每經記者｜陳榮(rong)浩    每經編輯｜孫志成 陳夢(meng)妤(yu)    

過去一年，深圳二手住宅共成交約3.27萬套，同比增長約51%。

而(er)新房(fang)成交套數(shu)為3.16萬套，同(tong)比下降(jiang)約8%。

進入(ru)今(jin)年(nian)1月，這種(zhong)成(cheng)(cheng)交差距(ju)變得更為明顯。截(jie)至1月4日，深圳新(xin)房共(gong)成(cheng)(cheng)交147套，二手(shou)房成(cheng)(cheng)交503套。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)在采(cai)訪(fang)中了解到，深圳(zhen)二手房市(shi)(shi)場的(de)回升，業內認為主要基于(yu)兩(liang)方(fang)面，一方(fang)面源于(yu)市(shi)(shi)場本身的(de)調(diao)整(zheng)，在二手房指導價(jia)實施兩(liang)年后，多(duo)數房源的(de)掛牌價(jia)已接近于(yu)指導價(jia)；另一方(fang)面隨(sui)著參(can)考價(jia)松(song)綁、認房不認貸、二套房首付四成及取消750萬元豪宅線(xian)等政策，深圳(zhen)樓市(shi)(shi)成交有(you)所(suo)回暖。

二手房掛牌價下跌片區(qu)占比超90%

“現在買二手房肯定性價比較高，整(zheng)體價格已(yi)經(jing)遠低(di)于兩(liang)年前，很多二手房的得房率也不錯，所見即所得。”在房產中介黃濤看來，現在正是深圳二手房入手的好時機。

從黃濤向《每日經濟新聞》記者發來的多套二手房情況看，現在的業主掛牌價，相比兩年前的成交價，跌幅達到了20%-30%。

其(qi)中(zhong)一套(tao)位于(yu)福田景田片區(qu)的五(wu)洲星苑房源，面積為71平(ping)方米(mi)，業主報價為560萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折合單價約(yue)7.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。“同樣(yang)的戶(hu)型在2021年(nian)時，市(shi)場成交價普(pu)遍在8.6萬(wan)(wan)-9.0萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。”黃濤說。

深(shen)圳龍華某二手樓(lou)盤(pan) 每(mei)經記者 陳榮浩 攝

類似價跌的情況，在剛需盤中表現同樣明顯。去年10月時，記者曾前往龍華區看了一套丹楓雅苑約50平方米1室1廳的房子，業主掛牌價240萬元，折合單價約4.83萬元/平方米。而2022年7月，同小區同面積房源的業主成交價在290萬元左右，折合單價約5.8萬元/平方米。1年多時間，房屋總價下降了約50萬元。

根據深圳中原研究中心的數據，截至2023年12月底，深圳二手房掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%。深圳83個有效片區（片區掛盤量大于10套）的掛牌均價變化中，共有77個片區掛牌價下滑，下跌片區占比92.7%。

中原地產研究院數據顯示，2023年深圳二手房價格累計下跌14.0%，掛牌價下跌較為明顯的片區(qu)包(bao)括葵(kui)涌、上步、沙井等(deng)片區(qu)。

但記者觀察到，也有部分二手樓盤存在著較為明顯的“反價”情況，多以豪宅盤或改善盤為主。

比如位于南山深圳灣片區的綠海灣小區，2023年12月20日時成交一套158平方米的4室2廳的房子，業主掛牌價2380萬元，成交總價為(wei)2350萬(wan)元；而2022年12月時，有業主按照2121萬元掛牌一套162平方米的房源，但最終成交價是(shi)1800萬元。

類似情況也發生在同片區的三湘海尚項目。175平方米左右的大四房，2022年12月掛牌3200萬元，成交價2600萬(wan)元，業主降幅達600萬元；到去年12月時，掛牌3250萬元，最(zui)終成交價3050萬元，業主降幅為200萬元。

走出(chu)“歷史最低點”陰霾

深圳二(er)手房(fang)市場(chang)呈現(xian)出(chu)了較(jiao)為(wei)明顯的量增價(jia)跌(die)。

成(cheng)交量(liang)轉(zhuan)折點出現在去年9月(yue)。2023年9月(yue)以來，深圳(zhen)二手(shou)住宅過戶量(liang)便呈現逐(zhu)月(yue)走高態(tai)勢，并在12月(yue)出現成(cheng)交小高峰，且進入(ru)2024年以來的(de)上升趨勢仍在延(yan)續。截至(zhi)1月(yue)4日(ri)，深圳(zhen)新房共成(cheng)交了147套，但二手(shou)房已經達(da)到(dao)了503套。

1月(yue)5日，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者微信采訪時表(biao)示，深圳二手房成交的回暖與業主掛(gua)牌(pai)的心(xin)態變化有很大(da)關系(xi)。

“經歷兩年多市場調整，不少業主心態也發生了顯著變化。深圳2021年剛頒布二手房指導價時，市場上80%的房子的掛牌價是要高于指導價的，但現在業主的掛牌價基本與指導價相當了，說明市場價格本身就在調整”。

“雖然深圳(zhen)二(er)(er)手(shou)(shou)房月度成(cheng)(cheng)交(jiao)是(shi)回(hui)暖了，但整(zheng)體還是(shi)處于低位。深圳(zhen)2023年(nian)年(nian)度二(er)(er)手(shou)(shou)房成(cheng)(cheng)交(jiao)才3萬(wan)多套(tao)(tao)，正常年(nian)度成(cheng)(cheng)交(jiao)應該(gai)是(shi)五六萬(wan)套(tao)(tao)，我估計今年(nian)二(er)(er)手(shou)(shou)房成(cheng)(cheng)交(jiao)量能上4萬(wan)套(tao)(tao)。”宋丁說。

樂有家營銷總裁賀玲則表示，2023年以(yi)來深圳出臺了多(duo)項重磅支持政策，樓市成交有所回暖。

賀玲提到，比如(ru)參考價松綁、認(ren)房(fang)(fang)不認(ren)貸、二套房(fang)(fang)首付四成及取消750萬豪宅線等政策(ce)，激(ji)活改善需求，帶動“剛需、剛改、學位(wei)、大改、豪改”5種不同(tong)自住需求的輪動交(jiao)易，使得2023年(nian)深(shen)圳二手(shou)房(fang)(fang)市場出現回暖行情(qing)。也正因(yin)此(ci)，深(shen)圳二手(shou)房(fang)(fang)市場的年(nian)度成交(jiao)，走出了(le)2022年(nian)“歷史最低點(dian)陰霾”。

記者|陳(chen)榮(rong)浩

編輯|孫志成 陳(chen)夢妤 杜波

校對|程鵬

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