每經記者｜劉嘉魁    每經編輯｜廖丹    

近日，市(shi)場對于(yu)(yu)存量房貸利率調(diao)降的熱議不(bu)絕于(yu)(yu)耳。

日前(qian)，國新辦召(zhao)開2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會(hui)，中國人民銀行(xing)貨幣政策司(si)司(si)長鄒瀾提到：支(zhi)持和鼓勵商(shang)業銀行(xing)與借款人自主協商(shang)變更合同約定，或者是新發放貸(dai)款置換原來的存量貸(dai)款。

同時(shi)，鄒瀾表示，提前(qian)還(huan)款客觀上(shang)對(dui)商業銀行的(de)收(shou)益有一定的(de)影響。那(nei)么，若存量房(fang)貸利率得以重定價，會(hui)對(dui)銀行的(de)利息(xi)收(shou)入(ru)產生多大(da)沖(chong)擊(ji)？是否有可能掀(xian)起(qi)新(xin)一輪“息(xi)差保衛戰”？

2008年曾有存量房貸利率下調的先例

鄒瀾表(biao)示(shi)(shi)，今年上半年，個(ge)人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)累計發放3.5萬億(yi)元(yuan)，較去年同期多(duo)發放超過5100億(yi)元(yuan)，對住(zhu)房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示(shi)(shi)個(ge)人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)余額總體(ti)略微減少(shao)，這主(zhu)要是因為理(li)財(cai)收益率、房貸(dai)利率等價格(ge)關系已經發生了變(bian)化，居民使用存款(kuan)或者減少(shao)其他(ta)投資提前償還存量貸(dai)款(kuan)的(de)現象大幅增加。

鄒瀾(lan)提(ti)到，這種現象對(dui)住(zhu)房需求(qiu)并不構成影響，它是一個居民資產配置的(de)(de)調整。盡管(guan)貸款(kuan)市場報價利(li)率(lv)下行了0.45個百分點，但因為合同約定的(de)(de)加(jia)點幅度在合同期限內是固定不變(bian)的(de)(de)，前些年發放的(de)(de)存量房貸利(li)率(lv)仍然(ran)處在相對(dui)較高的(de)(de)水(shui)平上，這與(yu)提(ti)前還(huan)款(kuan)大(da)幅增(zeng)加(jia)有比較大(da)的(de)(de)關系。

“提前(qian)還款(kuan)客觀(guan)上對(dui)商業銀(yin)行的收(shou)益也有一定的影響。按照(zhao)市(shi)場(chang)化(hua)、法治化(hua)原則(ze)，我們支(zhi)持和鼓勵商業銀(yin)行與借款(kuan)人(ren)自主(zhu)協商變更合同約定，或者是新發放貸款(kuan)置換原來的存量貸款(kuan)。”鄒瀾如是說道。

過去幾年(nian)間(jian)，房(fang)貸(dai)利(li)率“水漲船高”，尤其是2015年(nian)至2019年(nian)之間(jian)購房(fang)者，有的(de)甚(shen)至背負著6%以上的(de)利(li)率。雖然現行房(fang)貸(dai)利(li)率降低(di)了，但按照契(qi)約精(jing)神，按揭貸(dai)款合同是自(zi)愿簽訂的(de)，那么(me)高利(li)率似乎只能“認栽”。存量房(fang)貸(dai)利(li)率真的(de)會調整嗎？

回溯過(guo)往，實際上(shang)曾經還真有過(guo)存量房貸利(li)率調(diao)整的先例。

2008年，為(wei)發(fa)揮房(fang)地產改(gai)善民生、擴(kuo)大(da)內需的作用，國家出臺相關政策，促(cu)進(jin)房(fang)地產市場健康(kang)發(fa)展。央行自2008年9月起五次下(xia)調(diao)貸款基準利(li)(li)率，并(bing)擴(kuo)大(da)房(fang)貸利(li)(li)率下(xia)浮幅度。

