每經記者(zhe)｜陳(chen) 利    每經編輯(ji)｜魏文(wen)藝(yi)    

經(jing)歷(li)了(le)10月的短暫回(hui)暖后，11月樓市又(you)降溫了(le)。

中(zhong)指研究院(yuan)監測數據顯示，11月(yue)樓市(shi)成交量整體同(tong)(tong)環(huan)(huan)比(bi)(bi)均(jun)下(xia)(xia)(xia)(xia)降。其中(zhong)，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成交面積環(huan)(huan)比(bi)(bi)小幅(fu)上(shang)漲1.23%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)23.59%；其中(zhong)上(shang)海以12.31%領漲，北京下(xia)(xia)(xia)(xia)跌(die)18.86%。二線(xian)代表城(cheng)(cheng)市(shi)成交面積同(tong)(tong)環(huan)(huan)比(bi)(bi)分(fen)別(bie)下(xia)(xia)(xia)(xia)降19.79%和18.01%，其中(zhong)武漢跌(die)幅(fu)顯著，達(da)58.71%。四線(xian)代表城(cheng)(cheng)市(shi)成交面積環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲2.78%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)跌(die)幅(fu)為26.78%。

視覺中國圖

據克(ke)而瑞統計(ji)數據，11月重(zhong)點30城新(xin)房供應環比上(shang)漲30%，為(wei)年(nian)終沖刺積極備貨，但成交量在前期集(ji)中放量后回落，環比下降12%，同(tong)比減少3%，累計(ji)同(tong)比增(zeng)幅較10月持(chi)續(xu)收窄0.4個百分點至1.72%。

相較于新房市(shi)場(chang)，二(er)手(shou)房市(shi)場(chang)的表(biao)現則是(shi)另一番景象。克而瑞(rui)數據顯示，11月17個重(zhong)點城市(shi)二(er)手(shou)房成交面(mian)積預計為682萬平方米(mi)，環比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)4%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)22%。前(qian)11個月，二(er)手(shou)房累計成交7718萬平方米(mi)，累計同(tong)(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)32%。

新房成交量繼續下跌

新房市場(chang)整體熱度下降已是(shi)不爭的事實。

克而瑞監測數據顯示(shi)，11月(yue)30個重點(dian)城(cheng)市成交(jiao)面積為(wei)1261萬平方(fang)米，環比(bi)下降12%，同(tong)比(bi)微降3%。前11個月(yue)累計(ji)同(tong)比(bi)微增1.72%，增幅較10月(yue)持續收窄0.4個百分點(dian)。

具體(ti)(ti)來看，一線城(cheng)市整體(ti)(ti)供應(ying)面積達到約263萬平方米，環比增(zeng)長44%，同比下降14%。京滬(hu)放量(liang)(liang)尤為明顯，與前11個月的(de)月均(jun)供應(ying)量(liang)(liang)相(xiang)比增(zeng)長三成，其中，上海(hai)新盤供應(ying)規模進(jin)一步沖高，突破100萬平方米；但廣(guang)州、深(shen)圳供應(ying)量(liang)(liang)仍不及月均(jun)值(zhi)，放量(liang)(liang)程(cheng)度(du)相(xiang)對有限。

不過，盡管供應(ying)量(liang)有(you)所上漲，但成(cheng)(cheng)交量(liang)并(bing)未因此而增(zeng)長(chang)。以北(bei)京(jing)為例，中指研究(jiu)院(yuan)數據(ju)顯示，11月剛(gang)需改善類型(xing)產品仍占市(shi)場成(cheng)(cheng)交主體，重(zhong)點監測的7個純新開樓盤(pan)項目(mu)中6個項目(mu)開盤(pan)去(qu)化(hua)率超60%，香山(shan)樾整(zheng)體去(qu)化(hua)率僅(jin)有(you)26%，當月新建商(shang)品住宅成(cheng)(cheng)交約50萬平方(fang)米，環比(bi)下(xia)降約15%，同比(bi)下(xia)降約一成(cheng)(cheng)，這已是北(bei)京(jing)新房成(cheng)(cheng)交量(liang)連續2個月回落(luo)。

