每經(jing)記(ji)者｜陳(chen)榮浩    每經(jing)編(bian)輯(ji)｜魏文藝    

“厚(hou)街這邊新房市(shi)場(chang)還是(shi)比較(jiao)火熱，要比二手房市(shi)場(chang)要熱多了(le)，二手房比較(jiao)不好賣，建議您(nin)也可以優先考慮(lv)這邊的(de)新房。”9月12日下(xia)午，東(dong)莞厚(hou)街的(de)房產中介(jie)張立平向《每日經濟新聞》記者表(biao)示。

在這(zhe)波樓市(shi)調控(kong)中(zhong)，東莞算是(shi)各種調控(kong)支持力度較大的城市(shi)，而且早在去年就全面放開了限(xian)購，是(shi)全國較早全面放開限(xian)購的城市(shi)。

8月(yue)31日，東(dong)莞(guan)(guan)官宣實施(shi)“認房(fang)(fang)不認貸”。進入9月(yue)以來(lai)，東(dong)莞(guan)(guan)的樓市支持政(zheng)(zheng)策(ce)還在加(jia)碼(ma)，東(dong)莞(guan)(guan)9月(yue)12日發(fa)布政(zheng)(zheng)策(ce)給予特級人(ren)才發(fa)布購房(fang)(fang)補貼，最高可達1000萬元(yuan)；9月(yue)11日，東(dong)莞(guan)(guan)調整公積金(jin)新政(zheng)(zheng)，可提(ti)取(qu)公積金(jin)用(yong)于(yu)支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞(guan)(guan)購房(fang)(fang)條件。

9月13日，中原地(di)產研究院(yuan)(yuan)執行院(yuan)(yuan)長車(che)德銳通過微信向記者表(biao)示，“進(jin)入9月以來，東(dong)莞樓市的(de)(de)帶看(kan)量、成(cheng)交量均出現穩步回(hui)(hui)升。這種(zhong)回(hui)(hui)暖是多方(fang)面影響的(de)(de)，一(yi)方(fang)面在政策加持下(xia)部分(fen)購(gou)房者心態開始變化(hua)，另一(yi)方(fang)面，‘金(jin)九銀十’本身(shen)就是銷售旺(wang)季(ji)，部分(fen)房企折扣力度(du)較大(da)，也(ye)會刺激部分(fen)購(gou)房者成(cheng)交。”

9月新房成交現回升

從東(dong)莞(guan)市場(chang)的(de)新(xin)(xin)(xin)(xin)房住(zhu)宅的(de)成(cheng)交來(lai)看，從9月以來(lai)，市場(chang)新(xin)(xin)(xin)(xin)房的(de)網簽量(liang)開始呈現(xian)出回升態(tai)勢。據東(dong)莞(guan)住(zhu)建局數據，8月東(dong)莞(guan)新(xin)(xin)(xin)(xin)房住(zhu)宅網簽套(tao)數為(wei)1163套(tao)，二手房為(wei)2288套(tao)。而9月1日(ri)~12日(ri)，東(dong)莞(guan)新(xin)(xin)(xin)(xin)房住(zhu)宅成(cheng)交616套(tao)；二手房住(zhu)宅成(cheng)交714套(tao)。新(xin)(xin)(xin)(xin)房成(cheng)交量(liang)明顯好于8月同期水平。

“9月來(lai)，我們帶看量比(bi)(bi)8月有明顯上升，但其主要原因還是(shi)(shi)開發(fa)商(shang)搞促銷(xiao)比(bi)(bi)較厲害(hai)，對于(yu)這類(lei)房子，中介也喜歡力推(tui)(tui)。”張立(li)平告訴記(ji)者，雖(sui)然各種(zhong)利好政策(ce)不斷出(chu)臺(tai)，但購房者會不會成交更為看重的還是(shi)(shi)價格是(shi)(shi)否到位，所以在市場上，開發(fa)商(shang)也普(pu)遍推(tui)(tui)出(chu)各種(zhong)促銷(xiao)和折(zhe)扣。

在(zai)張(zhang)立平看來，除(chu)了(le)在(zai)帶看人數增加以(yi)(yi)外(wai)，還有一個(ge)比(bi)較明顯的信號就是，進(jin)入(ru)9月以(yi)(yi)來開發(fa)商(shang)推(tui)盤量(liang)明顯加大。“近期包括金(jin)地(di)青雲境、恒(heng)兆公館、招(zhao)商(shang)灣(wan)熙中心等多個(ge)熱門樓(lou)盤入(ru)市，說明開發(fa)商(shang)對‘金(jin)九銀十’比(bi)較看好。”

據中原地(di)產研究院對東莞在售100多(duo)個樓盤(pan)項目(mu)監測(ce)，9月4日(ri)~10日(ri)東莞樓市來訪認(ren)購(gou)量(liang)環比均上(shang)漲約20%，零認(ren)購(gou)項目(mu)環比小幅(fu)減(jian)少3%，25%的項目(mu)認(ren)購(gou)量(liang)環比上(shang)漲，市場活躍度(du)明顯(xian)上(shang)升(sheng)。

此外(wai)，進(jin)入9月以來，不少(shao)樓盤(pan)加速入市步伐(fa)，推盤(pan)量較大的樓盤(pan)包(bao)括(kuo)新世紀首鑄君匯府、華潤置地中心悅府、大中陽光(guang)壹號等(deng)。

