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中(zhong)(zhong)駿集(ji)團控股（HK01966，股價0.255港元，市值10.77億港元；以下簡稱中(zhong)(zhong)駿集(ji)團）也進入境外債務(wu)管理了。

在今(jin)年8月4日(ri)支付了(le)一(yi)筆美(mei)(mei)元(yuan)債利(li)息的兩個月后，中駿集(ji)團(tuan)10月4日(ri)公告稱(cheng)，沒有(you)根(gen)據2021年3月22日(ri)簽訂(ding)的銀團(tuan)貸款協議支付已到期的本金(jin)和利(li)息共約6100萬美(mei)(mei)元(yuan)。同時，自10月5日(ri)上午9時起，中駿集(ji)團(tuan)4只未償還本金(jin)18億美(mei)(mei)元(yuan)的境外美(mei)(mei)元(yuan)優先(xian)票據暫停交(jiao)易，直至另行(xing)通知為(wei)止(zhi)。

中(zhong)駿集(ji)團(tuan)在公(gong)告中(zhong)表示(shi)，為確(que)(que)保(bao)(bao)公(gong)司長遠發展，并保(bao)(bao)障所有持份者的利益(yi)，確(que)(que)保(bao)(bao)物(wu)業(ye)交付(fu)及穩定業(ye)務營運面對行業(ye)的困境，“本集(ji)團(tuan)將(jiang)集(ji)中(zhong)資源確(que)(que)保(bao)(bao)已預售的物(wu)業(ye)竣工(gong)交付(fu)。”

4只境外票據暫停交易

此前，中駿(jun)集團(tuan)一直堅(jian)持(chi)償債，是(shi)少數堅(jian)持(chi)履約(yue)的民營房企(qi)之一。

今(jin)年以來，中駿集團先是(shi)于3月及4月份在境(jing)外市場(chang)回購和兌付了5億美元優先票據，并償(chang)還了于2023年8月到期的(de)5.4億元6.95%公司(si)債(zhai)券；8月4日，支付7000余萬(wan)美元債(zhai)利(li)息。

今年1月(yue)(yue)，中(zhong)駿(jun)集(ji)團(tuan)(tuan)成(cheng)功發(fa)行由“中(zhong)債增(zeng)”全(quan)額擔保的2023年度第一(yi)期中(zhong)期票據，利率4.1%、發(fa)行規模15億元(yuan)，成(cheng)為2023年首批獲(huo)(huo)得中(zhong)債增(zeng)支持成(cheng)功發(fa)債的民(min)營房企(qi)；8月(yue)(yue)，又(you)發(fa)行一(yi)筆(bi)7億元(yuan)的第二(er)期中(zhong)期票據，利率4.28%。此外(wai)，中(zhong)駿(jun)集(ji)團(tuan)(tuan)還(huan)在7月(yue)(yue)在境外(wai)獲(huo)(huo)批一(yi)筆(bi)本金為2.55億港元(yuan)及8910萬美元(yuan)的銀團(tuan)(tuan)貸款，用(yong)于借新還(huan)舊。

公(gong)告顯示，自2022年1月1日(ri)至公(gong)告日(ri)，中駿集團已償還境外債(zhai)務本金(jin)和利息共約15.6億美元。

2022年，中駿集(ji)團境(jing)內外(wai)公開市場累計(ji)償債近115億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，2023年4月與8月也分(fen)別再度償債5億(yi)(yi)(yi)美元(yuan)和5.4億(yi)(yi)(yi)元(yuan)人(ren)民幣。

“在(zai)償還以上公開(kai)市場的債務以后，集團債務結構得以進一步改善，但(dan)民營(ying)房企(qi)融資環境仍(reng)難以破局(ju)，流動(dong)性仍(reng)存巨(ju)大壓力。”中駿集團2023年(nian)半年(nian)報顯示，截至今年(nian)6月30日，中駿集團總債務已由(you)從2022年(nian)末(mo)的441.57億元降至379.35億元。

