每(mei)經記者｜甄素靜    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

再過幾個小(xiao)時，2024年，這個充滿無限可能(neng)的一年，將正式(shi)拉開序(xu)幕。

近期各家機構都發布(bu)了2024年(nian)(nian)房地產(chan)市場展(zhan)望與預測，新的一年(nian)(nian)里，我們將(jiang)見(jian)證(zheng)房地產(chan)行業哪些變化？

中指研究院：預(yu)計房(fang)地產(chan)市場(chang)出(chu)臺(tai)的(de)相關政(zheng)策(ce)繼(ji)續優化調整(zheng)，供(gong)需兩端政(zheng)策(ce)均(jun)有(you)發力空(kong)間；企業融資環境有(you)望得到改善；“保交樓(lou)”資金和配(pei)套舉(ju)措或(huo)進一步(bu)跟進，推(tui)動化解項目(mu)交付風險；同(tong)時，各地土拍規則預(yu)計將繼(ji)續放寬，帶動土地市場(chang)活躍度提(ti)升。

諸葛找房：2024年政(zheng)策(ce)(ce)繼(ji)續(xu)(xu)寬松，適(shi)應市(shi)場新供求趨勢，新房(fang)房(fang)價(jia)結構性(xing)上升，二手(shou)房(fang)房(fang)價(jia)繼(ji)續(xu)(xu)承壓。政(zheng)策(ce)(ce)基(ji)調方向為核(he)心城市(shi)限制性(xing)政(zheng)策(ce)(ce)寬松，如首(shou)付比例下調，房(fang)貸利(li)率加點調整，限購政(zheng)策(ce)(ce)松綁，限價(jia)政(zheng)策(ce)(ce)進行調整。金融(rong)政(zheng)策(ce)(ce)持續(xu)(xu)發力，首(shou)當其沖化解(jie)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場風險，一視同仁(ren)支(zhi)持房(fang)企合(he)理融(rong)資需求，“三個不(bu)低于”落地(di)(di)，民(min)營房(fang)企的融(rong)資條件迎來改善，房(fang)企債務(wu)風險降低，保交付成(cheng)效繼(ji)續(xu)(xu)加強。

戴德梁行：2024年(nian)政(zheng)府(fu)將(jiang)加(jia)大(da)對(dui)(dui)優質房企的融資扶(fu)持力(li)度,延續對(dui)(dui)需求端的優惠政(zheng)策,市場有望在2024年(nian)完成筑底并年(nian)底實現價格(ge)反彈。

克而瑞：中央層面(mian)房地(di)產政策(ce)有(you)望從三(san)(san)方面(mian)發力，一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)金(jin)融(rong)支持“三(san)(san)大工程(cheng)”建設，并以此(ci)為抓(zhua)手推(tui)動構建房地(di)產發展新模式；二(er)是(shi)(shi)落實“三(san)(san)個不低(di)于”等(deng)供(gong)給端金(jin)融(rong)支持；三(san)(san)是(shi)(shi)下調(diao)住(zhu)房交易稅費，穩需求進(jin)而穩市場(chang)。地(di)方調(diao)控政策(ce)料將進(jin)一(yi)(yi)(yi)步優化，一(yi)(yi)(yi)線及(ji)部分強二(er)線城(cheng)市調(diao)控政策(ce)尚(shang)有(you)松綁空(kong)間，一(yi)(yi)(yi)線局(ju)部或定向放(fang)松限(xian)購(gou)、調(diao)整(zheng)交易稅費征免年限(xian)等(deng)均是(shi)(shi)可(ke)選項，二(er)三(san)(san)線城(cheng)市或將全面(mian)解綁限(xian)制性購(gou)房政策(ce)并加碼財稅刺激。

中金公司：2024年(nian)新建商(shang)品房銷(xiao)(xiao)售有望企(qi)穩，但房地(di)產開發投資仍(reng)面(mian)(mian)臨較大挑戰。在考慮(lv)房地(di)產政(zheng)策應對的力度進一步(bu)加強，同(tong)時城中村改造(zao)順利(li)推(tui)進的前提下(xia)，預計(ji)明年(nian)商(shang)品房銷(xiao)(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)和銷(xiao)(xiao)售金(jin)額均有望止跌企(qi)穩，實現同(tong)比持平微增（預計(ji)面(mian)(mian)積(ji)+0.4%、金(jin)額+1.9%），但新開工(gong)面(mian)(mian)積(ji)受(shou)限(xian)于房企(qi)現金(jin)流壓(ya)力同(tong)比或難轉正（預計(ji)全年(nian)-5.4%）。

