每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯(ji)｜何小桃 陳夢妤    

西安某樓盤 每日經濟新(xin)聞 資料圖(tu)（圖(tu)文無關）

2024年(nian)(nian)5月17日，可以說是近幾年(nian)(nian)來房(fang)地(di)產重磅政策出臺最密(mi)集、力度最大的一天。

先是央行(xing)發(fa)布《中國人(ren)民(min)(min)銀(yin)行(xing)關于調(diao)整(zheng)商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率政策的通(tong)知》，取(qu)消全國層面首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)和(he)二(er)套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率政策下(xia)限。同時，對于貸(dai)款(kuan)(kuan)購買商品住(zhu)房(fang)(fang)的居民(min)(min)家庭(ting)，首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)最(zui)低(di)(di)首付款(kuan)(kuan)比例調(diao)整(zheng)為(wei)不低(di)(di)于15%，二(er)套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)最(zui)低(di)(di)首付款(kuan)(kuan)比例調(diao)整(zheng)為(wei)不低(di)(di)于25%。

易居研究院(yuan)研究總監嚴(yan)躍進表示，當(dang)前房貸首付比(bi)例和房貸利率(lv)都已進入歷(li)史最低(di)水平。

同日下午，國務(wu)院(yuan)新(xin)聞辦公室舉行(xing)國務(wu)院(yuan)政策(ce)例行(xing)吹(chui)風(feng)會，介紹切實(shi)做好(hao)保交房工作(zuo)配套(tao)政策(ce)有關情況。

住建(jian)部副部長董建(jian)國在會上表示，要打好商品住房項目保交(jiao)房攻(gong)堅戰(zhan)，防范處(chu)置(zhi)爛尾風險。按照市(shi)場化、法治化原則，分(fen)類處(chu)置(zhi)在建(jian)已售未交(jiao)付的商品住房項目，推動項目建(jian)設交(jiao)付，切實保障購房人(ren)合法權益(yi)。

受(shou)多重利好(hao)因素(su)影響(xiang)，地(di)產股近日(ri)(ri)異常活(huo)躍，5月17日(ri)(ri)更是全面爆發(fa)。央行政策(ce)發(fa)布(bu)后，房地(di)產板塊(kuai)再度拉升。截至收盤(pan)，萬科A、綠地(di)控股、榮安地(di)產、金地(di)集(ji)團、保(bao)利發(fa)展(zhan)、城建發(fa)展(zhan)、濱江(jiang)集(ji)團等20余股漲停。

港股(gu)內房股(gu)表現(xian)更為兇猛(meng)。截(jie)至收(shou)盤，景瑞控股(gu)暴漲238%，領地控股(gu)、恒大物業、建(jian)業地產漲超(chao)30%，弘(hong)陽(yang)地產、時代中國、雅居樂集團(tuan)、融創(chuang)中國等漲超(chao)20%。

《每日經濟新聞》記者留意到，已有項目火速打出廣(guang)告，喜迎新政(zheng)，執行首(shou)套1.5成首(shou)付，還有項目表示“政(zheng)策加碼升(sheng)溫僅限8套，售完即止”。

降(jiang)首(shou)付、降(jiang)利率(lv)！????

當前，全國(guo)多地已將(jiang)首(shou)付(fu)比例(li)降(jiang)至(zhi)20%、二套降(jiang)至(zhi)30%，僅有個別(bie)城市首(shou)付(fu)比例(li)較高，如一線城市首(shou)套首(shou)付(fu)比例(li)均為30%，二套在40%-50%不等。

中指研究(jiu)院市(shi)場(chang)研究(jiu)總監(jian)陳文靜指出，本(ben)次(ci)央行下(xia)調(diao)(diao)首付比例下(xia)限后，預計(ji)將(jiang)有(you)更多(duo)城(cheng)市(shi)跟進落實，一線城(cheng)市(shi)也(ye)(ye)存在下(xia)調(diao)(diao)空間和(he)預期，進一步降低購房(fang)者(zhe)置業門檻(jian)。而取消全國層面房(fang)貸利率下(xia)限后，政(zheng)策利好擴展至(zhi)二套房(fang)，預計(ji)將(jiang)有(you)更多(duo)城(cheng)市(shi)下(xia)調(diao)(diao)房(fang)貸利率，一線和(he)核心(xin)二線城(cheng)市(shi)房(fang)貸利率下(xia)調(diao)(diao)空間也(ye)(ye)有(you)望打開。

