每經(jing)編輯｜程鵬    

8月31日晚，中(zhong)國(guo)(guo)人民銀行、國(guo)(guo)家金融監督管理(li)總局聯合發布《關(guan)于降低存(cun)量(liang)首(shou)套住(zhu)房貸款利率有關(guan)事項的通知(zhi)》。

文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。

9月(yue)1日，為確保存量房貸利率(lv)調整順利落地(di)(di)，央行分支機構陸(lu)續在官(guan)(guan)網公(gong)布首套商業性個人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)利率(lv)自(zi)律下限有關情況(kuang)。截至發(fa)稿，據不完(wan)全統計(ji)，上海(hai)、北(bei)京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內(nei)蒙古、貴州等地(di)(di)的市(shi)場利率(lv)定價自(zi)律機制(zhi)通過中國人(ren)民(min)銀行分支機構官(guan)(guan)網發(fa)布了公(gong)告，披露(lu)近幾年當地(di)(di)或省內(nei)各城市(shi)首套房貸款(kuan)利率(lv)下限執行情況(kuang)。

值得一提的是，全(quan)國首套房(fang)貸利(li)率政(zheng)策(ce)下(xia)限為：2019年(nian)10月至2022年(nian)5月為LPR，2022年(nian)5月至今為LPR-20個基點。

北京上海深圳河南多地

公布首套房貸利率下限

北京

據央行北京市分行官網消息，9月1日，北京地區市場利率定價自律機制發布公示，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

上海

據央(yang)行上海總部官網消息，9月1日(ri)，為確保存量(liang)房(fang)貸利(li)率(lv)調整順利(li)落地，現發布(bu)上(shang)海首套商業(ye)性個人住房(fang)貸款(kuan)利(li)率(lv)自律下(xia)限(xian)，其中(zhong)2021.7.24-至今上海執(zhi)行的利率下限(xian)水(shui)平為(wei)LPR+35BP（基點(dian)）

深圳

9月1日，中國(guo)人民(min)銀(yin)行(xing)深圳市分行(xing)公(gong)布了(le)深圳市首套房貸利(li)率(lv)下限(xian)歷史調(diao)整情況(kuang)公(gong)示。2022.5.15-至今，深圳執行(xing)利(li)率(lv)下限(xian)水平為(wei)LPR+30BP，全國(guo)利(li)率(lv)下限(xian)水平為(wei)LPR-20BP。

天津

9月(yue)(yue)(yue)1日，中(zhong)國(guo)(guo)人(ren)民銀行(xing)天(tian)津市(shi)(shi)分行(xing)發布關(guan)于天(tian)津市(shi)(shi)首套住房商業性個(ge)人(ren)住房貸(dai)款利(li)率政策下(xia)限(xian)(xian)的(de)公告，一(yi)、2019年(nian)10月(yue)(yue)(yue)至(zhi)2022年(nian)5月(yue)(yue)(yue)為(wei)不(bu)低于相(xiang)應(ying)期限(xian)(xian)貸(dai)款市(shi)(shi)場(chang)(chang)報價(jia)利(li)率，與全(quan)國(guo)(guo)下(xia)限(xian)(xian)一(yi)致。二、2022年(nian)5月(yue)(yue)(yue)至(zhi)2022年(nian)10月(yue)(yue)(yue)為(wei)不(bu)低于相(xiang)應(ying)期限(xian)(xian)貸(dai)款市(shi)(shi)場(chang)(chang)報價(jia)利(li)率減20個(ge)基點(dian)(dian)，與全(quan)國(guo)(guo)下(xia)限(xian)(xian)一(yi)致。三、2022年(nian)10月(yue)(yue)(yue)至(zhi)今(jin)為(wei)不(bu)低于相(xiang)應(ying)期限(xian)(xian)貸(dai)款市(shi)(shi)場(chang)(chang)報價(jia)利(li)率減40個(ge)基點(dian)(dian)，較全(quan)國(guo)(guo)下(xia)限(xian)(xian)低20個(ge)基點(dian)(dian)。

河南

9月1日，中(zhong)國(guo)人民銀行河南省分(fen)行公布河南省各城市(shi)首(shou)套房貸(dai)利率下(xia)限。其中(zhong)，鄭州市(shi)2023年1月至今執(zhi)行的利率下(xia)限為(wei)LPR-50個基點。

