每(mei)經(jing)記者(zhe)｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜魏(wei)文藝     

近(jin)兩三年間，房(fang)地產行(xing)業經歷了前(qian)所(suo)未(wei)有的深度調整，房(fang)地產市場供需關系也呈現(xian)出前(qian)所(suo)未(wei)有的新格局(ju)。新形勢下，這(zhe)個(ge)10萬億級的巨量市場如何重回正軌？房(fang)地產企業風(feng)險是否已經出清？行(xing)業短(duan)期企穩之后又將(jiang)走向何方？

9月25日(ri)，在深圳(zhen)舉行(xing)的2023第十三屆中國價值地產(chan)年(nian)會(hui)上，每日(ri)經濟新聞聯合中國指數(shu)研究院重磅(bang)發布(bu)《2023房地產(chan)行(xing)業發展趨勢白(bai)皮(pi)書》（以下簡稱《白(bai)皮(pi)書》），從政(zheng)策(ce)研究、風險化解、市場研判和趨勢分析四(si)大(da)維度(du)全(quan)面剖析行(xing)業，并(bing)研判行(xing)業未來發展。

中(zhong)指研究院(yuan)常務(wu)副(fu)院(yuan)長(chang)、中(zhong)指控股(gu)CEO（首(shou)席(xi)執行(xing)官）黃瑜(yu)現場(chang)解讀《白皮書(shu)》時表示，“房(fang)地產行(xing)業仍(reng)然是十萬(wan)億級(ji)的(de)大市場(chang)，只不(bu)過核心(xin)城市的(de)聚集效應將更(geng)明顯。房(fang)企(qi)要抓(zhua)住政策窗口期加(jia)速銷(xiao)售回款、優化投資積極(ji)換倉，并且盤(pan)活(huo)存量，挖掘保(bao)租房(fang)的(de)市場(chang)有(you)機會，將存量非住宅改為(wei)保(bao)租房(fang)，爭取納保(bao)。在此過程中(zhong)要不(bu)斷(duan)探索新(xin)的(de)發展模式。”

中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)常務副院(yuan)長、中(zhong)指(zhi)控股CEO黃瑜現場(chang)解讀《2023房地產行業發(fa)展趨勢白(bai)皮書(shu)》 每(mei)經記者 張(zhang)建 攝

核心城市或迎“金九銀十”行情

房(fang)地產(chan)市場(chang)(chang)的(de)復(fu)蘇之路充滿(man)曲(qu)折，隨著疫(yi)情(qing)影(ying)響消退，2023年房(fang)地產(chan)市場(chang)(chang)在積(ji)壓(ya)需(xu)求集中釋放后，呈(cheng)現出先揚后抑、逐步探底的(de)降溫態勢(shi)。行業持續低迷以及風險的(de)積(ji)聚(ju)無(wu)疑(yi)對(dui)整個宏觀經(jing)濟(ji)、金融(rong)系統的(de)穩定均帶來了不利影(ying)響，穩定房(fang)地產(chan)市場(chang)(chang)對(dui)于穩定宏觀經(jing)濟(ji)大盤至關重(zhong)要。

7月24日，中央(yang)政治局會(hui)議為(wei)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)定調(diao)，明確提(ti)出“要切實防范(fan)化解(jie)重(zhong)點領域風險，適(shi)應我國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)供(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)發生重(zhong)大(da)變化的新形勢，適(shi)時調(diao)整優化房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)政策(ce)，因(yin)城施策(ce)用(yong)好政策(ce)工具(ju)箱，更好滿足居民剛性(xing)和改善(shan)性(xing)住房(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)，促進房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)平穩健康發展。”

多部委7月底以來從優化需求端購房(fang)政(zheng)策、支持(chi)房(fang)企(qi)融資、增加保(bao)障性住房(fang)建設、推(tui)進(jin)城中村(cun)改造等方面頻(pin)繁表(biao)態和落地(di)具體舉措，釋(shi)放(fang)積極(ji)信號，也為各地(di)優化樓市政(zheng)策打開了空間(jian)。