2008年10月22日，央(yang)行決定(ding)，自(zi)當年10月27日起，將商業性個(ge)人(ren)住房貸款(kuan)(kuan)利(li)(li)率下(xia)(xia)(xia)浮幅(fu)度由(you)0.85倍下(xia)(xia)(xia)限擴大為(wei)(wei)貸款(kuan)(kuan)基準利(li)(li)率的0.7倍，最(zui)低首付款(kuan)(kuan)比(bi)例調(diao)(diao)整為(wei)(wei)20%。同(tong)時，個(ge)人(ren)住房公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)利(li)(li)率也(ye)宣布(bu)下(xia)(xia)(xia)調(diao)(diao)27bp。

如何確定已發(fa)(fa)放商(shang)業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)款(kuan)的利(li)率(lv)(lv)呢？彼(bi)時，央行(xing)表示，“金融機構應按原(yuan)貸(dai)款(kuan)合同約定條款(kuan)，在綜(zong)合評估(gu)風險的基礎上，自主(zhu)確定已發(fa)(fa)放商(shang)業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)款(kuan)尚未償還部分(fen)的利(li)率(lv)(lv)水平”。但無明確強制(zhi)性(xing)對(dui)存(cun)量(liang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)調整的公開政策，2009年初部分(fen)銀行(xing)在部分(fen)地區(qu)對(dui)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)進(jin)行(xing)利(li)率(lv)(lv)優惠(hui)。

隨(sui)后，央行(xing)在2008年(nian)四(si)季度《中國貨幣(bi)政策執行(xing)報(bao)告》中表示，住房貸款利(li)率(lv)(lv)連續下調大大減輕了居民住房按(an)揭(jie)貸款利(li)息(xi)(xi)(xi)負擔：以(yi)一筆50萬元20年(nian)期按(an)揭(jie)貸款為例，貸款利(li)率(lv)(lv)下限在降(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)前(qian)為6.6555％（5年(nian)以(yi)上(shang)貸款基(ji)準利(li)率(lv)(lv)7.83％，0.85倍），降(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)后為4.158%（5年(nian)以(yi)上(shang)貸款基(ji)準利(li)率(lv)(lv)5.94％，0.7倍），按(an)等額(e)本息(xi)(xi)(xi)方式還(huan)款，降(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)前(qian)月供為3773.78元，降(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)后月供為3071.69元，減少702.09元，下降(jiang)(jiang)18.6%。

從(cong)房(fang)(fang)貸利率調整效(xiao)果(guo)來看，2009年一季度，受擴大(da)商業性(xing)(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸款利率下(xia)浮幅度政策影響，降息(xi)以來個人住(zhu)房(fang)(fang)貸款利率下(xia)降幅度大(da)于非金融性(xing)(xing)公司及其他(ta)部門貸款利率，3月份個人住(zhu)房(fang)(fang)貸款加權平均(jun)利率為4.45%。

中泰證券研究(jiu)認(ren)為，2008-2009年享(xiang)受存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)置(zhi)(zhi)換(huan)(huan)的比例預計小于6%。由(you)于2008年貸(dai)(dai)款基準(zhun)下(xia)調幅(fu)度(du)189bp，而2009年上市(shi)銀行(xing)(xing)個貸(dai)(dai)加(jia)權平均利(li)率(lv)(lv)較2008年下(xia)降194bp，剔除基準(zhun)下(xia)調沖(chong)擊、也就是(shi)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)新發價格(ge)下(xia)行(xing)(xing)+存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)置(zhi)(zhi)換(huan)(huan)對(dui)個貸(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)的拖累(lei)程度(du)在5bp左右。2008年12月貸(dai)(dai)款基準(zhun)利(li)率(lv)(lv)為5.94%，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)下(xia)限幅(fu)度(du)從85折到(dao)7折，調降約89bp，粗(cu)略(lve)看5bp/89bp=6%，約6%的客戶享(xiang)受了存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)置(zhi)(zhi)換(huan)(huan)。考慮新發價格(ge)下(xia)行(xing)(xing)，實(shi)際存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)調整比例預計低(di)于6%。

