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香港(gang)擬創新推出(chu)“地花”模式，引發市(shi)場廣泛關注。

據香港文(wen)匯(hui)報7月31日報道(dao)，香港特(te)區(qu)政府正在推動(dong)北部都會區(qu)發展(zhan)項目，未(wei)來會在區(qu)內收回大(da)量私人農地和棕地作發展(zhan)。

香港特區政府發展(zhan)局局長寧漢豪表示，正構思以(yi)“地(di)花”模式將未平整的(de)土地(di)推出招(zhao)標，以(yi)加快推出多層工廈用地(di)，又不(bu)排除(chu)以(yi)綠化(hua)地(di)安置(zhi)受發展(zhan)影響的(de)棕地(di)作業者(zhe)。

所謂(wei)“地(di)(di)花”模式，是指(zhi)將(jiang)已經確(que)定土地(di)(di)用途、但還(huan)未完成土地(di)(di)平(ping)整的用地(di)(di)提前招標(biao)，讓投資者提早入場，縮短土地(di)(di)開發周期，提高土地(di)(di)使(shi)用效率(lv)。

據悉，香港特區(qu)政府(fu)之所以要推(tui)出“地花”模式，與加快推(tui)進(jin)新片(pian)區(qu)的發展進(jin)度有關。如香港北(bei)部都會區(qu)，目前是香港重點發展片(pian)區(qu)之一，但整體(ti)面(mian)積較大，若按照(zhao)過(guo)往的開發模式，將大為延后片(pian)區(qu)發展的時(shi)間。

《每日(ri)經濟新聞》記者從(cong)香(xiang)港特區發展局(ju)官(guan)網了解到，目(mu)前(qian)香(xiang)港特區政府正在審議(yi)《2022年(nian)發展（城市規劃(hua)、土地(di)及工程）（雜項修(xiu)訂）條(tiao)例草案》（以(yi)下簡稱草案），草案中提到，“從(cong)9月1日(ri)起，香(xiang)港屆(jie)時可拆墻松(song)綁精簡城規、收(shou)回土地(di)條(tiao)例，縮短生(sheng)地(di)變熟地(di)的時間(jian)。”

此(ci)前(qian)，香港樓市曾多次(ci)創新，“樓花(hua)”“公攤”等模式均被內(nei)地(di)借鑒(jian)，此(ci)次(ci)的“地(di)花(hua)”模式也會被內(nei)地(di)借鑒(jian)嗎(ma)？

圖(tu)片來源：視覺中國

擬構思“地花”模式

事實上(shang)，此前香港(gang)的不少樓市做法被內地所借鑒(jian)，比較典型的包括“樓花(hua)”和(he)“公攤(tan)”（2013年時(shi)，香港(gang)廢(fei)除了(le)該(gai)政策(ce)）。

“樓(lou)花”是指開發(fa)商在樓(lou)盤還未完工前就向購房者提供預售合(he)同，以買入(ru)未來(lai)的房子；“公攤(tan)”則(ze)指在計算房屋面(mian)積(ji)時(shi)，除了套內(nei)面(mian)積(ji)（即房屋內(nei)部可使用的面(mian)積(ji)），還要(yao)加(jia)上一(yi)定比(bi)例的公共區(qu)域(yu)的面(mian)積(ji)，比(bi)如電梯(ti)井(jing)、樓(lou)梯(ti)間、門廳過道等。

這一次，香港再次構思了一種“地花”的玩法，旨在推動包括北部都會區等新片區的快速發展。所謂“地花”，就是讓還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提前入場，在一定程度上縮短了土地開發周期。

據香港商報網報道，寧漢豪表示，按照過往的方式，需要土地平整后才推出招標，而“地花”概念是將已確定土地用途，但未完成平整的用地提早招標，讓投資者提早入場。當政府進行土地平整時，投資者同步進行設計和融資等前期工作，待土地到位后，就可馬上展開建筑工程，預料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣地花”模式招標。

至于“地花期”有多長，寧漢豪認為，提前一至兩年是較合適的時間，若多過兩年則可能未必容易成功招標。

來源(yuan)：香港特區政府發展局(ju)網站?