《白(bai)皮書》指(zhi)出，8月底(di)出臺的房地產政策主要有(you)三個核心(xin)：一是(shi)全面執行首套住房“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸(dai)(dai)”政策；二(er)是(shi)明(ming)確(que)下(xia)調首套、二(er)套首付比(bi)例(li)下(xia)限(xian)(xian)至20%和30%，下(xia)調二(er)套房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)(lv)下(xia)限(xian)(xian)至5年期以(yi)上LPR（貸(dai)(dai)款市場報價利率(lv)(lv)(lv)）+20基(ji)點(dian)；三是(shi)降低存量(liang)首套房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)(lv)。其中，首套房“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸(dai)(dai)”本質(zhi)是(shi)提(ti)高核心(xin)城(cheng)市居民杠桿率(lv)(lv)(lv)，讓(rang)仍(reng)具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動信貸(dai)(dai)需(xu)求恢復。

中央定調之后，各地政策出(chu)臺頻次有所(suo)加快，政策支(zhi)持(chi)力(li)度增強。北上廣深(shen)等30余省市(shi)落(luo)實首(shou)套房(fang)“認房(fang)不認貸”，南京(jing)、濟(ji)南、青(qing)島、鄭(zheng)州(zhou)、沈陽等多地相繼(ji)取消限(xian)(xian)購限(xian)(xian)售政策；同時各地多個城市(shi)出(chu)臺提高公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)額度、降低公(gong)積(ji)金(jin)首(shou)付比例、提取公(gong)積(ji)金(jin)用于支(zhi)付首(shou)付款(kuan)(kuan)、支(zhi)持(chi)“商(shang)轉公(gong)”貸款(kuan)(kuan)、異地公(gong)積(ji)金(jin)購房(fang)等政策。

北京上海(hai)市(shi)場情緒快速提升，熱(re)度(du)(du)明顯高于(yu)其他城市(shi)，根據中指監測，部(bu)分項目在政策(ce)出臺后(hou)第一個周末的(de)銷售(shou)(shou)量趕超8月(yue)(yue)全月(yue)(yue)銷售(shou)(shou)量。二手(shou)住宅(zhai)方面，8月(yue)(yue)重點城市(shi)市(shi)場活躍度(du)(du)繼續回(hui)落，多城市(shi)“認房不認貸”落地(di)后(hou)，重點城市(shi)二手(shou)房成交套(tao)數環比下(xia)降7.8%，同比增長6.6%，絕對規模仍處(chu)在今年2月(yue)(yue)以來周度(du)(du)低位。

《白皮書》預(yu)測，核心城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或(huo)(huo)將迎(ying)“金九銀十(shi)”行情，若(ruo)一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)限購(gou)等政(zheng)策不松動(dong)(dong)，預(yu)計待積壓的(de)購(gou)房需求釋放(fang)(fang)后，銷售市(shi)場或(huo)(huo)重新進入平靜期。從全國(guo)市(shi)場來(lai)看，當前(qian)優(you)化政(zheng)策落地(di)對全國(guo)市(shi)場的(de)帶動(dong)(dong)效果尚未明顯顯現(xian)，三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在(zai)市(shi)場預(yu)期漸穩之(zhi)下，以價(jia)(jia)換(huan)量或(huo)(huo)帶動(dong)(dong)需求釋放(fang)(fang)，價(jia)(jia)格短(duan)期或(huo)(huo)延續下跌(die)態勢。

