每經記(ji)者｜甄素靜    每經編輯(ji)｜陳(chen)夢妤      

8月15日，國家統(tong)計局(ju)公布7月全國房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)基(ji)本情況和7月70個大(da)中城市(shi)(shi)商品住宅銷(xiao)售價格變動情況。

1～7月，全(quan)國房(fang)地(di)產開發投資(zi)60877億元，同比下(xia)降10.2%；其中，住宅投資(zi)46230億元，下(xia)降10.6%。新建(jian)商品(pin)房(fang)銷售額53330億元，下(xia)降24.3%。7月，房(fang)地(di)產開發景氣指數(shu)（簡稱國房(fang)景氣指數(shu)）為(wei)92.22，為(wei)近(jin)半(ban)年來(lai)最高值。

國家統(tong)計局(ju)城市(shi)司首席(xi)統(tong)計師(shi)王中(zhong)(zhong)華(hua)解讀數據時表(biao)示，7月(yue)，商品住宅銷售價格(ge)環比(bi)下(xia)降，同(tong)比(bi)降幅整體(ti)略有擴大(da)，其中(zhong)(zhong)一(yi)線城市(shi)二手住宅銷售價格(ge)同(tong)比(bi)降幅繼(ji)續(xu)收(shou)窄。

中指研究院研究副總(zong)監徐(xu)躍(yue)進表示(shi)，7月新(xin)房(fang)(fang)成交活(huo)躍(yue)度有所(suo)回落(luo)，呈現(xian)出淡季特征。整(zheng)體(ti)上，隨著政(zheng)策效果有所(suo)減弱以及市場(chang)(chang)傳統淡季來臨(lin)，新(xin)房(fang)(fang)市場(chang)(chang)仍面臨(lin)較大調整(zheng)壓力(li)。二手房(fang)(fang)方面，核心城市二手房(fang)(fang)市場(chang)(chang)延(yan)續“以價換量”態勢，市場(chang)(chang)成交保持一定活(huo)躍(yue)度。

房價下行趨勢持續

7月房(fang)價下行趨勢還(huan)在(zai)持續，但二(er)線城(cheng)市一二(er)手房(fang)降幅有所收(shou)窄。

具體來看(kan)，7月(yue)，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)建(jian)商品(pin)住宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格環(huan)比下(xia)降(jiang)0.5%，降(jiang)幅與(yu)上(shang)月(yue)相(xiang)同。二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)建(jian)商品(pin)住宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格環(huan)比下(xia)降(jiang)0.6%，降(jiang)幅比上(shang)月(yue)收窄0.1個百(bai)分(fen)點(dian)。三線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)建(jian)商品(pin)住宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格環(huan)比下(xia)降(jiang)0.7%，降(jiang)幅比上(shang)月(yue)擴大0.1個百(bai)分(fen)點(dian)。

7月，一線城市二手(shou)住宅銷售(shou)價格環比(bi)下(xia)降0.5%，降幅(fu)比(bi)上月擴大0.1個百(bai)分點(dian)。二、三線城市二手(shou)住宅銷售(shou)價格環比(bi)均下(xia)降0.8%，降幅(fu)均比(bi)上月收窄0.1個百(bai)分點(dian)。

徐躍(yue)進認為(wei)，當(dang)前核心城市二手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)仍處放量過程，其中部分(fen)城市老(lao)破小價格調整幅(fu)度較(jiao)(jiao)大，房(fang)(fang)源性價比相(xiang)對較(jiao)(jiao)高，剛(gang)需(xu)客戶(hu)開(kai)始入場(chang)，成(cheng)為(wei)二手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)活(huo)躍(yue)度重要支(zhi)撐，但新(xin)房(fang)(fang)市場(chang)調整壓力或較(jiao)(jiao)難改變(bian)。

從(cong)國(guo)家統計局數據(ju)來看，二(er)線城(cheng)市新房面(mian)臨的壓(ya)力更大。

58安(an)居客研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長張波分析認為，雖然從跌幅(fu)來看，二(er)手房價格環(huan)比下(xia)跌幅(fu)度(du)(du)大于(yu)新房，但(dan)(dan)這(zhe)是由二(er)手房“以(yi)價換量(liang)”帶(dai)動的，加之(zhi)“以(yi)舊(jiu)換新”政(zheng)策在各地(di)落地(di)，不(bu)僅(jin)刺激了二(er)手房市(shi)(shi)場的供(gong)應(ying)，也(ye)激發了市(shi)(shi)場需求。反觀新房市(shi)(shi)場，由于(yu)存在限價等(deng)行(xing)政(zheng)性因素(su)限制，房價下(xia)跌幅(fu)度(du)(du)雖然可控，但(dan)(dan)市(shi)(shi)場去化速(su)度(du)(du)明顯變慢。

房地產開發投資仍在下行

供應端，房(fang)地產開(kai)發投資仍在下行，新開(kai)工低基(ji)數效應下，連續5個月累計同比(bi)降幅(fu)收窄(zhai)。

徐躍進分析認為(wei)(wei)，主要(yao)是因為(wei)(wei)土(tu)地縮量(liang)未(wei)改、房企投資愈(yu)加審慎、房企資金承壓，現(xian)有庫(ku)存高位(wei)仍是制(zhi)約供應端(duan)修復(fu)的重(zhong)要(yao)因素(su)。短期來看(kan)，新(xin)開工(gong)規模(mo)仍在(zai)低(di)位(wei)盤整，房地產開發(fa)投資或繼續下行(xing)，但隨著(zhu)項目“白(bai)名(ming)單”及“國(guo)企收(shou)儲”工(gong)作持續推進，有望邊(bian)際改善(shan)。

