每經(jing)記者｜黃婉(wan)銀  劉頌輝(hui)    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

7月(yue)31日傍晚5時許，《每日經濟新聞》記者從上海市(shi)住(zhu)建委(wei)獲(huo)悉，近日，上海市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)城鄉(xiang)建設管理(li)委(wei)、市(shi)房(fang)(fang)屋(wu)管理(li)局召開專題會議(yi)，認真學習(xi)領會7月(yue)24日中央(yang)政(zheng)治局會議(yi)和近期一系列重要會議(yi)精(jing)神，研究部署下(xia)階段全面(mian)(mian)推進“兩舊(jiu)一村”改造(zao)等民心(xin)實(shi)事工程。上海市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)城鄉(xiang)建設管理(li)委(wei)、市(shi)房(fang)(fang)屋(wu)管理(li)局將在市(shi)委(wei)、市(shi)政(zheng)府(fu)領導下(xia)，堅(jian)持(chi)穩中求(qiu)進工作(zuo)總基調，完整(zheng)、準確、全面(mian)(mian)貫徹(che)新發展理(li)念(nian)，因城施策，支持(chi)剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)，做好保交樓、保民生、保穩定工作(zuo)，促(cu)進上海房(fang)(fang)地產市(shi)場平(ping)穩健康(kang)發展。

剛(gang)剛(gang)過去的周(zhou)末（7月(yue)(yue)29日、7月(yue)(yue)30日），一線(xian)城市中北京、深圳、廣州已相繼(ji)表態促進房地產(chan)市場平穩健康發展。

近日，住房和(he)城鄉建設部部長倪虹(hong)(hong)召開(kai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)座談會，就建筑(zhu)業(ye)(ye)高質量發展和(he)房地產市(shi)(shi)場(chang)平穩健康發展與企(qi)(qi)業(ye)(ye)進行深入交流。倪虹(hong)(hong)強(qiang)調，要繼續(xu)鞏固房地產市(shi)(shi)場(chang)企(qi)(qi)穩回(hui)升(sheng)態(tai)勢(shi)，大力支持(chi)剛性和(he)改善性住房需(xu)求(qiu)，進一步落實好(hao)降低購(gou)(gou)買首套住房首付比例(li)和(he)貸(dai)款利率、改善性住房換購(gou)(gou)稅費減免、個人(ren)住房貸(dai)款“認房不用(yong)認貸(dai)”等政策措施；繼續(xu)做(zuo)好(hao)保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人(ren)民群(qun)眾的合法(fa)權益。

北(bei)(bei)京市(shi)(shi)住建委(wei)率(lv)先發聲(sheng)表示，將認(ren)真學習領會(hui)中央政(zheng)治局(ju)會(hui)議精神(shen)，按照倪虹(hong)部長在(zai)企(qi)業座談會(hui)上的講話要求(qiu)(qiu)，在(zai)市(shi)(shi)委(wei)、市(shi)(shi)政(zheng)府(fu)領導下(xia)，堅持穩(wen)中求(qiu)(qiu)進(jin)工(gong)(gong)作總基調，結合北(bei)(bei)京房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)實際(ji)情(qing)況(kuang)，會(hui)同相關部門抓(zhua)緊(jin)抓(zhua)好貫徹落實工(gong)(gong)作，大力(li)支持和(he)更(geng)好滿足居民(min)剛性和(he)改善(shan)性住房需求(qiu)(qiu)，促進(jin)北(bei)(bei)京房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康發展。

深(shen)圳市(shi)住建局(ju)跟(gen)進(jin)稱，堅決貫徹習近平總(zong)書記關(guan)于住房(fang)工(gong)作的(de)(de)重要(yao)指示精神，認真學習領會(hui)中央(yang)政治局(ju)會(hui)議精神，按照倪虹(hong)部長在企業座談(tan)會(hui)上(shang)的(de)(de)講話要(yao)求(qiu)，在市(shi)委、市(shi)政府領導(dao)下，以及上(shang)級有關(guan)部門指導(dao)下，結(jie)合我市(shi)房(fang)地產實(shi)際情況，會(hui)同市(shi)有關(guan)部門、中央(yang)駐深(shen)機(ji)構和各區(qu)抓(zhua)好貫徹落實(shi)，更好滿足居(ju)民剛性(xing)和改善性(xing)住房(fang)需求(qiu)，扎實(shi)推進(jin)保交(jiao)樓(lou)工(gong)作，切(qie)實(shi)維護房(fang)地產市(shi)場秩序，促進(jin)我市(shi)房(fang)地產市(shi)場平穩(wen)健康(kang)發展(zhan)。

