每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

近期，在已(yi)公布上半年業績的(de)上市物企中(zhong)，濱江服(fu)務（HK03316，股價16.76港(gang)元(yuan)(yuan)，市值46.33億港(gang)元(yuan)(yuan)）的(de)營(ying)收增速(su)排在第(di)一(yi)位(wei)。

中報顯(xian)示，濱江服務上半年(nian)實現收入16.5億(yi)元，同(tong)比增長38.7%；毛(mao)利(li)4.22億(yi)元，同(tong)比增長32.6%；毛(mao)利(li)率(lv)從(cong)去年(nian)同(tong)期(qi)(qi)的(de)26.7%下降至(zhi)25.6%；期(qi)(qi)內利(li)潤為(wei)2.7億(yi)元，同(tong)比增長14.7%；公(gong)司權益股東應占期(qi)(qi)內利(li)潤為(wei)2.65億(yi)元，同(tong)比增長14.9%；凈利(li)率(lv)為(wei)16.5%，較(jiao)2023年(nian)同(tong)期(qi)(qi)的(de)20.0%有所下降。

視覺中國

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者注意到(dao)，在多個業(ye)務板(ban)塊中，上(shang)半年濱(bin)江(jiang)服(fu)務的(de)物業(ye)管理服(fu)務板(ban)塊收入同比(bi)增長(chang)，但占(zhan)比(bi)有微降；非業(ye)主增值服(fu)務收入占(zhan)比(bi)縮減，同時“5S增值服(fu)務”收入比(bi)重大增。同時，濱(bin)江(jiang)服(fu)務源自獨立第(di)三方(fang)的(de)業(ye)務占(zhan)比(bi)上(shang)升明(ming)顯(xian)。

業務結構變動 致毛利率下滑

自2023年下半年起，“增(zeng)收不增(zeng)利”“現(xian)金流緊縮”開始困擾物業(ye)企業(ye)。外(wai)拓風險加大、規(gui)模擴張承壓之下，部分業(ye)績(ji)穩定增(zeng)長的物企不約而(er)同地向“增(zeng)值服務(wu)”要收益。

記者(zhe)注意到，濱江服務從2022年起便提出“將(jiang)(jiang)5S增(zeng)值服務視為(wei)(wei)未來的利潤(run)增(zeng)長引擎”，將(jiang)(jiang)業(ye)(ye)務板塊(kuai)劃分為(wei)(wei)物業(ye)(ye)管理服務、非業(ye)(ye)主增(zeng)值服務及5S增(zeng)值服務，形成綜合服務范(fan)圍。

其中“5S增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)”包括家政服(fu)務(wu)、經紀服(fu)務(wu)、家裝服(fu)務(wu)、向(xiang)業主(zhu)(zhu)銷售家具、停車位及儲藏室以及其他社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)。盡管(guan)物業管(guan)理服(fu)務(wu)仍(reng)是濱(bin)江服(fu)務(wu)2024年上半年的(de)主(zhu)(zhu)要收入(ru)來源(yuan)，但增(zeng)(zeng)長(chang)勢(shi)頭已經明(ming)顯不(bu)及增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)，5S增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)的(de)占比(bi)同(tong)比(bi)上升(sheng)13.8個百分點至29.9%，收入(ru)同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)158.5%達到4.94億元。

比較濱江(jiang)服(fu)務2021年(nian)到2024年(nian)的4次中期業(ye)績(ji)，5S增值服(fu)務收入分別(bie)為0.66億元(yuan)、0.61億元(yuan)、1.91億元(yuan)和1.36億元(yuan)，占(zhan)比分別(bie)為11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐漸成為收入的重要支柱。

而傳統(tong)的(de)物(wu)業管理服務(wu)收入同(tong)比增長25.9%至9.05億(yi)元，占總收入比重(zhong)約(yue)54.9%，相較去年同(tong)期(qi)的(de)60.4%減(jian)(jian)少5.5個(ge)百分點(dian)。同(tong)時，非業主增值服務(wu)收入2.51億(yi)元，同(tong)比下(xia)降10.3%，占比15.2%，同(tong)比減(jian)(jian)少了(le)8.3個(ge)百分點(dian)。