杭州也是(shi)如此(ci)。11月杭州全市(shi)商品房供應面(mian)積約為128萬平方(fang)米(mi)，較去年同期縮減29%；成交面(mian)積僅99萬平方(fang)米(mi)，同比回落21%。11月中旬以來，盡管(guan)部(bu)分(fen)房企提前開(kai)啟(qi)年終沖(chong)刺，供應量再度(du)走高(gao)，但成交數據依然水(shui)波不興。

從開盤(pan)情況來看(kan)，杭州(zhou)市(shi)場11月整(zheng)體新開盤(pan)去(qu)化(hua)乏力，僅個別高關注度板(ban)塊保持活(huo)躍度。除了江(jiang)灣新城(cheng)、濱(bin)江(jiang)浦沿(yan)等(deng)板(ban)塊能(neng)做(zuo)到100%去(qu)化(hua)，良渚(zhu)、蕭山新街(jie)等(deng)熱點(dian)板(ban)塊能(neng)實現九成去(qu)化(hua)，其余大(da)多數(shu)板(ban)塊新開盤(pan)去(qu)化(hua)率不足六(liu)成。

需(xu)要(yao)指出(chu)的(de)是(shi)，11月(yue)退熱(re)最為明顯的(de)當屬武(wu)漢(han)(han)。克而瑞(rui)監測數(shu)據顯示，11月(yue)武(wu)漢(han)(han)新房成交面積僅約50萬平(ping)方(fang)米(mi)，環比下(xia)降(jiang)60%。在市場(chang)成交未見起色時(shi)，武(wu)漢(han)(han)部分樓盤采(cai)取了降(jiang)價促(cu)銷，如武(wu)漢(han)(han)偉星光(guang)谷星悅(yue)廣場(chang)降(jiang)價超4000元/平(ping)方(fang)米(mi)，航空路(lu)壹號價格跳水近1萬元/平(ping)方(fang)米(mi)。

據《每日經(jing)濟新聞》記者觀察，自今年(nian)2~3月(yue)(yue)短暫的(de)“小(xiao)陽春”行情(qing)后，武漢(han)(han)樓市(shi)便(bian)開始形成“有(you)政策，才(cai)有(you)成交(jiao)(jiao)”的(de)模式。比如(ru)5月(yue)(yue)春季房交(jiao)(jiao)會時，市(shi)場成交(jiao)(jiao)量迅速(su)回升；10月(yue)(yue)秋季房交(jiao)(jiao)會疊加“漢(han)(han)十條”后，當月(yue)(yue)武漢(han)(han)樓市(shi)成交(jiao)(jiao)突破萬套(tao)。11月(yue)(yue)，盡(jin)管武漢(han)(han)秋季房交(jiao)(jiao)會還在延(yan)續(xu)，但市(shi)場仍呈現(xian)出明顯降溫趨(qu)勢，政策利好刺激效(xiao)果逐步減(jian)弱，月(yue)(yue)底武漢(han)(han)再次聯合(he)多家(jia)房企發起(qi)了“30天無理由退房”活動。

克而(er)瑞分析指出，12月(yue)房(fang)企(qi)備貨(huo)年終，供(gong)應(ying)或(huo)將持續小幅(fu)回升，房(fang)企(qi)或(huo)將為沖刺(ci)業績而(er)進行“大(da)促”，有望迎來新一輪放量。

值得一提的是，盡管全國樓市整(zheng)體(ti)在下滑，但仍有西安、成(cheng)都等部分城市的新房(fang)成(cheng)交在11月保持(chi)了(le)正增長。

以(yi)成都為例(li)，11月成都商(shang)品(pin)房成交(jiao)面積(ji)約163萬平方米，環比上(shang)漲18.19%，同(tong)比上(shang)漲16.73%，成為今年下半(ban)年以(yi)來成交(jiao)表現(xian)最(zui)好的(de)一個月。對比全國其他城市而言，成都也是罕見的(de)11月成交(jiao)面積(ji)破百萬平方米、同(tong)環比均增長均超兩(liang)位數(shu)的(de)城市。

