每經記者｜陳利    每經編(bian)輯｜陳夢妤   ; 

昆(kun)明的房地產形勢還(huan)在往下走(zou)。

一(yi)份來自昆明(ming)房協的數據顯示，今年(nian)上半年(nian)昆明(ming)主城住宅供應120萬(wan)平方(fang)米(mi)，同比(bi)下(xia)(xia)降43%；成交(jiao)(jiao)面積205萬(wan)平方(fang)米(mi)，同比(bi)持平；成交(jiao)(jiao)均價13945元/平方(fang)米(mi)，同比(bi)下(xia)(xia)降1%，創下(xia)(xia)近(jin)兩年(nian)新低。

而投資端(duan)，上半年，昆明主城五區招拍掛成交地塊(kuai)僅為10幅，成交面(mian)積(ji)21.08萬平方米，且全部為底(di)價(jia)成交，成交總價(jia)約31.68億(yi)元。

“上半(ban)年(nian)(nian)，昆明市場(chang)走勢與全國(guo)大環境同步，供給持續下探，企(qi)業(ye)預期低迷從拿地向新房(fang)傳導，市場(chang)持續去庫存。”克而(er)瑞云南(nan)分析表(biao)示，下半(ban)年(nian)(nian)恰逢企(qi)業(ye)業(ye)績沖刺(ci)、多個大型節點，成交規模可能較上半(ban)年(nian)(nian)有(you)微(wei)弱提升。

而(er)據《每日經濟新(xin)聞(wen)》此前報道，2019年(nian)，昆明土(tu)地出(chu)讓金額創歷史新(xin)高、房(fang)價連續上漲41個月、迎(ying)來十余家(jia)外來房(fang)企(qi)入(ru)駐(zhu)……

易居研究院此(ci)前(qian)發(fa)布(bu)的《2019年區域房(fang)地(di)產(chan)(chan)依(yi)賴度》顯(xian)示，在疫情前(qian)的2019年，昆明房(fang)地(di)產(chan)(chan)投資(zi)占(zhan)GDP的比重僅次于三亞(ya)，排(pai)在第二，是當年對房(fang)地(di)產(chan)(chan)依(yi)賴度最高的省會(hui)城(cheng)市。

不(bu)到4年，昆明樓市怎么了？

新房供應減少近半

來(lai)自(zi)昆(kun)明(ming)房協的(de)數(shu)據顯示，今年上半(ban)(ban)年，昆(kun)明(ming)主城住宅供應(ying)120萬(wan)平方(fang)米(mi)，同比下降43%；成交面積205萬(wan)平方(fang)米(mi)，而2022年上半(ban)(ban)年，該指(zhi)標數(shu)據約為(wei)314萬(wan)平方(fang)米(mi)。截至2023年6月29日，昆(kun)明(ming)主城區住宅預售庫(ku)存802萬(wan)平方(fang)米(mi)，去化(hua)周期(qi)22個月。

成(cheng)(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格上，據克而(er)瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)均價(jia)(jia)13926元/平方(fang)米，同(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)2%；這一價(jia)(jia)格相(xiang)較于2020年峰值(zhi)時的15036元/平方(fang)米下(xia)降(jiang)約7.38%。

一份來自昆明銳理的數(shu)據(ju)顯(xian)示，2021年5月昆明住宅成交均價(jia)為(wei)15729元(yuan)/平(ping)方米，但當年下半年價(jia)格直(zhi)降，10月跌至13315元(yuan)/平(ping)方米。不過，全(quan)年住宅成交均價(jia)仍(reng)為(wei)15005元(yuan)/平(ping)方米，較上年僅下降31元(yuan)。

時至(zhi)2022年，昆(kun)明住宅(zhai)成(cheng)交均價每平(ping)方米(mi)跌至(zhi)14147元(yuan)，較(jiao)上年降(jiang)幅達(da)到858元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

2023年(nian)，昆明新房成交(jiao)價格雖然一度有所上漲(zhang)，但整體未能收(shou)住下(xia)滑腳步。

國家統計局公布(bu)的(de)數據(ju)顯示，2023年1-4月，昆明新(xin)建商(shang)品住宅銷售價格(ge)方面環(huan)比(bi)均處于(yu)上漲態勢，但到了5月環(huan)比(bi)下降0.4%，同(tong)比(bi)下降0.9%。

“自2022年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開始(shi)，昆明主城半年(nian)(nian)度成(cheng)交(jiao)規(gui)模始(shi)終在(zai)(zai)200萬(wan)-240萬(wan)平(ping)方米規(gui)模內徘徊，均價(jia)則在(zai)(zai)1.4萬(wan)元/平(ping)方米左右變動。”克而(er)瑞云南分析指(zhi)出，下半年(nian)(nian)恰(qia)逢企業(ye)業(ye)績沖(chong)刺、多個大型節點，成(cheng)交(jiao)規(gui)模可能較上半年(nian)(nian)有微弱(ruo)提(ti)升，“但整體(ti)規(gui)模難以(yi)顯著(zhu)提(ti)升、價(jia)格則保持1.4萬(wan)元水平(ping)，或略微下降以(yi)價(jia)保量。”

