每經(jing)記者(zhe)｜包(bao)晶(jing)晶(jing)    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

繼江(jiang)蘇(su)太倉“以(yi)舊換新”常態(tai)化之后(hou)，安徽宣城也完成(cheng)了首批“以(yi)舊換新”登(deng)記和(he)篩選，并緊鑼密鼓(gu)地開(kai)啟了第二批登(deng)記工作。

“現在第二批(pi)報(bao)名登記(ji)已經開(kai)始(shi)，不需要名額(e)搖(yao)號，直(zhi)接(jie)按照報(bao)名時間(jian)順序(xu)進行評估，具(ju)體周期長短不確定。”宣城(cheng)山水閑(xian)庭置業(ye)顧問小張表示。

《每日經濟新聞》記者觀察到(dao)，有了(le)蘇州(zhou)太倉(cang)、相城(cheng)(cheng)等地的先行(xing)樣(yang)本之后，其他城(cheng)(cheng)市(shi)的效率明顯(xian)提(ti)高了(le)。宣城(cheng)(cheng)與上述城(cheng)(cheng)市(shi)“舊房換(huan)(huan)新”模(mo)式(shi)(shi)基本相同(tong)，也由宣城(cheng)(cheng)市(shi)城(cheng)(cheng)建集(ji)團與宣城(cheng)(cheng)市(shi)國控集(ji)團牽頭啟動(dong)，并且(qie)跳(tiao)過了(le)太倉(cang)的初代方案，采(cai)用“多(duo)套(tao)換(huan)(huan)一套(tao)”“多(duo)套(tao)換(huan)(huan)多(duo)套(tao)”“車位直接置換(huan)(huan)”等模(mo)式(shi)(shi)。

公積金貸款配套已跟上

宣(xuan)城市城建集團官微顯示，“以舊換新”活動3月(yue)11日啟(qi)動，3月(yue)25日截止，3月(yue)30日公開搖號(hao)，從261個登記號(hao)碼(ma)中(zhong)抽出100名，正式進入(ru)評(ping)估置換流程。

從具體規則(ze)(ze)來(lai)看，宣城(cheng)模(mo)式(shi)吸收了多(duo)地的成功經驗，參與“以舊換新”的樓盤包(bao)括世紀陽(yang)江、彩金湖(hu)畔、望湖(hu)城(cheng)、山水閑庭、幕溪和府(fu)、觀江越、江南里、星未來(lai)天下名筑等。值得注(zhu)意的是，按照舊房(fang)(fang)收購價不高(gao)于(yu)新房(fang)(fang)及車(che)(che)位(wei)(wei)銷售價的置(zhi)(zhi)換原(yuan)則(ze)(ze)，居民(min)家(jia)庭可以用一(yi)套或(huo)(huo)多(duo)套舊房(fang)(fang)，置(zhi)(zhi)換一(yi)套或(huo)(huo)多(duo)套新房(fang)(fang)及車(che)(che)位(wei)(wei)。而產權車(che)(che)位(wei)(wei)或(huo)(huo)車(che)(che)庫與舊房(fang)(fang)在(zai)同一(yi)小(xiao)區內的，可用車(che)(che)位(wei)(wei)或(huo)(huo)車(che)(che)庫置(zhi)(zhi)換同等數量(liang)的新房(fang)(fang)車(che)(che)位(wei)(wei)。

“換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)(fang)過程中不收(shou)任何手續費，報名時交兩萬元誠(cheng)意金(jin)，后續無論是否(fou)換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)(fang)，這筆錢都會退還或者(zhe)轉為房(fang)(fang)(fang)(fang)款。可以多套舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)換(huan)(huan)一套新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)，舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價格占新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)價格的比(bi)例也(ye)沒有限制，但(dan)高于新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)價格的不退。”小張(zhang)說。

根據規(gui)則，房屋收購款(kuan)(kuan)項方面，支(zhi)持(chi)收購款(kuan)(kuan)分批(pi)次支(zhi)付(fu)(fu)給舊房原(yuan)(yuan)產權人，首批(pi)用于支(zhi)付(fu)(fu)新房首付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)，剩余舊房款(kuan)(kuan)需等新房貸款(kuan)(kuan)放(fang)款(kuan)(kuan)成(cheng)功后，支(zhi)付(fu)(fu)給舊房原(yuan)(yuan)產權人。

政策層面，宣(xuan)城給予“以(yi)舊換新”明(ming)確支持。

3月22日，宣城市(shi)住房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)管理委員會發布《關(guan)于調整我市(shi)住房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)使用(yong)政策的通(tong)知》，其中(zhong)特別(bie)提到，參與“以舊(jiu)換(huan)新”置換(huan)購房(fang)人及其直系親屬(shu)，只要符(fu)合住房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)提取、貸款的相關(guan)條(tiao)件(jian)，均可(ke)申請使用(yong)住房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)。

事(shi)實上，宣城(cheng)房地產市場和大部分三四(si)線(xian)城(cheng)市一樣(yang)，面臨新(xin)房和二(er)手房成交冷清的局面。

安居客平臺顯示，4月(yue)，宣城二手房掛牌均價(jia)(jia)7693元/平方(fang)米，同(tong)比下降7.37%。市區在售(shou)新建住宅項目達到16個，銷售(shou)單價(jia)(jia)從4999元~12000元/平方(fang)米不(bu)等。

