每(mei)經記者｜李蕾  ;  每(mei)經編輯(ji)｜彭水萍    

上(shang)周，公募REITs（不動產投(tou)(tou)資(zi)信托(tuo)基(ji)(ji)金）市場(chang)再迎重磅消息。10月26日，證監會和滬深交(jiao)易(yi)所官網顯示，共4只消費(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設施公募REITs產品已正(zheng)式(shi)提交(jiao)申報材料，項目狀態顯示為已受理，資(zi)產類(lei)型包括購物(wu)中心(xin)、社區商(shang)業等，這也意味(wei)著離(li)首批消費(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設施REITs正(zheng)式(shi)和投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)見面又更近(jin)一(yi)步。

有專業投資者指出，消費(fei)REITs的(de)(de)(de)推進(jin)一(yi)(yi)方(fang)面可提(ti)(ti)升市場關(guan)注(zhu)度，為(wei)投資者提(ti)(ti)供更為(wei)豐富的(de)(de)(de)選擇空間；另一(yi)(yi)方(fang)面REITs的(de)(de)(de)價格(ge)發現功能將釋放原(yuan)始權益人(ren)資產的(de)(de)(de)價值(zhi)重(zhong)估潛力，提(ti)(ti)升一(yi)(yi)級市場交易活躍度，一(yi)(yi)二級聯動促進(jin)REITs市場多層次發展。

二級市(shi)場表(biao)現方面(mian)，上(shang)周(zhou)也出現明顯的(de)(de)回暖(nuan)趨(qu)勢(shi)。Wind（萬得）數(shu)據顯示，全市(shi)場已上(shang)市(shi)的(de)(de)29只(zhi)產(chan)品(pin)中，環比上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)(de)有10只(zhi)，其中華夏北京保障(zhang)房REIT、中金安(an)徽交控REIT和(he)國(guo)金中國(guo)鐵建高速REIT領漲(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)幅分別(bie)為(wei)3.1%、1.4%和(he)1.33%；環比下跌的(de)(de)則為(wei)17只(zhi)，其中華夏杭(hang)州和(he)達高科產(chan)園REIT、華安(an)張(zhang)江光(guang)大園REIT和(he)東吳蘇園產(chan)業(ye)REIT領跌，跌幅分別(bie)為(wei)2.86%、1.87%和(he)1.41%；還有2只(zhi)產(chan)品(pin)與前一周(zhou)表(biao)現持(chi)平。

行(xing)業方面，10月(yue)27日，在證監會指(zhi)(zhi)導(dao)下(xia)，滬(hu)深兩市(shi)交易(yi)所(suo)發布《公開(kai)募集基(ji)礎設施證券投資基(ji)金業務指(zhi)(zhi)引第5號——臨時(shi)報(bao)告（試行(xing)）》（以下(xia)簡稱《臨時(shi)報(bao)告指(zhi)(zhi)引》），主(zhu)(zhu)要從壓實(shi)主(zhu)(zhu)體披露責(ze)任、突(tu)出穿透式監管特色、強化運作管理職責(ze)等三方面，對(dui)REIT項目的(de)臨時(shi)報(bao)告進行(xing)了規范化指(zhi)(zhi)引，也(ye)引發行(xing)業廣(guang)泛關(guan)注與熱議(yi)。

二級市場表現快速回溫

經(jing)歷幾周大幅調整，上周公(gong)募REITs在(zai)二(er)級市場的(de)表現(xian)終于(yu)出(chu)現(xian)回暖趨勢。

首先是中金(jin)山東(dong)(dong)高速REIT于10月(yue)27日開始(shi)上(shang)市交(jiao)易，因(yin)此全市場上(shang)市產(chan)品增加至(zhi)29只(zhi)。Wind數據顯示，這29只(zhi)產(chan)品中環比上(shang)漲的有(you)10只(zhi)，其中華(hua)夏(xia)北京保障房REIT、中金(jin)安徽交(jiao)控REIT和(he)國(guo)金(jin)中國(guo)鐵(tie)建高速REIT領(ling)漲，漲幅(fu)分(fen)別為(wei)3.1%、1.4%和(he)1.33%。相比之下，上(shang)周環比下跌(die)(die)的有(you)17只(zhi)，跌(die)(die)幅(fu)也有(you)所(suo)收窄(zhai)。其中華(hua)夏(xia)杭州和(he)達高科產(chan)園REIT、華(hua)安張江光大園REIT和(he)東(dong)(dong)吳(wu)蘇(su)園產(chan)業REIT領(ling)跌(die)(die)，跌(die)(die)幅(fu)分(fen)別為(wei)2.86%、1.87%和(he)1.41%。