“主要精力在去化和保交樓”

更冷(leng)的是昆明的土地市場。

克而瑞數據(ju)顯示，今年上半(ban)年，昆明主(zhu)城五區公開(kai)招拍掛的經營(ying)性用(yong)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)僅為(wei)10幅，成(cheng)(cheng)交(jiao)凈用(yong)地(di)面積21.08萬平方米，成(cheng)(cheng)交(jiao)總價(jia)約31.68億(yi)元(yuan)，全部為(wei)底價(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)。

“比去年(nian)還要冷。”有業內人士直言。

事(shi)實上，自(zi)去(qu)年以(yi)來，昆明(ming)土地供應(ying)和(he)成(cheng)交就已經大(da)幅萎(wei)縮(suo)，主城五區及經開(kai)、高新實際(ji)供應(ying)4005畝，供地完成(cheng)率總(zong)體僅為(wei)30.8%，全年成(cheng)交也只有(you)3504畝。

而在今(jin)年年初，西山區、盤龍區、官渡區透露了2023年供(gong)地計(ji)劃(hua)，涉及土地面積共計(ji)約4076.39畝，盡(jin)管各區計(ji)劃(hua)供(gong)應量已(yi)經明顯低于去(qu)年同期，但從(cong)實際供(gong)應情(qing)況來(lai)看(kan)，與預期相去(qu)甚遠。

4月份，昆明在儲備土地(di)(di)推介會上推介了近萬(wan)畝土地(di)(di)，不過(guo)地(di)(di)塊中已進一步減少住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)占(zhan)比(bi)，提升了工業(ye)用(yong)地(di)(di)等產業(ye)用(yong)地(di)(di)占(zhan)比(bi)。

房企(qi)的拿地(di)積極(ji)性也未被激活。從上半(ban)年(nian)昆明成交的地(di)塊(kuai)來(lai)看，本(ben)土國企(qi)依然(ran)是主力，全國性房企(qi)、民企(qi)幾乎退出了昆明土地(di)市場。

如1月(yue)，云南建投以底價(jia)6.77億(yi)元(yuan)拿下五(wu)華區龍翔(xiang)街道63.3畝(mu)土地(di)，盤龍建投4.14億(yi)元(yuan)摘得任旗營(ying)城改51.12畝(mu)宅地(di)；6月(yue)，昆(kun)明安居集(ji)團斥(chi)資(zi)10.91億(yi)元(yuan)攬入老(lao)國貿二期68畝(mu)宅地(di)，這是上(shang)半年成交金額最大的地(di)塊。

同樣的(de)(de)情(qing)況回溯至2022年(nian)，大幅地(di)塊多(duo)由云(yun)南(nan)建投(tou)(tou)、云(yun)南(nan)廣廈房產(chan)、昆(kun)明(ming)城投(tou)(tou)等(deng)(deng)本地(di)城投(tou)(tou)平臺托市：2022年(nian)昆(kun)明(ming)成交(jiao)最大的(de)(de)為一(yi)宗119畝地(di)塊，由昆(kun)明(ming)市西山區城改置地(di)公(gong)司(si)獲取；金額最大的(de)(de)一(yi)宗10億元地(di)塊，由昆(kun)明(ming)國企佳湖地(di)產(chan)拿(na)下，而(er)如(ru)招商蛇口(kou)、萬科(ke)、保利(li)等(deng)(deng)全國性(xing)房企不是(shi)沒有拿(na)地(di)，就是(shi)所拿(na)地(di)塊均比較(jiao)“袖珍(zhen)”。

此前一全國性(xing)民(min)營房(fang)企云南區(qu)域(yu)負責人在接受(shou)記者采訪(fang)時曾明(ming)確表示(shi)，一方(fang)面(mian)是因為近兩年受(shou)行業形(xing)勢影響，公(gong)司從集團層(ceng)面(mian)就減小(xiao)了投資(zi)力度(du)；另一方(fang)面(mian)則(ze)跟昆明(ming)當(dang)地房(fang)地產市(shi)場恢復進(jin)度(du)緩慢、市(shi)場信心缺乏等情況緊(jin)密相關，“目前主要精(jing)力就是在去化上，以及保(bao)交樓。”

“西南四個省會(hui)城(cheng)市中，昆明(ming)投(tou)資回報(bao)力度處(chu)于(yu)下(xia)游位，企業在(zai)投(tou)資偏向上會(hui)相對減弱。”一房企投(tou)拓人(ren)士告訴記者，“如(ru)果不是(shi)有(you)特殊情況如(ru)招商引(yin)資、政(zheng)策支(zhi)持等，我們短時間內、至少年內是(shi)沒考慮在(zai)昆明(ming)拓展新項目。”

一(yi)個值得(de)注意的情(qing)況(kuang)是，土地財政(zheng)在昆明(ming)財政(zheng)收入中占據(ju)了(le)相當比例(li)。

昆(kun)明市財政(zheng)(zheng)局(ju)數(shu)據顯示，2022年(nian)全市政(zheng)(zheng)府(fu)性基(ji)金(jin)預算收入(ru)146.1億元，其中國有土地使用權出(chu)讓收入(ru)完成123.6億元，占了84.6%。

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