房地產開(kai)發企業到位(wei)資(zi)金(jin)方(fang)面，國家(jia)統計局(ju)數(shu)據顯(xian)示(shi)，1～7月，房地產開(kai)發企業到位(wei)資(zi)金(jin)61901億(yi)元，同比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)21.3%。其中(zhong)，國內(nei)貸款9216億(yi)元，下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)6.3%；利用(yong)外資(zi)17億(yi)元，下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)45.0%；自籌資(zi)金(jin)22057億(yi)元，下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)8.7%；定金(jin)及(ji)預收(shou)款18693億(yi)元，下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)31.7%；個人按(an)揭貸款8748億(yi)元，下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)37.3%。

房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)投(tou)(tou)資方(fang)面(mian)，1～7月，全(quan)國房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)投(tou)(tou)資60877億元，同比下(xia)(xia)降10.2%（按(an)可比口徑計(ji)算）；其中(zhong)，住(zhu)宅投(tou)(tou)資46230億元，下(xia)(xia)降10.6%。房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)企業房(fang)(fang)屋施(shi)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)703286萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比下(xia)(xia)降12.1%。其中(zhong)，住(zhu)宅施(shi)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)491532萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)(xia)降12.7%。房(fang)(fang)屋新開(kai)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)43733萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)(xia)降23.2%。其中(zhong)，住(zhu)宅新開(kai)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)31684萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)(xia)降23.7%。房(fang)(fang)屋竣工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)30017萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)(xia)降21.8%。其中(zhong)，住(zhu)宅竣工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)21867萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)(xia)降21.8%。

上海易居房地(di)產研(yan)究院副院長(chang)嚴(yan)躍進分析認為，新開工指(zhi)標(biao)已經連續5個月(yue)收窄，對于理解(jie)該指(zhi)標(biao)后續企穩(wen)有積極作(zuo)用(yong)。這說明(ming)此類指(zhi)標(biao)在經過34個月(yue)的(de)調整后，本身風險有較(jiao)大的(de)出清，企穩(wen)基礎更加牢固。

嚴躍進表示(shi)，全國房屋(wu)竣工面積(ji)指標(biao)跌幅(fu)總體遏制，當前各地要繼續做好保(bao)交房工作(zuo)(zuo)。近期部分城市(shi)房屋(wu)交付后有質量問題(ti)，也要求各地強化保(bao)交房的(de)工作(zuo)(zuo)質量，從保(bao)護(hu)購房者權益(yi)的(de)角度(du)做好相關工作(zuo)(zuo)。

上海新房二手房持續領漲

北京(jing)和上海走出獨(du)立行情。

國家統計局數據顯(xian)示，7月，北京(jing)、廣(guang)州和深(shen)圳新(xin)建(jian)商品住宅銷(xiao)售(shou)價格環比(bi)分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上(shang)海(hai)上(shang)漲(zhang)0.2%。二手(shou)住宅銷(xiao)售(shou)價格方(fang)面，北京(jing)持平，上(shang)海(hai)上(shang)漲(zhang)0.1%，廣(guang)州、深(shen)圳分別下降0.9%和1.2%。

張(zhang)波認為，一(yi)(yi)(yi)線(xian)城市(shi)中的(de)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)受二(er)(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)影(ying)響最(zui)小(xiao)(xiao)。從安居客近(jin)日發布的(de)7月46城二(er)(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)擠壓(ya)系數（二(er)(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)對一(yi)(yi)(yi)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)影(ying)響程度）來看(kan)(kan)，平均值為0.54，較6月增加(jia)約4%。從不同能(neng)級城市(shi)的(de)擠壓(ya)強(qiang)度來看(kan)(kan)，一(yi)(yi)(yi)線(xian)城市(shi)受影(ying)響最(zui)小(xiao)(xiao)，其中北京最(zui)低，為0.36，這也(ye)顯示出(chu)北京后續一(yi)(yi)(yi)二(er)(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)之間的(de)客群重疊(die)度會減(jian)小(xiao)(xiao)，一(yi)(yi)(yi)二(er)(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)各自都(dou)有可能(neng)更快(kuai)走(zou)出(chu)獨立行情。

張波強調(diao)，后(hou)續值得關注的(de)是各地(di)收儲(chu)對(dui)于房價(jia)的(de)影響，雖然7月(yue)這一效果(guo)并未得到充分(fen)體現，但(dan)下半(ban)年各地(di)的(de)收儲(chu)動作會不斷加(jia)快，會明顯起到減少市(shi)場供(gong)(gong)應的(de)效果(guo)，供(gong)(gong)需矛盾(dun)會不斷緩解(jie)，這對(dui)一二線熱點城(cheng)市(shi)新房價(jia)格的(de)影響尤其明顯。

徐躍(yue)進則(ze)認為，下(xia)半(ban)年在高(gao)基數影(ying)響減弱下(xia)，全國(guo)新房銷售同(tong)比降幅(fu)預(yu)計將(jiang)繼續收窄(zhai)，同(tong)時(shi)國(guo)企收儲政策的落實推進也是決定市場恢復節奏的重要因素。

封面圖(tu)片來源：每(mei)日經濟新(xin)聞 資料(liao)圖(tu)