每(mei)經記者｜任飛    每(mei)經編輯｜葉(xie)峰(feng)    

6月(yue)7日，首批公(gong)募REITs成立(li)已滿三(san)年，東(dong)吳基(ji)金在6月(yue)7日發布公(gong)告稱(cheng)，旗下(xia)東(dong)吳蘇園產業REIT部分基(ji)金份額即將解除限售(shou)。

值得注意的是(shi)，此次(ci)解除的限售類型為(wei)(wei)原(yuan)始權(quan)益人及(ji)其同一控(kong)制下關聯方戰略配售限售，按(an)照該類投資者戰略配售比例超過20%的自上市之日(ri)起不少于36個月規定(ding)，為(wei)(wei)行業內(nei)首次(ci)解禁。

Wind統計顯(xian)示，首(shou)批上市的(de)9只公募REITs當(dang)中，博時、平安、中航(hang)、浙商、東吳基(ji)(ji)金旗下產(chan)品(pin)解禁日期臨(lin)近，均為(wei)今年6月21日。不過，對應上市基(ji)(ji)金發行價(jia)格來看，截至(zhi)6月7日收盤，上述REITs的(de)場內價(jia)格均處于“破發”。

REITs原始權益人持有份額即將解禁

2021年6月(yue)7日，公(gong)募基金行業迎來首(shou)批REITs成立，彼時共(gong)有9只產品。三年過(guo)去了，截(jie)止到2024年6月(yue)7日，第一批REITs的原始權益人持有份額即將解禁。

6月7日，東(dong)吳(wu)基金發布公(gong)告稱，旗下東(dong)吳(wu)蘇園(yuan)(yuan)(yuan)產(chan)業(ye)(ye)REIT部分基金份(fen)額(e)即(ji)將解(jie)除限(xian)(xian)售。具(ju)體(ti)為蘇州工業(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)建屋(wu)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)開發有(you)限(xian)(xian)公(gong)司、蘇州工業(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)科(ke)技(ji)發展(zhan)有(you)限(xian)(xian)公(gong)司、蘇州工業(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)經濟發展(zhan)有(you)限(xian)(xian)公(gong)司合計持有(you)的(de)20%基金份(fen)額(e)。需指出(chu)的(de)是，這(zhe)些均為原始權(quan)益人(ren)及其同一(yi)控制(zhi)下關聯方戰略配(pei)售份(fen)額(e)。

也就是說，當年在REITs基(ji)金(jin)(jin)(jin)發售(shou)時屬于(yu)戰略(lve)配(pei)售(shou)份(fen)額的一(yi)部分即(ji)將(jiang)解禁，按(an)照(zhao)基(ji)金(jin)(jin)(jin)合同(tong)的規(gui)定，各家基(ji)金(jin)(jin)(jin)公司都有相同(tong)的表述，即(ji)對于(yu)原始權(quan)益人(ren)或其同(tong)一(yi)控(kong)制下的關(guan)聯方(fang)參與基(ji)礎設施基(ji)金(jin)(jin)(jin)份(fen)額戰略(lve)配(pei)售(shou)的比例合計(ji)不得低于(yu)該次基(ji)金(jin)(jin)(jin)份(fen)額發售(shou)數量(liang)的20%，超過20%的自上市(shi)之日起持有不少于(yu)36個月，對于(yu)基(ji)礎的20%持有份(fen)額將(jiang)不少于(yu)60個月。

因此，原始(shi)權(quan)益(yi)人持(chi)有(you)(you)的(de)份(fen)額(e)當(dang)(dang)中，至少(shao)要有(you)(you)20%的(de)持(chi)有(you)(you)底倉并且有(you)(you)較長的(de)持(chi)有(you)(you)時(shi)間(jian)，但(dan)超(chao)過的(de)部分(fen)可以按照規定時(shi)間(jian)進行解禁(jin)。本次公(gong)告的(de)解禁(jin)類型就屬(shu)于超(chao)過20%的(de)部分(fen)，且首批其他公(gong)募REITs當(dang)(dang)中也有(you)(you)出現這類持(chi)有(you)(you)人限售份(fen)額(e)解禁(jin)的(de)情況(kuang)，為行業(ye)首次。

