每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝    

“今(jin)天(tian)一早就(jiu)有房東發消息來讓我(wo)把掛牌價(jia)提(ti)高兩萬(wan)元。”西安德佑一門店(dian)經紀人(ren)張娟(juan)9月(yue)20日在(zai)電話中告訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)，兩周前該房源(yuan)掛牌價(jia)才剛(gang)剛(gang)下調了一萬(wan)元。

9月19日(ri)，西安市住建(jian)局官方微信號發布消息稱，從即(ji)日(ri)起取消二環外限(xian)購政策，并全面推行“帶押(ya)過戶”。

值得一(yi)提的是，在該政策正(zheng)式官(guan)宣前(qian)，西(xi)安新(xin)房(fang)價格(ge)已兩度領跑全國。

9月15日，國(guo)家統(tong)計(ji)局發布的數據顯示，8月西安新(xin)房價格環比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環比漲幅和三(san)亞、海口(kou)并列(lie)全國(guo)第一。

二手(shou)房(fang)方面，《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)查閱諸葛找房(fang)數據發現，截(jie)至9月21日，西安(an)各個區二手(shou)房(fang)掛(gua)牌量總和已經(jing)達到16.9萬套(tao)。其中，在二環外限購取消的次日（9月20日）即新增二手(shou)房(fang)掛(gua)牌3474套(tao)，比前一(yi)日新增掛(gua)牌量上漲8.07%；降(jiang)價房(fang)源874套(tao)，比前一(yi)日下降(jiang)31.61%。

“限購的寬松必然釋放部分置業(ye)需求(qiu)，尤(you)其(qi)是(shi)改善置業(ye)客群。”克而瑞(rui)陜西分析指出，“真正(zheng)釋放置業(ye)需求(qiu)，還需‘認房(fang)不認貸(dai)’首付(fu)、利率等政(zheng)策的真正(zheng)全(quan)面落地執行。”

二手房成交量持續上揚

事(shi)實上，近期(qi)的西安(an)二手(shou)房(fang)成交量(liang)呈現上揚態勢。

據西安市(shi)住(zhu)建局(ju)的統計，8月(yue)西安全市(shi)存(cun)量房(fang)（二手房(fang)）網(wang)簽(qian)備(bei)案面(mian)積92.79萬平方米(mi)，環比(bi)增長(chang)15.27%，同比(bi)增長(chang)41.84%。其(qi)中，住(zhu)宅網(wang)簽(qian)備(bei)案面(mian)積73.72萬平方米(mi)（7495套），環比(bi)增長(chang)5.19%，同比(bi)增長(chang)17.73%。

這(zhe)已是西安二手(shou)房市場(chang)連(lian)續兩個(ge)月成交量上漲。在7月，西安二手(shou)住(zhu)宅網簽備案面積70.08萬(wan)平方米（7086套），環比(bi)增長4.88%，同比(bi)增長13.03%。

此外，西安住(zhu)建局(ju)公布的數據統計顯示(shi)，截至2023年8月底，西安二手住(zhu)宅(zhai)已(yi)累計成(cheng)交(jiao)64425套(tao)，超過了去年全年的成(cheng)交(jiao)量(liang)。

西安灞橋區德佑一門(men)店(dian)經紀(ji)人王田在第三方平臺上(shang)告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，這兩個月二手房成交(jiao)量(liang)確實(shi)有所回升，來看房的人也多(duo)了，8月份其所在門(men)店(dian)二手房成交(jiao)量(liang)就(jiu)有10多(duo)套，9月份到(dao)現在已經超過上(shang)個月的成交(jiao)量(liang)了。

“這(zhe)與政策利(li)好有(you)一(yi)定(ding)關系(xi)，現在西安(an)實行(xing)‘帶押過(guo)戶’，而且首(shou)套(tao)房(fang)最(zui)低(di)(di)首(shou)付比例為(wei)20%，二套(tao)房(fang)最(zui)低(di)(di)首(shou)付調整為(wei)不低(di)(di)于(yu)30%，如果首(shou)套(tao)房(fang)貸結清，二套(tao)房(fang)的首(shou)付比例也可降至20%。”王(wang)田(tian)表示(shi)，部分業主急于(yu)出售，在價格(ge)上議價空間(jian)相(xiang)對較大。

