi)日的(de)千億(yi)房(fang)企藍光發展的(de)退(tui)市已經(jing)塵埃落定。

6月6日，藍光發展正式(shi)終止上(shang)市暨摘(zhai)牌(pai)，公司股(gu)票(piao)不進入退市整理(li)期交易。此后，A股(gu)市場再(zai)無(wu)600466.SH。

藍光發展也成為A股首家因觸(chu)及交易(yi)類退市情(qing)形被終止上(shang)市的房企。

數據來源：企業公告

6月15日(ri)，深交(jiao)所(suo)發布公(gong)告，中(zhong)天金(jin)融股(gu)票因觸及(ji)交(jiao)易(yi)類強制退市(shi)情形(xing)被(bei)該(gai)所(suo)作(zuo)出終止(zhi)上市(shi)決(jue)定，不(bu)進(jin)入退市(shi)整(zheng)理(li)期，公(gong)司股(gu)票將(jiang)于該(gai)所(suo)作(zuo)出終止(zhi)上市(shi)決(jue)定后15個(ge)交(jiao)易(yi)日(ri)內摘牌。

就在前一日的6月14日，又有兩家房企*ST宋都和*ST海投，因股價連續20個交易日低于1元，觸及強制退市規定而停牌。

而此前，已觸及強制退市規定而停牌的房企有*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰和ST陽光城(cheng)。其中陽光城2019年的銷售額曾超過2000億元。

此外，截至6月26日收盤，A股還有12家房企的股價低于2元/股，處境堪憂。其中，曾位列千億房企陣營的金科股份、中南建設和榮盛發(fa)展，當日的收盤價分別為1.14元、1.38元和1.56元。

A股房企批量退市(shi)的大幕正徐徐拉開(kai)。

瘋狂(kuang)的起(qi)點&地王的代價

酷愛圍繞中(zhong)國(guo)傳統文化做文章(zhang)的(de)黃其森，2014年曾主(zhu)編(bian)出版過一本書(shu)，書(shu)名(ming)是《院(yuan)子里的(de)中(zhong)國(guo)》，還找來馮小剛(gang)作為(wei)總(zong)導演(yan)拍(pai)了一部同名(ming)宣傳片。

這本書中精選了(le)55篇以院子、園林文化(hua)為主題的名家文章，黃其森說，這本書“就是為了(le)向時代傳遞(di)中國(guo)居住文化(hua)的自信和價值”。

作為(wei)閩系房(fang)企(qi)的巔峰代表人物，黃其森是一個絕對(dui)自信的商人。他對(dui)中(zhong)國(guo)文(wen)化的自信，也投射到(dao)了自己(ji)的項目(mu)里。時(shi)至今日，除了綠城，似乎還沒(mei)有哪家房(fang)企(qi)能(neng)像(xiang)泰禾這樣集中(zhong)火(huo)力開發中(zhong)式住宅項目(mu)。

正(zheng)是從(cong)2014年起，黃其森帶著(zhu)他的(de)院子(zi)系(xi)產品(pin)開啟了全國(guo)巡演，所到之處，無不留(liu)下絢(xuan)麗的(de)發布會現場和靜(jing)水流深(shen)的(de)院子(zi)意境。

泰禾開發(fa)的深圳院子  圖(tu)片來(lai)源：每(mei)日(ri)經濟新聞資料圖(tu)

泰禾院子系(xi)產品的高調出道，離不開此前的瘋狂。

2013年1月，泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽區孫河地王，樓面價達2.84萬元/平方米；4月，以19.3億元競得北京通州臺湖鎮地塊，溢價率達112%；5月下旬，又以11.25億元拿下北京通州(zhou)臺湖鎮另一宗地塊，成交樓面價1.9萬元/平方米。

在(zai)那個(ge)年代(dai)，高(gao)杠桿、高(gao)負債等并(bing)不是可怕的(de)詞匯，很多(duo)開(kai)發商的(de)觀點都是：只要周轉夠快，一切(qie)都不是問題。

然而，當激(ji)進拿地遭遇樓市放緩，潛伏(fu)在各(ge)條線的(de)隱患還是悄(qiao)然埋下了。

到2017年，泰禾轉向(xiang)并(bing)購。當年年報顯示，泰禾土地拓展全面轉入到以并(bing)購為主的階段(duan)，通過并(bing)購方式獲(huo)取土地可以降低拿地成本和風險，縮短項目開發(fa)周期，快速(su)擴(kuo)張公(gong)司(si)土地儲備規模，有利于公(gong)司(si)快速(su)發(fa)展。

這一年，泰禾共計(ji)獲取36個優(you)質項目，合(he)計(ji)投入資金552.40億元（含土地拍賣和(he)收(shou)購(gou)資產(chan)），其中26個是通(tong)過并購(gou)及購(gou)買資產(chan)方式獲取的(de)，占比超過70%。

泰(tai)禾(he)(he)的(de)并購(gou)方式也沒(mei)有褪去此前拿地(di)王時的(de)影子，最經典的(de)案例便是，通(tong)過兩次(ci)收(shou)購(gou)（49%+51%），以(yi)約108.6億元(yuan)接盤華(hua)僑城北京豐臺地(di)王項目(mu)，而這個(ge)項目(mu)，就是如今的(de)金府大院(yuan)。值得(de)留意的(de)是，華(hua)僑城當(dang)時在(zai)轉(zhuan)讓剩余51%股(gu)權的(de)條件中有一(yi)條——要求一(yi)次(ci)性(xing)付清款項，即56.8億元(yuan)。這筆資(zi)金的(de)來源(yuan)，根據泰(tai)禾(he)(he)方面相關負責人當(dang)時的(de)說(shuo)法，為自有資(zi)金以(yi)及融資(zi)款。