每經記者從香港發展局官網了解到，目前香港正在審議《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，該草案若審議通過，將大幅縮短新發展片區“生地”變為“熟地”的時間，該周期將由13年縮短至7年，而一般項目可由6年縮短至4年。“發展局和相關部門已經著手現有行政指引或制定新的指引，該《條例草案》預計于9月1日前生效。”

該草案(an)中還提到，“當(dang)我(wo)們提前(qian)進(jin)行收(shou)地(di)(di)安排時，從前(qian)是(shi)先完成規(gui)劃(hua)，才作收(shou)地(di)(di)安排的(de)咨(zi)詢和發放補償，但現在既然是(shi)同步(bu)進(jin)行，即比(bi)原先的(de)預算(suan)提前(qian)進(jin)行，其實地(di)(di)政總署是(shi)需要檢(jian)視他們現時的(de)工作資源，讓他們可騰出人手去提前(qian)處理。”

據了解，北部都會(hui)區(qu)屬于香(xiang)港(gang)特區(qu)政府提(ti)出的一項重大發展戰略，包(bao)括元朗區(qu)和北區(qu)兩(liang)個地方行政區(qu)，面積約300平(ping)方公(gong)里。香(xiang)港(gang)特區(qu)政府擬(ni)將該區(qu)域(yu)打造為(wei)以國際(ji)創科新城為(wei)主題，集(ji)優質生活(huo)、新興(xing)經濟和文化休閑于一體(ti)的綜合性發展區(qu)域(yu)。

而從項(xiang)目(mu)進(jin)展來(lai)看，新田科技城內的落馬洲河(he)套區正興(xing)建三棟大樓，河(he)套區以(yi)外首(shou)批新田創科用(yong)地2024年動工(gong)。而洪(hong)水(shui)橋和元朗一帶，首(shou)批多(duo)層工(gong)業大廈(sha)用(yong)地2023年推出，商業用(yong)地2026年完成平整。

據香(xiang)港特區政(zheng)府新(xin)聞(wen)網，未來(lai)會全速造地建(jian)屋，目標(biao)是十年內完成(cheng)平整(zheng)四成(cheng)新(xin)發展土地和落成(cheng)四成(cheng)單位，并提高發展密度，住(zhu)宅用地最高地積比率(lv)為6.5倍，商(shang)業用地則為9.5倍。

業內：全球首創，難以評估

成效有待考驗

以深圳的(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地掛牌為例，一(yi)般會在土(tu)(tu)(tu)(tu)地交易中心網站上披露掛牌項目的(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地位(wei)置、土(tu)(tu)(tu)(tu)地現狀(zhuang)、土(tu)(tu)(tu)(tu)地價格等，且出讓土(tu)(tu)(tu)(tu)地的(de)項目多(duo)為已經(jing)平(ping)整的(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地。

這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方，內地的招標多數都是在土地平整后進行招標，而“地花”則是在土地平整前就進行招標。

來源：深圳公(gong)共資源交易(yi)服務平臺

在業(ye)內看(kan)來，上述兩(liang)種招標方式(shi)各有(you)優劣勢。通過(guo)“地花”方式(shi)可以讓投資者盡早入場，縮短土地的(de)開發周期(qi)；但(dan)同(tong)時對項目參(can)(can)與方的(de)實(shi)力(li)有(you)較大要求，參(can)(can)與方實(shi)力(li)不雄厚(hou)，可能(neng)導(dao)(dao)致業(ye)主拒絕(jue)平整，或企業(ye)若(ruo)在參(can)(can)與項目后自(zi)身(shen)又出現流動性(xing)危機(ji)，可能(neng)導(dao)(dao)致業(ye)主房子拆了，又難(nan)以獲得相應(ying)補償。