存量房貸置換的矛頭對準“固定加點”

“現在的利率(lv)好低呀，真是羨(xian)慕嫉(ji)妒恨！”隨(sui)著LPR利率(lv)屢次(ci)調降，社交平臺上(shang)，不少“利率(lv)站崗”的購房(fang)人表(biao)達著對現行房(fang)貸(dai)利率(lv)的羨(xian)慕。

根(gen)據央(yang)行數據，去年(nian)12月新(xin)發(fa)(fa)放(fang)住(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)為4.26%，低(di)于(yu)(yu)5年(nian)LPR利(li)率(lv)4bp，2023年(nian)3月新(xin)發(fa)(fa)放(fang)住(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)為4.14%，低(di)于(yu)(yu)5年(nian)LPR利(li)率(lv)16bp，且新(xin)發(fa)(fa)放(fang)購房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)下(xia)限“放(fang)松”，部分城市的一手房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)甚(shen)至(zhi)進入了“3”時(shi)代。

在測算房貸(dai)(dai)利率變化對銀(yin)行息差收入的影(ying)響之(zhi)前(qian)，我們首先要(yao)明確現行房貸(dai)(dai)利率的構成。

對背負貸款的購房人(ren)來講，有兩個值得關(guan)注(zhu)的重要日(ri)子。一個是(shi)(shi)每(mei)月20號，這天公布的最新LPR報價(jia)，決定著未(wei)來的月供(gong)是(shi)(shi)升還是(shi)(shi)降。另一個則是(shi)(shi)每(mei)年的房貸利率重定價(jia)日(ri)，一般為1月1日(ri)或者貸款發(fa)放日(ri)。

在房貸利率由固定利率轉為LPR浮動利率之后，按照央行現行政策，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點。

因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點變化。

今年(nian)6月(yue)20日(ri)，五年(nian)期以上LPR下調(diao)至4.2%，下調(diao)10個基點。

LPR的上一(yi)次調降是在去年(nian)8月，之后一(yi)直(zhi)按(an)兵不動(dong)。2021年(nian)底至今，五年(nian)期以上LPR已(yi)累(lei)計下降45個點。

2019年(nian)買房(fang)的王先(xian)生，承擔著高達5.72%的房(fang)貸利(li)率，歷經LPR數次(ci)調降(jiang)，至今利(li)率降(jiang)為5.3%。雖有一定(ding)降(jiang)幅，但仍(reng)比現行利(li)率高出許多。

由此可見(jian)，雖然LPR的變化(hua)牽動人(ren)心(xin)，但(dan)提前還(huan)款的幕后推手，主要還(huan)是“固(gu)定加(jia)點(dian)”。

若銀行制定(ding)存(cun)量貸(dai)款(kuan)置換的相關政策，與購房人重(zhong)新簽訂合(he)同，從(cong)貸(dai)款(kuan)合(he)同約(yue)定(ding)的角度來看，LPR變化(hua)本(ben)就(jiu)(jiu)在原合(he)同約(yue)定(ding)范圍(wei)內(nei)，不(bu)需要更新條款(kuan)，因此不(bu)在“新”合(he)同的影(ying)響范疇內(nei)，那么，矛(mao)頭對準的也(ye)就(jiu)(jiu)是“固(gu)定(ding)加點”了。

需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時點的LPR和固定加點共同組成，根據前述公式，固定加點=房貸利率-LPR，那么“新舊”合同的加點變化，取決于不同時期房貸平均利率與當期LPR之間的浮動變化，即重簽合同平均加點變化=（當期房貸平均利率-當期LPR）-（基期房貸平均利率-基期LPR）。