2017年12月，黃其森在接受媒(mei)體(ti)采(cai)訪時喊出了(le)“2000億元”的銷售目(mu)標(biao)，一度(du)引發深交所發出關注函，以至(zhi)于后(hou)續泰(tai)禾(he)方面(mian)在回復(fu)關注函時解釋這“屬于董事(shi)長黃其森對公司發展的目(mu)標(biao)和愿景(jing)，不構成本公司的預測(ce)和承諾”。

圖片來源：泰禾集團公告

有人評價(jia)，黃其(qi)森(sen)其(qi)實不是一個善于(yu)用宏大敘事(shi)來講故事(shi)的(de)人，更多(duo)的(de)是事(shi)無巨(ju)細和親(qin)力親(qin)為的(de)管(guan)理風格。他在泰禾各(ge)個院子逗留的(de)時間比任何地方都要(yao)長，對于(yu)項目案名、開盤節點，甚至(zhi)是定價(jia)方案，有時候(hou)都會一一過問(wen)。

直(zhi)到現(xian)在(zai)(zai)，黃其森依然還會在(zai)(zai)看項目時因為幾十厘米(mi)的(de)(de)問題對墻的(de)(de)高度(du)提出意見(jian)。用(yong)員(yuan)工(gong)們的(de)(de)話說，老板在(zai)(zai)這方面是專(zhuan)業(ye)的(de)(de)。

“和一(yi)般的(de)福建(jian)老(lao)板(ban)不太一(yi)樣(yang)，事無(wu)巨細、親(qin)力親(qin)為、精(jing)力旺盛(sheng)”，這(zhe)是(shi)(shi)熟悉(xi)黃其森的(de)人(ren)對(dui)他(ta)的(de)評價(jia)。畢(bi)(bi)竟“大(da)學(xue)(xue)本(ben)科，工程(cheng)師(shi)，畢(bi)(bi)業于福州(zhou)大(da)學(xue)(xue)建(jian)筑(zhu)系，而(er)后成為經濟學(xue)(xue)研究生”這(zhe)樣(yang)好看又硬核(he)的(de)簡歷，在(zai)眾多房(fang)企老(lao)板(ban)中實屬一(yi)股清(qing)流。母校福州(zhou)大(da)學(xue)(xue)這(zhe)樣(yang)評價(jia)他(ta)：“黃其森是(shi)(shi)一(yi)個對(dui)理(li)(li)想、細節、完美、規范這(zhe)些詞和理(li)(li)念帶著挑剔性的(de)情(qing)感偏(pian)好，并以此激勵(li)和要求自己的(de)團隊的(de)人(ren)。”

只不過(guo)，當(dang)理想、細(xi)節、完(wan)美(mei)這些(xie)詞糅合到一起，碰撞出的另一面可能并不那么理想和完(wan)美(mei)。如前文所述，黃其森的管(guan)(guan)理風格在有些(xie)人看(kan)來(lai)過(guo)于(yu)高壓，也被詬病為當(dang)年泰(tai)禾眾(zhong)多高管(guan)(guan)離職的誘(you)因。

“老板不躺平不是虛的”

泰禾的(de)業績高光要數2018年(nian)，且股價一度觸及43.69元(yuan)(yuan)高峰，在一眾(zhong)上市(shi)房企(qi)都達成不披露年(nian)度銷(xiao)售數據和(he)銷(xiao)售目(mu)標默契的(de)當口，黃其森主動表示， 2018年(nian)賣了1300億元(yuan)(yuan)，回(hui)款金額在700億-800億元(yuan)(yuan)，不算太差。

“2019年的目(mu)標比較保守——1500億(yi)(yi)元，但(dan)更看重回款，希望(wang)不低于1000億(yi)(yi)元，甚至更高。”彼時，黃其森在回答(da)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者提問時信心滿滿。

這一天(tian)是2019年6月14日，泰禾剛剛從深交所(suo)問詢風波中(zhong)脫身，在位于(yu)北京(jing)通州的(de)中(zhong)國院(yuan)子舉行(xing)了一場(chang)媒(mei)體會，期望以(yi)一種(zhong)溫(wen)和而犀(xi)利的(de)方式來撫平創傷(shang)，“我(wo)對泰禾目(mu)前的(de)股價(jia)不滿(man)意，并(bing)未反映出泰禾的(de)真實價(jia)值”“我(wo)覺得泰禾這幾年運勢挺好的(de)，沒有感覺到什么不好的(de)地方”。

同年10月(yue)11日晚上，在全北(bei)京(jing)(jing)最貴的(de)國貿CBD區域，泰禾搭了一個金光(guang)閃閃的(de)舞(wu)臺，開(kai)了一場新品發(fa)布會，開(kai)售北(bei)京(jing)(jing)公館。

黃其森在2019年10月北京公館發布會上 圖片來源：泰禾集團官微

一切都是熟悉(xi)的味道。

后來的(de)事情大家都知道了，以2020年7月6日為節點，因未能完成中期(qi)(qi)票據(ju)“17泰(tai)禾(he)MTN001”本息(xi)的(de)按時兌(dui)付，泰(tai)禾(he)首度(du)宣告債務違約，成為這一輪地(di)產周期(qi)(qi)中較早(zao)出險的(de)房企。

黃(huang)其森從此開始(shi)全力化債(zhai)，在(zai)(zai)讓出第一大股東的真(zhen)誠態(tai)度(du)之(zhi)下，泰禾官宣(xuan)引(yin)入萬科作(zuo)為(wei)(wei)戰投，但兩者的緋聞一直傳到現在(zai)(zai)，因為(wei)(wei)這一合作(zuo)的前提條(tiao)件始(shi)終未能達成：泰禾必須順(shun)利完成債(zhai)務重組并(bing)恢復正常(chang)生產，泰禾債(zhai)務及業(ye)務等不存在(zai)(zai)影(ying)響公司可持續(xu)經營的重大問(wen)題。