Wind統計(ji)顯示(shi)，首批(pi)9只公募REITs的(de)上市時間均(jun)為2021年(nian)6月(yue)21日，且已經有5只REITs的(de)原始權益(yi)人(ren)持(chi)有份(fen)額即將解禁，分別是博時蛇(she)口(kou)產園(yuan)REIT、平(ping)安廣(guang)州廣(guang)河REIT、中航(hang)首鋼(gang)綠能REIT、浙商滬杭甬REIT以及(ji)東吳蘇園(yuan)產業REIT。

上市基金份額的(de)(de)交易與股(gu)票類(lei)似，對(dui)于即將(jiang)解禁(jin)的(de)(de)影響，大(da)額解禁(jin)的(de)(de)影響在于對(dui)短期場內價格的(de)(de)沖擊，但也需要結(jie)合解禁(jin)持有(you)人(ren)根據賬(zhang)面回報(bao)的(de)(de)情況綜合決定(ding)是否(fou)要進(jin)行減(jian)持。

目前擬解禁REITs價格均處于“破發”

從近期即(ji)將解禁原始權益(yi)人持有份額的REITs來看，其場內(nei)的價格(ge)依然處于“破發”的狀態，截至6月7日收盤，前述5只基金這三(san)年來看的區間收益(yi)率均為負數。

具體看來，Wind統(tong)計(ji)顯示，截至6月7日(ri)收(shou)(shou)盤，博時蛇口產園REIT報(bao)收(shou)(shou)1.942元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)，基金的上市(shi)發(fa)(fa)行價格(ge)為(wei)2.31元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)；平安(an)廣州廣河REIT報(bao)收(shou)(shou)9.605元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)，上市(shi)發(fa)(fa)行價格(ge)為(wei)13.02元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)；中航首(shou)鋼綠能REIT報(bao)收(shou)(shou)13.191元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)，上市(shi)發(fa)(fa)行價格(ge)為(wei)13.38元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)；浙(zhe)商滬(hu)杭(hang)甬REIT分別為(wei)8.555元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)，上市(shi)發(fa)(fa)行價格(ge)為(wei)8.72元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)；東吳蘇園產業REIT分別為(wei)3.220元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)，上市(shi)發(fa)(fa)行價格(ge)為(wei)3.88元(yuan)(yuan)/份(fen)(fen)(fen)(fen)。

可見(jian)的(de)(de)(de)是，這些即(ji)將在(zai)6月21日(ri)解(jie)除限售(shou)的(de)(de)(de)基金到今天為(wei)止依然處于“破發(fa)”的(de)(de)(de)狀態(tai)。根據這些REITs當時(shi)的(de)(de)(de)發(fa)售(shou)公告，所有類型(xing)的(de)(de)(de)投資者均需要按照認購價格(ge)計(ji)(ji)算，也就是按照首發(fa)上市的(de)(de)(de)價格(ge)計(ji)(ji)算認購費用，因此，此時(shi)減持賬面回報(bao)大概率不佳。

事(shi)實上，首批公募REITs的(de)(de)(de)底層(ceng)資(zi)產大(da)多都與(yu)產業(ye)(ye)園(yuan)項目相關，但在過(guo)去三(san)年(nian)時間(jian)里，有部(bu)分(fen)時段的(de)(de)(de)經(jing)營受(shou)到(dao)外部(bu)事(shi)件的(de)(de)(de)較大(da)影響，二級市場的(de)(de)(de)走(zou)勢出現較大(da)分(fen)化，產業(ye)(ye)園(yuan)項目的(de)(de)(de)發(fa)行(xing)端也已(yi)經(jing)按下暫停(ting)鍵(jian)很長時間(jian)。

即(ji)便今年以來的(de)(de)地產股(gu)行情讓(rang)相(xiang)關REITs的(de)(de)價格有所提(ti)振，但總的(de)(de)來看，這些REITs在(zai)場內依然缺乏資金的(de)(de)長期關注。反倒(dao)是消費類REITs以及(ji)保(bao)租房REITs近期接連迎(ying)來上新(xin)與擴募的(de)(de)消息。

中金基金對(dui)(dui)此表示，我國(guo)公募REITs市場整體向(xiang)常態化發(fa)行的方向(xiang)發(fa)展。同時，伴隨(sui)著產品(pin)擴容的推進，公募REITs產品(pin)類型不斷(duan)豐(feng)富，市場對(dui)(dui)其底(di)層資(zi)(zi)產的認知也(ye)在(zai)不斷(duan)加深，從投資(zi)(zi)者保護(hu)的角度(du)考慮(lv)，當前產品(pin)發(fa)行上(shang)市過程(cheng)也(ye)愈發(fa)精(jing)細和審慎。