根據央行公布數(shu)據，截(jie)至3月末，全(quan)國343個(ge)城(cheng)市(shi)（地級及以上）中(zhong)，75個(ge)下(xia)調了首(shou)套(tao)房貸利率下(xia)限，64個(ge)取(qu)消了下(xia)限。

根據中指監測，超(chao)20城(cheng)宣布4月起階段性取消首套房(fang)貸利(li)率(lv)下限(xian)；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房(fang)貸利(li)率(lv)下限(xian)，當前已有部(bu)分城(cheng)市(shi)的部(bu)分銀行執行首套房(fang)貸利(li)率(lv)在(zai)3.1%左(zuo)右(you)。

“這個首付和利率(lv)我(wo)有(you)點心動(dong)了(le)，感(gan)覺可以看一(yi)(yi)波(bo)房。”一(yi)(yi)位在武(wu)漢的購房者告訴《每日經濟新聞》記(ji)者，他一(yi)(yi)直想再購置(zhi)一(yi)(yi)套改善型住宅(zhai)，但(dan)遲(chi)遲(chi)沒拿定(ding)主(zhu)意，本次首付比例(li)和貸款利率(lv)的下調(diao)對他頗有(you)吸引力，“我(wo)們(men)夫妻(qi)兩人(ren)公積金是(shi)足(zu)夠覆蓋月供的，主(zhu)要就是(shi)首付問題。”

廣(guang)東省城(cheng)規院住房政(zheng)策研究中心首(shou)席(xi)研究員李宇嘉(jia)表示，目前(qian)，限制杠(gang)桿(gan)的(de)必(bi)要(yao)性已(yi)經下降了。當前(qian)面臨的(de)是(shi)信貸(dai)需求疲(pi)弱，加(jia)杠(gang)桿(gan)動力減弱，這(zhe)導(dao)致(zhi)金融加(jia)速器效應退(tui)化，修復杠(gang)桿(gan)動力，首(shou)當其沖的(de)就是(shi)降低首(shou)付比例。

“而(er)且，降首付(fu)與降利率結合起(qi)來(lai)，再加(jia)上房價(jia)下(xia)(xia)跌(die)和后續可能降稅(shui)費，月供負擔將大(da)幅(fu)下(xia)(xia)降，房貸(dai)進入可支付(fu)階(jie)段，即月供不會明顯影響居民其他消(xiao)費。”

多部門將聯(lian)合(he)出臺保交房攻堅戰方案(an)

在國務院政策例行吹(chui)風會上，董建(jian)國指出，當前，房(fang)(fang)地產市(shi)場供求(qiu)關(guan)系發生(sheng)了重(zhong)(zhong)大變(bian)化，房(fang)(fang)地產市(shi)場正處于調整過程當中(zhong)，部(bu)分在建(jian)已售的商品(pin)住房(fang)(fang)項(xiang)目面臨交付(fu)困難。如果已售出的住房(fang)(fang)項(xiang)目爛(lan)尾，將嚴(yan)重(zhong)(zhong)損害購房(fang)(fang)人合法(fa)權益(yi)，影響房(fang)(fang)地產市(shi)場平(ping)穩(wen)健康發展。

按照黨中央、國務院決策部(bu)署(shu)，為切實做(zuo)好保交(jiao)房(fang)工作(zuo)，保障購房(fang)人合法(fa)權益，住建部(bu)會(hui)同金融監管總局(ju)等部(bu)門(men)將出臺(tai)城市(shi)商品住房(fang)項(xiang)目(mu)保交(jiao)房(fang)攻堅戰工作(zuo)方案。