為確保(bao)存量房貸利(li)率調整順(shun)利(li)落(luo)地，人民銀行(xing)河南省分(fen)行(xing)向社會公(gong)眾公(gong)布改革(ge)完善貸款市(shi)(shi)場報價利(li)率(LPR) (2019年10 月(yue)(含))以來河南省各(ge)城市(shi)(shi)首套房貸利(li)率下限(見下表)，同時(shi)提供了相應(ying)階段(duan)全國首套房貸利(li)率政策下限，供參(can)考。

福建

9月1日，中國人民銀行福建(jian)省(sheng)分(fen)行公布2018年以來福建(jian)省(sheng)各(ge)地市首套房(fang)貸利率下限情況表(biao)。

江西

9月1日，中(zhong)國人民銀行江(jiang)西省(sheng)分行公布2018年(nian)以(yi)來江(jiang)西省(sheng)各設區(qu)市首套房貸利率政策(ce)下限情況。

甘肅

9月(yue)1日，中(zhong)國人民銀行(xing)甘肅(su)省分行(xing)公布2019年(nian)以來甘肅(su)省首套房貸政策利率下限(xian)情況表。

9月1日(ri)，中國人民銀行(xing)吉(ji)林(lin)省分(fen)行(xing)發(fa)布關于(yu)差別化首套房(fang)個人住房(fang)貸款利(li)率下限(xian)(xian)政(zheng)策的公示(shi)。2022.5-至今，松原(yuan)市(shi)、遼源市(shi)、白山市(shi)、白城市(shi)、通(tong)化市(shi)、延邊州(zhou)執(zhi)行(xing)利(li)率下限(xian)(xian)水(shui)平(ping)為LPR-20BP；2023.1-至今，長春市(shi)、吉(ji)林(lin)市(shi)、四(si)平(ping)市(shi)執(zhi)行(xing)利(li)率下限(xian)(xian)水(shui)平(ping)為LPR-50BP。

舉個例子，如果貸款發放時當地下限利率LPR+50bp，a客戶LPR+100bp，b客戶LPR+50bp。現在該地下限LPR-20bp。那么a客戶最多調到LPR+50bp，b客戶不能調。

也就是當時因為按揭額(e)度(du)供不應(ying)求，導(dao)致一小部分業務(wu)提(ti)價(jia)的，可以把這個提(ti)價(jia)部分讓回(hui)去。

據上海證券報9月1日報道，接近監管的有關人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，購房者財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個百分點。據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時發放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。”上述接近監管的有關人士表示。

上述人士稱，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

“存(cun)量(liang)(liang)住(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)下降(jiang)，對借款(kuan)人來說，可節(jie)約利(li)息(xi)支(zhi)出(chu)，有(you)利(li)于擴(kuo)大消(xiao)費和投資。對銀行來說，可有(you)效減(jian)(jian)少提(ti)前還貸(dai)(dai)現(xian)象，減(jian)(jian)輕(qing)對銀行利(li)息(xi)收入的(de)影響。”上(shang)述人士說，存(cun)量(liang)(liang)住(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)下降(jiang)還可壓縮違規使用(yong)經營(ying)貸(dai)(dai)、消(xiao)費貸(dai)(dai)置換存(cun)量(liang)(liang)住(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)空間，減(jian)(jian)少風(feng)險隱患。

提供兩種調整方式

利率降低幅度有限制

據上(shang)海證券報，本次(ci)可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類。

一是原貸(dai)款(kuan)發(fa)放時滿足所在城市(shi)首套住房標準的房貸(dai)；

二是借款人當(dang)前實際住房(fang)情況(kuang)已(yi)經符合所在城市首套住房(fang)標準的(de)其他存(cun)量住房(fang)商業(ye)性個(ge)人住房(fang)貸(dai)款。

在調整(zheng)方式上，具體有兩種路徑：既可以(yi)變更合同(tong)約(yue)定的住(zhu)房貸(dai)(dai)款利率加(jia)點幅(fu)度，也可以(yi)由銀(yin)行新發(fa)放貸(dai)(dai)款置換存量貸(dai)(dai)款。其(qi)中，新發(fa)放貸(dai)(dai)款只(zhi)能(neng)用于償還存量貸(dai)(dai)款，仍納入商(shang)業(ye)性個人住(zhu)房貸(dai)(dai)款管理。

