每經記者｜劉頌(song)輝    ;每經編輯｜魏文藝    

房(fang)地(di)產行業持續調整，而行業細分賽道(dao)的REITs市場卻表現(xian)亮眼。

據克而瑞統(tong)計，今年上半(ban)年，滬市保(bao)障(zhang)性租賃(lin)住房REITs漲幅達16.56%，超過產(chan)業園、倉儲物流和(he)消費基礎設施，排在產(chan)權類REITs首(shou)位。

業(ye)績(ji)報告顯示(shi)，國泰君安城投寬(kuan)庭保(bao)租(zu)房REIT、華(hua)夏北京保(bao)障(zhang)(zhang)房REIT、中金廈門安居REIT、華(hua)夏基金華(hua)潤(run)有巢REIT等4單滬市(shi)保(bao)障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住房REITs，今年(nian)上半(ban)年(nian)實現凈利潤(run)合計達7349.74萬元。

近日，滬市(shi)保障性租賃(lin)住房REITs舉行2024年(nian)中(zhong)期集(ji)體業績說明會，上述(shu)4單(dan)REITs的(de)原始權益人、基金管(guan)理人和(he)運(yun)營(ying)管(guan)理機(ji)構分享了上半年(nian)業績情(qing)況，并回答投資(zi)者關注(zhu)的(de)問題(ti)。

華(hua)(hua)夏(xia)基金華(hua)(hua)潤有巢REIT方(fang)面(mian)介紹，上半年(nian)基金合并層面(mian)收入(ru)約為(wei)3931.43萬(wan)元，從關鍵經(jing)營(ying)指標上看(kan)，底層資產運營(ying)穩健向好。國泰君安城投(tou)寬庭保租(zu)(zu)(zu)房REIT表示，中(zhong)報的出(chu)租(zu)(zu)(zu)率(lv)為(wei)6月30日(ri)節點出(chu)租(zu)(zu)(zu)率(lv)，而項目租(zu)(zu)(zu)約以(yi)一年(nian)期為(wei)主(zhu)，因此中(zhong)報出(chu)租(zu)(zu)(zu)率(lv)有一定的下降波動(dong)。

10月(yue)16日，上海一位保(bao)租房REITs研究人士(shi)在接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時(shi)表(biao)示(shi)，上半年(nian)，各類公募(mu)REITs價格整體上漲，但(dan)板塊分(fen)化情(qing)況(kuang)延(yan)續，保(bao)租房REITs整體表(biao)現穩(wen)健且符合預(yu)期，并擁有較強(qiang)的抗周期能力。

相關項目出租率超90%

滬(hu)市4單(dan)保(bao)(bao)障性租賃住房REITs披露的中期業績報告(gao)顯示，上半(ban)年收入(ru)合計(ji)約2.04億元(yuan)(yuan)。其中，國泰君安(an)城投寬庭保(bao)(bao)租房REIT以收入(ru)約8917.53萬元(yuan)(yuan)居首(shou)，華夏基金(jin)華潤有(you)巢(chao)REIT、中金(jin)廈門安(an)居REIT、華夏北京保(bao)(bao)障房REIT分別(bie)實現收入(ru)3931.43萬元(yuan)(yuan)、3919.01萬元(yuan)(yuan)、3607.11萬元(yuan)(yuan)，同比分別(bie)增(zeng)長1.53%、2.75%和-0.66%。

盈利方(fang)面，國泰君(jun)安城投寬庭保(bao)租房(fang)REIT、華夏(xia)北京保(bao)障房(fang)REIT、中金(jin)廈門(men)安居REIT和(he)華夏(xia)基金(jin)華潤(run)有(you)巢REIT半(ban)年(nian)度凈利潤(run)分別為 3919.29 萬元、1615.31萬元、1398.14萬元和(he)417萬元。滬市4單保(bao)障性租賃住房(fang)REITs上半(ban)年(nian)凈利潤(run)合(he)計達7349.74萬元。

《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者注(zhu)意到，今(jin)年(nian)9月，國泰君安城投(tou)寬庭保租房REIT向投(tou)資者完成了上市以(yi)來(lai)第一次(ci)分紅，分紅基(ji)準日(ri)為(wei)本(ben)次(ci)收益分配的基(ji)準日(ri)為(wei)今(jin)年(nian)6月30日(ri)，分配金額約(yue)為(wei)6501萬元。

國(guo)泰君安城(cheng)投寬庭保租房(fang)REIT方面(mian)表示，未(wei)來還將(jiang)從投資人利益的角度出(chu)發，結合自(zi)身基(ji)金(jin)運營的具體(ti)情況，將(jiang)基(ji)礎設(she)施(shi)資產運營所產生的可供分配金(jin)額(e)及(ji)時地分配給投資人。