財經評(ping)論員張雪峰8月1日通過(guo)微信向每經記者(zhe)表示(shi)，與內(nei)地(di)的招(zhao)標土(tu)地(di)方式相比，“地花”模式的主要區別在于時間點和土地狀態。內地的招標通常發生在土地規劃和平整完成后，而“地花”模式則在土地規劃確定但平整尚未完成時就進行。另外，“地花”模式更需著重考慮對受發展影響的棕地作業者的安置問題，以保障社會公平和利益的平衡。

“像舊(jiu)(jiu)改(gai)、城更，涉(she)及的利(li)(li)益(yi)體較多(duo)，參與方不(bu)僅需要實現利(li)(li)益(yi)協調和矛(mao)盾(dun)解決，同時對自(zi)身資金需求(qiu)也很高。以深圳(zhen)來說，不(bu)少參與舊(jiu)(jiu)改(gai)的企(qi)業多(duo)為央國(guo)(guo)企(qi)，就算不(bu)是央國(guo)(guo)企(qi)，通(tong)常也會(hui)引(yin)入國(guo)(guo)有平(ping)臺(tai)公司或者金融機構等。”

一位深耕大灣區市場的房企人士7月31日向每經記者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就讓企業進場，將更為考驗企業的實力。“香港與內地市場不一樣，本地開發商多為私企，這對那些本地市場的頭部開發商更具考驗及機遇。”

中(zhong)(zhong)原(yuan)地(di)產華(hua)南區總裁兼深圳中(zhong)(zhong)原(yuan)總經理鄭叔(shu)倫通過微信(xin)告訴(su)每經記者，香港的(de)(de)土地(di)分為(wei)生地(di)與熟(shu)地(di)，過去一(yi)直沿用(yong)的(de)(de)做法，是特區政府把生地(di)進行(xing)“三通一(yi)平(ping)”（指在土地(di)開發(fa)時進行(xing)的(de)(de)通水、通電、通路及土地(di)平(ping)整）后變成(cheng)熟(shu)地(di)，就可以交給開發(fa)商去發(fa)展。

“而香港這次提出‘地花’概念，打破了傳統框框。至于成效如何，因為屬于首創，世界上還沒有類似情況，實在難以評估。”鄭叔倫表示，“三通一平”工程涉及政府多部門及跨部門合作，所以特區政府一直負責。現在把這個工作交給開發商，是不是效率會更高，還需要時間的考驗。

值得(de)注意的是，此次香港特區政府探索(suo)的“地花(hua)”模式，從推行的具體步驟(zou)來看，與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。

以(yi)深圳的舊(jiu)改為例，主(zhu)(zhu)(zhu)要采用(yong)的是(shi)政府(fu)引(yin)導、權(quan)利主(zhu)(zhu)(zhu)體參(can)與(yu)及(ji)社會力量(liang)協(xie)同的方(fang)式。比如要對某(mou)個(ge)小區進行拆遷、改造，一般(ban)是(shi)先由(you)政府(fu)制定城市(shi)更(geng)新(xin)規劃、政策和(he)(he)標準，然后由(you)權(quan)利主(zhu)(zhu)(zhu)體人(ren)(ren)（一般(ban)包括土地使用(yong)權(quan)人(ren)(ren)、建筑物所有權(quan)人(ren)(ren)、物業權(quan)利人(ren)(ren)等(deng)）自主(zhu)(zhu)(zhu)申報(bao)城市(shi)更(geng)新(xin)項目，參(can)與(yu)項目規劃設計和(he)(he)搬遷補(bu)償安置，享受項目帶來的收益；最后由(you)開發商、金融(rong)機構等(deng)多方(fang)力量(liang)的合作(zuo)或委托(tuo)，承擔城市(shi)更(geng)新(xin)項目的實施主(zhu)(zhu)(zhu)體角色，負責項目投資建設和(he)(he)運(yun)營管理。

從具(ju)體的(de)參與情況來(lai)看，參與深(shen)圳舊(jiu)改或者(zhe)城更的(de)開發(fa)商，同(tong)樣也是(shi)在房子(zi)還未拆遷之前，就介入到規劃設計(ji)和搬遷補償安置環節(jie)，與香(xiang)港的(de)“賣地花(hua)”模(mo)式(shi)有(you)著異曲同(tong)工之處。

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