每經編輯｜程(cheng)鵬(peng)    

“沒想到(dao)市場(chang)這么火！提(ti)前(qian)報備了(le)(le)等了(le)(le)半小(xiao)時，到(dao)了(le)(le)現(xian)場(chang)還(huan)再等了(le)(le)半小(xiao)時才有位(wei)坐(zuo)！”在剛(gang)剛(gang)過去的(de)國慶長假，“80后”彭小(xiao)姐連看6個一手(shou)樓盤，發現(xian)廣州樓市火爆出乎她(ta)的(de)預料。

在中央(yang)提出促進房地(di)產市場“止跌回穩”及廣州樓市限購(gou)全(quan)部放開等利好的(de)支撐下，今年國慶假(jia)期廣州樓市迎(ying)來了久違的(de)爆(bao)發。

來自市場一線的多項數據顯示，在整(zheng)體價格平(ping)穩的情(qing)況(kuang)下，部分區域和樓(lou)盤的成(cheng)(cheng)交(jiao)量有了翻倍式(shi)增長，而抓緊利好窗(chuang)口期迅速出貨、沖刺年(nian)初(chu)既定全年(nian)銷(xiao)售(shou)目標也成(cheng)(cheng)為各(ge)樓(lou)盤的主要做(zuo)法。經歷(li)七天的銷(xiao)售(shou)業(ye)績狂(kuang)飆，廣州的開發商齊(qi)刷(shua)刷(shua)曬業(ye)績，紛(fen)紛(fen)宣布(bu)提前(qian)或超額完成(cheng)(cheng)國慶任務(wu)，不(bu)少樓(lou)盤則聲稱國慶后將提價或收回折(zhe)扣(kou)或收回贈禮等。

多名專家表示后續要重(zhong)點關(guan)注本次(ci)樓(lou)市行情的持(chi)續力度，如(ru)果成交(jiao)量(liang)能持(chi)續放大維持(chi)到年(nian)底則可以認(ren)為初步形成了(le)筑底反彈。

“銷(xiao)售業績是去年國慶的(de)2倍(bei)”

開發商紛紛稱提前超額完成KPI

目前廣州市住建部(bu)門并(bing)未(wei)公(gong)(gong)布國(guo)慶假期全市樓市的(de)官(guan)方成交數(shu)據，只能從一些部(bu)門和中(zhong)介機構各自公(gong)(gong)布的(de)數(shu)據來觀察(cha)這期間樓市成交情況。

陽光家緣的官方數據顯示，10月1日至10月7日，廣州新房住宅的網簽數量為565套，其中增城、花都、南沙、番禺、黃埔、荔灣等區成交量較多，整體數據和往年同期相比偏低。不過，考慮到大量成交項目存在網簽時間滯后，這一數據的參考價值有限。

來自市場第三方機構的數據更能反映出國慶樓市真實情況。7日晚，知名房(fang)屋銷售(shou)平臺相關人士稱，該平臺在國慶7天假期銷售(shou)超3100套，這(zhe)一數據同比去年(nian)國慶（2023年(nian)9月29日至10月6日，共(gong)8天）的銷售(shou)額增長約2倍。

事實上，由于10月7日是假期最后一天，不少市民在多方對比過后，才在晚上做出決策。南都·灣財社記者7日昨晚聯系一些樓盤銷售，均稱在沖刺業績。從開發商的反饋或官宣海報可見，除了堅持不降價(jia)的(de)樓盤，絕大多數降價(jia)或推(tui)出(chu)性價(jia)比單位的(de)樓盤，都在國慶獲得不錯的(de)銷(xiao)售業績(ji)。

在天河(he)區，一項目國慶期(qi)間到訪約(yue)1100批，成交金額超8億(yi)元。某樓(lou)盤國慶首(shou)日賣了25套千萬級(ji)豪宅，黃金周銷售額約(yue)9.32億(yi)。

