每經(jing)記者(zhe)｜張壽林    每經(jing)編輯｜馬子卿    

房地產市場近期利好不(bu)斷，多城官宣實施“認房不(bu)認貸”政策，存量房貸利率調整即將(jiang)落地……

近日，多家國有(you)商業大(da)行(xing)正式宣布，依(yi)法(fa)有(you)序(xu)推進存量個人住(zhu)房貸(dai)款利率調整。

值(zhi)得注意(yi)的(de)是，政(zheng)策層明確了具(ju)體(ti)時間，自(zi)2023年9月25日(ri)起，存量首套住房商業性(xing)個人住房貸款的(de)借款人可向承貸金融機構提出申請。

8月31日，央行還在《關于(yu)調(diao)整優化(hua)差別化(hua)住(zhu)(zhu)房信貸(dai)(dai)政策的通知(zhi)》中明確，將二套住(zhu)(zhu)房利(li)(li)率政策下(xia)(xia)限調(diao)整為不(bu)(bu)低于(yu)相應期限貸(dai)(dai)款(kuan)市場報(bao)價(jia)利(li)(li)率（LPR）加20個基點(dian)。首套住(zhu)(zhu)房利(li)(li)率政策下(xia)(xia)限仍(reng)為不(bu)(bu)低于(yu)相應期限LPR減20個基點(dian)。

存(cun)量房貸(dai)利率調整(zheng)即將落地。圖為遠(yuan)眺東莞厚街(jie)一處住(zhu)宅樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

國有大行紛紛表態

以(yi)工商銀行為例，8月31日晚間，該行公告表示，“將認真落實央(yang)行、國家金融監督(du)管理總局發(fa)布的《關于降(jiang)低存(cun)量首套住(zhu)房貸(dai)款利率有關事項的通知》（以(yi)下簡稱《通知》）要求，正在(zai)積極依法有序(xu)推進存(cun)量個(ge)人(ren)住(zhu)房貸(dai)款利率調整工作。”

工(gong)行提(ti)出，將按照(zhao)市場化、法(fa)治化原則，通過線(xian)上、線(xian)下多渠道提(ti)供便(bian)利(li)服務，依法(fa)合規開展好利(li)率調整工(gong)作。后續具(ju)體操作指引及相關事宜擬通過中國工(gong)商銀行官網、網點、微信公眾號等渠道公布(bu)。

同日(ri)，農業銀(yin)(yin)行、中(zhong)國銀(yin)(yin)行、儲蓄銀(yin)(yin)行、建設銀(yin)(yin)行、交通銀(yin)(yin)行等其他5大(da)國有(you)商業銀(yin)(yin)行,均針對《通知》內(nei)容(rong),發布公告表態,將有(you)序推進存(cun)量個(ge)人住房貸款利率調整工作。

此輪存量房貸利率調整可從央行的(de)一次(ci)新聞發(fa)布會說(shuo)起。

7月14日，國務院(yuan)新聞辦公室舉行新聞發(fa)布會，人(ren)(ren)民(min)銀行相關負責人(ren)(ren)介紹了2023年上半年金融統計(ji)數據情況，在回(hui)答現(xian)場提問(wen)時表(biao)示，統計(ji)數據顯示的個(ge)(ge)人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)貸款余額總(zong)體減少(shao)，主要是因為理財收益率(lv)、房(fang)貸利(li)率(lv)等價格關系已經(jing)發(fa)生變化，居民(min)使用存(cun)款或者(zhe)減少(shao)其他投資(zi)提前償(chang)還存(cun)量(liang)貸款的現(xian)象大幅增加(jia)。這種現(xian)象對住(zhu)房(fang)需求(qiu)并不構成影響，它是一個(ge)(ge)居民(min)資(zi)產配置的調整。

該(gai)負責(ze)人表示，“盡(jin)管(guan)貸(dai)款(kuan)市場報(bao)價利率下行(xing)了0.45個百(bai)分點，但因為合(he)同約(yue)定的加點幅度在合(he)同期(qi)限內是(shi)固定不(bu)變的，前(qian)些年(nian)發放(fang)的存量房貸(dai)利率仍然處在相對較(jiao)高的水平上(shang)，這與提(ti)前(qian)還(huan)(huan)款(kuan)大(da)幅增(zeng)加有(you)比較(jiao)大(da)的關系。提(ti)前(qian)還(huan)(huan)款(kuan)客觀上(shang)對商(shang)業(ye)銀行(xing)的收益也有(you)一定的影(ying)響。按(an)照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商(shang)業(ye)銀行(xing)與借(jie)款(kuan)人自主協商(shang)變更合(he)同約(yue)定，或者是(shi)新發放(fang)貸(dai)款(kuan)置(zhi)換原來(lai)的存量貸(dai)款(kuan)。”

