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10月22日，記(ji)者從(cong)上(shang)海(hai)市房(fang)(fang)地(di)產交易中心“網上(shang)房(fang)(fang)地(di)產”獲(huo)悉，今年上(shang)海(hai)第十批次新(xin)建商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)近(jin)期(qi)將(jiang)上(shang)市，共有9240套房(fang)(fang)源(yuan)，備(bei)案均價為62567元/平方(fang)米。

據國家統計局最新(xin)數據，9月份上(shang)海新(xin)房(fang)價格環比漲(zhang)幅0.5%，領跑70城(cheng)，同比漲(zhang)幅也達到4.4%。此次(ci)入市的9240套新(xin)房(fang)，是否會對(dui)上(shang)海的新(xin)房(fang)市場產生新(xin)的壓力？

“第十批次新房源推(tui)出(chu)來(lai)(lai)，從企(qi)業(ye)(ye)角度(du)來(lai)(lai)講，今年(nian)最(zui)后兩個月肯定還是(shi)要去(qu)沖刺(ci)一下銷售(shou)業(ye)(ye)績的。因為(wei)其(qi)他弱能級城市(shi)銷售(shou)的狀況都(dou)不(bu)太好，企(qi)業(ye)(ye)必須要靠上海這種一線城市(shi)來(lai)(lai)完成銷售(shou)任務。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉當日通過微(wei)信接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪時表示，上(shang)海樓(lou)市的需求量相(xiang)對比其(qi)他城市要(yao)足(zu)，企業(ye)要(yao)趁現階(jie)段把(ba)(ba)供應做上(shang)去，最后(hou)兩個月把(ba)(ba)業(ye)績拉(la)升上(shang)去。

單價10萬+房源占14.4%

從(cong)上(shang)海第(di)十(shi)批(pi)次供應房(fang)源(yuan)情(qing)況來看，9240套房(fang)源(yuan)共涉及(ji)32個項目，總建筑面積約103.3萬平方米，備案(an)均價(jia)62567元/平方米，分(fen)布在浦(pu)東(dong)、徐匯、靜(jing)安、楊(yang)浦(pu)、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青(qing)浦(pu)、臨(lin)港(gang)11個區域(yu)。

在這32個(ge)項(xiang)目(mu)中，備案(an)均價(jia)在6萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)以(yi)下(xia)的(de)項(xiang)目(mu)共(gong)15個(ge)；6萬(wan)~10萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)的(de)項(xiang)目(mu)共(gong)12個(ge)；10萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)(mi)以(yi)上的(de)項(xiang)目(mu)共(gong)5個(ge)。

其中，備(bei)(bei)案均價(jia)最(zui)高的(de)項目是位(wei)于浦東新區(qu)的(de)前康大廈，達13.20萬元/平方(fang)米(mi)，入圍比為2.5；其次是位(wei)于徐匯(hui)區(qu)的(de)匯(hui)元雅苑（一(yi)期），備(bei)(bei)案均價(jia)為13.0414萬元/平方(fang)米(mi)，入圍比為2.5。

每經記者注(zhu)意到，32個(ge)項目(mu)中，共有5個(ge)“10萬元+”項目(mu)，供應套數合(he)計超過1300套，占本批次房(fang)源(yuan)的14.4%。

其中，位于(yu)徐匯(hui)(hui)區的兩個高端住宅項(xiang)目珺(jun)匯(hui)(hui)名邸（一期(qi)）和匯(hui)(hui)元(yuan)(yuan)雅苑（一期(qi)），均位于(yu)徐匯(hui)(hui)濱江板(ban)塊(kuai)，兩項(xiang)目開車相距僅4.3公里(li)，匯(hui)(hui)元(yuan)(yuan)雅苑更靠(kao)近中心地帶，但(dan)價格高出(chu)匯(hui)(hui)元(yuan)(yuan)雅苑7400元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。兩個項(xiang)目同批(pi)次(ci)入(ru)市，未(wei)來競爭(zheng)在所難免。

另一(yi)(yi)個“10萬(wan)元+”項目(mu)隅(yu)璟尚庭(ting)位于楊浦區內環內，也(ye)是楊浦區唯一(yi)(yi)一(yi)(yi)個入市新盤。該項目(mu)由(you)金(jin)隅(yu)集團開發，目(mu)前幾批次房(fang)源均已開盤售(shou)罄(qing)，此(ci)次入市的(de)是60套99平方米住(zhu)宅，去化壓(ya)力相(xiang)對較小。

值得(de)注意的(de)是，在(zai)第十批次(ci)供(gong)應(ying)房源(yuan)中(zhong)，遠郊項(xiang)目(mu)占比(bi)仍(reng)然非常(chang)大，其中(zhong)臨港兩項(xiang)目(mu)共有1373套房源(yuan)，金山兩項(xiang)目(mu)共計(ji)464套房源(yuan)，占本批次(ci)房源(yuan)的(de)近20%。在(zai)今(jin)年前(qian)三(san)季度上海遠郊多(duo)個(ge)樓盤項(xiang)目(mu)去化困難的(de)背景下，年末沖(chong)刺能否取得(de)好(hao)成績仍(reng)待(dai)檢驗。

“上海新房(fang)供應(ying)節(jie)奏在加快，供應(ying)體量(liang)在增加，該批次供應(ying)的(de)9240套新房(fang)源(yuan)，是今年(nian)以(yi)來上海供應(ying)最多(duo)的(de)一個批次。”