在荔灣區，某樓盤在10月1日下午開盤，“整個黃金周，客戶來訪激增450%，一項目有大客一次性掃走10套。

白(bai)云(yun)區官(guan)方(fang)公布的國慶期間成交數據(ju)顯示，10月(yue)1日至7日，白(bai)云(yun)區主要(yao)在建在售(shou)樓(lou)盤35個，商品住宅共認(ren)購(gou)約(yue)(yue)850套(tao)，同比增(zeng)長183%，到訪約(yue)(yue)10000組，同比增(zeng)長150%。其間，日均認(ren)購(gou)120套(tao)，到訪1430組。相(xiang)對(dui)9月(yue)日均認(ren)購(gou)量(liang)，環比增(zeng)長422%，相(xiang)對(dui)9月(yue)日均到訪量(liang)，環比增(zeng)長200%。

一手樓(lou)盤賣得好，開發商亦提前官(guan)宣(xuan)(xuan)超額完(wan)成(cheng)KPI。比如頭部房(fang)企，保利、越秀(xiu)、中海(hai)等都發布(bu)海(hai)報，宣(xuan)(xuan)告超額完(wan)成(cheng)業績(ji)。

現場走訪：

限購全(quan)部取消刺激潛在(zai)客戶果斷出(chu)手

“以前在觀望的潛在客戶都出來了，”10月8日中午，南都記者以購房者身份從荔灣區橋中街道的一家地產中介處了解到，樓(lou)市新(xin)政發布后的國(guo)慶假(jia)期(qi)不管是(shi)新(xin)樓(lou)盤還是(shi)二手樓(lou)的成交(jiao)量都上漲(zhang)了(le)不少，“今天都帶看第二組客戶了。”不過，據他了解，這一波成交量暴漲的同時整體成交價格保持平穩，基本沒有上漲。

當被問及成(cheng)(cheng)交價格是否有(you)(you)變化時，旁邊另一品牌地產(chan)門店的(de)中介同樣表示(shi)，房(fang)(fang)(fang)價沒(mei)有(you)(you)上漲，“有(you)(you)些客戶(hu)也在擔心(xin)后續房(fang)(fang)(fang)價會跌。”他介紹，全面解除(chu)限購后潛(qian)在客戶(hu)多了(le)不少，看盤客戶(hu)數量(liang)也大幅增(zeng)加，國(guo)慶(qing)期間自(zi)己門店所在的(de)芳村片區成(cheng)(cheng)交了(le)61套新房(fang)(fang)(fang)，16套二手房(fang)(fang)(fang)，成(cheng)(cheng)績非常不錯，“去年國(guo)慶(qing)我們大區成(cheng)(cheng)交總價都沒(mei)到500萬，今(jin)年7天直接破千萬了(le)，翻了(le)一倍多。”

當天下午，南都記者以購房者身份來到另一家地產門店，中介張先生表示，新政發布后，附近(jin)不(bu)少在(zai)廣州工作的外(wai)省市民來(lai)看房，“很多湖南在這里上班的人來看房”。

張先生還告訴南都記者，他從2017年入行至今已經有7年，體驗了這幾年廣州樓市的起落變化，早期樓市還有許多投資型需求，而眼下(xia)買房(fang)的客戶主(zhu)要以剛需和改善型為主(zhu)，國慶假期許多潛在客戶判斷樓市差不多站穩因此出手。

據南都記者了解，節前廣州徹(che)底(di)取消(xiao)限購也激發了(le)外地(di)購房者(zhe)的(de)買(mai)房熱情(qing)。在海珠區新滘西路一家主打改善大戶型需求的樓盤，現場銷售人員也表示，國慶期間很多周邊省份的客戶前來看盤，其中也有一些人下訂成交，這些客戶購房的主要原因是計劃前來投資產業或者是看中了廣州的商業機會。

數(shu)十樓盤宣(xuan)稱將取消折扣或(huo)漲價(jia)

在經歷國慶市場爆火后，廣州(zhou)已(yi)有(you)(you)數十樓盤宣(xuan)稱(cheng)(cheng)將取(qu)消(xiao)國慶期間的折扣或(huo)取(qu)消(xiao)贈禮，亦(yi)有(you)(you)樓盤宣(xuan)稱(cheng)(cheng)將漲(zhang)價。