工作方案重點把(ba)握三個方面的要求：

一是要將保障購房人合(he)法權益(yi)作(zuo)為根本出發點和落腳點，堅持市場化(hua)、法治化(hua)原則。

保交(jiao)房涉及(ji)廣大(da)人民(min)(min)群眾的(de)切(qie)身利益，我們(men)將(jiang)堅持以人民(min)(min)為中心(xin)的(de)發展(zhan)思想，多措并(bing)舉、分類(lei)處置(zhi)，打好(hao)商(shang)品(pin)住房項目保交(jiao)房攻堅戰，防(fang)范(fan)處置(zhi)爛尾(wei)風險，推動項目按時保質(zhi)交(jiao)付，讓老百姓按合(he)同約定如期拿到驗收合(he)格的(de)房子。對窮盡手(shou)段仍然無(wu)法交(jiao)房的(de)，該走司(si)法途(tu)徑(jing)的(de)要走司(si)法途(tu)徑(jing)，在司(si)法處置(zhi)中同樣要把保護好(hao)購房人合(he)法權益擺(bai)在首要位置(zhi)。

二是做好(hao)保交(jiao)房工(gong)作，要(yao)充分(fen)用好(hao)城市房地(di)產融資協(xie)調機制，將項目納入“白名(ming)單”給予融資支持。

今年1月(yue)，我部會同金融(rong)監管總局(ju)聯(lian)合印(yin)發了(le)(le)《關于建(jian)(jian)立城(cheng)(cheng)市(shi)房地(di)(di)產融(rong)資協調(diao)機(ji)制(zhi)的(de)(de)(de)通知》，指導各(ge)地(di)(di)建(jian)(jian)立城(cheng)(cheng)市(shi)房地(di)(di)產融(rong)資協調(diao)機(ji)制(zhi)，提出(chu)可以給予融(rong)資支(zhi)持(chi)(chi)的(de)(de)(de)房地(di)(di)產項目(mu)“白名單”，向本行政區(qu)域內的(de)(de)(de)商(shang)業銀行推送，支(zhi)持(chi)(chi)在建(jian)(jian)房地(di)(di)產項目(mu)融(rong)資和(he)建(jian)(jian)設(she)交(jiao)付。全國297個地(di)(di)級及以上城(cheng)(cheng)市(shi)已經建(jian)(jian)立了(le)(le)房地(di)(di)產融(rong)資協調(diao)機(ji)制(zhi)，這個機(ji)制(zhi)要在保交(jiao)房工作(zuo)中(zhong)發揮好牽頭(tou)協調(diao)推進(jin)的(de)(de)(de)有力(li)作(zuo)用。

三是做(zuo)好(hao)保交房工作，要壓實地(di)方政府、房地(di)產企(qi)業、金融機構各(ge)方責任。

一是(shi)地方(fang)政府(fu)要(yao)承(cheng)擔屬地責(ze)任(ren)，推動住建(jian)、金(jin)融管理、公安、自然資(zi)源、審(shen)計等部門和(he)法(fa)院協同配合(he)，各司其職(zhi)、形(xing)成合(he)力(li)。二是(shi)房地產企業要(yao)承(cheng)擔主(zhu)體責(ze)任(ren)，制定(ding)“一項目(mu)一策”處(chu)(chu)置(zhi)方(fang)案(an)，積極處(chu)(chu)置(zhi)資(zi)產、多(duo)方(fang)籌集資(zi)金(jin)，確保(bao)項目(mu)按時保(bao)質交付。三(san)是(shi)金(jin)融機構(gou)要(yao)落(luo)實盡職(zhi)免(mian)責(ze)規定(ding)，做到對符合(he)條件的項目(mu)“應貸(dai)(dai)盡貸(dai)(dai)”，加快貸(dai)(dai)款審(shen)批和(he)發放，支持項目(mu)建(jian)設交付。

要進(jin)一步發揮(hui)城市房(fang)地產(chan)融資協調機制作用(yong)，滿(man)(man)足房(fang)地產(chan)項目(mu)合理融資需(xu)求(qiu)。城市政府推動符合“白名單(dan)”條件(jian)的項目(mu)“應(ying)(ying)進(jin)盡(jin)進(jin)”，商業銀行對合規(gui)“白名單(dan)”項目(mu)“應(ying)(ying)貸(dai)盡(jin)貸(dai)”，滿(man)(man)足在建(jian)項目(mu)合理融資需(xu)求(qiu)。

收購方不得涉及地方政府隱性債務

鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格(ge)收購已建成未出售商品房，用作配售型(xing)或配租(zu)型(xing)保(bao)障性住房，預計將帶(dai)動銀行貸(dai)款5000億元。

