每經記者｜劉頌輝(hui)    每經編輯(ji)｜魏文藝    

10月22日(ri)，上海市(shi)房(fang)地產交易中心“網(wang)上房(fang)地產”發布(bu)了今年第十(shi)批(pi)次新建(jian)商品住房(fang)清單，共計9240套房(fang)源。

而(er)此前的(de)9月24日，上海推出第九批次新房源，共計29盤，7205套房源，總建(jian)筑面積84.8萬平方米。一個(ge)月過(guo)去(qu)了，該批次樓盤的(de)銷售(shou)情況(kuang)如(ru)何？

據(ju)《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至(zhi)10月23日，第九批次共(gong)有24個樓盤入市，僅有4個樓盤熱度較高而觸發積分制，分別是(shi)前(qian)灘百(bai)合園(yuan)、靜安天(tian)悅、華潤(run)前(qian)灘潤(run)璟和(he)理(li)想之地(di)，認購率最高達到549%。

同(tong)時，第九批次新盤(pan)中部分(fen)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)認(ren)購(gou)慘淡。如中建玖海云天項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)此(ci)次加推144套房源(yuan)，僅有3組認(ren)購(gou)，認(ren)購(gou)率僅2%；復(fu)地星愉灣項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)和金融(rong)街崇明(ming)金悅府項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)均因為認(ren)購(gou)人數不足，直接免去公證搖號。

僅4盤觸發積分制，認購率最高超5倍

據“網上房(fang)地產(chan)”官網，上海第九批次新房(fang)源備案均價62148元(yuan)/平方米，分布在浦東、靜安、普陀(tuo)、楊(yang)浦、寶山、嘉(jia)定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明(ming)、臨港(gang)12個區(qu)域。

其中，備案均價(jia)在6萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米以下的(de)項(xiang)目16個，面(mian)(mian)積占比約54.9%；6-10萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米以下的(de)項(xiang)目共8個，面(mian)(mian)積占比約28.3%；10萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米以上的(de)項(xiang)目共5個，面(mian)(mian)積占比約16.8%。

圖片來源：網上房地產

自9月24日起，該(gai)批次新盤趁著中(zhong)秋國(guo)慶長(chang)假(jia)紛(fen)紛(fen)開(kai)啟認(ren)購，開(kai)發商推(tui)出一系列營銷(xiao)活動吸引購房者。不(bu)過，在(zai)已(yi)經入市的24個樓盤中(zhong)，僅有4個樓盤熱度較高(gao)而觸發積分(fen)制(zhi)，分(fen)別是(shi)前灘百合園、靜安天(tian)悅(yue)、華(hua)潤前灘潤璟和理想(xiang)之地項目(mu)。

其(qi)中，位(wei)于(yu)浦東(dong)新區三林濱江板塊(kuai)的前灘百合園項(xiang)目，是2022年(nian)綠城中國通(tong)過產權(quan)交易從上海地(di)產集團手中拿(na)下的三林濱江10單元地(di)塊(kuai)。該(gai)項(xiang)目于(yu)9月(yue)30日-10月(yue)4日在東(dong)方體育大廈進行二(er)期項(xiang)目認購，共推出57套房(fang)源(yuan)，均價13.38萬元/平方米，313組購房(fang)者(zhe)簽訂購房(fang)籌(chou)意(yi)向(xiang)書，認購率達到(dao)該(gai)批次(ci)新房(fang)最高的549%。10月(yue)18日，該(gai)項(xiang)目正式開盤即售罄，總銷售金額達18.2億元。

同樣位于(yu)浦東新區(qu)前灘板塊的(de)華潤•前灘潤璟項(xiang)目(mu)也吸引了較高人氣，認(ren)購(gou)(gou)率達(da)278%。該項(xiang)目(mu)二期(qi)加推了171套低密度房源(yuan)，備案均(jun)價達(da)13萬元/平方米。9月30日(ri)-10月4日(ri)，該項(xiang)目(mu)在認(ren)購(gou)(gou)期(qi)間的(de)認(ren)購(gou)(gou)人數(shu)接近在售(shou)房源(yuan)的(de)3倍(bei)，達(da)到(dao)278%，開盤后(hou)即售(shou)罄。

在(zai)上(shang)海第九(jiu)批次集中供應新盤中，位于(yu)嘉定區(qu)的理想之地項(xiang)目，認購率(lv)達到262%，認購人數過千，是(shi)該批次唯一出現“千人搖”的樓盤。