比如主打改(gai)善的海珠區某樓(lou)盤，國慶累計成(cheng)交超(chao)13億(yi)，每日來訪(fang)客戶都超(chao)過200組(zu)，創開(kai)盤以來持銷周度成(cheng)交最(zui)高(gao)紀錄。據悉，10月3日當天，有買家帶動(dong)家人朋友(you)共(gong)下單6套(tao)270平方米房源，每套(tao)總(zong)價均超(chao)過2500萬(wan)元，6套(tao)總(zong)價超(chao)過1.5億(yi)元。由此，該樓(lou)盤宣布，自10月8日起全線房源價格上調2%。

而白(bai)云區的一項目，在(zai)國慶前4天銷(xiao)售額執銷(xiao)超3.5億后，宣布稱，自10月(yue)8日起(qi)全線產品(pin)折扣收回。廣州地鐵旗下一樓盤宣布自10月(yue)8日起(qi)收回開盤9.8折優(you)惠。

富力地產旗下一項目也宣稱國慶之后整體項目價格漲價8%。

中信(xin)一樓盤(pan)在國(guo)慶(qing)期間推出(chu)了一些特價(jia)單位，亦宣稱(cheng)國(guo)慶(qing)后將(jiang)不(bu)會再放出(chu)特價(jia)單位。天河區某項(xiang)目稱(cheng)國(guo)慶(qing)期間購買(mai)贈(zeng)送價(jia)值7000元(yuan)的家電大禮(li)包(bao)，國(guo)慶(qing)之后將(jiang)取消這一贈(zeng)送。

不過，記者也注意到(dao)，雖然部分折(zhe)扣收回，但是對于(yu)意向買家，還是會特(te)別申請延長折(zhe)扣期限，具體優惠需要現(xian)場商談(tan)。

業界觀(guan)點：

“漲(zhang)價(jia)”是開發(fa)商不(bu)愿搞“價(jia)格戰”了

“惡(e)性‘價格戰(zhan)’下沒有(you)(you)贏家”。針對(dui)不少(shao)房(fang)企宣稱國慶后提價，廣東省城鄉規(gui)劃院住房(fang)政策研究(jiu)(jiu)中(zhong)心(xin)首席(xi)研究(jiu)(jiu)員李宇嘉分析指出，國慶樓市雖(sui)然熱度(du)高，但(dan)開發商也非常內卷，很(hen)多項目(mu)都有(you)(you)“送黃金、送車(che)位、送新能源汽(qi)車(che)”等(deng)促(cu)銷手段，及一(yi)些(xie)折上折的優惠(hui)，一(yi)些(xie)項目(mu)比原始價格少(shao)了近100萬。

“之所以(yi)在黃(huang)金周(zhou)后宣稱(cheng)‘漲(zhang)價(jia)’，其實(shi)是開發商(shang)不(bu)愿意搞(gao)‘價(jia)格(ge)戰’了。因為‘價(jia)格(ge)戰’惡化了市(shi)場的情緒，產(chan)生進一步(bu)降(jiang)價(jia)的預期，還會(hui)導(dao)(dao)致購房者擔(dan)心‘開發商(shang)如此傾銷，是不(bu)是資(zi)金鏈有問題、會(hui)不(bu)會(hui)導(dao)(dao)致交付有問題’”。李(li)宇(yu)嘉分析認(ren)為，盡管不(bu)再打價(jia)格(ge)戰，但(dan)在“穩信心”后，預計10月(yue)份(fen)的交易量將比9月(yue)份(fen)增長50%甚至更高。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析指出，伴隨著廣州等地房地產限購政策的退出，房地產市(shi)場已經接近“政(zheng)策底(di)”。從國慶假期各地房地產市場的情況分析，一線城市回暖明顯，訪客量和成交量都大幅上升。他建議房地產企業保持清醒，持續加強促銷力度，盡力維持房地產市場的熱度。

業(ye)界(jie)觀察：

成交好的新樓盤有(you)三(san)個特征(zheng)

李宇嘉預計，10月份的樓市交易量，大幅度好于(yu)9月和去(qu)年10月是(shi)必然(ran)的。

一方(fang)面(mian)是當前政策對(dui)樓市(shi)的(de)強力(li)扶持，各種媒(mei)體全方(fang)位的(de)宣(xuan)傳報道帶(dai)旺整(zheng)體市(shi)場的(de)情緒，另一方(fang)面(mian)也是今(jin)年9月份(fen)新房交(jiao)易(yi)量實在太低(di)。根據(ju)克而瑞公布的(de)數據(ju)，剛剛過去的(de)9月份(fen)國內百(bai)城新房成交(jiao)面(mian)積(ji)同(tong)比2023年9月下降(jiang)21%，相對(dui)于(yu)2018年至2022年的(de)9月份(fen)更(geng)是創下階段新低(di)。