出險房企應盡快恢復經營常態

2023年(nian)，房企風(feng)險出清加快房地產行業(ye)深度(du)調整。

疊(die)加(jia)經濟下(xia)行、銷售下(xia)滑、融資困難，民企(qi)(qi)(qi)債券違約(yue)頻發。《白(bai)皮(pi)書》統計，自2020年以來(lai)債務違約(yue)房(fang)企(qi)(qi)(qi)有(you)(you)68家。雖然自去年四季度以來(lai)政(zheng)策有(you)(you)所放松(song)，但(dan)融資開閘仍僅限于優質(zhi)房(fang)企(qi)(qi)(qi)及白(bai)名單房(fang)企(qi)(qi)(qi)，整體行業融資面仍然處于筑(zhu)底階段(duan)。8月底監管部(bu)門密集出臺的政(zheng)策利好，或將改善房(fang)企(qi)(qi)(qi)的現金流(liu)狀況，使得新增房(fang)企(qi)(qi)(qi)違約(yue)風險稍(shao)有(you)(you)降(jiang)低。

但與此同時(shi)，房企(qi)也(ye)通(tong)過債(zhai)務展期(qi)、以資抵債(zhai)和債(zhai)轉股等(deng)實現(xian)債(zhai)務重組，積(ji)極自救。此外(wai)，部(bu)分企(qi)業通(tong)過逆向混改等(deng)形式(shi)化解風險。《白皮(pi)書》指(zhi)出，對(dui)于出險房企(qi)而(er)言(yan)，通(tong)過債(zhai)務重組獲(huo)取寶貴時(shi)間后(hou)，仍需盡快(kuai)恢復正常(chang)經營狀態，改善經營現(xian)狀，回(hui)歸正軌(gui)。

在政策支持下，出險(xian)房(fang)企可以通過引入資方復(fu)工復(fu)產、加快(kuai)銷售促進回款(kuan)以及盡快(kuai)恢(hui)復(fu)組織機能，有效應對債務危機，逐步恢(hui)復(fu)經(jing)營。

如(ru)融創中國，去(qu)年在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟(ji)南(nan)等20個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)的近70個(ge)項目，已經獲批總數超百(bai)億元的紓困基金；2023年4月，佳兆業深圳(zhen)“天宸”項目在政府的指導下，引入國企深圳(zhen)市(shi)福田安城(cheng)(cheng)投(tou)資(zi)運營有(you)限責任公司進行合作。

新房銷(xiao)售面積進入見(jian)頂回落階段

隨著人口、城鎮(zhen)化水(shui)平等支撐住房需求釋放的動能逐漸(jian)減弱，近年來，市(shi)場供(gong)求關系發生了(le)重大變化，我國新房銷售面積也已進入見頂后的回(hui)落階段。

黃(huang)瑜指出，“首先，我(wo)國城(cheng)鎮人均(jun)住(zhu)(zhu)房(fang)面積已(yi)從不足(zu)20平(ping)方米提升至接(jie)近(jin)40平(ping)方米，2020年城(cheng)鎮家(jia)庭(ting)戶套戶比已(yi)超1套，人均(jun)超一(yi)間(jian)房(fang)，居民基本住(zhu)(zhu)房(fang)需求已(yi)得到滿足(zu)；第二，人口(kou)規模紅利接(jie)近(jin)尾聲，城(cheng)鎮化放緩；第三(san)，居民杠桿(gan)率已(yi)較(jiao)高(gao)，2022年我(wo)國住(zhu)(zhu)戶部門杠桿(gan)率為61.9%（2008年僅為17.9%），接(jie)近(jin)發達經(jing)濟體平(ping)均(jun)水平(ping)，未(wei)來進(jin)一(yi)步加杠桿(gan)空間(jian)有限。”

在此背景下，地區(qu)分化(hua)進一(yi)步顯現，優勢地區(qu)市(shi)(shi)場仍有拓展空間，改善性住房需求成(cheng)為市(shi)(shi)場關(guan)鍵支撐(cheng)。