此后，住房市場相關政策(ce)的調整受到政策(ce)層密切關注(zhu)。

7月24日，中(zhong)共中(zhong)央政治局召開(kai)會議明確指(zhi)出，要切實防范(fan)化(hua)解重點領(ling)域風險(xian)，適應我國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市場供求關系發(fa)生重大變(bian)化(hua)的新形勢(shi)，適時調整優化(hua)房(fang)地(di)產(chan)政策，因(yin)城施策用(yong)好政策工具箱，更好滿足(zu)居民剛性和改善性住房(fang)需求，促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)市場平穩(wen)健康發(fa)展。

7月31日，國務院常務會議提出(chu)，根據不(bu)同(tong)需求、不(bu)同(tong)城市(shi)(shi)等推出(chu)有利于(yu)房地產市(shi)(shi)場平(ping)穩健康發(fa)展的(de)政策(ce)舉(ju)措(cuo)，加快研究構建房地產業新發(fa)展模式。

8月1日，人(ren)民(min)銀行、國家外匯管理局召(zhao)開2023年(nian)下半(ban)年(nian)工(gong)作會議，在下半(ban)年(nian)開展的工(gong)作內容部(bu)分專門(men)提出，支(zhi)持房(fang)地產(chan)市場平穩健康發展。因(yin)城施策精(jing)準實施差別化(hua)住房(fang)信貸(dai)政(zheng)策，繼(ji)續引導個人(ren)住房(fang)貸(dai)款利(li)(li)率(lv)和首付比例下行，更(geng)好滿(man)足(zu)居(ju)民(min)剛性和改善性住房(fang)需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人(ren)住房(fang)貸(dai)款利(li)(li)率(lv)。

助力房地產市場復蘇

記者注意到，上(shang)述各商業銀行(xing)(xing)的(de)公告(gao)都提出，要(yao)落實央行(xing)(xing)、國家金(jin)融監督管理總局發布的(de)《關于(yu)降低(di)存(cun)量(liang)首套住房貸(dai)款利率有關事項的(de)通(tong)知(zhi)》（以下簡稱《通(tong)知(zhi)》）。據悉，《通(tong)知(zhi)》于(yu)8月31日公布。

《通知》要求，自(zi)2023年9月25日(ri)起，存量(liang)首(shou)套住(zhu)房(fang)商(shang)(shang)業性個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)的借款(kuan)人(ren)可(ke)向(xiang)承(cheng)貸(dai)金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構提出(chu)申請，由(you)該金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構新發(fa)放貸(dai)款(kuan)置換(huan)存量(liang)首(shou)套住(zhu)房(fang)商(shang)(shang)業性個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)。新發(fa)放貸(dai)款(kuan)的利率(lv)水平由(you)金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構與借款(kuan)人(ren)自(zi)主(zhu)協商(shang)(shang)確定，但在貸(dai)款(kuan)市場報價利率(lv)（LPR）上的加點幅度，不得低于(yu)原貸(dai)款(kuan)發(fa)放時所(suo)在城市首(shou)套住(zhu)房(fang)商(shang)(shang)業性個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率(lv)政策下限。新發(fa)放的貸(dai)款(kuan)只(zhi)能(neng)用于(yu)償還存量(liang)首(shou)套住(zhu)房(fang)商(shang)(shang)業性個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)，仍(reng)納入商(shang)(shang)業性個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)管理。

此(ci)外，自(zi)2023年9月25日起，存量首(shou)套住房商(shang)業性個人(ren)住房貸款(kuan)的(de)借款(kuan)人(ren)亦可(ke)向承貸金融(rong)機構提出申請，協商(shang)變更合同約(yue)定(ding)的(de)利率(lv)水平(ping)(ping)，變更后的(de)貸款(kuan)合同利率(lv)水平(ping)(ping)應符合本通知第二(er)條的(de)規定(ding)。

通(tong)知(zhi)提(ti)出，各金融(rong)機構要抓緊制定具體(ti)操(cao)作細(xi)則，做好組織(zhi)實施(shi)，提(ti)高(gao)服(fu)務水(shui)平，及(ji)時響應(ying)借款(kuan)人(ren)申請，盡可(ke)能采(cai)取便(bian)捷措施(shi)，降(jiang)低借款(kuan)人(ren)操(cao)作成本(ben)，確保本(ben)通(tong)知(zhi)有(you)關(guan)要求落實到位。

中(zhong)國首(shou)席經(jing)濟學(xue)家(jia)論壇理事長、上(shang)海市經(jing)濟學(xue)會副會長連平分析，隨(sui)著(zhu)近(jin)年來LPR持續小(xiao)幅下行，啇業(ye)銀行利率水平明顯下降，而存量房貸利率則相對較高；如果下調可以減輕購房者的利息負擔，對于刺激消費、推動(dong)房地產市場復(fu)蘇會有(you)積(ji)極作用。雖然對商業(ye)銀行來說，存量房貸利率下調會給增加一定壓(ya)力(li)，但依然可以從(cong)存款利率下降中(zhong)得到一定補(bu)償。