每經記者｜馮典(dian)俊(jun)    每經編輯｜馬(ma)子卿     

日前，中國(guo)執行信息公(gong)開網(wang)新(xin)增一條關于大(da)業信托(tuo)作為(wei)被(bei)執行人的信息，立案時間(jian)為(wei)2023年8月8日，執行標的2.35億元。記(ji)者查(cha)詢(xun)相(xiang)關裁判(pan)文書發現，上述(shu)執行信息源于大(da)業信托(tuo)與(yu)唐山大(da)恒房地產開發有限(xian)公(gong)司(si)（下(xia)稱“唐山大(da)恒地產”）的一起合同糾紛(fen)案件(jian)。

圖片來源：中國執(zhi)行信息公(gong)開網

根據該(gai)案(an)件顯示，在大(da)業(ye)信托與唐山大(da)恒地產的糾(jiu)紛案(an)件中(zhong)，廣州市中(zhong)級人民法院（下稱“廣州中(zhong)院”）作出執行(xing)裁(cai)定，裁(cai)定對唐山大(da)恒地產價值7.71億元財產進行(xing)凍結，并對唐山大(da)恒地產兩個監管(guan)賬戶(hu)存(cun)款進行(xing)扣劃，將案(an)款共2.35億元發(fa)放給大(da)業(ye)信托。

這一裁定遭到唐(tang)山高(gao)新(xin)技(ji)術產業開發(fa)區城市(shi)建設管理局(ju)（下稱“唐(tang)山高(gao)新(xin)建設局(ju)”）的(de)(de)異議，要求(qiu)將已扣劃的(de)(de)商品房(fang)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)追回(hui)并返還至銀行監管賬戶，同時要求(qiu)解除對唐(tang)山大(da)恒地產名下賬戶的(de)(de)凍結。最終(zhong)，要求(qiu)大(da)業信托返還2.35億元執行款的(de)(de)異議，得到了廣州中院的(de)(de)支持。

不過，也有律師告訴記者，在信托產品的實際運作中，房屋銷售資金是一些信托產品主要的還款來源。記者查詢部分地產類信托項(xiang)目(mu)推(tui)介(jie)材料，可見一些(xie)信托公司常將樓盤項(xiang)目(mu)的銷售收入列(lie)為(wei)還款來源之一。

大業信托被要求返還2.35億元

據了解，大業信托與唐山大恒地產的合同糾紛案涉及一項目開發建設合同。該合同約定，唐山大恒地產將大業信托支付的價款用于某項目開發建設。

根據裁判書顯示，上述雙方在合作中發生了合同糾紛，于是2021年9月廣州中院作出《民事調解書》。該調解書發生法律效力后，由于唐山大恒地產、姜某沒有履行確定義務，2021年12月，廣州中院將唐山大恒地產兩個監管賬戶進行扣劃，將2.35億元案款發放給申請執行人大業信托。

2022年5月26日，唐(tang)山(shan)高新(xin)建(jian)設(she)局向該院提(ti)出本案異議。其中(zhong)，異議人唐(tang)山(shan)高新(xin)建(jian)設(she)局認為，被執行人唐(tang)山(shan)大(da)恒地產(chan)在河(he)北唐(tang)山(shan)農村(cun)商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀行股份有(you)限公司城區支行開(kai)設(she)的兩個銀行賬(zhang)戶，其性質為商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)資金監管賬(zhang)戶。商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)資金應用于(yu)(yu)工程建(jian)設(she)，保障購房(fang)(fang)(fang)者權益。商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)資金，是開(kai)發商(shang)(shang)(shang)將正在建(jian)設(she)中(zhong)的商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)出售(shou)給購房(fang)(fang)(fang)者，購房(fang)(fang)(fang)者按照(zhao)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)約(yue)定支付(fu)給開(kai)發商(shang)(shang)(shang)的購房(fang)(fang)(fang)款，由于(yu)(yu)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)預售(shou)的商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)屬(shu)于(yu)(yu)期房(fang)(fang)(fang)，對于(yu)(yu)購房(fang)(fang)(fang)者而言，具(ju)有(you)比較大(da)的風險(xian)。

據(ju)悉，唐山高新(xin)建(jian)設局(ju)給出的(de)依(yi)據(ju)是，2013年3月，國(guo)(guo)務院(yuan)以(yi)《國(guo)(guo)務院(yuan)辦(ban)公廳關(guan)于(yu)繼續做好房(fang)地產市(shi)場調控工(gong)作的(de)通知》，要(yao)求各地制定(ding)本地區商(shang)(shang)品(pin)房(fang)預售資(zi)金(jin)(jin)的(de)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)辦(ban)法，確保商(shang)(shang)品(pin)房(fang)預售資(zi)金(jin)(jin)能(neng)夠(gou)用于(yu)工(gong)程施工(gong)建(jian)設，以(yi)保障(zhang)購房(fang)者的(de)利益不(bu)受損害。根據(ju)《唐山市(shi)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)預售資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)辦(ban)法》第六條規定(ding)，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)預售所得款(kuan)項(xiang)，應全部存(cun)入(ru)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬戶，由監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)機構對重點監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)額度(du)部分實行重點監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)，優(you)先保障(zhang)工(gong)程建(jian)設。