“12月恰逢房企業績沖(chong)刺季(ji)，供應有(you)(you)望持續(xu)回(hui)升(sheng)，不排除部分(fen)房企為(wei)沖(chong)刺業績而(er)(er)進(jin)行(xing)年末‘大(da)促’。考量此影響，預(yu)計整體(ti)成交環(huan)比(bi)有(you)(you)望止跌回(hui)升(sheng)，但漲幅(fu)預(yu)期在(zai)5%~10%，全(quan)年累計成交跌幅(fu)有(you)(you)望在(zai)5%~10%。”克而(er)(er)瑞(rui)分(fen)析指出，城市(shi)(shi)分(fen)化預(yu)期延續(xu)，短期內(nei)熱(re)點恒(heng)熱(re)的成都(dou)、西安、杭州(zhou)等(deng)(deng)城市(shi)(shi)的市(shi)(shi)場(chang)熱(re)度(du)或將(jiang)延續(xu)，上海、北京(jing)等(deng)(deng)市(shi)(shi)場(chang)還將(jiang)保持平穩運行(xing)，南京(jing)、武漢(han)、蘇州(zhou)等(deng)(deng)核心二線城市(shi)(shi)預(yu)計在(zai)年末迎來一輪放(fang)量。而(er)(er)多數城市(shi)(shi)還將(jiang)延續(xu)筑底，年末“翹(qiao)尾(wei)”增幅(fu)有(you)(you)限。

多城二手房成交量創新高

相較于新房(fang)市場(chang)的回(hui)落之勢，二手房(fang)市場(chang)卻是另一番(fan)景象。

克而瑞數據(ju)顯示，11月(yue)17個重點城市二(er)手房成交(jiao)面(mian)積預計為682萬(wan)平(ping)方米，環比增(zeng)(zeng)長(chang)4%，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)22%。前11個月(yue)，二(er)手房累計成交(jiao)7718萬(wan)平(ping)方米，累計同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)32%。

以杭(hang)州為例，根據杭(hang)州我愛我家數據，11月杭(hang)州全市（含富(fu)陽，不含臨安(an)）二(er)手(shou)房共成交8401套(tao)，環比上(shang)漲(zhang)40.79%，比去年同(tong)期的(de)5445套(tao)上(shang)漲(zhang)54.29%，實(shi)現了年末翹尾行情。

單月8401套(tao)的成交量(liang)也是近兩年來杭州(zhou)市場的第二(er)好成績，僅次于(yu)今年3月份的10190套(tao)。據悉(xi)，自2021年5月成交量(liang)達到(dao)8080套(tao)之后，杭州(zhou)每月的二(er)手房成交量(liang)基(ji)本在3000~7000套(tao)。

“杭州‘10.16’政策(ce)刺激持續，因(yin)部分(fen)區域放開限購(gou)(gou)以(yi)及置業門檻降低，購(gou)(gou)房(fang)者入(ru)市的(de)積極性高漲。與此同時，‘以(yi)價換量’也是帶動(dong)成交回升的(de)重要(yao)因(yin)素(su)。”我(wo)愛我(wo)家表示(shi)。

不僅杭州，4個一線城市11月(yue)二(er)手(shou)房成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)同樣上(shang)漲(zhang)。其(qi)中，北京二(er)手(shou)住宅(zhai)(zhai)網簽(qian)(qian)量(liang)為12545套(tao)(tao)，環比(bi)增長(chang)17.8%；深圳二(er)手(shou)住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)3133套(tao)(tao)，環比(bi)增長(chang)12.9%；廣州二(er)手(shou)住宅(zhai)(zhai)整體網簽(qian)(qian)成(cheng)交(jiao)(jiao)10182套(tao)(tao)，環比(bi)增長(chang)8.77%；上(shang)海二(er)手(shou)房合計(ji)成(cheng)交(jiao)(jiao)16173套(tao)(tao)，環比(bi)增長(chang)約7.12%。