廣(guang)州市住建(jian)局表態(tai)，將結(jie)合廣(guang)州實際盡快(kuai)推出有關政策措施，大(da)力支持、更(geng)好(hao)滿足剛性和(he)改善性住房需求，促進廣(guang)州房地產市場平穩(wen)健康(kang)發展。

近期，關于一線城市(shi)或放松限(xian)購(gou)限(xian)貸政策的(de)小道(dao)消息頻(pin)出，北京、上(shang)海、廣州、深圳都被(bei)傳了(le)個遍。限(xian)購(gou)限(xian)貸政策方面，盡管多(duo)地已松綁，但4個一線城市(shi)仍然執行嚴格(ge)政策。市(shi)場表現(xian)(xian)上(shang)，一線城市(shi)雖(sui)然還(huan)是全國(guo)樓(lou)市(shi)天花板，但整體已表現(xian)(xian)出持續的(de)疲軟低(di)迷。

中(zhong)指(zhi)研究院指(zhi)數(shu)事業部總經理(li)曹晶晶表示，整體來看，近(jin)期(qi)中(zhong)央(yang)政(zheng)(zheng)治局(ju)會議對房地產政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)積極定調(diao)，為市場(chang)注入信心，隨后住(zhu)建部、國家發改(gai)委等(deng)多部委均釋放積極信號，月(yue)末北京、深圳、廣州等(deng)一線(xian)城市也相繼表態，后續核心一二線(xian)城市在(zai)長(chang)期(qi)過熱(re)階(jie)段出臺的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)有望(wang)逐步優化，房地產迎來政(zheng)(zheng)策(ce)底(di)。但(dan)值(zhi)得注意的(de)是，從政(zheng)(zheng)策(ce)出臺到銷售端見(jian)效仍(reng)需時(shi)間。

北京、上海首付比例最高

在倪虹部長表示要進一(yi)步(bu)落實(shi)好(hao)降低購買首套住房(fang)首付比例和(he)貸款(kuan)利率、改善性住房(fang)換購稅費減免、個人住房(fang)貸款(kuan)“認(ren)房(fang)不用認(ren)貸”等政策(ce)措(cuo)施后，一(yi)線城市是否落實(shi)“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”呼聲又起。

“認(ren)房(fang)又認(ren)貸(dai)”，一(yi)般指有過(guo)購房(fang)貸(dai)款記錄，再購房(fang)時(shi)即(ji)使名(ming)下無(wu)房(fang)或貸(dai)款已還清，也會被認(ren)定為二套，而二套房(fang)的首付比(bi)例、房(fang)貸(dai)利率以(yi)及相關稅費均明顯高于(yu)首套房(fang)，阻礙改(gai)善住(zhu)房(fang)需求(qiu)進入市(shi)場。

中指(zhi)研究(jiu)院市場研究(jiu)總(zong)監(jian)陳文靜指(zhi)出，當(dang)前限購較(jiao)嚴(yan)格且執行“認(ren)(ren)房(fang)又認(ren)(ren)貸”政(zheng)策的城市主要包括北上廣深、成都、西安(an)等十余個核(he)心(xin)城市，倪虹部(bu)長明確(que)提(ti)出個人住房(fang)貸款“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸”，預計(ji)短期(qi)二線城市或(huo)率(lv)先(xian)調整優化，一線城市亦存在空間(jian)。

貝殼研(yan)究院近日計算，“認(ren)房(fang)(fang)(fang)又認(ren)貸(dai)(dai)(dai)(dai)”政策明顯提升了換房(fang)(fang)(fang)群體的首(shou)(shou)付(fu)門檻。以北(bei)(bei)京為(wei)例，一套650萬(wan)(wan)元的改(gai)善標的（非普），在“認(ren)房(fang)(fang)(fang)不認(ren)貸(dai)(dai)(dai)(dai)”的情形下(xia)，首(shou)(shou)付(fu)比例40%，而在“認(ren)房(fang)(fang)(fang)又認(ren)貸(dai)(dai)(dai)(dai)”的情形下(xia)，首(shou)(shou)付(fu)比例翻倍為(wei)80%，首(shou)(shou)付(fu)額(e)度多出260萬(wan)(wan)元。另(ling)從貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)息看，不同認(ren)定標準下(xia)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)率也有所差異，以北(bei)(bei)京當前利(li)率水平計，100萬(wan)(wan)元商貸(dai)(dai)(dai)(dai)，貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)25年，等額(e)本息還款(kuan)(kuan)方式，“認(ren)房(fang)(fang)(fang)又認(ren)貸(dai)(dai)(dai)(dai)”政策下(xia)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)息多付(fu)約9萬(wan)(wan)元。