流(liu)動(dong)性方面(mian)，上周(zhou)公(gong)募(mu)REITs總(zong)體成交活躍度上行。

德(de)邦證(zheng)券(quan)報(bao)告顯(xian)示，上周REITs總成(cheng)交(jiao)額為2.78億(yi)元，環(huan)(huan)比上升22.3%；其中產權(quan)和(he)經營權(quan)成(cheng)交(jiao)額分(fen)別(bie)為1.58億(yi)元和(he)1.2億(yi)元，環(huan)(huan)比分(fen)別(bie)增加了14.1%和(he)35.1%。細(xi)分(fen)來看(kan)，園區基(ji)礎(chu)設(she)施、能源基(ji)礎(chu)設(she)施、倉儲物(wu)流、保障性租賃住房、生態(tai)環(huan)(huan)保、交(jiao)通基(ji)礎(chu)設(she)施類REITs上周的成(cheng)交(jiao)額分(fen)別(bie)為0.89億(yi)、0.4億(yi)、0.34億(yi)、0.21億(yi)、0.18億(yi)、0.76億(yi)元，環(huan)(huan)比分(fen)別(bie)變化了5%、80.4%、44.7%、-15.8%、93%、21.5%。

其中，上周成交額最大的REITs類型(xing)是園區基礎設施，占(zhan)比達到32%。

換手率(lv)方面，上周REITs換手率(lv)為4.3%，環(huan)(huan)比上升了12.5%，顯(xian)示出市場活躍度的增加(jia)。其中，產權(quan)和(he)經(jing)營權(quan)換手率(lv)分別為4.5%和(he)3.8%，環(huan)(huan)比分別增加(jia)了13.3%和(he)44.3%。

商業地產存量市場龐大

上(shang)周最受(shou)市場關(guan)注的消息(xi)莫過于首批4單消費REITS獲受(shou)理(li)。

10月20日，為進一步拓寬基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)領(ling)域不(bu)動產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金（REITs）試點資(zi)產(chan)范圍，證監會發布了(le)《關(guan)于修改(gai)〈公開募集基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)證券投資(zi)基(ji)(ji)金指引（試行）〉第五(wu)十條的決(jue)定》，將公募REITs試點資(zi)產(chan)類型拓展至消(xiao)費基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)，自發布之日起(qi)施(shi)行。

僅不到一周，國(guo)內首(shou)批消費(fei)基礎設施公募(mu)REITs即(ji)完成申報，意味著(zhu)首(shou)批消費(fei)基礎設施公募(mu)REITs項目已箭在弦上。

公開資(zi)料(liao)顯示，這4只消費REITs分別是嘉實物美消費REIT、華(hua)夏(xia)金(jin)茂購(gou)物中(zhong)(zhong)心REIT、華(hua)夏(xia)華(hua)潤(run)商業(ye)資(zi)產REIT和中(zhong)(zhong)金(jin)印力消費REIT。底層資(zi)產包括3個購(gou)物中(zhong)(zhong)心（印力REIT、華(hua)潤(run)REIT、金(jin)茂REIT）和4個以超市為主(zhu)力店(dian)的社(she)區(qu)商業(ye)物業(ye)（物美REIT）。

據各基金公告，首批4只消(xiao)費類基礎(chu)設(she)施REITs底層資(zi)產合計(ji)評估價值為143億元(yuan)，預計(ji)募資(zi)127億元(yuan)。

中信建投指(zhi)出，首批(pi)4單消費(fei)(fei)REITS獲(huo)受理(li)，意味著自3月發(fa)改委及(ji)證(zheng)監會提(ti)(ti)出研究支持消費(fei)(fei)基礎設施發(fa)行REIT后(hou)推(tui)進迅(xun)速(su)，即將形成成果。消費(fei)(fei)REITs的推(tui)進一(yi)(yi)方面(mian)可提(ti)(ti)升市(shi)場關注度，為投資(zi)者(zhe)提(ti)(ti)供更(geng)為豐(feng)富(fu)的選擇空間；另一(yi)(yi)方面(mian)REITs的價格發(fa)現功能將釋放(fang)原始(shi)權益人資(zi)產的價值重估潛力，提(ti)(ti)升一(yi)(yi)級(ji)市(shi)場交易活躍度，一(yi)(yi)二級(ji)聯(lian)動促(cu)進REITs市(shi)場多(duo)層次發(fa)展。

國金證券也在(zai)報告中表示，我國商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)存量市場龐大(da)，商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)REITs的落地能夠盤活存量資(zi)產(chan)(chan)，還(huan)能實(shi)現資(zi)金周轉回籠(long)，為房企注(zhu)入流(liu)動性(xing)；同時(shi)信號意義重(zhong)大(da)，政策支持資(zi)本市場助力盤活商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)，改善流(liu)動性(xing)，提振了后續企業(ye)的發行信心(xin)；還(huan)能為開發商(shang)轉型成(cheng)為不(bu)動產(chan)(chan)運營(ying)商(shang)提供(gong)途徑，助力房地產(chan)(chan)市場實(shi)現健康發展。