“在沒有利好刺激的情況(kuang)下，年末重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)二手房(fang)成交大概率(lv)持穩。”克而瑞指出。

二手房成交量(liang)的增長(chang)，“降(jiang)價”或(huo)是主要原因(yin)。

如深(shen)圳，樂有家研究中心監測顯示，11月深(shen)圳過(guo)戶成交(jiao)3133套住宅，是今年以(yi)(yi)來深(shen)圳第三次(ci)過(guo)戶量(liang)超3000套。從網(wang)簽(qian)量(liang)來看，11月網(wang)簽(qian)量(liang)超過(guo)4300套，僅(jin)次(ci)于今年3月“小陽春”，網(wang)簽(qian)套數為7個月以(yi)(yi)來的新高(gao)。

從樂有家(jia)成(cheng)交(jiao)數據(ju)來看，深圳二手房(fang)源(yuan)成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)近八成(cheng)低于指導價(jia)(jia)，11月(yue)全市掛牌價(jia)(jia)環比下跌0.9%，各片區掛牌均價(jia)(jia)僅有豪宅區域(yu)紅樹灣微漲0.3%，其余片區均為(wei)下跌或持平。

在北(bei)京(jing)，業主對價(jia)(jia)格的信(xin)心與(yu)預期正在松動，有的選擇下調掛牌(pai)價(jia)(jia)，有的則直接暫停出售、選擇觀望。麥(mai)田房產統計的數據也顯示，11月(yue)(yue)北(bei)京(jing)二手(shou)房掛牌(pai)價(jia)(jia)（麥(mai)田覆蓋樓盤(pan)）和上月(yue)(yue)相(xiang)(xiang)比下降0.3%；掛牌(pai)價(jia)(jia)下跌的同時，11月(yue)(yue)北(bei)京(jing)二手(shou)房議價(jia)(jia)空(kong)間和上月(yue)(yue)相(xiang)(xiang)比擴大0.5個百分(fen)點(dian)，議價(jia)(jia)空(kong)間達到年內最(zui)大。

中指研(yan)究院數(shu)據顯示，11月全國100個(ge)城市(shi)二(er)(er)手住(zhu)宅平均價(jia)格為15400元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuo)大0.11個(ge)百分(fen)點。“重點城市(shi)掛牌量維持高位，市(shi)場觀(guan)望情緒濃厚(hou)，需求入市(shi)節奏(zou)放緩，二(er)(er)手房價(jia)格仍面(mian)臨下行壓力(li)。”

土地出讓金同比降21%

新房市場(chang)的冷淡，也進一(yi)步反映到(dao)了投資上。

克而瑞數據顯(xian)示，截至11月26日，全國300城經營性土地成交規模為1.1億平方米，環比10月同期持平，同比下降(jiang)36%，同比降(jiang)幅(fu)明(ming)顯(xian)擴大。

其(qi)(qi)中一線城市降幅(fu)最大(da)，同環(huan)比降幅(fu)均(jun)在八成以上。截至11月26日，一線城市當月共成交土地(di)僅(jin)48萬平方米，環(huan)比大(da)降90%；成交金額為56億元，環(huan)比大(da)降95%。究其(qi)(qi)原因，主要是由(you)于11月滬、廣、深均(jun)無宅(zhai)地(di)集中土拍，僅(jin)有北京底價成交大(da)興、懷柔兩宗宅(zhai)地(di)，總成交建(jian)面(mian)19萬平方米，總成交金額為34億元。

據中指研究(jiu)院最新(xin)發(fa)布(bu)的《中國300城(cheng)市土(tu)地市場(chang)交(jiao)(jiao)易情報(bao)》，今(jin)年(nian)前11個(ge)月(yue)，全國300城(cheng)推出(chu)規(gui)劃建面(mian)同(tong)(tong)比降20%，成交(jiao)(jiao)規(gui)劃建面(mian)同(tong)(tong)比降27%，推出(chu)樓(lou)面(mian)均價同(tong)(tong)比漲(zhang)1.8%，成交(jiao)(jiao)樓(lou)面(mian)均價同(tong)(tong)比漲(zhang)7.5%，土(tu)地出(chu)讓金(jin)同(tong)(tong)比降21%。

