每經(jing)記者｜王晶(jing)    每經(jing)編輯(ji)｜梁梟    

“房(fang)子還能(neng)不(bu)能(neng)買？”“對于現在有購房(fang)需(xu)求的人群，你有什么建(jian)議？”

面對《每日經濟新聞(wen)》記者的(de)提問，馮(feng)侖表示：“對于剛需來說，需要(yao)且有(you)能力(li)，可以(yi)買；不(bu)過，對于投資(zi)來說，面對這樣(yang)一(yi)個轉型的(de)市場——減量減速(su)減價，肯定不(bu)是投資(zi)性（買房）的(de)好時期(qi)。”

提到馮侖，對商(shang)界(jie)熟悉的讀者應該并不陌生。從海南淘(tao)金，到與潘(pan)石(shi)屹、易(yi)小迪等人(ren)聯合創辦萬通地(di)產(chan)(chan)，他見(jian)證了(le)中國房地(di)產(chan)(chan)的黃金時代。后(hou)又(you)成立御風集(ji)團，五十多歲再創業轉型做(zuo)醫療(liao)健康，58歲發射國內(nei)首顆私(si)人(ren)衛星，63歲開始直播帶貨賣書……創業四十余年，從商(shang)經歷頗為豐富。

在企(qi)業(ye)界，馮侖被稱(cheng)為(wei)“地產思想家(jia)”；在網上，他又被稱(cheng)為(wei)“商界段子(zi)手”。馮侖說話詼諧風趣(qu)，善用通俗易懂(dong)幽(you)默的方式講(jiang)道(dao)理。近日(ri)，記者在2023亞布力中國企(qi)業(ye)家(jia)論壇廈(sha)門峰會期間線下采訪(fang)了馮侖，他就房地產領域的問題發(fa)表了自己的看法。

馮(feng)侖在活動現場 圖片來源(yuan)：每(mei)經記者 王晶 攝

馮侖認為，房價的走勢取(qu)決于(yu)人(ren)均(jun)收入、人(ren)口增量(liang)、城鎮化(hua)率、人(ren)均(jun)住宅面積等(deng)多種因素。基于(yu)國(guo)(guo)際(ji)經(jing)驗，他談道(dao)：“當(dang)一個國(guo)(guo)家的人(ren)均(jun)GDP（國(guo)(guo)內生產(chan)總(zong)值）達到(dao)1萬～1.2萬美元(yuan)左(zuo)右時(shi)，城鎮化(hua)率通常超(chao)過50%，人(ren)口凈(jing)增長為0，城市基礎設施(shi)已經(jing)相對比(bi)較完善，并且人(ren)均(jun)住宅面積達到(dao)30、40平方米，此時(shi)住宅的增長就(jiu)結束(shu)了(le)。這個階段，給(gei)不給(gei)政策它（房地產(chan)）都這樣。”

未來中國房企將減少九成

日前，國家(jia)統計局發(fa)(fa)布(bu)了2023年(nian)1～9月份(fen)全(quan)國房(fang)地(di)產市場基本情(qing)況。1～9月份(fen)，全(quan)國房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)87269億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)9.1%，其中，住(zhu)(zhu)宅投資(zi)66279億元(yuan)，下降(jiang)8.4%。商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售和待(dai)售情(qing)況方面，1～9月份(fen)，商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售面積84806萬平方米，同比(bi)下降(jiang)7.5%，其中住(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售面積下降(jiang)6.3%。商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售額(e)89070億元(yuan)，下降(jiang)4.6%，其中住(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售額(e)下降(jiang)3.2%。

不(bu)過，隨(sui)著“認房(fang)不(bu)認貸”政策逐步落實(shi)，以及(ji)多(duo)個重點(dian)二線城市限購(gou)松綁，9月單月銷(xiao)售數(shu)據(ju)加速(su)改善，環比漲超(chao)四成。數(shu)據(ju)顯示(shi)，9月全國商品(pin)房(fang)銷(xiao)售面積10857萬平方米，環比上升46.99%，同比下(xia)降(jiang)19.77%；銷(xiao)售金額為10912億元(yuan)，環比上升41.57%，同比下(xia)降(jiang)19.23%。

從數據來看(kan)，房(fang)地產(chan)優化政(zheng)策帶來了一(yi)些積(ji)極效應，但從全年(nian)來看(kan)，全國房(fang)地產(chan)開發投資額同比降幅(fu)仍較大。

馮侖表示，人(ren)均GDP1萬美元以下(xia)被稱為(wei)“房地產(chan)的開(kai)發時(shi)代”或者是(shi)(shi)“住(zhu)宅地產(chan)的開(kai)發時(shi)代”，走的是(shi)(shi)高(gao)周轉(zhuan)、高(gao)杠桿(gan)、高(gao)回(hui)報的路子(zi)；現在已經(jing)進入“后開(kai)發時(shi)代”，房地產(chan)的主導產(chan)品開(kai)始從(cong)住(zhu)宅轉(zhuan)向非住(zhu)宅。