在利(li)潤(run)層面，5S增值服(fu)務對利(li)潤(run)的貢獻度也不(bu)可小覷。5S增值服(fu)務產生(sheng)的毛(mao)利(li)增長103.7%至1.36億元，占比達到約31%；而物業管(guan)理(li)服(fu)務貢獻的毛(mao)利(li)為(wei)1.78億元，占比為(wei)42.3%，兩者貢獻度的差距較2023年同期(qi)有明顯縮小。

不過(guo)記者(zhe)注(zhu)意到，濱江服務業務結(jie)構變(bian)動(dong)的(de)同時，也帶來了毛利(li)率的(de)波(bo)動(dong)。

上半年(nian)，濱(bin)江服務(wu)的毛利(li)同(tong)比增長(chang)32.6%至(zhi)4.22億元，但毛利(li)率從去年(nian)同(tong)期的26.7%下(xia)(xia)降(jiang)至(zhi)25.6%。主(zhu)要原因是，毛利(li)最(zui)高的非業主(zhu)增值服務(wu)板塊收(shou)入和利(li)潤規模同(tong)比收(shou)縮，毛利(li)占比下(xia)(xia)降(jiang)了10個(ge)百(bai)分(fen)點。同(tong)時，營(ying)收(shou)占比最(zui)大物業管理服務(wu)雖然(ran)毛利(li)率增長(chang)5個(ge)百(bai)分(fen)點至(zhi)19.7%，但拉低了均值。

此外(wai)，快速增(zeng)長的(de)5S增(zeng)值服務貢(gong)獻了近三成(cheng)的(de)毛利(li)(li)，但毛利(li)(li)率(lv)下降了7.4個百(bai)分點至27.4%，毛利(li)(li)率(lv)拉動作用(yong)仍有(you)限(xian)。

據中物(wu)智庫統(tong)計(ji)，上(shang)半年62家上(shang)市物(wu)企中，濱江服(fu)務的(de)營(ying)收增長速(su)度（38.7%）排在第一位；62家上(shang)市物(wu)企平均毛利率跌(die)至20.7%，濱江服(fu)務處于(yu)前1/3水平。

濱江服(fu)(fu)務(wu)方面稱，車位及(ji)儲藏室銷(xiao)售服(fu)(fu)務(wu)和優居(ju)服(fu)(fu)務(wu)中硬(ying)裝(zhuang)業務(wu)的(de)快速(su)增長推動了5S增值服(fu)(fu)務(wu)的(de)上升。從(cong)利潤(run)層面看(kan)，也正是由于(yu)硬(ying)裝(zhuang)服(fu)(fu)務(wu)發展(zhan)迅速(su)，相應板(ban)塊(kuai)出現(xian)毛(mao)利率下降。

對于物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)告別高利潤時代(dai)(dai)，中指研究院物業(ye)(ye)事業(ye)(ye)部總經理(li)(li)牛(niu)曉娟(juan)向《每日經濟(ji)新聞》記者表示：“物業(ye)(ye)管理(li)(li)行業(ye)(ye)正步入轉型升(sheng)級的關鍵(jian)時期，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)高毛利時代(dai)(dai)短期內將較難再(zai)現(xian)，追求合理(li)(li)利潤，‘長(chang)坡薄雪’才能持續良性發(fa)展。”

獨立第三方業務 占比明顯上升

與母公司濱(bin)江(jiang)集團步調(diao)一(yi)致(zhi)的是，濱(bin)江(jiang)服務高度聚焦在(zai)經(jing)濟發達的浙江(jiang)省內。

截至今年6月30日，濱江(jiang)服務在管建筑(zhu)面積(ji)(ji)約為6310萬(wan)平方米，較2023年同(tong)期增長(chang)29.6%。其中，位于杭(hang)州的在管項(xiang)目(mu)面積(ji)(ji)占比(bi)達63.6%，浙江(jiang)省內在管面積(ji)(ji)占比(bi)97.2%。目(mu)前合約項(xiang)目(mu)擴(kuo)展至江(jiang)蘇、江(jiang)西、廣(guang)東(dong)、海(hai)南(nan)、上海(hai)等地(di)的21個(ge)城(cheng)市。