中駿集團(tuan)在公(gong)告中表示，“進入2023年第二季度，公(gong)司的(de)銷售持續下滑(hua)，流動資金緊張(zhang)狀況日益嚴峻，境外兌(dui)付債務壓力(li)持續增(zeng)加(jia)。即使本(ben)集團(tuan)竭盡(jin)全(quan)力(li)，流動現金及銀行存(cun)款可能無法(fa)履(lv)行當(dang)前和(he)日后義務所需。于本(ben)公(gong)告之日，本(ben)公(gong)司沒有(you)根據(ju)2021年3月22日簽訂的(de)銀團(tuan)貸款協議支(zhi)付已到期的(de)本(ben)金和(he)利息共(gong)約6100萬美元。”

根據公告(gao)，未支付貸款(kuan)已導(dao)致公司的境外(wai)美元(yuan)優先票據出現違約事件。“未支付貸款(kuan)可能會導(dao)致債權(quan)人根據相關(guan)融資(zi)的相應條款(kuan)要求(qiu)加(jia)快償(chang)還(huan)債務(wu)或采取行動。截(jie)至公告(gao)日(ri)，集團尚未收到(dao)有(you)關(guan)境外(wai)債權(quan)人要求(qiu)加(jia)快償(chang)還(huan)債務(wu)的任何通知(zhi)。”

公(gong)告顯示，自10月5日上午9時起，中(zhong)駿集團4只未償還本(ben)金18億美(mei)元的境外美(mei)元優先(xian)票據(ju)暫停交易(yi)，直至另行通(tong)知為止。

中駿集團表示，將盡快委(wei)聘外部顧問，協助本集團就現在的資本結構及(ji)流(liu)動性進行評(ping)估，并探索可(ke)行的全面(mian)解決(jue)方案(an)，以(yi)確保本集團的長遠發展(zhan)及(ji)保障所有持份者的利益。本公司(si)計劃(hua)積(ji)極與境外債權人溝通，爭(zheng)取(qu)他們的支持和理解，以(yi)期友好解決(jue)債務問題。

10月5日(ri)，穆迪將中(zhong)駿集(ji)團(tuan)的家(jia)族(zu)評級(ji)（CFR）從“Caa1”下調至“Ca”，并將該公司(si)的高級(ji)無抵(di)押評級(ji)從“Caa2”下調至“C”，展望(wang)仍(reng)為負面。

去化壓力拖累銷售回款

在今(jin)年以來百強(qiang)房企(qi)銷(xiao)售額整(zheng)體出現(xian)下行、區域(yu)城市分(fen)化加劇的大環境下，中駿集團仍在奮(fen)力搶抓(zhua)銷(xiao)售。

今年1~9月，中(zhong)駿集團以247億元的銷售額排在(zai)行業第46名，權益銷售占比(bi)為84%。

上半年，中駿集團共有80個在(zai)售(shou)項目(mu)，分布(bu)在(zai)50多個城市，杭(hang)州、北京兩地(di)仍是其銷(xiao)售(shou)的(de)主陣(zhen)地(di)，合約銷(xiao)售(shou)金額分別達到58.39億元和25.94億元，分別占比29.1%和12.95%。

但從土(tu)(tu)(tu)地布局上看，截(jie)至6月30日，中駿集(ji)團在一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)、二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)及三四線(xian)(xian)城市(shi)(shi)的(de)土(tu)(tu)(tu)地儲(chu)備成本(ben)分別占總土(tu)(tu)(tu)地儲(chu)備成本(ben)的(de)11.0%、54.7%及34.3%。而土(tu)(tu)(tu)儲(chu)成本(ben)則在一(yi)定(ding)(ding)程度(du)上反(fan)映了中駿集(ji)團當(dang)下的(de)布局結(jie)構。而重倉二三四線(xian)(xian)城市(shi)(shi)，意味著在市(shi)(shi)場下行期，中駿集(ji)團將面對更(geng)多的(de)銷售不確定(ding)(ding)性。