馮侖認為，未(wei)來(lai)穩健下(xia)來(lai)的(de)健康(kang)房地產(chan)市場規模(mo)在8～10萬億(yi)元。“大(da)約比2019年(nian)減(jian)一(yi)半，這就是未(wei)來(lai)5～10年(nian)常態(tai)化的(de)東(dong)西。在這個(ge)體量(liang)之(zhi)下(xia)，國內的(de)地產(chan)公司預計(ji)會(hui)由10萬家減(jian)少至1萬家以下(xia)，只要活下(xia)來(lai)的(de)企業(ye)，未(wei)來(lai)的(de)生意一(yi)定是更好做的(de)。”

馮(feng)侖(lun) 圖(tu)片來(lai)源(yuan)：視(shi)覺中國-VCG111350772435

那么，能夠穿越周(zhou)期、經受(shou)不(bu)同時代(dai)的各(ge)種(zhong)考驗和挑戰(zhan)，活得久并且活得好的企業(ye)，需要具備哪些(xie)特(te)質？“產品(pin)做得好的，簡單、專注(zhu)、持(chi)久；另一類是區域市場的龍頭，負債率比較(jiao)低。”馮侖(lun)結(jie)合多年觀察總(zong)結(jie)道(dao)。

此外，談(tan)及房企“爆(bao)雷”事件接連不(bu)(bu)斷時，馮侖分析，主要有兩(liang)大(da)因素，即市場因素和非(fei)市場因素。“前者主要是(shi)公司財務政策太激進、管理(li)粗(cu)放、價值觀(guan)急功(gong)近利等等，造(zao)成公司負債太高，現金流轉不(bu)(bu)動導致(zhi)公司‘爆(bao)雷’；后(hou)者主要是(shi)疫情(qing)導致(zhi)的(de)。然而，現在發生(sheng)‘爆(bao)雷’，剛好(hao)是(shi)兩(liang)個因素疊加到一(yi)起，大(da)家把責任都歸(gui)咎于（‘爆(bao)雷’）地產公司老板(ban)，其(qi)實不(bu)(bu)完全(quan)是(shi)。”

如今，在保交樓的基(ji)礎上(shang)，馮(feng)侖(lun)鼓勵要多用市(shi)場化(hua)的手段來應對房企“爆雷”問題，比如讓企業(ye)的資產(chan)市(shi)場化(hua)打(da)折處(chu)置(zhi)。業(ye)主（提起(qi)）訴訟，公司也可(ke)以合法合規地(di)破產(chan)清(qing)算等。

房地產進入“后開發時代”

曾經(jing)“高(gao)(gao)增長、高(gao)(gao)杠桿、高(gao)(gao)周(zhou)轉、高(gao)(gao)回報”的地產法則失靈，房地產市場回歸理性(xing)，未來產業如(ru)何(he)轉型呢？

在(zai)馮侖看來，“整個房地產(chan)(chan)的主(zhu)導產(chan)(chan)品(pin)開始從住宅轉(zhuan)向非(fei)住宅，會有(you)七大(da)類產(chan)(chan)品(pin)，包括：辦公(gong)、商業、酒店(dian)(dian)、物(wu)流倉(cang)儲(chu)、醫療健(jian)康、教育(yu)研發、公(gong)共(gong)物(wu)業。”據(ju)悉(xi)，目前(qian)御風集團(tuan)主(zhu)要聚焦四大(da)產(chan)(chan)品(pin)，即健(jian)康公(gong)寓(yu)、療愈酒店(dian)(dian)、大(da)健(jian)康產(chan)(chan)業園、健(jian)康生活館。

與過去“掙(zheng)快錢(qian)(qian)”相比，馮侖坦言，現在是(shi)(shi)“掙(zheng)長(chang)錢(qian)(qian)、掙(zheng)小錢(qian)(qian)”。“我們四個產品都(dou)盈利(li)，已經(jing)不(bu)是(shi)(shi)高杠桿、負債的方(fang)式去開買地開發了。比如(ru)，我們拿來園區做運營管理(li)，園區的管理(li)費、租金(jin)差額都(dou)不(bu)是(shi)(shi)很多(duo)，但(dan)是(shi)(shi)也賺錢(qian)(qian)。”

在評估(gu)項目的(de)(de)選(xuan)址時，馮侖稱，比較聚焦。“今年大(da)概（出差）八九十次，簡單說，就去(qu)江浙滬、廣深和珠(zhu)海(hai)，要么在北京待(dai)著。”他認(ren)為，民營企業(ye)對于市(shi)場的(de)(de)變(bian)化最敏感，做(zuo)生意的(de)(de)人還是聚焦在經濟比較發達的(de)(de)地方。

“我現在干三件(jian)事：第一，看別(bie)(bie)人(ren)看不(bu)見的(de)(de)地方；第二(er)，算別(bie)(bie)人(ren)算不(bu)清的(de)(de)賬(zhang)；第三，做別(bie)(bie)人(ren)不(bu)做的(de)(de)事情(qing)。”馮(feng)侖總結道。他較(jiao)為樂觀地判斷，“按照這種方式，我們(men)（御風(feng)集團）至少再活10～20年(nian)應該沒問題。”

封面圖片(pian)來源：視(shi)覺中國-VCG111350772435