中(zhong)國人民(min)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)副(fu)行(xing)(xing)長陶玲在(zai)吹風(feng)會(hui)上表(biao)示，保障性(xing)住房(fang)再(zai)貸(dai)款規(gui)模(mo)是(shi)3000億(yi)元，利(li)率1.75%，期限1年，可(ke)展(zhan)期4次，發放(fang)(fang)對象包括國家(jia)開發銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)、政策(ce)性(xing)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)、國有商業銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)、郵政儲蓄銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)、股份制商業銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)等(deng)21家(jia)全國性(xing)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)。銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)按(an)照(zhao)自主決策(ce)、風(feng)險自擔原則(ze)發放(fang)(fang)貸(dai)款。人民(min)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)按(an)照(zhao)貸(dai)款本金的60%發放(fang)(fang)再(zai)貸(dai)款，可(ke)帶動銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款5000億(yi)元。

而(er)所收購的商(shang)品(pin)房(fang)嚴(yan)(yan)格(ge)(ge)限定為房(fang)地產企(qi)業已建成未(wei)出售的商(shang)品(pin)房(fang)，對不同所有制房(fang)地產企(qi)業一(yi)視同仁(ren)。按照(zhao)保障性(xing)住(zhu)房(fang)是用(yong)于滿足(zu)工薪收入群體剛性(xing)住(zhu)房(fang)需求的原則，嚴(yan)(yan)格(ge)(ge)把握所收購商(shang)品(pin)房(fang)的戶型(xing)和面積標準。

“城市(shi)政府選定地方(fang)國有(you)企業(ye)作為(wei)收購主體(ti)。該國有(you)企業(ye)及所(suo)屬集團不得(de)涉及地方(fang)政府隱性債務，不得(de)是地方(fang)政府融資平臺，同時應具備銀行授(shou)信(xin)要求和授(shou)信(xin)空(kong)間(jian)，收購后(hou)迅(xun)速配售或租賃。”

圖(tu)源：興證地產

陶(tao)玲補充道，城(cheng)市政府(fu)根(gen)據當地(di)保(bao)障性住房需求、商(shang)品房庫存水平(ping)等因素(su)，自(zi)主(zhu)(zhu)決(jue)定(ding)是(shi)否(fou)參與(yu)。符合保(bao)障條(tiao)件的工薪群(qun)體(ti)(ti)自(zi)主(zhu)(zhu)選擇(ze)是(shi)否(fou)參與(yu)配售或租賃。房地(di)產企業與(yu)收購主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)平(ping)等協商(shang)，自(zi)主(zhu)(zhu)決(jue)定(ding)是(shi)否(fou)出售。21家銀行按照風險自(zi)擔(dan)、商(shang)業可持續(xu)原則(ze)，自(zi)主(zhu)(zhu)決(jue)策是(shi)否(fou)向收購主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)發放貸款。

易居研(yan)究(jiu)院(yuan)研(yan)究(jiu)總監嚴躍(yue)進認為，此次政(zheng)策明確了(le)“以購(gou)代建”思路，推動(dong)消化存量(liang)商品住房。城(cheng)市政(zheng)府(fu)堅持以需(xu)定購(gou)，可以組織地方國(guo)有(you)企業以合理價(jia)格(ge)收購(gou)一部分存量(liang)商品住房，用作保障性(xing)住房。

從消化存量商品住房(fang)(fang)的(de)角度來(lai)看，一般(ban)可以(yi)理解為收(shou)(shou)購(gou)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)和(he)房(fang)(fang)企庫(ku)存房(fang)(fang)源，其對于存量消化和(he)轉化具(ju)有(you)積極(ji)(ji)作用(yong)。當然收(shou)(shou)購(gou)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)，本(ben)身對于具(ju)體(ti)的(de)房(fang)(fang)東業主等有(you)影響。而收(shou)(shou)購(gou)房(fang)(fang)企庫(ku)存房(fang)(fang)源，則對于房(fang)(fang)企資(zi)金回(hui)籠(long)等具(ju)有(you)積極(ji)(ji)作用(yong)。

記者|黃(huang)婉銀

編輯|何小桃 陳夢妤?杜波(bo)

校對|湯(tang)亞文

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