宣(xuan)城(cheng)市住房和(he)(he)城(cheng)鄉建設局(ju)發布的(de)房地產市場月(yue)報顯(xian)示(shi)，2023年1~12月(yue)，全市和(he)(he)市本級(ji)商(shang)品住宅銷售面積分別為146萬平(ping)方米和(he)(he)51.9萬平(ping)方米，同比分別下降(jiang)31.1%和(he)(he)增(zeng)(zeng)長11.1%，但批準(zhun)預售商(shang)品住宅同比分別增(zeng)(zeng)長12.2%和(he)(he)19.6%。

舊房評估價成買賣焦點

一位(wei)參與宣城“以舊換新”并幸運搖(yao)中的業主在社交平臺(tai)上對記者表示：“自己想(xiang)好就行，（舊房）評估價真的不高，我家拿出了兩套房子評估，確實比中介掛的價格(ge)低得多。”

不(bu)過，上述業主仍(reng)然決定(ding)繼(ji)續進行(xing)置換流程，因為“二手房市場不(bu)景氣，賣也不(bu)好賣”。

據了解(jie)，目前在(zai)住房“以舊換新”過程(cheng)中(zhong)，舊房評(ping)估價能(neng)否(fou)讓參與者滿意，是交易能(neng)否(fou)完成的關鍵(jian)因素(su)。

根據目前各(ge)地“以舊換新(xin)”的(de)推進(jin)和反饋情(qing)況，上(shang)海易居(ju)房地產研究院指出，當(dang)前最(zui)主要(yao)矛盾(dun)點聚焦于二手房評(ping)估價上(shang)。從(cong)換房者角(jiao)度看，擔心中介公司或(huo)評(ping)估公司把(ba)二手房價格(ge)壓得太(tai)低；而對收購二手房的(de)平臺方來說，過高評(ping)估二手房，也會造成財務壓力(li)增大或(huo)資產估值虛高的(de)問題(ti)。

“從評(ping)估(gu)角度看，可以(yi)采(cai)取多家評(ping)估(gu)公司(si)聯合評(ping)估(gu)，錨定(ding)周(zhou)邊市場二(er)手(shou)房(fang)掛牌(pai)價(jia)、實(shi)際成(cheng)交(jiao)價(jia)等，通過多次評(ping)估(gu)方式(shi)進行。而對于納入試(shi)點范圍的房(fang)源(yuan)，后續可以(yi)設立標(biao)準和劃分結構，尤其是(shi)研究不同(tong)類型二(er)手(shou)房(fang)收購后的再利(li)用模式(shi)等。”易居研究院(yuan)認為。

易居研究院(yuan)進一步指出，當前全國各(ge)地“以舊換新(xin)”工作開展中，相比傳(chuan)統(tong)置換模式，新(xin)模式下交易效率提高(gao)了6倍，即從傳(chuan)統(tong)的6個月交易周期壓(ya)縮至1個月。

在傳統的房屋(wu)置(zhi)換模(mo)(mo)式(shi)中，“賣(mai)舊(jiu)(jiu)(jiu)”和“買(mai)新”兩筆操作存在連環單交易風險(xian)。“以舊(jiu)(jiu)(jiu)換新”模(mo)(mo)式(shi)下，無論是(shi)具備“解約保護期(qi)”的先(xian)買(mai)新再(zai)賣(mai)舊(jiu)(jiu)(jiu)模(mo)(mo)式(shi)，還是(shi)類(lei)似宣城的舊(jiu)(jiu)(jiu)房換新模(mo)(mo)式(shi)，即便因(yin)評估價格分(fen)析而停止(zhi)換房，先(xian)行支付的定金2萬元仍然能夠退還。對于購房者或(huo)換房者而言(yan)，交易的障(zhang)礙因(yin)素消除、交易便利度(du)增大、換房流(liu)程的舒適度(du)也(ye)有所提升。

但(dan)廣東省城(cheng)規院住房政策(ce)研究中心首席研究員李(li)宇(yu)嘉曾發文稱，不(bu)贊成地方政府（或授意國企城(cheng)投）直接下場收房。

據《每日經濟新聞》記者觀(guan)察，率先推行(xing)舊房(fang)直(zhi)接換新房(fang)模式的(de)蘇州太倉、相城，以(yi)及江蘇淮安、安徽(hui)宣城等地，都屬于規模較(jiao)小的(de)區域(yu)，而這些地方國資(zi)平臺是否有足夠的(de)資(zi)金(jin)實(shi)力，以(yi)及足夠的(de)經驗來運營好收(shou)回來的(de)老(lao)舊房(fang)屋，或者分(fen)布零散的(de)存(cun)量住房(fang)，還有待進一步觀(guan)察。

在(zai)接受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時，李(li)宇嘉曾(ceng)指出：“要(yao)看這些城市最后到底收(shou)購(gou)了多少，如果地(di)方確(que)實有籌(chou)集保(bao)障性住房的需要(yao)，進行以舊(jiu)換新，這也釋(shi)放了穩定市場(chang)的信(xin)號。目(mu)前，各地(di)沒有披(pi)露收(shou)房的具體(ti)情(qing)況，因此(ci)具體(ti)效果待(dai)觀察(cha)。”

“而在(zai)‘換(huan)新’上，對(dui)開發企業來(lai)講，要(yao)(yao)把品質(zhi)好(hao)、性價比高的(de)好(hao)房源拿出(chu)來(lai)，不能把‘以舊(jiu)換(huan)新’當作去庫存、去尾貨的(de)機會(hui)。要(yao)(yao)讓‘換(huan)新’的(de)買家真正看到，要(yao)(yao)買的(de)新房，是能改(gai)善(shan)其居(ju)住的(de)好(hao)房子。”李宇(yu)嘉如是指出(chu)。