反映(ying)到整體(ti)情況來(lai)看，國家統(tong)計局(ju)數據顯示，7月西安二(er)手房(fang)價格環比(bi)下降0.6%，同比(bi)下降1.1%；到了8月，這(zhe)一降幅(fu)有所(suo)(suo)收窄，環比(bi)下降0.3%，同比(bi)下降0.9%，降幅(fu)均有所(suo)(suo)收窄。具(ju)體(ti)在面積段上(shang)，8月90平(ping)方(fang)米(mi)以下二(er)手房(fang)源(yuan)環比(bi)下降0.6%，90~144平(ping)方(fang)米(mi)房(fang)源(yuan)環比(bi)下降0.2%，144平(ping)方(fang)米(mi)以上(shang)房(fang)源(yuan)環比(bi)下降0.2%。

“不過隨著成交量的(de)連續上漲，加之二(er)環外(wai)限購取消，這幾天一些(xie)房源(yuan)的(de)議價(jia)空間(jian)在收窄，部分業(ye)戶也調高了掛牌價(jia)，特別是一些(xie)位于(yu)二(er)環核(he)心區的(de)房源(yuan)。”王(wang)田表示。

“今天一早(zao)就(jiu)有房(fang)東發消息來讓我(wo)把掛牌價(jia)提(ti)高兩萬元。”張(zhang)娟在(zai)電話中告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，兩周(zhou)前(qian)該房(fang)源掛牌價(jia)才剛剛下調(diao)了一萬元。

但需要注意(yi)的是，西安的二手房掛(gua)牌(pai)量同樣在上(shang)升。

諸葛找房(fang)網數據顯(xian)示(shi)，截至9月21日(ri)，西安各個區二手房(fang)掛(gua)牌(pai)量總和已經達到16.9萬套，其中在二環外(wai)限購取消(xiao)的次日(ri)（9月20日(ri)），即新(xin)增二手房(fang)掛(gua)牌(pai)3474套，比(bi)前(qian)一日(ri)新(xin)增掛(gua)牌(pai)量上(shang)漲8.07%；降價房(fang)源874套，比(bi)前(qian)一日(ri)下(xia)降31.61%。

打折優惠仍是市場主流

“這(zhe)個月(yue)(yue)以來，看房(fang)(fang)的人(ren)就比之前有(you)所增加了，雖然上周末還沒(mei)有(you)正式(shi)發(fa)文(wen)宣(xuan)布取(qu)消二環外限購，但(dan)那(nei)兩天就有(you)100多組客戶(hu)來看房(fang)(fang)。”9月(yue)(yue)20日，《每日經濟新聞》記者以購房(fang)(fang)者身份在第三方平臺上進行咨詢時，高科(ke)麓灣國際社區一置業顧問(wen)張宇(yu)如是表示。

“當時就有(you)(you)傳聞西安會取消限(xian)購，所以(yi)部分客(ke)戶，特別(bie)是由于限(xian)購政(zheng)策影響(xiang)的客(ke)戶就提前(qian)來(lai)(lai)看，等(deng)政(zheng)策有(you)(you)變(bian)，一些(xie)客(ke)戶看合適了可能就立馬(ma)簽合同了。”張(zhang)宇說，9月19日限(xian)購政(zheng)策出(chu)來(lai)(lai)后，第二天就有(you)(you)客(ke)戶來(lai)(lai)咨(zi)詢項目情況(kuang)來(lai)(lai)。“雖然增(zeng)長(chang)量(liang)還不(bu)多，等(deng)到這周末應(ying)該能更(geng)加(jia)明顯。”

根據9月(yue)19日(ri)西安(an)市住建局發布的(de)消息，從即日(ri)起(qi)取消二(er)環外限(xian)(xian)購政策(ce)。至于為何只取消二(er)環外的(de)限(xian)(xian)購措施？在克而(er)瑞陜西看來，由于二(er)環內市場份(fen)額較小，取消二(er)環外限(xian)(xian)購，基本意味著西安(an)限(xian)(xian)購政策(ce)全面寬松。

來(lai)自克(ke)而(er)瑞(rui)陜西的(de)數據(ju)也顯(xian)示(shi)，根據(ju)2018~2023年西安二環內住(zhu)宅市場(chang)表現來(lai)看，由于土地(di)資源的(de)稀缺，住(zhu)宅供求規(gui)模(mo)逐年縮減，年均成交規(gui)模(mo)60~70萬平米，占(zhan)比全市（主城區）的(de)市場(chang)份(fen)額不超過10%。

“2023年(nian)(nian)二環內市場較為活躍的僅剩大明宮板塊，大興新(xin)區(qu)、其他版(ban)塊多為老項(xiang)(xiang)目清盤或延(yan)遲備案。”而從價格(ge)層面來看，由于(yu)地段(duan)的稀缺性，改善項(xiang)(xiang)目的主(zhu)(zhu)力銷售，價格(ge)逐年(nian)(nian)走高(gao)，2023年(nian)(nian)成交(jiao)均價達到19000元/平(ping)方米，整體與主(zhu)(zhu)城(cheng)區(qu)價格(ge)持平(ping)。