2021年起，泰禾方面陸續宣布與(yu)多家銀行及金融機構簽訂(ding)協(xie)議，華融資(zi)(zi)產、長(chang)城資(zi)(zi)產、信達(da)資(zi)(zi)產、東方資(zi)(zi)產、興業(ye)資(zi)(zi)產、浙商(shang)資(zi)(zi)產成為六大債權人。期(qi)間，黃(huang)其(qi)森(sen)本人一(yi)直保(bao)持著與(yu)政府部(bu)門(men)的(de)溝通頻率，其(qi)中不僅包(bao)括福建省相關的(de)主管(guan)部(bu)門(men)，還有公司項(xiang)目所(suo)在城市的(de)區級政府部(bu)門(men)。還有市場消息(xi)稱，黃(huang)其(qi)森(sen)一(yi)度長(chang)住(zhu)北(bei)京金融街(jie)的(de)一(yi)家酒店，目的(de)是方便與(yu)金融機構進行溝通。

但2022年3月(yue)，黃其森突然被相關部門(men)帶走(zou)協助調查(cha)，隨(sui)后泰禾股票也因為業績虧損而被ST。當(dang)年11月(yue)，黃其森結(jie)束配合調查(cha)回公司(si)繼續帶隊經營，泰禾股價(jia)連(lian)拉數個漲停板，月(yue)度漲幅一度超(chao)過(guo)33%。

根據泰禾(he)披露的(de)最新數據，截至2023年4月(yue)底，公司已得到批復的(de)政策性(xing)紓困資(zi)金額(e)度為22.18億元，其中已收到10.09億元，未收到部分(fen)將(jiang)隨工程進度而逐步(bu)發(fa)放。

2022年5月，黃其森在(zai)給泰禾(he)集團高管(guan)的批(pi)示中寫(xie)道“等年底、等政策”。其實黃其森是(shi)希望也是(shi)愿意改變的，他一直給員工們傳遞(di)的理念就是(shi)“不躺平”。

“老板(ban)不躺平不是虛的(de)，我(wo)覺(jue)得是很實在的(de)。他(ta)會和一些金(jin)融機構、建設(she)企業(ye)溝通，見方方面(mian)面(mian)的(de)人。我(wo)覺(jue)得難能(neng)可貴的(de)是，他(ta)在這個時候始終還是強調要做品質提升。”

“今年我們引進了數位龍(long)湖、中海等優秀開發商背景(jing)的(de)高(gao)管，老板希望他們能把(ba)優秀企(qi)業的(de)經驗和思路帶(dai)來泰禾(he)，這種改變還是很積極的(de)。”

泰禾北京院子施工現場 圖片來源：泰禾集團官微

據介紹(shao)，今(jin)年5月，泰禾與(yu)債權人五礦信托就(jiu)大興泰禾中央廣場項目(mu)債務(wu)(wu)問題簽署正式和(he)解協議，涉及債務(wu)(wu)本金12.25億(yi)元；與(yu)盛京(jing)銀行就(jiu)雙方債務(wu)(wu)償還及北京(jing)公館項目(mu)復銷初步達(da)成意向。

此外，備受關注的北京(jing)院子二期，泰(tai)禾方面的說法是，目前“保交樓”部分結(jie)構全部封頂，疊拼部分二次結(jie)構已(yi)完(wan)成90%，復工以來實現工程款支付約3億(yi)元(yuan)。

“大股東一直在尋找資金”

但這并沒(mei)有換來資本市場的認同(tong)。

5月(yue)8日(ri)，泰禾(he)股(gu)價(jia)跌至(zhi)1元(yuan)以下(xia)，上市地位岌岌可危。5月(yue)15日(ri)，泰禾(he)回應投資者質疑時表示，公司大股(gu)東與(yu)管理層正在討論穩定股(gu)價(jia)的措(cuo)施，如達到信披(pi)標準，公司會及時按照監管要求履行(xing)信披(pi)義務。

很快(kuai)，5月(yue)20日，泰禾發出第(di)一封面(mian)值退市的風(feng)險警(jing)告公告。到6月(yue)2日晚，泰禾公告公司股票收(shou)盤價(jia)已連續20個交易日（2023年5月(yue)8日至2023年6月(yue)2日）低于1元/股，將被終止上市，6月(yue)5日起停牌。

泰禾股價最終定格在0.43元 圖片來源：百度股市通

根據最新數據，截至4月末，泰禾集團已到期未歸還借款本金為582.03億元，對外擔保中實質性逾期債務對應的擔保余額為54.16億元。截至目前，泰禾集團及各方尚未形成全面債務重組解決方案。截至2023年第一季度末，泰禾總資產為2155.87億元，營業收入為9.69億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.07億元。

“沒(mei)想到市場信(xin)心會(hui)這(zhe)么悲(bei)觀，其實(shi)泰禾(he)(he)大股東是(shi)一直在尋(xun)(xun)找資金的，積極(ji)尋(xun)(xun)找新的戰略合作方(fang)，比(bi)如(ru)引入國央企，也不排除這(zhe)個可能。”有接近(jin)泰禾(he)(he)相關人士向(xiang)每經頭條記者(zhe)表示，黃其森本人在結(jie)束配合調查回(hui)歸崗位后也積極(ji)奔走，看項目，向(xiang)同行學習，尋(xun)(xun)求合適的合作方(fang)，節奏很快(kuai)。

“保交樓的(de)前提(ti)是復工復產，但是現(xian)(xian)在(zai)大環(huan)境看銷售情(qing)況不好，市(shi)(shi)場(chang)(chang)信(xin)心欠(qian)缺。我們(men)也(ye)希望市(shi)(shi)場(chang)(chang)能給我們(men)一些時間和(he)更多(duo)信(xin)心。”泰禾方(fang)面表(biao)示，現(xian)(xian)在(zai)一些金融機構(gou)對房(fang)企的(de)態度發生了變化，對我們(men)越來越理解和(he)支持(chi)。作為開(kai)發商角度，我們(men)也(ye)希望能有更多(duo)針對性的(de)政策出臺。