中駿(jun)集團也(ye)意識到一線(xian)(xian)及熱點(dian)二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)與其(qi)他(ta)城(cheng)市(shi)的(de)市(shi)場在繼(ji)續分化，一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)及熱點(dian)二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)土地(di)仍然吸引競投，而三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)在短期宏(hong)觀環境未見大幅(fu)改善的(de)情(qing)況下，市(shi)場去(qu)化仍然困難。

對于去化艱難的三四(si)線城(cheng)市，中駿(jun)集(ji)團只能通過(guo)“一盤一策”定價(jia)確(que)保流速；以樓棟新(xin)推和改(gai)善(shan)型產品推貨(huo)，小幅(fu)提價(jia)，修復利潤。

另一(yi)方面(mian)，中(zhong)駿集團的(de)(de)經營(ying)(ying)性業務占比較高，從一(yi)定程度上彌補(bu)了部分區(qu)域銷售的(de)(de)下行(xing)。今年上半年，中(zhong)駿集團商(shang)管營(ying)(ying)收增(zeng)加了6.2億元，歸母凈利(li)潤增(zeng)值1.4億元。其中(zhong)，北(bei)京西長安和唐(tang)山中(zhong)駿世界城開(kai)業，官方透露的(de)(de)招商(shang)率(lv)達到100%，開(kai)業率(lv)為99%。

中駿集團方面向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，“公司(si)也將全力做好保交(jiao)付工作，年內(nei)截止目(mu)前已實景呈現住宅近27000套，預計今年內(nei)實景呈現住宅近50000套，這一數據與(yu)2022年相同。”

在(zai)今年的(de)(de)年中工(gong)作會議上，中駿(jun)集(ji)團管理層再度(du)強調了“提效、降費(fei)、增(zeng)收(shou)”，并提出在(zai)注重客戶需求的(de)(de)基礎上，優(you)化效率和成本管控，推(tui)動服(fu)務性(xing)營(ying)收(shou)穩健增(zeng)長，進一步優(you)化投資(zi)(zi)回報。除了銷(xiao)售(shou)(shou)端充分挖掘產品(pin)價值，推(tui)動銷(xiao)售(shou)(shou)及回款(kuan)外，管理層要求優(you)先保障工(gong)程交付，確(que)保企業現金流安全，繼續力爭融資(zi)(zi)突(tu)破并提升資(zi)(zi)金效率。

對于住宅(zhai)開發(fa)的(de)重難點項(xiang)目(mu)(mu)，接(jie)近中駿集團的(de)人士表示，公(gong)司一(yi)(yi)直以來都比較重視產品，這兩年在(zai)一(yi)(yi)二(er)線城市的(de)項(xiang)目(mu)(mu)交付的(de)經驗，去想(xiang)辦法做(zuo)一(yi)(yi)些迭代，去適配更(geng)多(duo)項(xiang)目(mu)(mu)。

中(zhong)駿集團方面也透(tou)露，公司仍在積極優化資金(jin)安排，持續與債(zhai)權(quan)人(ren)溝通商討解決方案。

鏡鑒咨(zi)詢創始(shi)人張宏(hong)偉在分(fen)析中駿集團出險的(de)原(yuan)因(yin)時提(ti)到，“一方面(mian)是因(yin)為過(guo)去幾年下(xia)沉布(bu)局三四線城市(shi)，三四線城市(shi)去庫存壓力太大，即使是政策開始(shi)救市(shi)，市(shi)場銷售(shou)也很難那么快回(hui)暖，這(zhe)影響了(le)中駿集團的(de)銷售(shou)回(hui)款。”

“另一方面，中(zhong)駿集團在三(san)(san)四線(xian)(xian)城市的中(zhong)駿世界城沉淀了非當期項目(mu)開發的利潤(run)，這部分(fen)資(zi)金(jin)(jin)影響了企業的周轉(zhuan)能力(li)(li)。加上三(san)(san)四線(xian)(xian)城市的資(zi)金(jin)(jin)監管比(bi)例比(bi)極大，以三(san)(san)四線(xian)(xian)城市布局為主的房(fang)企遇到資(zi)金(jin)(jin)面壓力(li)(li)實屬正常。”張宏偉補充道。