“2022年(nian)全(quan)年(nian)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)收(shou)入約6.7萬(wan)億元(yuan)，以(yi)此預(yu)估，2023年(nian)全(quan)年(nian)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)收(shou)入或不足5萬(wan)億元(yuan)。”中指(zhi)研(yan)究院土(tu)地(di)市場研(yan)究負責人張凱表示。

一個值(zhi)得(de)注意的(de)現象是，截至11月末(mo)，22個集中(zhong)供地的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)已(yi)有(you)18城(cheng)(cheng)取消土(tu)拍限價(jia)(jia)(jia)、容積(ji)率限制等調整(zheng)，合肥、成都(dou)、蘇州等城(cheng)(cheng)市(shi)均出現了個別地塊刷(shua)新單價(jia)(jia)(jia)紀(ji)錄(lu)、TOP2樓板價(jia)(jia)(jia)紀(ji)錄(lu)的(de)情(qing)況。整(zheng)體來看，11月18城(cheng)(cheng)共有(you)20宗(zong)地塊成交溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率超(chao)過15%，其中(zhong)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率最(zui)高達(da)到61%。

“整體市場熱度并未(wei)普遍回溫，地(di)(di)市的冷熱進一步分化(hua)，高(gao)溢價拿(na)地(di)(di)的房企(qi)(qi)也依舊以國(guo)央(yang)企(qi)(qi)為主，投資(zi)整體格局未(wei)發生(sheng)根本性改變。”張凱分析指出(chu)，受到(dao)各地(di)(di)監(jian)管影響，地(di)(di)方國(guo)資(zi)拿(na)地(di)(di)金(jin)額占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)有所(suo)上升，22城均值為23%，央(yang)國(guo)企(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)金(jin)額占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)接近50%。具體來看，福州(zhou)、鄭州(zhou)、無錫(xi)、沈陽、長春等城市的地(di)(di)方國(guo)資(zi)拿(na)地(di)(di)金(jin)額占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)偏高(gao)，杭州(zhou)、合肥(fei)等長三角城市仍然(ran)是民企(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)的重點區域(yu)。

年末，土地供應規模的周期(qi)性(xing)高點(dian)也隨之來(lai)臨。近期(qi)，包括北京、成都、武漢(han)在內的多個城市均推出大量(liang)土地，并將于12月(yue)進行土拍(pai)。

“預計12月(yue)土地市(shi)(shi)場(chang)在規(gui)模上(shang)將(jiang)(jiang)(jiang)有一(yi)定回升，個別優(you)質(zhi)地塊(kuai)引發激烈競拍，但整體熱(re)度(du)將(jiang)(jiang)(jiang)保(bao)持低(di)位運行。”克(ke)而瑞分析(xi)認(ren)為，房(fang)企目前仍(reng)受到“銷售疲(pi)軟”和“化債(zhai)風險”兩(liang)重(zhong)壓力，投資(zi)回暖還需更長時間，預計2023年底至(zhi)2024年上(shang)半年都將(jiang)(jiang)(jiang)保(bao)持謹慎的投資(zi)態度(du)。因此，“未來投資(zi)的分化仍(reng)將(jiang)(jiang)(jiang)圍繞兩(liang)個維度(du)：一(yi)是取消(xiao)土地限價后不同(tong)城市(shi)(shi)、不同(tong)地塊(kuai)熱(re)度(du)分化將(jiang)(jiang)(jiang)加劇，二(er)是率先獲得融(rong)資(zi)支撐、銷售回穩、現金(jin)流更為穩健的房(fang)企仍(reng)將(jiang)(jiang)(jiang)是拿地主力”。

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