具體(ti)利(li)(li)率(lv)(lv)調整(zheng)幅度由(you)借貸雙方協商確(que)定，但(dan)調整(zheng)后的(de)利(li)(li)率(lv)(lv)，不(bu)能低于原貸款(kuan)發放時(shi)所(suo)在城市的(de)首(shou)套住房貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)政策下限(xian)。

“這一(yi)方(fang)面是為(wei)了維護當時房(fang)貸利率政策下限的權威性，另(ling)一(yi)方(fang)面也是為(wei)了保(bao)證政策的公平(ping)(ping)性，確保(bao)調(diao)(diao)整過程平(ping)(ping)穩(wen)有序，避免由(you)于存量房(fang)貸利率調(diao)(diao)整時間不同，而導致利率水平(ping)(ping)有所差異(yi)等問題。”上述人士說。

那(nei)么，在兩種(zhong)調(diao)整(zheng)方式(shi)中，借款人應該如何選擇？上述(shu)人士(shi)告訴上海證(zheng)券(quan)報記者，從調(diao)整(zheng)結果上看，由于中國人民(min)銀行已經明確存量房(fang)貸利(li)率(lv)調(diao)整(zheng)的(de)具體要(yao)求(qiu)，即需要(yao)符(fu)合貸款發放(fang)時的(de)當地房(fang)貸利(li)率(lv)下限政策，預計(ji)這兩種(zhong)方式(shi)調(diao)整(zheng)后的(de)利(li)率(lv)水平不會有明顯區別。

“總利息少了41萬

每月少還1700多元”

此次(ci)政策出臺，兩類(lei)人群(qun)受(shou)益尤其明顯。

一(yi)類是利率“站崗”的購房者。據都市快報，新杭州人小陳在2021年9月買了一套(tao)蕭山市北的二手房，首套(tao)利率6.1%（LPR+145bp)，這還是在當時“房貸荒(huang)”的情況下(xia)托關系拿到(dao)的貸款。此后LPR多(duo)次下(xia)調，但由于加點(dian)實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

“昨晚(wan)得知(zhi)這個消息，激動得一夜沒睡好。”小陳說。按照此次存量(liang)首(shou)套(tao)房(fang)貸的調(diao)整辦法，調(diao)整后的貸款利(li)(li)率(lv)不能低(di)于原貸款發(fa)放時(shi)所在城市的首(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)貸款利(li)(li)率(lv)政策下(xia)限。如果按照下(xia)限計算，原利(li)(li)率(lv)5.75%將降(jiang)至4.2%（當時(shi)杭(hang)州(zhou)首(shou)套(tao)房(fang)貸利(li)(li)率(lv)政策下(xia)限為(wei)LPR不加點）。

對于購房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業貸款，20年本額等息還款為例，調整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

還有(you)一類就是置換人群，這里(li)也(ye)包括了購買時不(bu)是家庭唯一住房(fang)(fang)(fang)，后期通過交易出售了其他住房(fang)(fang)(fang)，本住房(fang)(fang)(fang)成為家庭唯一住房(fang)(fang)(fang)的情(qing)況。

由于(yu)(yu)首套(tao)認房(fang)(fang)不認貸的(de)規定，改善置換的(de)老杭州人(ren)于(yu)(yu)先生也(ye)能(neng)享受(shou)到此次政(zheng)策紅利(li)。于(yu)(yu)先生是2021年初(chu)買(mai)的(de)房(fang)(fang)，配(pei)了(le)部分理(li)財產(chan)品，將(jiang)(jiang)二(er)套(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)談到了(le)6.05%。買(mai)了(le)新房(fang)(fang)后賣了(le)舊房(fang)(fang)，目(mu)前(qian)住房(fang)(fang)是家庭唯一。根據存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)(lv)調整(zheng)，原(yuan)二(er)套(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)將(jiang)(jiang)降至4.2%的(de)首套(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)，減負明(ming)顯。

你的購房也在此次存量首套房貸利率的調整范圍內嗎？最多又能省多少錢呢？歡迎在(zai)留言區和我們分享。

編輯|程鵬 杜恒(heng)峰

校對|盧祥勇

封面圖來源(yuan)：視(shi)覺中(zhong)國

每日經濟新聞綜合自各地央行分行官網、上(shang)海證券報、都市快(kuai)報、中國基金報