中指研究院上(shang)海數據總經理張文靜(jing)通過微信告訴(su)每經記者，上(shang)海新房的整體認購率正在(zai)下行，隨(sui)(sui)著供(gong)應(ying)量(liang)不斷增(zeng)加(jia)，預(yu)計市(shi)場繼續分(fen)化，部(bu)分(fen)供(gong)應(ying)量(liang)較多(duo)、能級較低的板塊(kuai)，新房的銷售(shou)將會面臨一定壓力。能級高(gao)的板塊(kuai)，隨(sui)(sui)著供(gong)應(ying)量(liang)增(zeng)加(jia)，銷售(shou)也有(you)可能增(zeng)加(jia)，好項(xiang)目應(ying)該還會有(you)市(shi)場。

上海9月新房價漲幅領跑

事實(shi)上(shang)，今年上(shang)海新房供應與(yu)市場(chang)整體(ti)下行節奏已經(jing)達成了某種(zhong)“默契”。

每經記者查閱“網上(shang)房(fang)地產”信息發現，盡管今年上(shang)海新房(fang)供應已達十(shi)個批(pi)次(ci)(ci)，但和2022年相比，每批(pi)次(ci)(ci)供應的房(fang)源數量均有明顯減少。

回顧2022年上海8個批(pi)(pi)次(ci)的新房供(gong)應(ying)，除第五批(pi)(pi)、第八批(pi)(pi)供(gong)應(ying)數量(liang)低于(yu)一萬套外（分別為(wei)9093套和7497套），其(qi)余六(liu)批(pi)(pi)次(ci)均超過萬套，并且在第七批(pi)(pi)次(ci)供(gong)應(ying)量(liang)增加到16060套，幾乎達到2023年單批(pi)(pi)次(ci)的三(san)倍。

上海中(zhong)原地(di)產分析認(ren)為，基于“認(ren)房不認(ren)貸”等(deng)利好(hao)政策(ce)的落地(di)，今(jin)年(nian)9月(yue)上海新建商品住宅成(cheng)(cheng)交(jiao)面積77.9萬(wan)平方米(mi)(mi)，環比增加39.6%。從交(jiao)易(yi)節奏來看，9月(yue)初(chu)低(di)開，周度成(cheng)(cheng)交(jiao)量剛過5萬(wan)平方米(mi)(mi)，之后開始小幅回升(sheng)，月(yue)中(zhong)成(cheng)(cheng)交(jiao)量達到20萬(wan)平方米(mi)(mi)，最后在(zai)翹尾效(xiao)應下(xia)沖至33萬(wan)平方米(mi)(mi)。

國家統計局的最新數據顯(xian)示(shi)，9月份上海(hai)新房價格環比漲(zhang)幅為0.5%，領跑70城。

“基(ji)于(yu)政策導向(xiang)，改善(shan)項目最(zui)活躍，尤其是大浦東、嘉(jia)定等交易主力區表(biao)現突出。成(cheng)交前十榜單中(zhong)，改善(shan)型(xing)產品占絕對主力，因此反映到(dao)房價(jia)指數上(shang)(shang)(shang)，上(shang)(shang)(shang)漲幅度較為(wei)顯(xian)著，這也使得上(shang)(shang)(shang)海成(cheng)為(wei)一線城市中(zhong)新房價(jia)格(ge)上(shang)(shang)(shang)漲最(zui)快的城市。”上(shang)(shang)(shang)海中(zhong)原(yuan)地產分(fen)析認為(wei)。

即便如此(ci)，未(wei)上(shang)(shang)市的(de)新房項目仍然充滿未(wei)知(zhi)。“真的(de)是有點難(nan)。”某(mou)知(zhi)名(ming)房企(qi)在上(shang)(shang)海的(de)項目營銷(xiao)總張(zhang)力(li)（化(hua)名(ming)）向每經記者(zhe)表示，“只能做(zuo)好自己，用更好的(de)產品(pin)，去回應市場。”

9月份(fen)成(cheng)交套(tao)數(shu)排在第(di)(di)一(yi)的(de)中建萬科理(li)想之地(di)位于嘉(jia)定馬(ma)陸，均價(jia)為(wei)50384元(yuan)(yuan)/平方(fang)米；第(di)(di)二(er)到第(di)(di)四(si)名均為(wei)10萬元(yuan)(yuan)+的(de)高(gao)端項(xiang)目(mu)，其中包括(kuo)單價(jia)16萬元(yuan)(yuan)+的(de)網(wang)紅盤(pan)云錦東(dong)方(fang)三期和13萬元(yuan)(yuan)+的(de)海玥黃浦灣。

“從(cong)8月底以來，其(qi)實(shi)上海市場需(xu)(xu)求和購(gou)買力最堅(jian)挺(ting)的(de)一批客(ke)戶(hu)，就是高端改善(shan)客(ke)戶(hu)，剛需(xu)(xu)可(ke)能(neng)比(bi)較理性，受到收入方面限制比(bi)較多；置(zhi)換改善(shan)可(ke)能(neng)受制于能(neng)不能(neng)成(cheng)功賣舊，對應8萬(wan)(wan)元、10萬(wan)(wan)元單價(jia)的(de)改善(shan)型客(ke)群(qun)，其(qi)實(shi)購(gou)買力還(huan)是相對比(bi)較堅(jian)挺(ting)的(de)。”張宏偉(wei)表(biao)示。