截至報告期(qi)(qi)末，濱江服務(wu)已簽署的合約建筑(zhu)面積(ji)約9000萬平(ping)方(fang)米(mi)，較2023年同(tong)期(qi)(qi)增(zeng)長21.3%。此外，濱江集(ji)團上半年拿地10宗，其中不乏高溢價熱門地塊，均有望成為后續業務(wu)增(zeng)長的重要(yao)支撐(cheng)。

從管(guan)理費上看，上半年(nian)濱江服務(wu)平(ping)均(jun)物(wu)業管(guan)理費約為每月每平(ping)方米4.17元，較去年(nian)統計(ji)降低了0.1元。但根(gen)據中指研究院(yuan)對全國(guo)20城(cheng)物(wu)業服務(wu)均(jun)價(jia)的統計(ji)，杭(hang)州市均(jun)價(jia)為每月每平(ping)方米2.93元，濱江服務(wu)的物(wu)管(guan)平(ping)均(jun)費用水平(ping)遠(yuan)超過杭(hang)州的平(ping)均(jun)水平(ping)。

值得注意的(de)是(shi)，濱江服務(wu)源(yuan)自(zi)獨(du)(du)立(li)第(di)三方的(de)業務(wu)占比上(shang)升(sheng)(sheng)明顯(xian)。截至6月30日，公司在管(guan)面積中，源(yuan)自(zi)獨(du)(du)立(li)第(di)三方的(de)建筑面積占比已提(ti)升(sheng)(sheng)至57.7%，較去年(nian)同期增長了(le)1.6個百分點。上(shang)半年(nian)凈增加的(de)在管(guan)建筑面積與合約建筑面積中，源(yuan)自(zi)獨(du)(du)立(li)第(di)三方的(de)比例(li)分別達到65.2%與67.4%。

具體(ti)來看，上半(ban)年(nian)濱江服務憑借在管西溪(xi)之星項目(mu)的表(biao)現，簽(qian)約溪(xi)汀(ting)家園、西溪(xi)花城兩個安(an)置房(fang)項目(mu)，預計(ji)年(nian)飽(bao)和營收(shou)(shou)約1800萬元(yuan)。同時，中標多個高質量(liang)存量(liang)住宅(zhai)項目(mu)，如(ru)天(tian)譽灣、旭江華庭(ting)等，預計(ji)年(nian)飽(bao)和營收(shou)(shou)均超(chao)千萬元(yuan)。

“集團以多種途徑進行外(wai)拓(tuo)，外(wai)接(jie)項(xiang)目呈現(xian)來源多樣化的特性，包(bao)括(kuo)但不(bu)限于市場(chang)直(zhi)拓(tuo)、保持與戰略合作伙伴的友好關系以及承接(jie)政(zheng)府項(xiang)目。”濱江服(fu)務在中報中表示。

從財務狀況來看，至報告期末，濱江服務流(liu)動資產為27.37億元，同比增(zeng)加(jia)(jia)5.1%；現金及等(deng)價物 8.67 億元，同比減少40.4%，主要是(shi)由(you)于支(zhi)付款(kuan)項(xiang)及購買定期存款(kuan)理財產品(pin)。公司無貸款(kuan)或借貸，合約負債17.14億元，同比增(zeng)加(jia)(jia)10.2%，主要是(shi)由(you)于項(xiang)目數量增(zeng)加(jia)(jia)及預收物業(ye)費增(zeng)加(jia)(jia)2.33億元。

對于(yu)物(wu)業行業的發展趨(qu)勢(shi)，牛曉娟(juan)分析稱，物(wu)企將(jiang)重點(dian)圍繞(rao)多個維度展開(kai)競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)：一(yi)是服務品質(zhi)與差異化競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)；二是外拓(tuo)(tuo)能力的競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)；三是規(gui)模較大(da)之后如何整合(he)的競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)；四是智能化與數(shu)字(zi)化轉型(xing)；五是跨(kua)界合(he)作與資源融合(he)，這種策略(lve)不僅有助于(yu)物(wu)業企業進一(yi)步拓(tuo)(tuo)寬服務領域(yu)，還(huan)能顯著提升(sheng)市(shi)場綜合(he)競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)能力。

封面圖片來源：視覺中國