每經記者(zhe)｜甄素(su)靜    每經編輯｜陳夢妤    

2024年1月4日(ri)，由深圳市規劃和自然資源局會同(tong)深圳市住房(fang)和建設局起草的《關于(yu)積極穩步推進城中(zhong)村(cun)改造實(shi)現高質(zhi)量發展(zhan)的實(shi)施意(yi)(yi)見》（征求意(yi)(yi)見稿）（以下簡稱《意(yi)(yi)見稿》）發布，于(yu)2月4日(ri)前向社(she)會征求意(yi)(yi)見。

《意見稿》指出，城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造的(de)對象是(shi)以深(shen)圳市域(yu)內原(yuan)農村集體(ti)經濟組織繼受單位(wei)及(ji)原(yuan)村民實際(ji)占有(you)使(shi)用(yong)(yong)的(de)現狀居住用(yong)(yong)地(di)為主的(de)區域(yu)，而位(wei)于國家、省、市等各(ge)級重(zhong)(zhong)大(da)民生項(xiang)目、重(zhong)(zhong)大(da)基(ji)礎設施(shi)范圍等4種城(cheng)(cheng)中(zhong)村用(yong)(yong)地(di)優先納(na)入拆除(chu)新(xin)建范圍。

合一(yi)(yi)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)集團董事(shi)總經(jing)理(li)羅宇在(zai)接(jie)受《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者采(cai)訪(fang)時表示，新(xin)政策(ce)最大的(de)(de)變化在(zai)于(yu)，在(zai)凈(jing)地出(chu)讓的(de)(de)規則下，改變了(le)過往的(de)(de)土(tu)地一(yi)(yi)二(er)級聯(lian)動(dong)機制(zhi)，采(cai)取(qu)一(yi)(yi)二(er)級不聯(lian)動(dong)機制(zhi)。深圳在(zai)此之前拆(chai)除(chu)新(xin)建類城(cheng)中村(cun)改造的(de)(de)政策(ce)模式中，無論是城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)，還(huan)是土(tu)地整備利益統籌(chou)，均有留用開發建設土(tu)地采(cai)取(qu)協議出(chu)讓的(de)(de)一(yi)(yi)二(er)級聯(lian)動(dong)機制(zhi)。

這四類情況優先拆除

據(ju)中國（深(shen)(shen)圳）綜合(he)開發(fa)研究院2023年9月《深(shen)(shen)圳城中村(cun)樓(lou)棟(dong)字典2022》數據(ju)，截至2022年底，深(shen)(shen)圳全市以自然村(cun)為單(dan)位的城中村(cun)單(dan)元共計2042個，城中村(cun)總(zong)樓(lou)棟(dong)約31.9萬棟(dong)，總(zong)套（間）約591.3萬，總(zong)建筑(zhu)面積約2.2億平方米(mi)，占全市建筑(zhu)總(zong)量(liang)比重(zhong)超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。

從樓棟(dong)(dong)性質(zhi)結構來看，個人(ren)自(zi)(zi)建房占主導(dao)地位，樓棟(dong)(dong)占比為95.6%，建筑(zhu)面積(ji)(ji)占比達(da)83.3%。集體(ti)自(zi)(zi)建房樓棟(dong)(dong)占比為2.4%，建筑(zhu)面積(ji)(ji)占比9.5%。單位自(zi)(zi)建房樓棟(dong)(dong)占比為1.3%，建筑(zhu)面積(ji)(ji)占比5.3%。

深圳(zhen)市(shi)先后(hou)通過(guo)《深圳(zhen)經濟特區城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)條例(li)》《深圳(zhen)市(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)辦(ban)法》《深圳(zhen)市(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)辦(ban)法實(shi)施細則》等系列配(pei)套文件，確立了“政府統籌(chou)、市(shi)場運作(zuo)”的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)實(shi)施模式，推(tui)動城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)工作(zuo)有(you)序開展。

“然而，在房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場下行、企業資金壓力(li)增加等(deng)背景下，部分城(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)項目難以(yi)推進實(shi)施，直接影響改造(zao)項目的(de)實(shi)施效果。面對未來(lai)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)發(fa)展需求，亟(ji)須以(yi)城(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)為(wei)抓(zhua)手(shou)，構建有效市(shi)(shi)(shi)場與有為(wei)政府相結合的(de)存量用地(di)開發(fa)和城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)空(kong)間治理新模式，打造(zao)宜居、韌性、智慧的(de)現(xian)代化城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。”深圳(zhen)市(shi)(shi)(shi)規劃(hua)和自然資源局(ju)表示。