而據他(ta)的觀(guan)察，當前樓(lou)市成交較好的新樓(lou)盤(pan)一般具有三(san)個特(te)征(zheng)：首先價格要(yao)足夠低，售價不能高(gao)于周邊項目，甚至(zhi)要(yao)與周邊的同(tong)品質二手房有“價格倒掛”；其(qi)次(ci)區位(wei)要(yao)足夠好，特(te)別(bie)是距離地鐵近，通勤、入學等沒有瑕疵(ci)；最后(hou)，綜(zong)合品質要(yao)足夠好，比如大品牌國央企開(kai)發商(shang)，高(gao)得房率，交付有保障。

后市展望(wang)：

成交回暖能否持續到年底(di)很關(guan)鍵

在國(guo)慶假期(qi)樓(lou)市火爆之后，未來市場下一(yi)(yi)步會怎么走也成為市場關注的焦點，是像(xiang)今年(nian)5月17日樓(lou)市新政一(yi)(yi)樣僅催(cui)生(sheng)一(yi)(yi)波短暫(zan)行情，還是就此徹底(di)走出底(di)部形(xing)成反彈？

對此合富輝煌廣州公司副總經理梁仲賢表示，現在就說樓市會出現見底回升有點太早了，因為觀察市場只有國慶假期這一周，而且一手新房項目單盤差異性也會比較大，銷售策略也會不同，目前只能說市場成交會慢慢呈現回穩的態勢，但至于會不會有一些價格的回升，還是要看不同樓盤項目的具體情況，當前主流開發商還是會以迅速出貨為主，因為今年的業績完成率還比較低，以價換量的場景在第四季度還會是主流。

廣州中(zhong)原地(di)產項(xiang)目部總經(jing)理黃韜也認為，國慶假期(qi)樓(lou)市(shi)的火(huo)爆能否持續還有待(dai)繼續觀察，不(bu)論樓(lou)市(shi)政策的傳(chuan)導還是(shi)當前潛(qian)在購(gou)房(fang)者用股市(shi)盈利資金來買房(fang)都(dou)需要(yao)時間，樓(lou)市(shi)能否完成筑底，要(yao)看今年底春節前后是(shi)否再(zai)度出現“小陽(yang)春”。

而在李宇嘉看來，隨(sui)著這一輪(lun)樓(lou)市(shi)(shi)限(xian)購取消后(hou)的新增需求被(bei)市(shi)(shi)場消化，后(hou)續市(shi)(shi)場仍面臨接(jie)續力的問題。此外，二手(shou)房(fang)掛牌量還(huan)在高位，市(shi)(shi)場對(dui)于樓(lou)市(shi)(shi)的下行預期在短時(shi)間內(nei)很(hen)難徹底反轉(zhuan)，不排除后(hou)續會出現趁勢出貨(huo)的新增二手(shou)房(fang)掛牌，所以新房(fang)銷(xiao)售的競爭還(huan)很(hen)激烈。

他認為，短(duan)期內樓市(shi)(shi)的(de)(de)利好(hao)政策還(huan)是(shi)不能停，無論是(shi)二手房交易契稅、增值稅的(de)(de)減免，還(huan)是(shi)收(shou)購存(cun)量房、盤活存(cun)量閑置土(tu)地做保障房仍(reng)需要繼續加大力(li)度(du)，而(er)長期看只有經(jing)濟增速(su)和社會(hui)就業的(de)(de)基本面支撐不斷(duan)強化(hua)，樓市(shi)(shi)的(de)(de)止跌企穩才能有保障。

編輯|程鵬 杜波

校對|何小桃

封面圖(tu)片來源：視覺中國（圖(tu)文無關）

本文轉載自南方都市報（記者(zhe)：魏凱 廖艷萍 邱(qiu)永芬 陳卓睿 王艷玲）