“限購的寬松必(bi)然(ran)(ran)釋放部分(fen)置(zhi)業需(xu)求(qiu)，當然(ran)(ran)這(zhe)部分(fen)需(xu)求(qiu)主(zhu)(zhu)要(yao)集(ji)中在(zai)(zai)改(gai)善(shan)置(zhi)業層面，剛需(xu)缺的是(shi)‘鈔票’而(er)非(fei)‘房票’。”克而(er)瑞陜西(xi)分(fen)析表示(shi)，根據西(xi)安主(zhu)(zhu)城(cheng)產品結構來看，主(zhu)(zhu)城(cheng)成交面積(ji)段120~144平方米，而(er)144平方米以上(shang)的面積(ji)段累計也在(zai)(zai)40%以上(shang)，可見改(gai)善(shan)需(xu)求(qiu)的強勁。政策(ce)放開，或將進一步激活這(zhe)部分(fen)有需(xu)求(qiu)但沒有購房資格(ge)的改(gai)善(shan)置(zhi)業者。

不(bu)過，盡管市(shi)場(chang)(chang)預(yu)期(qi)有所(suo)扭轉，但(dan)整體(ti)來看，目前開發商表現仍較為理性，打折優惠仍是市(shi)場(chang)(chang)主流，不(bu)少項目還推(tui)出了“首(shou)付(fu)(fu)分期(qi)”活動(dong)。如位于西安新房成交(jiao)主流區高新區的(de)天(tian)琴(qin)灣項目，首(shou)付(fu)(fu)僅需(xu)(xu)5萬元，其余首(shou)付(fu)(fu)1年內付(fu)(fu)清；南(nan)飛鴻·玖璽大(da)觀(guan)首(shou)付(fu)(fu)僅需(xu)(xu)5%，其余首(shou)付(fu)(fu)分3次還清；萬科·東望(wang)首(shou)期(qi)也僅需(xu)(xu)支(zhi)付(fu)(fu)10%的(de)首(shou)付(fu)(fu)。

另據美城機(ji)構統計，9月，西安預(yu)計將有(you)42盤(pan)8278套房源入市(shi)，主城區競爭(zheng)壓力進一步加大(da)，其中高新區共計9盤(pan)1400余(yu)套房源，供貨量(liang)最(zui)大(da)。

而在8月(yue)，高新(xin)區也(ye)是西安(an)新(xin)房(fang)(fang)成(cheng)交的主力。根據克而瑞陜西數據顯示，8月(yue)西安(an)全市成(cheng)交面積為77.92萬(wan)平(ping)方米(mi)，環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)4成(cheng)，其中(zhong)高新(xin)區成(cheng)交面積18.15萬(wan)平(ping)方米(mi)，占比(bi)(bi)29%；成(cheng)交均(jun)價則達到了25347元(yuan)/平(ping)方米(mi)，雙(shuang)雙(shuang)領跑。這也(ye)使得8月(yue)西安(an)新(xin)房(fang)(fang)價格持續上漲(zhang)(zhang)。9月(yue)15日(ri)，國家統(tong)計局發(fa)布的數據顯示，8月(yue)西安(an)新(xin)房(fang)(fang)價格環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)0.4%，同(tong)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)1.9%，環(huan)比(bi)(bi)漲(zhang)(zhang)幅和三(san)亞、海口并列全國第一(yi)。

不(bu)(bu)過需要指(zhi)出的(de)(de)是，在“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)認(ren)(ren)貸”已在全國近40個(ge)城(cheng)市施行(xing)時，目前西安還尚未官宣“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)認(ren)(ren)貸”。克(ke)而瑞陜西表示，此(ci)次(ci)二環區域的(de)(de)限(xian)購取消或將(jiang)(jiang)導致(zhi)西安市場的(de)(de)分(fen)化進一(yi)(yi)步(bu)加(jia)劇(ju)，減少了(le)限(xian)制的(de)(de)改善客(ke)戶進一(yi)(yi)步(bu)向主(zhu)城(cheng)集中，外圍區域的(de)(de)客(ke)戶將(jiang)(jiang)進一(yi)(yi)步(bu)被分(fen)流，“外冷內熱”的(de)(de)趨勢將(jiang)(jiang)進一(yi)(yi)步(bu)加(jia)劇(ju)。“但真正(zheng)釋放置(zhi)業需求，還需‘認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)認(ren)(ren)貸’首付(fu)、利率等政策的(de)(de)真正(zheng)全面落(luo)地(di)執行(xing)。”

（應受訪者(zhe)要求，文中王(wang)田(tian)、張娟、張宇為化名）