泰禾方面多次(ci)表示，未來會收縮規模，深耕北京(jing)、上海、廣州(zhou)、深圳、福州(zhou)、廈門等9個城市，目(mu)前泰禾在(zai)核心(xin)(xin)城市、核心(xin)(xin)地段(duan)的一(yi)些核心(xin)(xin)資(zi)產(chan)，才(cai)是(shi)黃其森信心(xin)(xin)的最大(da)來源。

不過就在6月6日，泰(tai)禾(he)進京的(de)標桿之作中國院子剛剛成交了6套法拍房，順利的(de)話(hua)泰(tai)禾(he)可以入賬1.72億元，雖(sui)然這次的(de)成交單(dan)價相比市場掛牌價要低(di)了好幾萬元。

“泰禾最困難(nan)的時候已經過(guo)去(qu)了”，這是黃其(qi)森今年多次說過(guo)的一句話。

A股再無600466.SH

而(er)在黃其森之后，早年(nian)間兜兜轉轉才扎進(jin)房地產行業的藍光發展創始(shi)人(ren)楊鏗，也(ye)面(mian)臨(lin)著同樣的遺憾(han)。

從進軍房(fang)地產行(xing)業(ye)，到成(cheng)為(wei)2023年首家A股強(qiang)制退(tui)市房(fang)企，藍光發展用了31年；而從偏居一(yi)隅的地方房(fang)企到成(cheng)功登陸資本市場，藍光發展用了8年；但(dan)從盛極一(yi)時的“四川房(fang)企一(yi)哥”到如今的落寞(mo)告別(bie)徒留一(yi)地雞毛，藍光發展僅用了3年。

圖片來源：每日經濟新聞資料圖

在(zai)(zai)成(cheng)都核心商圈(quan)春熙路(lu)上，一棟打造(zao)于上世紀(ji)90年代(dai)初的(de)26層高樓——藍光(guang)大廈（曾用名“蘭光(guang)大廈”）如今依然(ran)屹(yi)立，這是(shi)楊鏗打造(zao)的(de)第一個(ge)地產作品(pin)。彼時，成(cheng)都二(er)環路(lu)尚在(zai)(zai)建設，26層的(de)高度(du)足以俯(fu)瞰這座(zuo)正在(zai)(zai)新(xin)興發(fa)展(zhan)的(de)城市，藍光(guang)發(fa)展(zhan)借此打開了商業地產的(de)大門，玉林生活廣場(chang)、藍色加勒比(bi)、香檳廣場(chang)等，都是其開發(fa)的標(biao)桿商(shang)業(ye)項目。

創(chuang)立10年(nian)后的2002年(nian)，藍光(guang)發展開始進軍住宅領域，并開發了首(shou)個住宅項目成(cheng)都(dou)御(yu)府花園。在當年(nian)在四川省第一宗(zong)國有(you)土(tu)地(di)拍賣(mai)會現場，藍光(guang)發展一舉斬(zhan)獲(huo)兩宗(zong)地(di)；次(ci)年(nian)，藍光(guang)發展又在成(cheng)都(dou)國土(tu)局出讓的21宗(zong)土(tu)地(di)中拿(na)下8宗(zong)。

“天下武功，唯快(kuai)不破”是楊鏗(keng)多次引用的一句話(hua)，這種理(li)念，也深植在藍光發展(zhan)的基(ji)因里。

在高周轉還未(wei)開始(shi)盛行的2009年，成(cheng)都藍光花滿(man)庭項目從拿地到首(shou)次開盤只用(yong)了57天，創下了當時的最快(kuai)開盤紀(ji)錄(lu)。此后，藍光發展一路(lu)高歌猛進，成(cheng)為(wei)川派房企(qi)的領軍者。

然而，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)的欲望并不局限于(yu)成都。2008年(nian)和2010年(nian)，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)先后(hou)在(zai)重慶、北京拿(na)地，開(kai)始布局全國。2015年(nian)4月(yue)16日(ri)，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)在(zai)A股借殼迪康藥業上市(shi)，股價一度達到13.56元/股，而彼時其銷售額尚不及200億元(yuan)。

需要注(zhu)意的(de)是(shi)，早(zao)在2013年(nian)，楊鏗就提出(chu)“九年(nian)破千億”的(de)目(mu)標，并(bing)走上了(le)“高(gao)(gao)增長(chang)、高(gao)(gao)杠桿(gan)”的(de)快(kuai)速發展之路。上市(shi)后(hou)的(de)藍光(guang)為了(le)規模(mo)(mo)的(de)快(kuai)速擴(kuo)張，更(geng)為堅定地(di)奉(feng)行“3461”高(gao)(gao)周轉模(mo)(mo)式，即拿(na)地(di)后(hou)3個月內(nei)開工，4個月開盤(pan)(pan)，開盤(pan)(pan)當日(ri)銷售率達到60%，1年(nian)內(nei)實現(xian)項(xiang)目(mu)正現(xian)金流。

上市(shi)僅4年(nian)(nian)后，藍光發展就成(cheng)功躋身千(qian)億(yi)房企(qi)陣營，2019年(nian)(nian)銷售額達1015億(yi)元，較上市(shi)之初翻了(le)5倍，這(zhe)一年(nian)(nian)，楊鏗在福布斯(si)中國(guo)400強富豪(hao)榜的排名升至第296位。

圖片來源：中指研究院

也是在這一年9月，藍(lan)光(guang)發展(zhan)在上(shang)(shang)海設立(li)總部，形成“上(shang)(shang)海+成都”雙總部發展(zhan)格局；10月，藍(lan)光(guang)發展(zhan)旗(qi)下物(wu)業(ye)公司藍(lan)光(guang)嘉寶(bao)服務在港交所掛牌上(shang)(shang)市，形成了“A+H股”的雙資本平臺。藍(lan)光(guang)發展(zhan)迎(ying)來巔(dian)峰時刻。