以成(cheng)都(dou)、西安、鄭(zheng)州(zhou)、杭州(zhou)等城市(shi)為例(li)，2010~2020年(nian)人口(kou)增量超200萬(wan)，2022年(nian)這些(xie)城市(shi)人口(kou)集聚能力進一步(bu)顯(xian)現(xian)，其中(zhong)長(chang)(chang)沙、杭州(zhou)、合肥(fei)人口(kou)增量位居全國前(qian)三(san)，人口(kou)增加對房(fang)地產市(shi)場(chang)形成(cheng)較強支(zhi)撐。北上廣深四(si)個一線城市(shi)過去人口(kou)增長(chang)(chang)較快，2022年(nian)受多重因素影響，人口(kou)均下降，但一線城市(shi)人口(kou)規模大(da)，短期人口(kou)減(jian)少并不改變房(fang)地產市(shi)場(chang)中(zhong)長(chang)(chang)期發展潛力，住房(fang)需求具備較大(da)空間(jian)。

《白(bai)皮書》預測，未(wei)來3~5年(nian)內(nei)每(mei)年(nian)新房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)仍將維持一定規模(mo)，但難以突破2021年(nian)商(shang)品房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)17.9億平方米、住(zhu)宅銷售(shou)面(mian)積(ji)15.7億平方米的高點，市場(chang)將呈現(xian)總量回落、城市分(fen)化(hua)、需求分(fen)化(hua)的特(te)征，未(wei)來兩(liang)年(nian)商(shang)品住(zhu)宅年(nian)均銷售(shou)規模(mo)或(huo)在11億~12億平方米左右。

2023年仍是“保交樓”關鍵節點

《白皮書》指出(chu)，2023年仍是“保交(jiao)樓”的(de)關鍵節(jie)點。

在相關舉措不(bu)斷落實(shi)下(xia)，全國房屋竣(jun)(jun)工表現(xian)持續改善。2023年1~7月，房地(di)產(chan)開(kai)發企業施(shi)工面積(ji)同(tong)(tong)比下(xia)降(jiang)6.8%，新開(kai)工面積(ji)同(tong)(tong)比下(xia)降(jiang)24.5%，而(er)房地(di)產(chan)開(kai)發企業房屋竣(jun)(jun)工面積(ji)38405萬平方米(mi)，同(tong)(tong)比增長20.5%，其中，住(zhu)宅竣(jun)(jun)工面積(ji)27954萬平方米(mi)，同(tong)(tong)比增長20.8%。

在當(dang)前(qian)市場背景下(xia)，交付力(li)成(cheng)為(wei)企(qi)業(ye)(ye)最(zui)大的產品力(li)及品牌力(li)。從“保交付”底線到“高質量交付”目標，越(yue)來(lai)越(yue)多的企(qi)業(ye)(ye)開始(shi)探索實踐(jian)。2023上半年，有4家(jia)企(qi)業(ye)(ye)交付套(tao)數(shu)超十(shi)萬套(tao)，12家(jia)企(qi)業(ye)(ye)交付套(tao)數(shu)超五(wu)萬套(tao)。

2023年，房(fang)企重點圍繞產品落(luo)地及優(you)化服務兩大環節，搭建(jian)完善的(de)全周(zhou)期交付體(ti)系。在新的(de)市場形勢下，“穩”是關鍵、“新”是機(ji)遇，未(wei)來能(neng)夠平穩過渡到“新發展模(mo)式”的(de)房(fang)企才能(neng)始終站(zhan)在行業前列。

《白(bai)皮書》指出，房(fang)企既要(yao)腳踏實地，把構建安(an)全(quan)(quan)經營(ying)放到企業發展(zhan)核心重要(yao)位(wei)置，一切速度和(he)效益(yi)都要(yao)讓位(wei)給安(an)全(quan)(quan)質量；也要(yao)仰望星空，在(zai)市場變化(hua)中洞(dong)察潛(qian)力市場機會，結合自身稟賦精(jing)細化(hua)運營(ying)尋求長期發展(zhan)路徑。