以王先(xian)生(sheng)購房的時點為例，2019年(nian)四(si)季度，個人住房貸款加權平均(jun)利率為5.62%。今年(nian)一(yi)季度，這一(yi)數據為4.14%。

根據(ju)央行數據(ju)，2019年(nian)(nian)12月(yue)，5年(nian)(nian)期以(yi)上(shang)LPR為4.80%；2023年(nian)(nian)3月(yue)，5年(nian)(nian)期以(yi)上(shang)LPR為4.30%。

由此可見，2019年(nian)末，存量房貸(dai)平均固定加點為82個BP（5.62%-4.8%），而今年(nian)一季度(du)，新發放貸(dai)款利率已(yi)經低于LPR利率，下(xia)浮(fu)16個BP。

若不(bu)考慮其他因(yin)素，那么假設(she)此(ci)時銀行與(yu)購房人重新(xin)簽(qian)訂合同(tong)，則固定(ding)加點變化=-16BP-82BP=-98BP。

將近1%的利率差距，不可謂(wei)不大。

利率調降實際影響或有限

全面下調可能性較低

如(ru)前(qian)所述，“利率站崗”的(de)情形多為2015年(nian)(nian)(nian)至(zhi)2019年(nian)(nian)(nian)之間發放的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)，根(gen)據央(yang)行(xing)披露，2019年(nian)(nian)(nian)末，個人住房貸(dai)款(kuan)(kuan)余額(e)30.07萬億元(yuan)。我們假(jia)設存量按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)每年(nian)(nian)(nian)約(yue)有10%的(de)本金(jin)被償還，那么截(jie)至(zhi)今年(nian)(nian)(nian)一季(ji)度末，粗略(lve)估計容易受到存量按(an)揭(jie)重定(ding)價(jia)影響的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)總額(e)為21.37萬億元(yuan)（30.07*0.9*0.9*0.9*0.975）。

以此為基數，我(wo)們來建立模型測算(suan)銀行利(li)息(xi)收入受到的影(ying)響。假定其中有10%、50%、80%的貸款(kuan)能夠重定價，固(gu)定加點(dian)下調幅度為98個BP，那么在(zai)三(san)種情形下，對銀行一年的利(li)息(xi)收入影(ying)響如下表：

可見，三種情形(xing)下對應這部(bu)分存量貸(dai)款(kuan)利(li)息收入分別減少0.02萬(wan)億(yi)元、0.1萬(wan)億(yi)元、0.17萬(wan)億(yi)元。考慮到(dao)25%的企業所(suo)得稅(shui)，會分別造成(cheng)銀行0.015萬(wan)億(yi)元、0.075萬(wan)億(yi)元、0.13萬(wan)億(yi)元的凈利(li)潤減少。

根據原銀保監會披露(lu)，2022年(nian)全年(nian)，我國商業銀行累計實現凈(jing)利潤2.3萬億元。

在極端假設(she)模型下，我們看到(dao)，不同比(bi)例的存量貸款重定價(jia)，會(hui)對(dui)銀(yin)行業利(li)息(xi)收入、凈利(li)潤(run)產生一(yi)定沖擊(ji)。然(ran)而，結(jie)合實際情況來看，影響程度或許大打(da)折(zhe)扣。

據中泰證券分(fen)析，存(cun)量房貸利率下調雖(sui)然有其(qi)合(he)理性支撐，但全(quan)面下調的可能性較(jiao)低，具體還要(yao)等待政策(ce)落地。

具體(ti)來(lai)看(kan)，目前住房貸(dai)款規(gui)模體(ti)量與(yu)當年差距大(da)，影響范(fan)圍廣。目前國內住房貸(dai)款規(gui)模是(shi)2008年的13倍，上(shang)市銀行按揭占比總貸(dai)款提升10個點至25%，是(shi)銀行資產(chan)穩固的基(ji)本盤。此外，“因城施(shi)策(ce)”到“一(yi)城一(yi)策(ce)”，統一(yi)調整的難度較大(da)。