上海普陀金茂府項目現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝攝 

新政效果減弱，市場仍處于弱勢盤整

相較于上述熱度較高而觸發積分制的項(xiang)目，第九批次新(xin)盤(pan)中也有(you)部分項(xiang)目認購慘(can)淡。

如位于臨港新片(pian)區(qu)滴水湖附近的(de)(de)中建玖海(hai)云(yun)天項(xiang)目，在(zai)9月1日上海(hai)官宣(xuan)“認房不認貸”前一日曾曝(pu)出售樓處熱(re)鬧非(fei)凡的(de)(de)視頻，而此次加推(tui)144套房源，僅有3組(zu)認購，認購率2%；金山區(qu)的(de)(de)復(fu)地星愉灣項(xiang)目以(yi)及(ji)崇明區(qu)的(de)(de)金融街(jie)崇明金悅府(fu)項(xiang)目，均因為認購人(ren)數不足，直接免(mian)去公證搖號。

上海中(zhong)原(yuan)地(di)產市場分(fen)析師盧文曦向每(mei)經記者表(biao)示(shi)，政策(ce)利好(hao)帶來的(de)一波看房、認定高峰過(guo)去(qu)后(hou)，市場焦慮情緒開始(shi)抬頭。樓(lou)盤(pan)營銷(xiao)節奏(zou)雖然(ran)回歸，但“銀十”樓(lou)市的(de)成交速度并沒有恢復到正常水(shui)平(ping)，不(bu)少(shao)項目有認籌，但是觸發積(ji)分(fen)制的(de)項目繼續在低位，并且有不(bu)少(shao)樓(lou)盤(pan)入圍的(de)分(fen)數(shu)線低于(yu)預期，這些指標(biao)都說明市場還處(chu)于(yu)弱勢盤(pan)整。

“樓市陷入(ru)對(dui)(dui)政策的觀望，期待有政策落地，然后觀察市場反應后才決定(ding)是(shi)否(fou)入(ru)市，大家對(dui)(dui)未來信(xin)心不足。”盧(lu)文(wen)曦補充道。

國(guo)慶長假期間(jian)，位于臨港主城(cheng)區103片區的中建(jian)玖海(hai)云天項目啟動認(ren)購，加推144套戶(hu)型面(mian)積為93-160平方米(mi)的房源，備案均價34000元(yuan)/平方米(mi)。10月(yue)1日(ri)，據該項目開發(fa)商上海(hai)昇(sheng)澄(cheng)置業(ye)有(you)限公(gong)司發(fa)布的公(gong)告，累計僅(jin)錄(lu)得3組意(yi)向認(ren)購客戶(hu)，認(ren)購率僅(jin)2%。

上海商品住宅成交TOP10（10月16日-22日） 來源:網上房地產（上海中原地產整理）

據(ju)上海(hai)中原地產(chan)數據(ju)，國慶長(chang)假后首(shou)周(zhou)（10月(yue)9日-15日），上海(hai)新建商(shang)品(pin)住(zhu)宅成交面積3.44萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，環(huan)比增加128.11%，樓市成交開始反(fan)彈(dan)，但絕對量并不大(da)(da)。上周(zhou)（10月(yue)16日-22日），上海(hai)新建商(shang)品(pin)住(zhu)宅成交面積14.54萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，環(huan)比增加322.73%，樓市成交延(yan)續反(fan)彈(dan)走(zou)勢，大(da)(da)部分區成交回升，部分交易活躍區基本(ben)恢復(fu)到(dao)合理水平(ping)(ping)。不過(guo)，上海(hai)傳統的交易大(da)(da)區青浦和(he)松江繼(ji)續在5000平(ping)(ping)方米(mi)以下震蕩(dang)運(yun)行，還沒有恢復(fu)到(dao)正常狀態。

在盧文曦看(kan)來，供(gong)應是新房(fang)成(cheng)交(jiao)能否持(chi)(chi)續反彈的先決條件(jian)，供(gong)應回補推動近(jin)期(qi)部分(fen)區(qu)域成(cheng)交(jiao)向上。上海第十批次新房(fang)源將(jiang)投放超過(guo)9千套房(fang)源，投放量相當充分(fen)。預期(qi)網紅盤(pan)會給目(mu)前市場帶來興奮點，提升市場關注度。“預計后續成(cheng)交(jiao)還(huan)會保持(chi)(chi)反彈走勢，再(zai)疊加月末的翹(qiao)尾(wei)效(xiao)應，交(jiao)易量有望(wang)回升至20萬平方米以(yi)上。”

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封(feng)面圖(tu)片來源：每日經濟新(xin)聞 資(zi)料圖(tu)