然(ran)而，誰能料到，千億神話的(de)覆滅只(zhi)在頃刻之間。

2020年，藍光土(tu)(tu)地投(tou)資計劃總額(e)(e)不超過400億元，但實際上(shang)當年獲取土(tu)(tu)地60宗，拿地金(jin)額(e)(e)達526.6億元。隨著當年“三(san)道紅(hong)線”政策出(chu)臺(tai)，藍光發展(zhan)的財務狀況已持續(xu)惡化，年報(bao)顯(xian)示，2020年末藍光發展(zhan)資產負債(zhai)率為82.04%。

同花順財經顯示，2020年10月，藍(lan)光發(fa)展在廣(guang)東佛山里水項目(mu)中(zhong)，因管(guan)理與溝通問題，未與平安(an)(an)旗下(xia)公司達成(cheng)一(yi)致的還款時間(jian)，進入平安(an)(an)銀行的黑名單，成(cheng)為債(zhai)務(wu)危機爆發(fa)的前兆。

在強(qiang)大的債務(wu)壓(ya)力下，藍光發(fa)展(zhan)推進保交(jiao)樓、與(yu)金融機構洽談(tan)、制定(ding)化債方案、“精兵簡政”等工作，卻并沒有(you)實(shi)質(zhi)性進展(zhan)。為化解債務(wu)危機，不得已之(zhi)下，藍光發(fa)展(zhan)選擇出(chu)售資產，2020年9月將(jiang)迪康藥(yao)業全部股(gu)權以(yi)9億(yi)元(yuan)轉讓；2021年又(you)折價賣了藍光嘉寶服(fu)務(wu)與(yu)土儲項目(mu)，獲得數十億(yi)元(yuan)。

這對于總體(ti)債務(wu)超百億元的藍光發(fa)展(zhan)而言只(zhi)是杯(bei)水車薪。

隨著債務(wu)危機(ji)的顯(xian)露(lu)，為隔離風險(xian)，楊鏗(keng)辭去藍光(guang)發展董事長職務(wu)，楊武正接任董事長，一個月后又兼任總裁；楊鏗(keng)還將其(qi)所持(chi)藍光(guang)發展全部(bu)股份(fen)轉移(yi)到(dao)藍光(guang)集團，作徹底切(qie)割(ge)。

但這并未能(neng)阻止危機的爆(bao)發(fa)。2021年7月12日(ri)，藍光發展首次出現(xian)公(gong)開市(shi)場債券違約。盡管此后(hou)一(yi)度(du)傳出有萬(wan)科、融創、華潤以及四(si)川省的部(bu)分國(guo)有企業洽談合(he)作，但均無實(shi)質性結果。

數據來源：藍光發展公告

雖(sui)然(ran)楊武正曾堅定地表示“不會轉讓股(gu)權，不會甩賣(mai)公司”，但在債務違(wei)約壓力(li)之下，這些承諾顯然(ran)無法兌現。藍(lan)光(guang)(guang)發展(zhan)及其(qi)控股(gu)股(gu)東(dong)的股(gu)票自(zi)2021年(nian)開(kai)始就(jiu)被輪(lun)番擺上了拍賣(mai)席(xi)。截至2023年(nian)4月22日，藍(lan)光(guang)(guang)集團(tuan)持(chi)(chi)有(you)藍(lan)光(guang)(guang)發展(zhan)3.56億股(gu)，占(zhan)比為11.72%，除(chu)了質押外，其(qi)余均處于凍結中，后續拍賣(mai)將(jiang)可能導(dao)致藍(lan)光(guang)(guang)發展(zhan)控股(gu)權的變更。而在2021年(nian)年(nian)末時，藍(lan)光(guang)(guang)集團(tuan)持(chi)(chi)有(you)藍(lan)光(guang)(guang)發展(zhan)的股(gu)份比重還在50%以上。

與此同(tong)時，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)的(de)債(zhai)務(wu)狀況仍在持續惡化(hua)。2022年，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)的(de)合同(tong)銷售金額不足50億(yi)元(yuan)；歸屬(shu)上(shang)市公(gong)司股東凈利潤為(wei)-249.41億(yi)元(yuan)；總(zong)資(zi)產(chan)約(yue)1323億(yi)元(yuan)，同(tong)比減少(shao)24.21%；凈資(zi)產(chan)約(yue)-238.69億(yi)元(yuan)，同(tong)比減少(shao)1858.96%。截(jie)至今(jin)年5月15日，藍(lan)光(guang)發(fa)展(zhan)累計(ji)到期未償還債(zhai)務(wu)本息合計(ji)425.56億(yi)元(yuan)。

數據來源：藍光發展公告

從正式爆發債務危機到如今退市，近兩年時間里，對于債務問題，藍光發展一直未能拿出合理的解決方案，就算是在股價連續多日低于1元的情況下，藍光發展也在未公(gong)開市場做出任何努力來提升市場信心。

在藍(lan)光發(fa)展2023年(nian)家書(shu)中，楊武(wu)正曾說(shuo)：“2023年(nian)我們會面臨(lin)更艱(jian)巨的挑戰，但(dan)是勇(yong)氣(qi)與光芒(mang)會伴隨在身旁(pang)。懷揣勇(yong)氣(qi)與光芒(mang)，一起去翻越(yue)每座高(gao)山。”

如今，藍光(guang)發展已從A股(gu)退(tui)市(shi)。根據(ju)藍光(guang)發展公告，公司股(gu)票(piao)終止上(shang)市(shi)后，所有股(gu)票(piao)將進入全國(guo)中小企業股(gu)份(fen)轉(zhuan)讓(rang)(rang)系統有限(xian)責任公司依托主板券商(shang)代(dai)辦股(gu)份(fen)轉(zhuan)讓(rang)(rang)系統設(she)立并(bing)代(dai)為管(guan)理的兩網公司及退(tui)市(shi)公司板塊(kuai)掛牌(pai)轉(zhuan)讓(rang)(rang)。“預計可轉(zhuan)讓(rang)(rang)時間(jian)大概(gai)為8月10日，具體要看公告。”