正在(zai)執行的(de)政策(ce)中，廣深首(shou)套(tao)住宅且無房(fang)無貸(dai)款的(de)首(shou)付(fu)(fu)比例是(shi)30%，京(jing)滬首(shou)付(fu)(fu)比例均(jun)是(shi)35%。而首(shou)套(tao)無房(fang)但(dan)有貸(dai)款記錄的(de)，上海、深圳首(shou)付(fu)(fu)需50%，北京(jing)60%，廣州(zhou)40%。

在限(xian)(xian)購政策(ce)上(shang)，北(bei)上(shang)廣深(shen)(shen)本(ben)地戶(hu)籍限(xian)(xian)購政策(ce)一(yi)致，單身一(yi)套，已婚(hun)兩套；非本(ben)地戶(hu)籍購房(fang)需滿足5年社(she)(she)保(bao)或(huo)個稅(shui)，而(er)深(shen)(shen)圳即(ji)便是深(shen)(shen)戶(hu)也需要3年社(she)(she)保(bao)或(huo)個稅(shui)。上(shang)海如果是單身非本(ben)地戶(hu)籍，即(ji)便滿足社(she)(she)保(bao)條件也沒(mei)有購房(fang)資格。

一線城市二手房開始領跌

國(guo)家(jia)統計局公布的(de)《2023年(nian)6月份70個(ge)大中城市商品住宅銷售價(jia)格變動情況(kuang)》顯示，6月份房(fang)(fang)價(jia)環(huan)比上漲(zhang)的(de)城市明顯減少，其中新房(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)價(jia)格環(huan)比上漲(zhang)城市分別為(wei)31個(ge)和7個(ge)，比5月份分別減少15個(ge)和8個(ge)。

一線(xian)(xian)城市中(zhong)，北(bei)京、上(shang)海新建(jian)商品住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)分(fen)別(bie)上(shang)漲0.1%和(he)0.4%，廣(guang)州、深圳環(huan)比(bi)分(fen)別(bie)下降(jiang)0.1%和(he)0.3%。同(tong)比(bi)方(fang)面，一線(xian)(xian)城市新房價(jia)(jia)格(ge)同(tong)比(bi)上(shang)漲1.3%，漲幅較(jiao)5月回落0.4個(ge)百分(fen)點。一線(xian)(xian)城市二手(shou)住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)下降(jiang)0.7%，降(jiang)幅較(jiao)5月擴大0.3個(ge)百分(fen)點。

值得一(yi)提的(de)是，樓市表現一(yi)直火熱的(de)上海，6月份的(de)二手住宅(zhai)價格環(huan)比跌(die)幅竟然(ran)排在全國第一(yi)，達1.2%。但由于前期漲幅較高，6月份上海二手住宅(zhai)價格同(tong)比漲幅仍排在第6位，為0.2%。

廣州(zhou)(zhou)中原(yuan)研(yan)究(jiu)發展部(bu)數據(ju)顯示(shi)，廣州(zhou)(zhou)上半年全市(shi)新房均(jun)價(jia)36263元(yuan)/平方米(mi)，同比(bi)下滑7%；二手住(zhu)宅網簽均(jun)價(jia)30107元(yuan)/平方米(mi)，同比(bi)上漲10.3%。

據美聯物業統計，深圳(zhen)2023年(nian)上半年(nian)一手(shou)住(zhu)宅備(bei)案(an)均價約53189元/平方米，環比下跌6.2%、同比下跌8.5%。深圳(zhen)貝(bei)殼(ke)研究院(yuan)數據顯示，2023年(nian)上半年(nian)深圳(zhen)一手(shou)住(zhu)宅套均總價為605萬元，創近(jin)三年(nian)新低，價格(ge)回歸到2021年(nian)水平。

據上(shang)海中原地產研究院，上(shang)海上(shang)半年新房成交均價為64269元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)，同(tong)環(huan)比(bi)變化均不明顯，網(wang)簽(qian)成交524萬平方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)下降17%，同(tong)比(bi)上(shang)漲(zhang)34%；二(er)(er)手住(zhu)宅(zhai)共計成交96940套(tao)，成交均價40648元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)，上(shang)半年全市二(er)(er)手住(zhu)宅(zhai)整(zheng)體數據呈現(xian)量跌價穩。

北(bei)京樓市成交(jiao)(jiao)量依(yi)然在較高水平。據克而瑞統計(ji)，上半年北(bei)京新建商品住(zhu)宅(zhai)（含普通(tong)住(zhu)宅(zhai)、別(bie)墅(shu)，不包括共有產權房）成交(jiao)(jiao)27636套(tao)，同比增(zeng)長39.6%；二手住(zhu)宅(zhai)一共網簽84818套(tao)，自2018年起，在過(guo)去6年同周期(qi)的(de)成交(jiao)(jiao)量中(zhong)，只少(shao)于行情(qing)最好的(de)2021上半年。

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