2022年11月16日，廣州中院作出（2022）粵01執異692號執行裁定書。其中，撤銷了該院對河北唐山農村商業銀行股份有限公司城區支行作出的《協助扣劃存款通知書》，撤銷了該院扣(kou)劃被執(zhi)行(xing)人大恒(heng)地產在(zai)河北唐山農村商業銀行(xing)股份(fen)有限公司城區支行(xing)的(de)銀行(xing)賬戶銀行(xing)存款(kuan)2.35億元的(de)執(zhi)行(xing)行(xing)為。

2022年11月21日，大(da)業信托(tuo)向(xiang)廣(guang)東省高級人(ren)民法(fa)院(yuan)提出(chu)(chu)復議認為，廣(guang)州中(zhong)院(yuan)扣劃被執(zhi)行人(ren)銀行存款并予以(yi)發放給申請執(zhi)行人(ren)，符(fu)合法(fa)律規定(ding)。請求，撤(che)銷廣(guang)州中(zhong)院(yuan)于2022年11月作出(chu)(chu)的《執(zhi)行裁定(ding)書(shu)》；駁回唐山高新建設局的異(yi)議請求。

最終，2023年3月，廣東省(sheng)高(gao)級人民法院駁回大業信托的復議(yi)申請，維持(chi)廣州中院于2022年11月作出(chu)的執行裁定。

商品房預售款被凍結能否扣劃并支付給申請執行人？

記者注意到，廣東省高級人民法院認為，本案焦點問題是，廣州中院對商品房預售資金專用監管賬戶凍結后是否夠能扣劃并支付給申請執行人。

廣(guang)東省(sheng)高級人(ren)民法(fa)(fa)院指出，商(shang)品(pin)(pin)房預(yu)(yu)售(shou)資(zi)金是購房消費者(zhe)購買商(shang)品(pin)(pin)房開發(fa)建設(she)(she)(she)單(dan)位(wei)正(zheng)在建設(she)(she)(she)中的(de)(de)期房，按照商(shang)品(pin)(pin)房買賣(mai)合同(tong)約定預(yu)(yu)先支付給(gei)商(shang)品(pin)(pin)房開發(fa)建設(she)(she)(she)單(dan)位(wei)的(de)(de)購房款。該款項應用(yong)于購買該商(shang)品(pin)(pin)房項目(mu)建設(she)(she)(she)的(de)(de)建筑材(cai)料、設(she)(she)(she)備和支付項目(mu)建設(she)(she)(she)的(de)(de)施工(gong)(gong)進度(du)款，不得挪(nuo)作他用(yong)。在保障在建商(shang)品(pin)(pin)房建設(she)(she)(she)工(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)正(zheng)常進行的(de)(de)前提下，人(ren)民法(fa)(fa)院可(ke)以對商(shang)品(pin)(pin)房預(yu)(yu)售(shou)資(zi)金監管(guan)賬(zhang)戶依法(fa)(fa)采取(qu)凍結措施，但只有在商(shang)品(pin)(pin)房工(gong)(gong)程(cheng)竣工(gong)(gong)驗收后，資(zi)金仍有結余的(de)(de)情況下，才(cai)可(ke)作為執行款予以執行扣劃。

最終，廣東省高級人民法院認為，大業信托2022年11月21日申請的復議理由不成立。駁回復議申請，維持廣州中院于2022年11月16日作出的執行裁定。

有律(lv)師(shi)告訴記(ji)者，在(zai)一些信托(tuo)(tuo)產品的實際運作中，房(fang)屋(wu)銷售收入是投(tou)資(zi)者主要的還(huan)款(kuan)來源。記(ji)者查(cha)詢部分地產類(lei)信托(tuo)(tuo)項目推介材料(liao)，發現一些信托(tuo)(tuo)公司(si)會將(jiang)樓盤項目的銷售收入作為還(huan)款(kuan)來源之(zhi)一。“這起案件判決的意義(yi)在(zai)于，對于信托(tuo)(tuo)公司(si)而(er)言，只(zhi)能(neng)拉長信托(tuo)(tuo)期限，待(dai)房(fang)屋(wu)竣工后再還(huan)款(kuan)了。”上述律(lv)師(shi)表(biao)示(shi)。

某信托計劃將樓(lou)盤項目的銷(xiao)售收入作為還款來源之一

圖(tu)片來源：某信托(tuo)計劃

央(yang)行此(ci)前聯(lian)合金(jin)(jin)融監管總局(ju)發布(bu)《關于延長金(jin)(jin)融支(zhi)(zhi)持房(fang)地(di)產市場(chang)平穩健康發展有關政策(ce)期限的通(tong)知(zhi)(zhi)》表示，政策(ce)適用期限同意延長至2024年(nian)12月(yue)31日。通(tong)知(zhi)(zhi)是在此(ci)前“金(jin)(jin)融16條(tiao)”上進(jin)行的優化，延續政策(ce)重點(dian)在房(fang)地(di)產開發領域(yu)，包括延長支(zhi)(zhi)持房(fang)企(qi)開發貸(dai)款、信托貸(dai)款等存量(liang)融資展期等。

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