面對商海(hai)的(de)瞬息萬變以及藍(lan)(lan)光(guang)發展的(de)應對之道，楊鏗(keng)曾說：“我們盡可能找到(dao)一(yi)絲(si)絲(si)引路的(de)光(guang)，在黑暗中摸索這頭未知的(de)大象。”如今，藍(lan)(lan)光(guang)發展這頭大象，是否還(huan)能等來那一(yi)絲(si)光(guang)亮，以引導它走(zou)出黑暗、重回資(zi)本市(shi)場？

保衛1元面值

如今，等候(hou)宣判退(tui)市時間的不只(zhi)泰(tai)禾。

中指研究院報告(gao)指出，目前，A+H股中有35家上市(shi)民營房企逼近退市(shi)（A股14家+H股21家），其中9家房企基本(ben)鎖定退市(shi)。

房企退市對房地產行業、股東、員工和合作伙伴都會帶來不良影響。目前，A+H股中上市房企數量高峰已過，未來上市房企進入、退出股市的流動將更強。部分企業退市，行業加快出清，也為其他房企的發展提供了更多空間。[1]

截至目前，A股總共有154只ST股，其中地產類占了20只，占比高達13%。除藍光發展已退市外，6月15日，*ST中(zhong)天因觸及交易類強制退市情形被深交所作出終止上市決定，不進入退市整理期，其股票將于深交所作出終止上市決定后15個交易日內摘牌。

此外，*ST宋(song)都、ST粵泰(tai)、*ST海投、ST美置、ST泰(tai)禾、ST陽光城(cheng)、*ST嘉凱均已觸(chu)發(fa)終止(zhi)上市條(tiao)件(jian)而(er)停(ting)牌。在停牌后的(de)(de)15個交(jiao)易日(ri)內，根據(ju)上市(shi)委員會的(de)(de)審核(he)意見，交(jiao)易所將作(zuo)出是否終止(zhi)上述7家房企上市(shi)的(de)(de)決定。

截至6月26日收盤，A股共(gong)有12家房企的(de)股價低于2元/股，其中泛海控股已經連續12個交易日低于1元/股，可能觸發終止上市條件。而其余股價高于1元的企業中，也有部分企業的股價此前曾經跌至1元左右，隨時可能面臨退市風險。

“2021年下(xia)半年開始，房地(di)產市場進入深(shen)度(du)調(diao)整階段，高杠桿企(qi)業(ye)風險不斷暴露(lu)，數十家民營(ying)(ying)房企(qi)發生債(zhai)務違約，行(xing)業(ye)進入加(jia)速優勝劣(lie)汰階段。觸發退市風險警示的房企(qi)多數是出險房企(qi)，上市公(gong)司退市對公(gong)司融資、銷售等(deng)經(jing)營(ying)(ying)活動具有(you)嚴重的負面影響。”

中指研(yan)究院企業(ye)研(yan)究總(zong)監劉水向每經頭條記者(zhe)分析指出，A股房企的(de)“戴帽”原因，主要是涉及上市公司“退市及風險警(jing)示”條款，集中(zhong)在(zai)“財務類強制退市”警(jing)示、“其他風險警(jing)示”警(jing)示的(de)條例。從行(xing)業競(jing)爭格(ge)局看，優勝(sheng)劣汰機(ji)制將助推房地產行(xing)業股市表現分化(hua)加(jia)劇。當(dang)前房企(qi)由于經營虧損以及(ji)債(zhai)務違約(yue)等(deng)多種因(yin)素疊加(jia)，被實施退市(shi)風險警示的企(qi)業迅速增加(jia)。

面對即將到來(lai)的退(tui)市危機，部分房企(qi)選擇了奮力一搏，股(gu)東增持成為了最常見的護盤舉措。

以金(jin)科(ke)股(gu)份(fen)為例，5月(yue)下旬開始，金(jin)科(ke)股(gu)價(jia)持(chi)續下挫，逼近退市的(de)1元面值。對此，金(jin)科(ke)股(gu)份(fen)宣布了控(kong)股(gu)股(gu)東(dong)的(de)增持(chi)計劃(hua)，即金(jin)科(ke)控(kong)股(gu)將(jiang)在6個(ge)月(yue)內(nei)(nei)增持(chi)金(jin)額5000萬(wan)元到1億元的(de)金(jin)科(ke)股(gu)份(fen)的(de)股(gu)份(fen)，增持(chi)價(jia)格不(bu)(bu)高于1.5元/股(gu)。此后，包括金(jin)科(ke)股(gu)份(fen)董事長周達(da)、總裁楊程鈞等在內(nei)(nei)的(de)18名(ming)董監高及核(he)心骨干也宣布，在6個(ge)月(yue)內(nei)(nei)增持(chi)公(gong)司股(gu)份(fen)500萬(wan)元到1000萬(wan)元，且增持(chi)價(jia)格不(bu)(bu)設上限。

5月(yue)24日(ri)(ri)(ri)，金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份收(shou)盤(pan)(pan)價(jia)首(shou)次跌(die)破1元(yuan)(yuan)面(mian)值，而當日(ri)(ri)(ri)金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份就(jiu)宣布(bu)，金(jin)科(ke)控股(gu)(gu)(gu)指(zhi)定財聚投(tou)資(zi)增(zeng)持金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份。5月(yue)26日(ri)(ri)(ri)，金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份終(zhong)于在股(gu)(gu)(gu)價(jia)觸及跌(die)停、最低(di)報0.77元(yuan)(yuan)后罕見上演“地天(tian)板”，收(shou)盤(pan)(pan)價(jia)來到0.95元(yuan)(yuan)。6月(yue)2日(ri)(ri)(ri)、5日(ri)(ri)(ri)、6日(ri)(ri)(ri)，金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份三(san)個(ge)(ge)交(jiao)易日(ri)(ri)(ri)收(shou)獲兩(liang)個(ge)(ge)漲停，股(gu)(gu)(gu)價(jia)來到1.07元(yuan)(yuan)，重回1元(yuan)(yuan)上方，隨即宣布(bu)停牌謀(mou)劃資(zi)產(chan)重組。最終(zhong)，金(jin)科(ke)股(gu)(gu)(gu)份8個(ge)(ge)交(jiao)易日(ri)(ri)(ri)累計大漲39%，回到安(an)全線。