同時(shi)，央(yang)行(xing)首(shou)先說明了提前還(huan)(huan)款(kuan)對銀(yin)(yin)行(xing)經營帶來的(de)壓(ya)力(li)，然后再引出(chu)存(cun)量貸款(kuan)調整思路，其目的(de)之一是為了緩解提前還(huan)(huan)款(kuan)而為銀(yin)(yin)行(xing)提供了可行(xing)的(de)路徑。優(you)質(zhi)客戶低風險相對應(ying)低收益(yi)的(de)差異化定(ding)價，不具(ju)備提前還(huan)(huan)款(kuan)能力(li)的(de)客戶在(zai)博弈中不占優(you)。

綜(zong)上，中泰(tai)證券認為(wei)，預計存量全面下調(diao)的可(ke)能性較(jiao)低，具體要等待監(jian)管或商(shang)業銀行(xing)細則出臺。

是否會掀起新一輪“息差保衛戰”？

專業人士：不會一蹴而就

在存(cun)量房(fang)貸(dai)利(li)率引起熱議(yi)之前(qian)，銀行業(ye)剛經(jing)歷了一番“存(cun)款降息潮”。

6月初(chu)，六大行打響本輪銀(yin)行存款降息(xi)潮的第(di)一槍，股份行、地方(fang)性(xing)銀(yin)行而后相(xiang)繼跟隨，定存正(zheng)式告(gao)別“3”時代。

在(zai)此前貸(dai)款利率(lv)持續調降的背(bei)景下，業(ye)內更多地把這輪存款降息看(kan)作是(shi)銀(yin)行“息差保衛戰”的一環。但降息之下，銀(yin)行的攬存壓力驟升(sheng)，也(ye)成了新的難題。

“貸款利率調降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭貸款作為銀行核心優質資產，若存量利率按照現行水平重定價，或許會引發銀行新一輪的‘息差保衛自救’。”一位(wei)資深業內人士(shi)對記者分析道，從資產(chan)端(duan)來看，按揭貸款是各(ge)家銀行都重視(shi)的優質資產(chan)，動了這塊“奶酪”，那么負債端(duan)相應承壓，高(gao)息存(cun)款對銀行的成本(ben)壓力更大，理論上銀行對于(yu)存(cun)款降(jiang)息的動機也就更大。

該人士指出(chu)，不(bu)(bu)同(tong)(tong)于攬存(cun)，國有(you)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)與(yu)中小銀(yin)(yin)(yin)行(xing)呈(cheng)現出(chu)松(song)弛與(yu)緊張的不(bu)(bu)同(tong)(tong)姿態(tai)，按揭貸款是(shi)“兵家必爭(zheng)之(zhi)地”。“往(wang)(wang)往(wang)(wang)在按揭樓盤準入(ru)這類業務上，國有(you)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)會不(bu)(bu)惜(xi)放(fang)下(xia)身段，下(xia)場爭(zheng)奪，大多數樓盤都是(shi)幾家銀(yin)(yin)(yin)行(xing)共同(tong)(tong)‘分蛋糕’，而不(bu)(bu)是(shi)獨家合作，因此(ci)國有(you)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)雖然也占上風，但相對優勢不(bu)(bu)像攬存(cun)那么明顯。”

“不過，參照存款降息下的市場反應，在攬存壓力下，許多銀行的利率尚且在允許的范圍內上浮一定BP，不會一降到底，因此負債端對資產端的聯動影響還要看不同銀行的業務結構和承壓情況，不會一蹴而就，也不可一概而論。”該人士認為，不同銀行的按揭貸款占比不同，因此傳導至資產端的壓力也不盡相同，存量房貸利率調降還處于理論階段，倒逼新一輪“息差保衛戰”尚無直接依據。

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