根據《意見(jian)稿》，城中(zhong)(zhong)村改造(zao)分為拆(chai)除(chu)新(xin)建、整(zheng)治提(ti)升(sheng)、拆(chai)整(zheng)結合三(san)(san)類，具備(bei)條件的(de)城中(zhong)(zhong)村實施(shi)拆(chai)除(chu)新(xin)建，不具備(bei)條件的(de)城中(zhong)(zhong)村實施(shi)整(zheng)治提(ti)升(sheng)，介于兩者(zhe)之間的(de)實施(shi)拆(chai)整(zheng)結合。三(san)(san)類空間的(de)引導范圍在專項規劃中(zhong)(zhong)予(yu)以(yi)明(ming)確。

對于拆(chai)(chai)除新建類項目(mu)，《意見稿》明確，劃定拆(chai)(chai)除新建類城(cheng)中村(cun)改造范圍(wei)，鼓勵(li)實施區域統籌和成(cheng)片開發，在(zai)城(cheng)中村(cun)空間范圍(wei)的基礎上將周邊低效用地一并納入實施改造。

其中，滿足四(si)類條(tiao)件的城中村用地優(you)先納入拆除新建(jian)范圍：

一是位(wei)(wei)于(yu)國民經(jing)濟和社會(hui)發(fa)展規劃(hua)、國土空(kong)間規劃(hua)、各類專項(xiang)規劃(hua)等確定的(de)重點功能片(pian)區(qu)、重點發(fa)展組團、軌道樞紐(niu)地(di)區(qu)的(de)；二是位(wei)(wei)于(yu)國家、省、市等各級重大(da)民生項(xiang)目(mu)、重大(da)基礎設(she)施范圍的(de)；三(san)是位(wei)(wei)于(yu)20大(da)先進制(zhi)造業園(yuan)區(qu)（注：《深圳市20大(da)先進制(zhi)造業園(yuan)區(qu)空(kong)間布局規劃(hua)》）、重大(da)產業項(xiang)目(mu)范圍的(de)；四是存在公共(gong)衛生安全(quan)風險大(da)、房(fang)屋安全(quan)和消防(fang)安全(quan)隱患多、配套設(she)施落后、環境(jing)臟亂差、社會(hui)治理(li)難(nan)等突出問題(ti)，或經(jing)相關部門評估(gu)亟須實施改造的(de)。

不具(ju)備拆除新建(jian)(jian)條件的，納入整治(zhi)提升（含拆整結合）類(lei)城中(zhong)村(cun)改(gai)造范圍，開展經常(chang)性整治(zhi)提升，按照(zhao)文(wen)明城市標準(zhun)實施和管理，重點抓好(hao)(hao)房屋結構、消防、供用電(dian)、燃氣、公(gong)共衛(wei)生、道(dao)路交通(tong)、治(zhi)安(an)、自然(ran)災害等安(an)全治(zhi)理工作，防范各類(lei)風險。圍繞好(hao)(hao)房子、好(hao)(hao)小區、好(hao)(hao)社區、好(hao)(hao)城區“四好(hao)(hao)”建(jian)(jian)設，按照(zhao)城中(zhong)村(cun)改(gai)造專項規劃分類(lei)引導(dao)實施。

強化政府統籌和引導

中國（深圳）綜合開發研究院認為，積極穩步、呵護式的(de)整村改造與連片運營，還需(xu)要更多新(xin)思路、新(xin)模(mo)式、新(xin)資源(yuan)和新(xin)路徑(jing)；一個全面可持續、市場(chang)化的(de)深圳城中村市場(chang)數(shu)據基座(zuo)建(jian)設也需(xu)要相應的(de)政策(ce)考(kao)量和支持。

《意見稿》提出，對(dui)于拆除(chu)新建類城中村(cun)改造項目，堅(jian)持人(ren)民政府負主(zhu)體責任(ren)，由區政府組織實施拆除(chu)新建類城中村(cun)改造工作。