圖片來源：中指研究院

暫時轉危為安的(de)還有*ST新(xin)(xin)聯。6月(yue)8日(ri)(ri)，*ST新(xin)(xin)聯上漲(zhang)4.82%，收(shou)盤價格為1.74元(yuan)/股(gu)，較2023年5月(yue)19日(ri)(ri)的(de)收(shou)盤價0.97元(yuan)/股(gu)漲(zhang)幅達79.38%。而在前一(yi)日(ri)(ri)，*ST新(xin)(xin)聯公(gong)告稱(cheng)，控股(gu)股(gu)東新(xin)(xin)華聯控股(gu)于5月(yue)25日(ri)(ri)-6月(yue)7日(ri)(ri)通(tong)過深圳證券交(jiao)易(yi)所交(jiao)易(yi)系統(tong)集中競價方式累計增持公(gong)司股(gu)份(fen)(fen)逾3793萬股(gu)，增持股(gu)份(fen)(fen)比例已達公(gong)司總股(gu)本的(de)2%。

不過需要注意(yi)的是，重回1元線(xian)于房企(qi)而言并非意(yi)味著(zhu)警報解除。

如*ST泛海，原本其股價已連續15個交易日低于1元，在不斷漲停拉升后股價于5月11日收于1.01元/股，之后再度走低跌破1元。5月底，*ST泛海股價連續漲停拉升但股價仍不足1元，5月31日收于1元之下，已經連續14個交易日不足1元，退市警報再度拉響。但在6月2日，*ST泛海(hai)股價再次回到1元以上，6月7日再次跌回1元以下，6月26日的收盤價為0.96元/股，已經連續12個交易日低于1元/股。

而此前，泛(fan)海控(kong)股的控股股東已在5月11日-6月2日完成增持約8912萬股，截至6月2日已經增持了8476萬元，完成了此前的增持計劃。在該項增持計劃完成后，6月3日，泛海控股再度公告稱，控股股東自6月5日起3個月內再擬以5000萬元-1億元增持公司股票。

在劉水看(kan)來，“這些救市措施如大(da)股東增持、裝入優質(zhi)資產，短期對提(ti)升(sheng)公(gong)司股票價(jia)值有幫助，避免了股票價(jia)格快(kuai)速下跌。長期來看(kan)，公(gong)司要盡快(kuai)完成債務(wu)重組、盤活存(cun)量(liang)保交樓、加快(kuai)銷售(shou)回款，盡快(kuai)恢復經營，才能避免退市發生。”

狂飆的苦果

復(fu)盤近期(qi)面臨退市(shi)危機(ji)的房(fang)企(qi)，它(ta)們都有著一條相似的發展軌跡——激進擴(kuo)張，高溢價(jia)拿地(di)，沖(chong)擊千億規(gui)模，但最(zui)終被高負債反(fan)噬。

如藍(lan)光發展，2019-2020年，藍(lan)光發展分(fen)別實現營收391.94億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)和(he)429.57億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；歸屬上市公司股東凈利潤34.59億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)和(he)33.02億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；同期償還債務支付現金(jin)分(fen)別為385.46億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)和(he)381.06億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，嚴重吞噬(shi)利潤。

而在(zai)2018年(nian)底，萬科已經高喊(han)“活下去”時，藍(lan)(lan)光發展當(dang)年(nian)的(de)拿(na)地(di)(di)數(shu)量(liang)卻(que)達到創(chuang)紀錄的(de)85宗(zong)。此后的(de)2019年(nian)和2020年(nian)，藍(lan)(lan)光發展的(de)拿(na)地(di)(di)數(shu)量(liang)分別為48宗(zong)和60宗(zong)，其中2020年(nian)溢價率超過50%的(de)地(di)(di)塊(kuai)就有(you)21宗(zong)。

再看已于6月12日停牌的ST陽(yang)光城。

2016年陽光城(cheng)定下了“3+1+X”的(de)(de)擴張策略，開始向二、三(san)線城(cheng)市進軍，然后(hou)又通過招拍掛、收(shou)并購、一級整理、三(san)舊改造、產城(cheng)融合等(deng)多方式獲取優質土地，土儲規模(mo)不斷增長。憑借著這一激進的(de)(de)運作手法，陽光城(cheng)在2016-2018年連續3年保(bao)持(chi)著50%以上的(de)(de)銷售額增速(su)，2018年實現銷售額1628.56億(yi)元(yuan)，躋(ji)身(shen)千億(yi)房(fang)企陣營。2019年，陽光城(cheng)繼續保(bao)持(chi)29.58%的(de)(de)增速(su)，全年銷售額達2110.31億(yi)元(yuan)，邁入2000億(yi)級別，躋(ji)身(shen)中國房(fang)企銷售額TOP15。

不(bu)過，“狂飆”突進不(bu)僅為(wei)(wei)(wei)陽光城帶來了千億業績規模，也帶來了高負債(zhai)(zhai)(zhai)、資(zi)金吃緊的隱患。2018年，陽光城的總負債(zhai)(zhai)(zhai)超過了2000億元(yuan)(yuan)(yuan)，截至2022年末，這(zhe)一(yi)總負債(zhai)(zhai)(zhai)規模達(da)到(dao)(dao)了2746億元(yuan)(yuan)(yuan)，其中流(liu)動負債(zhai)(zhai)(zhai)高達(da)2530億元(yuan)(yuan)(yuan)，短期借款為(wei)(wei)(wei)40.94億元(yuan)(yuan)(yuan)，應(ying)付票據及(ji)應(ying)付賬款為(wei)(wei)(wei)290.5億元(yuan)(yuan)(yuan)，一(yi)年內到(dao)(dao)期的非流(liu)動負債(zhai)(zhai)(zhai)為(wei)(wei)(wei)542.1億元(yuan)(yuan)(yuan)，三者合計達(da)到(dao)(dao)了873.54億元(yuan)(yuan)(yuan)。而(er)同期，陽光城的貨幣資(zi)金僅為(wei)(wei)(wei)83.49億元(yuan)(yuan)(yuan)。