興業證券預測：中(zhong)(zhong)國房地產市場供求關系(xi)發生重(zhong)大變化，2024年地產銷售(shou)或呈現前低后高(gao)走勢。在城中(zhong)(zhong)村改造有(you)所(suo)推進、供需(xu)政策有(you)所(suo)改善下(xia)，全年銷售(shou)面積(ji)預(yu)計(ji)-9.0%，金額預(yu)計(ji)-7.5%，開發投(tou)資預(yu)計(ji)-8.0%，當前行業處于調整階段，但中(zhong)(zhong)長期有(you)支撐。

行業將迎來(lai)城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造和(he)保(bao)障房建設(she)的新模式。城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造有(you)利(li)(li)于擴大內(nei)需、優化(hua)房地產(chan)(chan)結構，測算35城(cheng)(cheng)的城(cheng)(cheng)中(zhong)村總(zong)體規模12.3億(yi)平方(fang)米(mi)，10年每年拉動銷售(shou)金額1.76萬億(yi)元；保(bao)障房則有(you)利(li)(li)于緩解大城(cheng)(cheng)市住房矛盾(dun)、有(you)效(xiao)推進房地產(chan)(chan)轉型(xing)和(he)高質量發展。

中信建投證券預測：房企(qi)信用修(xiu)復(fu)在2024年(nian)(nian)有(you)望提速，促(cu)進需求企(qi)穩(wen)回暖。包含保障性住房、城(cheng)中村(cun)改(gai)造、“平(ping)急(ji)兩(liang)用”公共(gong)基礎(chu)設(she)施在內的(de)三大重點工程建設(she)，成(cheng)為構建房地產新發展模式的(de)抓手(shou)，助力(li)市場修(xiu)復(fu)筑(zhu)底。中長期來看，我(wo)國住宅(zhai)年(nian)(nian)需求中樞約為9億平(ping)方(fang)米。投(tou)資方(fang)面，建議聚焦需求修(xiu)復(fu)和城(cheng)中村(cun)改(gai)造兩(liang)條(tiao)主線。

申萬宏源預測：從短期來看，供需兩端綜(zong)合將導致行(xing)業短期仍有壓力(li)。需求端，在宏觀經濟走弱背(bei)景下(xia)(xia)，失業率(lv)上行(xing)、收(shou)入(ru)增(zeng)速放緩、居(ju)民杠桿率(lv)高位，綜(zong)合推動居(ju)民短期購買(mai)力(li)和購買(mai)意愿雙雙走弱，或(huo)將導致房地產市場持續下(xia)(xia)行(xing)。

估(gu)算本(ben)輪城改(gai)每年投資額(e)1.5萬億(yi)-2.1萬億(yi)元，每年拉動銷(xiao)售面積0.億(yi)9-1.3億(yi)平(ping)方(fang)米，對應(ying)每年拉動銷(xiao)售面積占(zhan)比全國約6%-10%。而后(hou)續城中村改(gai)造(zao)+住(zhu)房雙軌制將(jiang)是房地(di)產行(xing)業破局關鍵，其(qi)中城中村改(gai)造(zao)是中短期政策發力關鍵點、并(bing)有望加速推進，維持房地(di)產板(ban)塊“看(kan)好”評級(ji)。

海通證券預測：在(zai)高回(hui)報行業(ye)走弱、政府端(duan)承(cheng)壓(ya)、資產(chan)荒(huang)背景下，未來所面臨的(de)無(wu)風險收益率以(yi)及(ji)市場平均利(li)率水平將進入持續下行通道。復蘇非一蹴而就，投資銷售時(shi)間錯配。開發商(shang)在(zai)去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)過程(cheng)中要經歷“去商(shang)品庫(ku)(ku)存(cun)(cun)-去土地(di)(di)(di)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)-補商(shang)品庫(ku)(ku)存(cun)(cun)-補土地(di)(di)(di)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)”的(de)生產(chan)周期。在(zai)開發商(shang)沒有完全實現“去土地(di)(di)(di)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)”的(de)生產(chan)節(jie)進度時(shi)，不會(hui)隨意(yi)補土地(di)(di)(di)和商(shang)品庫(ku)(ku)存(cun)(cun)。

經濟增速(su)預期下行后，投資者對傳統行業長期現金流(liu)偏好在不斷提升，而(er)REITs等新金融工具，帶來(lai)開發商對業務(wu)的重新定義。

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