中(zhong)金(jin)(jin)廈門安居(ju)REIT在2023年(nian)(nian)進行了2次(ci)(ci)分(fen)紅，截至今年(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)已(yi)經完成(cheng)2次(ci)(ci)分(fen)紅，投(tou)資者對基(ji)金(jin)(jin)在下半年(nian)(nian)是(shi)否還有(you)分(fen)紅規(gui)劃提(ti)出疑問。中(zhong)金(jin)(jin)廈門安居(ju)REIT方面表(biao)示，已(yi)關(guan)(guan)注(zhu)到市場上(shang)(shang)有(you)相關(guan)(guan)產品的(de)分(fen)紅次(ci)(ci)數超過(guo)2次(ci)(ci)，甚至達到每年(nian)(nian)4次(ci)(ci)，“后續我們也(ye)會認(ren)真學習(xi)，結合擴募等基(ji)金(jin)(jin)的(de)重(zhong)大運作，努力提(ti)高分(fen)紅次(ci)(ci)數。”

底(di)層資產運(yun)營效率(lv)上(shang)，截至上(shang)半年末，除(chu)了國(guo)泰君安城投寬庭保租房(fang)REIT位(wei)于上(shang)海江灣社(she)區(qu)的項(xiang)目(mu)，4單(dan)保租房(fang)REITs七處項(xiang)目(mu)的出租率(lv)均在90%以上(shang)，中(zhong)金廈(sha)門安居REIT的珩琦公寓出租率(lv)最(zui)高，達到99.65%。

不過對比(bi)第一季度，二季度保租(zu)(zu)房項目的(de)出(chu)租(zu)(zu)率存(cun)在(zai)小幅波動。其中，國泰君(jun)安城(cheng)投寬庭保租(zu)(zu)房REIT的(de)江(jiang)灣社區項目和(he)光華社區項目，出(chu)租(zu)(zu)率環比(bi)分別下(xia)降1.53%和(he)1.2%。

面對(dui)投(tou)資者的(de)疑(yi)問，國(guo)泰(tai)君安城投(tou)寬庭保租(zu)(zu)房REIT方面解釋(shi)稱，項目租(zu)(zu)約以一年(nian)(nian)期為主，兩處(chu)底層資產在2023年(nian)(nian)二(er)季(ji)度處(chu)于快速爬(pa)坡期，因此今年(nian)(nian)二(er)季(ji)度相(xiang)比(bi)其他季(ji)度，租(zu)(zu)期到期的(de)數量略多，中(zhong)報出租(zu)(zu)率(lv)有一定的(de)下降(jiang)波(bo)動。

預計中長期發行規模擴大

自2022年8月(yue)我國首單(dan)保租(zu)房(fang)REIT落地，保租(zu)房(fang)REITs已(yi)經歷了三年的發(fa)展(zhan)期(qi)。租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)前期(qi)投(tou)資(zi)規模(mo)大(da)，投(tou)資(zi)回收周期(qi)長，使公(gong)募REIT成為最(zui)匹(pi)配的資(zi)產(chan)證券化的金融工具(ju)。克(ke)而瑞分析認為，國家(jia)層面對(dui)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)金融支(zhi)持政策的接連釋放，對(dui)保租(zu)房(fang)REITs發(fa)行提供了更多機會，保租(zu)房(fang)REITs預計(ji)將進(jin)入真正的快速(su)發(fa)展(zhan)期(qi)。

7月26日，《國家發展改革委關于全(quan)面推(tui)動(dong)基(ji)礎(chu)設施領域不動(dong)產投資信托(tuo)基(ji)金(jin)（REITs）項(xiang)目常(chang)態化發行的(de)通知》正式發布。

億翰(han)智庫(ku)分析指出，這將意味著基(ji)礎設施REITs的(de)發行(xing)范圍擴容，市場化長(chang)租(zu)公寓納入發行(xing)范圍。在租(zu)賃(lin)住房(fang)領域(yu)，首(shou)次將專(zhuan)業(ye)機構自持(chi)、不分拆單獨(du)出售并長(chang)期用于出租(zu)的(de)市場化租(zu)賃(lin)住房(fang)項目(mu)，以及(ji)專(zhuan)門為園區入駐企業(ye)提供配(pei)套服務的(de)租(zu)賃(lin)住房(fang)項目(mu)納入底層資產(chan)。