然而，在房企資(zi)金來(lai)源的(de)主要渠(qu)道融資(zi)方面，盡管2022年底房企融資(zi)放開(kai)(kai)，融資(zi)端“三支箭”開(kai)(kai)閘(zha)曾使房企股價大幅上漲，但出險(xian)房企并未受益。

2022年(nian)，ST陽光(guang)城取(qu)得借(jie)款收到的現金為7.97億(yi)元(yuan)，2023年(nian)一(yi)季(ji)度低至(zhi)1.79億(yi)元(yuan)，而2021年(nian)則有377.2億(yi)元(yuan)。2021年(nian)，*ST藍光(guang)取(qu)得借(jie)款收到的現金147.55億(yi)元(yuan)，2022年(nian)斷崖(ya)式(shi)下跌至(zhi)5.04億(yi)元(yuan)，今年(nian)一(yi)季(ji)度為0元(yuan)。

即使沒(mei)有在(zai)退市邊緣(yuan)掙扎的(de)房(fang)企，信用較弱的(de)民(min)營房(fang)企的(de)融資(zi)狀況也(ye)沒(mei)有明(ming)顯(xian)好(hao)轉(zhuan)。

克而(er)瑞(rui)統計顯示，5月80家典型(xing)房企的融(rong)資總量為263.29億元，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減少56.4%，同比(bi)(bi)(bi)減少60.4%，創(chuang)下(xia)了2020年以來單月融(rong)資的新低(di)。其中(zhong)，房企債券發行了178.46億元，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減少49.3%，同比(bi)(bi)(bi)減少59.8%。而(er)發債企業仍以招商蛇(she)口、金(jin)融(rong)街、保(bao)利等國企央企為主。[2]

克而瑞分析指出，雖(sui)然融資環境有所(suo)優(you)化，但是(shi)短期內僅能惠及白名單優(you)質企業(ye)(ye)，部(bu)分財(cai)務困難的房(fang)(fang)企仍(reng)(reng)較難獲得支持，因此未(wei)來仍(reng)(reng)可能有更多(duo)房(fang)(fang)企曝出債(zhai)務違約事件。再加上當前房(fang)(fang)地產銷(xiao)售仍(reng)(reng)未(wei)全面復蘇，房(fang)(fang)企的流(liu)動性問題仍(reng)(reng)需(xu)要行(xing)業(ye)(ye)注意。

記者手記 | 房企(qi)退市，2023年度行業關鍵詞

不出意外(wai)的話(hua)，房企退(tui)市，可能會成(cheng)為2023年度行業關鍵詞。

從4月(yue)初的新力到6月(yue)初的藍(lan)光，再到最近的泰禾、陽光城等等，享(xiang)受過風口紅利的房企(qi)們，正(zheng)以(yi)一(yi)種不太優雅的方式告(gao)別資本市(shi)場。比如泰禾，股價從43.69元到0.43元，令人不甚唏噓。

復(fu)盤近期退市或(huo)正面臨退市危機的(de)(de)房(fang)企，它們(men)都有著一條相似的(de)(de)發展(zhan)軌跡——激進擴(kuo)張(zhang)，高溢價拿地(di)，沖擊千億(yi)規模，但(dan)最終被高負債反噬。在那個高杠桿、高負債的(de)(de)年代，很多(duo)開發商的(de)(de)觀點(dian)都是(shi)，只(zhi)要周轉(zhuan)夠快，一切都不是(shi)問(wen)題。

時代變了(le)。

藍光(guang)創始人楊鏗曾說：“我們盡可能找到(dao)一絲絲引路的(de)(de)光(guang)，在黑暗中摸索這頭未(wei)知的(de)(de)大象(xiang)。”只不過(guo)藍光(guang)沒能等到(dao)光(guang)明的(de)(de)時候(hou)。資本市場還(huan)有很多(duo)藍光(guang)、很多(duo)泰禾，它們正(zheng)在那條1元的(de)(de)生死(si)線上掙扎，危(wei)機四伏。

在(zai)操作這篇稿(gao)件的過程中(zhong)，我(wo)們直接或輾轉采(cai)訪了一些出險房企內部人士，能得到(dao)的說法都(dou)類似于“公司運營(ying)層(ceng)面(mian)不受(shou)影(ying)響”，更多的情況是，品(pin)牌條(tiao)線已經(jing)不復(fu)存(cun)在(zai)，或者(zhe)只留一人來對接公共事務。

有(you)人形容(rong)這一波房企退(tui)市(shi)(shi)潮的實質，是房地產(chan)(chan)行業(ye)史(shi)詩級(ji)的去產(chan)(chan)能(neng)、從資本市(shi)(shi)場歷史(shi)性(xing)的大(da)撤退(tui)。客觀說，退(tui)市(shi)(shi)也(ye)并不一定意味著破產(chan)(chan)，只(zhi)是不符(fu)合公開上市(shi)(shi)流通的條件了。整體而言，利于行業(ye)加(jia)速(su)出清(qing)，對整體行業(ye)格局會產(chan)(chan)生(sheng)一定變(bian)化(hua)，這也(ye)符(fu)合當下地產(chan)(chan)供給側出清(qing)的大(da)邏輯。

其實，只是(shi)(shi)時(shi)代變了，房(fang)地產(chan)行業早已(yi)不是(shi)(shi)當初(chu)那般(ban)草莽模樣。

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