工(gong)作流程包(bao)括(kuo)：意(yi)愿(yuan)征集和(he)項目可(ke)行(xing)性研(yan)究、納(na)入拆除新(xin)建類城中(zhong)村改(gai)造(zao)年(nian)度(du)計劃、基礎信息核(he)查、項目實(shi)施(shi)方案和(he)改(gai)造(zao)單元規劃編制、搬遷補(bu)償和(he)安置(zhi)、土地(di)清理與收(shou)儲、用地(di)出讓及開發建設等。其中(zhong)，意(yi)愿(yuan)征集上，拆除新(xin)建類城中(zhong)村改(gai)造(zao)項目需經物(wu)業權(quan)利人(ren)三分(fen)之二以上同意(yi)，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意(yi)后方可(ke)實(shi)施(shi)。

廣東省城(cheng)規院住房(fang)政策研(yan)究(jiu)中心(xin)首席研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇嘉在接(jie)受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時表示(shi)，舊(jiu)模(mo)式下，由于市場完全主(zhu)(zhu)導，不具備公(gong)共(gong)利益(yi)屬性(xing)導向，因此很難推行多(duo)數人同意即可(ke)通過(guo)改(gai)造(zao)的方(fang)案，也很難避免“釘(ding)子戶(hu)”。新模(mo)式明確了(le)成片開發、重點功能區和軌道交通以(yi)及重大發展平臺的改(gai)造(zao)范圍界定，以(yi)及政府主(zhu)(zhu)導和強化規劃剛(gang)性(xing)引領，意味著改(gai)造(zao)具有了(le)公(gong)共(gong)屬性(xing)。由此，就(jiu)可(ke)以(yi)按照民法典(dian)、物權法規定的少數服從(cong)多(duo)數原則(ze)，三分之二以(yi)上物業權利人同意即可(ke)。

此次《意見稿》強(qiang)化(hua)(hua)了(le)(le)政府(fu)統籌(chou)和引導(dao)。過去(qu)盡管確(que)立了(le)(le)政府(fu)統籌(chou)、市場(chang)運作(zuo)模式，但政府(fu)統籌(chou)功(gong)能沒有(you)發揮到位，基本(ben)讓位于市場(chang)。李宇嘉表示，舊模式下，改造實施方案和單元規劃由前(qian)期服務商（市場(chang)化(hua)(hua)開發商）編制(zhi)方案和規劃，存在(zai)(zai)因改造成本(ben)高而(er)導(dao)致規劃調(diao)整(zheng)的(de)情況(kuang)，政府(fu)不(bu)得(de)不(bu)審批，現在(zai)(zai)明(ming)確(que)由區政府(fu)組織指定部門編制(zhi)，確(que)保規劃的(de)剛性功(gong)能，強(qiang)化(hua)(hua)了(le)(le)政府(fu)統籌(chou)，避(bi)免了(le)(le)過去(qu)完(wan)全市場(chang)化(hua)(hua)主導(dao)導(dao)致規劃被突破(po)等(deng)。

關于安(an)置(zhi)(zhi)房建設及回(hui)遷(qian)(qian)安(an)置(zhi)(zhi)責任(ren)，深圳市(shi)規劃和自然資(zi)源局表(biao)示，有條(tiao)件安(an)排安(an)置(zhi)(zhi)房用地的，安(an)置(zhi)(zhi)房用地通過協(xie)議方(fang)式(shi)出(chu)讓給區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)，由(you)(you)區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)負責安(an)置(zhi)(zhi)房建設。引入前(qian)期(qi)服務(wu)商的，區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)也可依據項(xiang)目實施(shi)協(xie)議由(you)(you)前(qian)期(qi)服務(wu)商開展安(an)置(zhi)(zhi)房建設，并由(you)(you)區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)實施(shi)回(hui)遷(qian)(qian)安(an)置(zhi)(zhi)。無法(fa)安(an)排安(an)置(zhi)(zhi)房用地的，可將(jiang)回(hui)遷(qian)(qian)安(an)置(zhi)(zhi)要(yao)求(qiu)作為土地出(chu)讓條(tiao)件納入土地供(gong)應方(fang)案(an)，土地受讓方(fang)完成土地開發(fa)后將(jiang)安(an)置(zhi)(zhi)房移交區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)，由(you)(you)區政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)實施(shi)回(hui)遷(qian)(qian)安(an)置(zhi)(zhi)。