而且，政策(ce)取消了原本(ben)對產(chan)權(quan)(quan)類(lei)項(xiang)目未來(lai)三(san)(san)年分派率(lv)不低(di)于3.8%、經(jing)營(ying)權(quan)(quan)項(xiang)目未來(lai)三(san)(san)年IRR（內部回報率(lv)）不低(di)于5%的收益率(lv)指標(biao)的要求，改為(wei)基礎設施項(xiang)目近(jin)三(san)(san)年的平均(jun)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利(li)潤）或經(jing)營(ying)性(xing)(xing)凈現(xian)金流需不低(di)于未來(lai)三(san)(san)年預測(ce)的平均(jun)EBITDA或經(jing)營(ying)性(xing)(xing)凈現(xian)金流的70%。

同時，取消存量資產(chan)收(shou)購的30%比(bi)例上(shang)限，并(bing)將(jiang)補充(chong)流動(dong)資金的比(bi)例上(shang)限從10%提(ti)升至(zhi)15%。這標志(zhi)著(zhu)對回收(shou)資金使用上(shang)限制的放寬，企業(ye)有了更(geng)加靈(ling)活的資金運用自主(zhu)權(quan)，且對于存量資產(chan)收(shou)購上(shang)也沒有明確限制。

截至(zhi)今年上半年，共(gong)有5單(dan)成功發(fa)行的保租房公募(mu)REITs，另外有11家相關租賃企業公布了發(fa)行公募(mu)REITs計劃，包括招商蛇口(kou)租賃住房REIT、新黃(huang)浦(pu)·筑夢(meng)城公募(mu)REITs等。

從保租房REITs項(xiang)目底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)城(cheng)(cheng)(cheng)市分布來看(kan)，一(yi)線(xian)及強二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市占主(zhu)導，北京、上海等一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市憑(ping)借其核心地(di)位，是保租房REITs項(xiang)目發行(xing)底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)的主(zhu)要選擇地(di)。同(tong)時，二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市如天(tian)津、蘇州等也(ye)嶄露頭角，成為底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)的熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市。

根據住房(fang)和城鄉建(jian)(jian)設部規劃，“十四五”時期全國初步計(ji)劃建(jian)(jian)設籌(chou)(chou)集保障性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)近900萬套(tao)（間(jian)）。另據住建(jian)(jian)部統計(ji)，2023年(nian)9月，全國共(gong)已(yi)建(jian)(jian)設籌(chou)(chou)集保障性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)508萬套(tao)（間(jian)），完(wan)成投資超過5200億(yi)元。今年(nian)上半年(nian)，上海市共(gong)新增建(jian)(jian)設籌(chou)(chou)措保障性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)約(yue)4.7萬套(tao)（間(jian)），新增供應約(yue)3.4萬套(tao)（間(jian)）。

隨著保租(zu)(zu)房(fang)(fang)大(da)量(liang)入市，對區域住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市場也將產生(sheng)一定影響。

第一太平戴維(wei)斯研究報告顯示(shi)，今(jin)年第二季度內(nei)，上海市(shi)服務(wu)式公寓的平均租金環比下(xia)調0.4個百分點至每(mei)平方米每(mei)月267元。“租賃公寓市(shi)場(chang)愈加多元的供應結(jie)構(gou)(gou)及整體(ti)市(shi)場(chang)硬件品(pin)質(zhi)的提升，將對同質(zhi)化項目持續(xu)構(gou)(gou)成挑戰。租賃公寓市(shi)場(chang)仍為政策積(ji)極鼓勵，為各類投資機構(gou)(gou)密(mi)切關(guan)(guan)注(zhu)，是否具備(bei)專(zhuan)業運營能力(li)仍將是市(shi)場(chang)競(jing)爭的關(guan)(guan)鍵。”

“短期(qi)(qi)來看，今年(nian)以來，保(bao)(bao)(bao)(bao)租(zu)房REITs發(fa)(fa)行(xing)速(su)(su)度相對前兩年(nian)放緩，但年(nian)內累計發(fa)(fa)行(xing)規(gui)模(mo)仍有望(wang)突破百億元。長期(qi)(qi)來看，一方(fang)面(mian)保(bao)(bao)(bao)(bao)租(zu)房項目加速(su)(su)入市，國(guo)企平臺又在(zai)積極發(fa)(fa)布保(bao)(bao)(bao)(bao)租(zu)房品牌，從而增(zeng)加REITs基礎資產容量。在(zai)這樣的背景下，預計中長期(qi)(qi)發(fa)(fa)行(xing)規(gui)模(mo)擴大(da)、速(su)(su)度提升，上市客觀(guan)難度上將會(hui)下降(jiang)。”上述保(bao)(bao)(bao)(bao)租(zu)房REITs研究人(ren)士向《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者分析稱(cheng)。