記(ji)者(zhe)注意到，從價(jia)格上來看，目(mu)前(qian)東(dong)(dong)(dong)莞整體新房(fang)價(jia)格要遠高于二手(shou)房(fang)。東(dong)(dong)(dong)莞房(fang)天下數(shu)據顯示，東(dong)(dong)(dong)莞市9月至(zhi)今(jin)的二手(shou)房(fang)參考均價(jia)為21605元(yuan)/平方(fang)(fang)米，而8月份東(dong)(dong)(dong)莞的新房(fang)成交(jiao)價(jia)為34900元(yuan)/平方(fang)(fang)米。

在(zai)車德銳看(kan)來(lai)，造成東莞市場二(er)(er)手房(fang)與新房(fang)價(jia)格(ge)(ge)明(ming)顯價(jia)差重要原因，是在(zai)于(yu)政策開放后，二(er)(er)手房(fang)掛牌(pai)量大幅增加，而(er)部分二(er)(er)手房(fang)業主(zhu)為了能夠加速出(chu)貨，把價(jia)格(ge)(ge)壓得比較低(di)，于(yu)是就出(chu)現因為折價(jia)使得二(er)(er)手房(fang)市場整體成交上(shang)升的情況。

“東莞自去年放開(kai)限(xian)(xian)購和限(xian)(xian)售(shou)后，東莞的二(er)手房掛(gua)牌量顯(xian)著增長，價(jia)格(ge)則繼續下調。因(yin)為一(yi)二(er)手房存在(zai)較大價(jia)差(cha)，二(er)手房成交量也跟著上去了，最后導致(zhi)不少新房不得不調整價(jia)格(ge)。我(wo)個人是不太建議其(qi)他城(cheng)市放開(kai)限(xian)(xian)售(shou)，其(qi)他城(cheng)市在(zai)考慮放開(kai)限(xian)(xian)售(shou)政策時候，也可以充分(fen)考慮到這(zhe)一(yi)點。”車德銳道。

開發商讓利促銷成常態

雖然(ran)各(ge)種政(zheng)(zheng)策利(li)好頻(pin)出，但在當前(qian)大環境下(xia)(xia)，東莞(guan)的(de)(de)開發商(shang)仍比較謹慎(shen)，較少像部分一線城市(shi)一樣出現返(fan)價(jia)的(de)(de)情(qing)況(kuang)，促(cu)銷、優惠(hui)折扣(kou)甚至直接下(xia)(xia)調備案(an)價(jia)的(de)(de)現象，在東莞(guan)樓市(shi)仍然(ran)是主流，更多項目想(xiang)趁著新政(zheng)(zheng)疊加優惠(hui)快速(su)走(zou)貨(huo)。

從開發商(shang)的(de)營銷手段來看(kan)，如折扣(kou)優惠，買房送黃(huang)金(jin)、手機(ji)等成為市場上較為常見的(de)營銷手段。

從(cong)張立(li)平向記者發過來(lai)的(de)(de)宣傳海報來(lai)看(kan)，位(wei)于(yu)(yu)松(song)山(shan)湖片區的(de)(de)松(song)湖潤府(fu)推出了成(cheng)交送手機活(huo)動，全民(min)經(jing)紀人(ren)帶看(kan)成(cheng)交2套及(ji)以(yi)(yi)上送華為手機；位(wei)于(yu)(yu)黃江的(de)(de)科學城·時區則(ze)打(da)出“以(yi)(yi)舊(jiu)換新”買房(fang)活(huo)動，憑自有物業資產證明，總(zong)價(jia)5%享抵扣優惠，最高可抵約12萬元。還有諸如錦城公(gong)館等項(xiang)目(mu)，則(ze)是采用直接折(zhe)扣或者拿(na)出部分樓盤作(zuo)為特價(jia)房(fang)。

據(ju)中原地產研究(jiu)院統計的(de)(de)8月以(yi)(yi)來東莞市場的(de)(de)各類營銷(xiao)活(huo)(huo)動，包括中心(xin)城區(qu)、濱海片區(qu)、松(song)山湖(hu)片區(qu)三大熱點片區(qu)營銷(xiao)活(huo)(huo)動明顯增多，以(yi)(yi)啟動渠道為主(zhu)。另外，部(bu)分項目采用“降價+首付分期、降價+提傭”組合(he)拳促進成交。如(ru)萬科嘉城未(wei)來天空之城甚至在開盤前啟動渠道營銷(xiao)。

“隨著各種政策利好(hao)落地，企(qi)業(ye)幾(ji)(ji)乎都(dou)在(zai)盼望著市(shi)場復(fu)蘇，很多項(xiang)目目前的心態(tai)幾(ji)(ji)乎都(dou)一樣，為了(le)抓住現在(zai)的傳統銷售(shou)旺季，都(dou)在(zai)想(xiang)辦法搶客，不斷加入降價(jia)、促銷陣營(ying)，并紛紛開啟渠(qu)道助(zhu)力(li)。”9月13日(ri)晚間，一位東(dong)莞房企(qi)營(ying)銷人(ren)士向記者表(biao)示。

“在開(kai)(kai)發(fa)商各(ge)種讓利、以價換量的(de)營(ying)銷(xiao)策(ce)略下，各(ge)個(ge)項(xiang)目的(de)來訪量、成(cheng)交量其實(shi)已經(jing)開(kai)(kai)始往上(shang)走(zou)了。而且也正因為新(xin)房(fang)的(de)大折(zhe)扣，使(shi)得中介對(dui)新(xin)房(fang)的(de)推銷(xiao)力度要遠高于二手房(fang)。不出意外的(de)話，9月(yue)東莞新(xin)房(fang)的(de)成(cheng)交要遠高于二手房(fang)。”